ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-10876/2017

город Ростов-на-Дону

12 марта 2018 года

15АП-21957/2017

15АП-21826/2017

15АП-21827/2017

15АП-21894/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2018 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А., 

судей Смотровой Н.Н., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс": представитель по доверенности от 07.10.2016 ФИО2, 

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель по доверенности от 24.11.2017 ФИО3, 

от ФИО4: представитель по доверенности от 18.05.2017 ФИО5, 

от ФИО6: представитель по доверенности от 30.05.2017 ФИО5, 

от ФИО7: представитель по доверенности от 18.05.2017 ФИО8, 

от ФИО9: представитель ФИО8,

от  ФИО10: ФИО10 лично,

от ФИО11: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО7, ФИО9, ФИО4, ФИО6, общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс", управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.11.2017 по делу № А53-10876/2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс",

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

третьи лица: ФИО4; ФИО7; ФИО9; ФИО6; ФИО10; ФИО11,

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконными действий управления Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Ростовской области в лице Красносулинского отдела Росреестра (далее - управление), выразившееся в прекращении регистрационной записи 61-61-23/010/2007-340 от 02.03.2007 об обременении арендой земельных участков с кадастровыми номерами  61:18:0600018:601, 61:18:0600018:609, 61:18:0600018:610 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" по договору аренды № 3 от 20.01.2007 на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343; об обязании управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Ростовской области устранить допущенные нарушения прав и интересов общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи № 61:18:0600018:343-61/022/2017/21 об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 61:18:0600018:601, 61:18:0600018:609, 61:18:0600018:610 арендой в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" по договору аренды №3 от 20.01.2007 на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343.

Решением суда от 23.11.2017 заявленные требования удовлетворены частично. Признано незаконным как не соответствующее нормам Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" бездействие управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в невнесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:609 правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» на основании договора аренды от 02.03.2007 № 2 (с учетом дополнительного соглашения от 25.02.2016). Суд обязал управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:609, правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» на основании договора аренды от 02.03.2007 № 2 (с учетом дополнительного соглашения от 25.02.2016). В остальной части заявленных требований отказано.

ФИО7, ФИО9, ФИО4, ФИО6, общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс", управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба ФИО7, ФИО9 мотивирована тем, что выражая свою волю при заключении предварительного договора по продаже земельной доли ФИО4, ФИО11 фактически делегировала свои полномочия по распоряжению собственностью стороне договора, то есть, являясь представителем ФИО4, ФИО10 непосредственно на собрании 25.02.2016 выразила волю в отношении, в том числе, и земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:609 в виде отказа дальнейшего заключения договора аренды с обществом с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс". Таким образом, решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" является незаконным.

Апелляционная жалоба ФИО4, ФИО6 мотивирована тем, что по поручению ФИО4 ее представитель ФИО10 на собрании выразила несогласие с условиями договора аренды, сведения о чем были внесены в протокол собрания. ФИО11 также не намеревалась продолжать арендные отношения с обществом с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс". Таким образом, по мнению подателей жалобы, решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" является незаконным.

Апелляционная жалоба управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области мотивирована тем, что судом первой инстанции дана неверная оценка обстоятельствам дела, поскольку был сделан вывод о том, что лицо, не принявшее участия в собрании участников общей долевой собственности и не имевшее объективной возможности выразить свою волю на таком собрании, заведомо было согласно с решением такого собрания. Также податель жалобы полагает, что в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Таким образом, управление полагает, что решение суда в части удовлетворения требований общества является незаконным.

Апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" мотивирована тем, что возражения относительно продления срока договора аренды могут быть выражены на общем собрании участников долевой собственности, а не путем подачи таких возражений в администрацию либо иной орган. Податель жалобы полагает, что земельные доли, из которых в последствии выделены земельные участки с кадастровыми номерами 61:18:0600018:601 и 61:18:0600018:610, являются обремененными арендой в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс". Таким образом, по мнению подателя жалобы, решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований является незаконным и подлежит отмене.

Представители ФИО7, ФИО4, ФИО6, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебном заседании пояснили доводы своих апелляционных жалоб, просили решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований отменить, в удовлетворении заявленных обществом требований отказать в полном объеме.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" в судебном заседании пояснил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных требований отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью  "Ростовская зерновая компания "Ресурс" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:343 на основании договора аренды № 3 от 02.02.2007, дата государственной регистрации 02.03.2007, запись регистрации №61-61-23/010/2007-340 от 02.03.2007. Срок договора аренды - 10 лет с момента государственной регистрации, то есть, до 02.03.2017.

25.02.2016 состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343, на котором было принято решение о продлении срока аренды на земельный участок на 10 лет, до 02.02.2027.

25.02.2016 дополнительным соглашением к договору аренды № 3 продлен срок аренды до 02.02.2027, указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в управлении в установленном законом порядке.

После проведения собрания путем выделения из арендуемого участка были сформированы земельные участка с кадастровыми номерами 61:18:0600018:601, 61:18:0600018:609, 61:18:0600018:610.

В отношении участка с кадастровым номером 61:18:0600018:601 запись об обременении арендой была внесена в реестр прав, но погашена по заявлению собственника, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:18:0600018:609, 61:18:0600018:610 в реестр прав сведений об обременении правом аренды в пользу заявителя не внесено.

Эти действия и бездействие управления послужили основанием для обращения общества в суд с соответствующим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который его принял.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.

Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установление в совокупности двух обстоятельств: несоответствие обжалуемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение данным актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Действия управления по регистрации права собственности регламентированы нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно части 6 статьи 47 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действующей в спорный период) (далее – Закон № 218-ФЗ) основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, являются документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю или земельные доли.

 Частью 7 названной статьи установлено, что в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

При этом по правилам части 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.

В силу части 1 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон № 101-ФЗ) в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В данном случае право аренды зарегистрировано в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:343, находящегося в долевой собственности, из которого выделены спорные участки, однако в отношении них аренда как обременение в реестре прав не зарегистрирована.

Основания прекращения обязательственного правоотношения урегулированы гражданским законодательством, а в отношении земельных участков также нормами земельного законодательства.

Регистрирующий орган ссылается на прекращение обременения в виде аренды ввиду выражения собственниками земельных долей несогласия с продлением арендных отношений.

Земельные участки с кадастровыми номерами 61:18:0600018:601, 61:18:0600018:609, 61:18:0600018:610, как и изначальный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343 относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем, спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также Закона № 101-ФЗ, в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно части 3 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в числе прочего, и об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Согласно части 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как следует из материалов дела, на общем собрании собственников земельных долей 25.02.2016 большинство участников общей долевой собственности выразили согласие на передачу земельного участка в аренду обществу. Часть участников, выразившая несогласие с продолжением арендных отношений, впоследствии выделила участки в счет причитающихся им долей.

Как верно установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:601 имеет следующую юридическую судьбу.

Из сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН от 23.05.2017 №99/2017/17881261 о переходе прав на земельный участок с кадастровым №61:18:0600018:343 усматривается, что правообладателем двух земельных долей (4/831 доли) в исходном земельном участке с кадастровым № 61:18:0600018:343 являлась ФИО12, право собственности возникло 17.02.2007 (основание - протокол собрания участников долевой собственности земельного участка от 05.02.2005, соглашение о создании, порядке владения, пользования т распоряжения общим земельным участком от 20.01.2007, постановление главы администрации г. Красного ФИО13 и Красносулинского района от 25.02.1992 № 86, свидетельство о праве на наследство по закону от 01.03.1992.

ФИО7 приобрела право собственности на указанные земельные доли на основании свидетельства о праве на наследство от 10.03.2016 серии 61АА № 4243661 (п. 2.489 выписки ЕГРН от 23.05.2017 № 99/2017/17881261 о переходе прав на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343).

Из пункта 2.490 выписки усматривается, что ФИО7 на основании договора дарения от 10.03.2016 передала две земельных доли ФИО4. ФИО4, являлась собственником двух земельных долей образовала земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:601, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.05.2017 № 99/2017/17881220 на указанный земельный участок.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:601 переходил на основании договора дарения земельного участка от 21.01.2017 к ФИО7, а от нее на основании договора дарения земельного участка от 22.03.2017 к ФИО9. Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН от 27.01.2017 и 23.05.2017.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:610 имеет следующую юридическую судьбу.

ФИО14 являлась правообладателем земельной доли с 17.02.2007 (п. 2.187 выписки ЕГРН от 23.05.2017 № 99/2017/17881261 на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343). 11.05.2016 зарегистрирован переход права собственности на земельную долю ФИО14 в порядке наследования к ФИО6 (п. 2.491 выписки ЕГРН от 23.05.2017 № 99/2017/17881261 на земельный участок с кадастровым № 61:18:0600018:343).

11.05.2016 зарегистрирован переход права собственности на земельную долю от ФИО6 к ФИО4 на основании договора купли-продажи доли земельного участка от 06.05.2016, свидетельство о праве на наследство по закону серии 61АА № 424381 от 06.05.2016 - (п. 2.492 выписки из ЕГРН от 23.05.2017 № 99/2017/17881261 на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343).

В результате выдела земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:610 в счет земельной доли, право общей долевой собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343 прекратилось, что подтверждается п. 2.492 выписки из ЕГРН от 23.05.2017 №99/2017/17881261 на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343, возникло право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:610 (п. 2.1. выписки из ЕГРН от 22.05.2017 №99/2017/17587669, а также п. 1.1 раздела 2 выписки из ЕГРН от 13.03.2017 г на указанный земельный участок), основание - договор купли-продажи доли земельного участка от 06.05.2016, проект межевания земельных участков от 19.09.2016.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:610 перешло от ФИО4 к ФИО10 на основании договора купли-продажи от 22.03.2017 (п. 1.1. раздела 2 выписки из ЕГРН от 22.05.2017 № 99/2017/17587427).

Спорный земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:609 имеет следующую юридическую судьбу.

С 17.02.2007ФИО15 являлся правообладателем 2/831 земельной доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343, что подтверждается п. 2.188 выписки из ЕГРН от 23.05.2017 №99/2017/17881261 на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343 (основание - протокол собрания участников долевой собственности земельного участка от 15.02.2005, соглашение о создании, порядке владения, пользования и распоряжения общим земельным участком от 20.01.2007, постановление главы администрации г. Красного ФИО13 и Красносулинского района от 25.02.1992 № 86). 

На основании сидетельства о праве на наследство по закону № 61АА4480039 от 27.05.2016 ФИО11 является правопреемником ФИО15 ее право собственности на земельную долю зарегистрировано 02.06.2016 (п. 2.493 выписки из ЕГРН от 23.05.2017 № 99/2017/17881261 на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343).

На основании договора купли-продажи доли земельного участка от 31.05.2016 указанная земельная доля перешла в собственность от ФИО11 к ФИО4, которая являлась ее правообладателем до 13.03.2017.

В результате выдела земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:609 в счет своей земельной доли, право общей долевой собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343 прекратилось, что подтверждается п. 2.494 выписки из ЕГРН от 23.05.2017 № 99/2017/17881261 на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343, возникло право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:609 (п. 2.1. выписки из ЕГРН от 22.05.2017 № 99/2017/17587660, а так же п. 1.1 раздела 2 выписки из ЕГРН от 13.03.2017 на указанный земельный участок).

В соответствии со сведениями, содержащимися в выписке из ЕГРН от 22.05.2017 № 99/2017/17587650 и от 22.05.2017 № 99/2017/17587426 на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:609 ФИО4 передала земельный участок ФИО6 по договору купли-продажи от 22.03.2017, переход права собственности зарегистрирован 29.03.2017, регистрационная запись 61:18:0600018:609-61/022/2017-3.

Обратившись с заявлением в суд, общество утверждает, что поскольку собственники земельных долей ФИО15, ФИО14 и ФИО12 к моменту проведения собрания умерли, а их наследники свидетельства о праве на наследство не получили и на собрании по вопросу аренды не голосовали, оснований к освобождению от обременения аренды образованных в счет их долей участков нет.

Как следует из материалов дела, ФИО7 и ФИО6 действительно на момент проведения собрания  не получили свидетельства о праве на наследство в отношении земельных долей.

Между тем согласно справке нотариуса от 24.11.2015 № 1599 подтверждено, что ФИО7 24.11.2015 подала заявление о вступлении в наследство за матерью ФИО12, умершей 03.09.2015.

Справкой того же нотариуса Красносулинского нотариального округа ФИО16 от 16.12.2015 № 1712 ФИО6 16.12.2015 подала заявление о вступлении в наследство за матерью ФИО14, умершей 31.10.2015.

Согласно пункту 1 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации для приобретения наследства наследник должен его принять.

В силу пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

По правилам части 1 статьи 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

            Согласно статье 1073 Гражданского кодекса Российской Федерации если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в уставном (складочном) капитале хозяйственного товарищества или общества, ценные бумаги, исключительные права и тому подобное), нотариус в соответствии со статьей 1026 названного Кодекса в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом.

            В случае, когда наследование осуществляется по завещанию, в котором назначен исполнитель завещания, права учредителя доверительного управления принадлежат исполнителю завещания.

Таким образом, доля умершего собственника земельного участка признается принадлежащей наследникам, принявшим наследство, с момента открытия наследства.

Закон не содержит правила о том, что до государственной регистрации перехода доли в порядке наследования не предоставляет права голоса на общем собрании участников (пайщиков).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, заявления о вступлении в наследство в части образованных земельных участков с кадастровыми номерами 61:18:0600018:601, 61:18:0600018:610 на момент проведения собрания были поданы нотариусу.

Таким образом, ФИО7 является собственником доли с 03.09.2015, а ФИО6 - 31.10.2015.

Следовательно, ФИО7 и ФИО6 или их представители по доверенности должны были быть допущены к участию в собрании.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что впоследствии ими были получены свидетельства о праве на наследство.

Заявитель указал, что согласно части 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (в редакции от 03.07.2016) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству.

Однако эта норма с учетом приведенных выше положений Гражданского кодекса Российской Федерации применяется лишь в случае, когда не имеется лица, заявившего о принятии наследства нотариусу или иным способом принявшего наследство.

Она не может быть истолкована в противоречии с приведенной нормой Гражданского кодекса Российской Федерации как акта более высокой юридической силы (пункт 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в противоречии с общим принципом гражданского законодательства о том, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При наличии лица, заявившего о вступлении в наследство и в силу закона приобретающего его с момента открытия такового, передача прав в отношении имущества без его воли, по решению общего собрания недопустима.

Более того, из протокола собрания от 25.02.2016 следует, что до голосования по повестке дня уполномоченный собранием не избирался. Он был избран после разрешения вопроса о продлении договора аренды и только для подписания дополнительного соглашения к договору.

Следовательно, неправомерное ограничение права наследников участие в собрании не должно влечь ограничения их права на распоряжение земельными долями.

Между тем представитель по доверенности ФИО7 и ФИО6 ФИО10 к участию в собрании допущена не была со ссылкой на то, что свидетельство о праве на наследование в отношении земельных долей ими еще не было получено.

Это обстоятельство подтверждается фактом незамедлительного, в день проведения собрания (25.02.2016), обращения ФИО10 как представителя названных лиц в администрацию Садковского сельского поселения с заявлением о том, что созданы препятствия к участию в собрании и о несогласии ее доверителей с продлением договора аренды.

Суд апелляционной инстанции исходя из материалов дела, в частности, протокола собрания, доверенностей на имя ФИО10 и ее заявления в администрацию сельского поселения, а также объяснения ФИО10 о намерении голосовать от имени доверителей против продления договора аренды, не усматривает оснований полагать, что ФИО10, будучи уполномоченной представлять интересы ФИО7 и ФИО6, воздержалась бы от голосования от имени доверителей или подала голос за продление аренды.

В силу пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 названного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в части заявленных требований об обременении вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 61:18:0600018:601, 61:18:0600018:610 следует отказать.

На основании изложенного отклоняются как противоречащие фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства доводы апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс».

В отношении доли, принадлежавшей умершему ФИО15, суд первой инстанции верно установил, что никто не голосовал и намерения участвовать в собрании не выразил.

Указание наследницы ФИО11 на то, что она проживает в Московской области, где не распространяется газета "Красносулинский вестник", в которой опубликовано сообщение о собрании, не имеет правового значения, поскольку публикация объявления в указанном издании соответствует требованиям статьи 7 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 № 19-ЗС (ред. от 22.05.2017) "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" (принят ЗС РО 09.07.2003).

Согласно названной норме сообщения, связанные с реализацией прав и обязанностей участников земельных правоотношений, в том числе сообщения о предстоящем собрании участников долевой собственности подлежат опубликованию в средствах массовой информации, являющихся источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти Ростовской области и (или) органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Газета "Красносулинский вестник", где было опубликовано объявление о собрании, таким требованиям отвечает. Довода о нарушении порядка извещения о проведении собрания заинтересованное лицо и третьи лица не привели. Следовательно, ФИО11, имея намерение распорядиться этой долей, должна была лично или через уполномоченное лицо на собрании выразить свою волю. Так как голосования против продления договора аренды в отношении унаследованной ею доли не состоялось, оснований к освобождению доли от аренды нет.

Довод о том, что долю ФИО11 приобрела ФИО4, голосовавшая на собрании в отношении совей доли против продления аренды, а потому ФИО4 вправе выделить участок с учетом всех принадлежащих ей на момент выделения долей в праве, несостоятелен.

Как указано выше, согласно буквальному толкованию нормы пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ именно в момент собрания и именно участник общей собственности (собственник доли) должен выразить волю в отношении договора аренды. Это означает, что юридическая судьба доли в праве разрешается только на собрании и, бесспорно, только уполномоченным на это лицом, но никак не иными лицами, могущими в будущем эту долю приобрести.

Только такое толкование соответствует требованию правовой определенности юридической судьбы доли, который установлен приведенной нормой. Законодатель в целях обеспечения стабильности гражданского оборота закрепил момент (проведение собрания) и определил субъекта (участник долевой собственности), который эту судьбу определяет на период до следующего собрания.

Воля иного лица, приобретшего эту долю впоследствии, не может быть принята во внимание. Иное толкование означало бы произвольное освобождение от законного обременения правом аренды неопределенного количества долей в праве лицами, проголосовавшими на собрании в отношении своей доли, и лишило бы арендатора предусмотренной законом гарантии стабильности владения и пользования участком на основании договора.

В этом случае следует исходить из того, что третье лицо приобрело долю, обремененную правами арендатора, было об этом определенно осведомлено, поскольку доказательств голосования продавца доли против аренды ему не представлено, и, следовательно, согласилось с этим условием приобретения.

С учетом указанной нормы права, предусматривающей возможность выдела в счет земельной доли в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду, при установленных по делу обстоятельствах, не подтверждающих наличие такого обстоятельства, суд руководствуется нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из части статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, поскольку по общему правилу, установленному нормами Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, продажа выделенного и уже находящегося в аренде у общества земельного участка новому собственнику не влечет прекращение договора аренды.

На основании изложенного отклоняется как противоречащий нормам действующего законодательства довод апелляционной жалобы ФИО7, ФИО9 о том, что ФИО11 фактически делегировала свои полномочия по распоряжению собственностью стороне договора, то есть ФИО4, а ФИО10, являясь представителем ФИО4, непосредственно на собрании 25.02.2016 выразила волю в отношении, в том числе, и земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:609 в виде отказа дальнейшего заключения договора аренды с обществом с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс". 

Ссылка на то, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи является необоснованной, поскольку данное обстоятельство нельзя расценивать как делегирование своих полномочий или переход прав. Кроме того, сам факт подписания данного договора суд оценивает критически, данный договор государственную регистрацию не прошел, платежные документы отсутствуют.

Сторонами не оспаривается и материалами дела подтверждается, что ни ФИО11, ни ее представитель на собрание не явились. На основании изложенного и по тем же основаниям отклоняются доводы апелляционной жалобы ФИО4, ФИО6

Доводы апелляционной жалобы управления подлежат отклонению ввиду того, что ФИО11 при проявлении должной осмотрительности, узнала бы о проведении общего собрания, явилась бы или направила своего представителя. Между тем ФИО11 этого не сделала.

Довод управления о том, что в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего. 

Действительно, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.

Суд вправе сделать такой вывод, если изменение в ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Из указанных разъяснений следует, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены.

Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12925/12). В свою очередь обратное может привести к разрешению гражданско-правового спора в административном порядке.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный им земельный участок.

Таким образом, поскольку Управление Росреестра не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, общество обоснованно просит признать оспариваемое бездействие Управления Росреестра незаконным и возложить на него обязанность устранить допущенные нарушения.

Изложенная правовая позиция нашла отражение в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 по делу № А65-21616/2014.

С учетом изложенного бездействие управления, выразившееся в невнесении в ЕГРП записи об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды в пользу общества, противоречит нормам земельного законодательства, регулирующего порядок реализации гражданами права на выдел земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:609 в счет земельных долей, и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Это дает основание сделать вывод о необходимости удовлетворения заявленных требований в части, относящейся к земельному участку с кадастровым номером 61:18:0600018:609. 

В остальной части заявленных обществом требований надлежало отказать, что и сделал суд первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что заявленные в апелляционных жалобах доводы фактически направлены на разрешение гражданско-правового спора в обход установленному порядку искового производства, что является недопустимым. Однако, граждане - собственники земельных долей не лишены права на расторжение договора аренды в установленном порядке гражданского судопроизводства с соблюдением правил подсудности.

Судебные расходы распределены судом первой инстанции между сторонами с учетом требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.11.2017 по делу № А53-10876/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд  Ростовской области.

 

Председательствующий                                                                                 Г.А. Сурмалян

 

Судьи                                                                                                                  Н.Н. Смотрова

 

                                                                                                                              М.В. Соловьева