АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А23-8681/2021

22 декабря 2022 года

город Калуга

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2022 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 22 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскóй Л.А.,

судей

Власова Е.В.,

ФИО1,

при участии в заседании: 

 

от  заявителя жалобы: 

от иных участвующих деле лиц:  

не явился, извещен надлежаще;

 

ФИО2 - представитель  индивидуального предпринимателя ФИО3, доверенность  от 19.12.2022, копия диплома, паспорт;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 18.07.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 по делу                                  № А23-8681/2021,             

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее -                  ИП ФИО3, предприниматель), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее -  АПК РФ), обратился в Арбитражный суд Калужской области с заявлением  к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (далее - управление) о признании недействительным отказа от договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения от 12.02.2015                     № 130/15 (в редакции дополнительного соглашения № 89/18); о восстановлении регистрационной записи об указанном договоре аренды (дата государственной регистрации договора: 24.04.2015, номер регистрации: 40-40/001-40/001/048/2015-228/1) и дополнительном соглашении № 89/18 к договору (дата регистрации: 07.05.2018, номер регистрации: 40:26:000238:1549-40/001/2018-1) в Едином государственном реестре недвижимости (далее -  ЕГРН).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее - Росреестр). Впоследствии Росреестр привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 18.07.2022 исковые требования удовлетворены частично, признан недействительным отказ управления от договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения от 12.02.2015 № 130/15, изложенный в письме от 29.10.2019 № 13901/06-19; договор аренды от 12.02.2015 № 130/15 признан действующим. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 решение суда области оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, ссылаясь на неправильное применение судами двух инстанций норм материального права, управление  (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда области и апелляционное постановление отменить в части удовлетворенных требований, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать  в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суды первой и апелляционной инстанций, разрешая требования по существу, не учли, что с 01.03.2015 у предпринимателя отсутствует  преимущественное право  на продление договора  аренды публичной земли  без проведения торгов. Обращает внимание, что  направленное управлением в адрес предпринимателя письмо от 29.10.2019                               № 13901/06-19 об окончании срока действия договора аренды не обжаловано в судебном порядке и не отменено; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора. 

В судебном заседании суда округа представитель  предпринимателя доводы жалобы считает необоснованными  по мотивам, изложенным в письменном отзыве.

Иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части, исходя из следующего. 

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, предприниматель является собственником нежилого одноэтажного здания по адресу: 

<

...> площадью 29,8 кв.м, использует его в качестве кафе (далее - нежилое здание, кафе).

Указанное строение расположено на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000238:537 общей площадью 33 кв.м, который также находится в собственности предпринимателя (далее - земельный участок 38:537).

Предприниматель 19.03.2014 обратился в Городскую управу (далее - управа) с заявлением о предоставлении по процедуре выбора земельного участка ориентировочной площадью 50 кв.м, примыкающего с восточной стороны к земельному участку 38:537, в аренду для реконструкции кафе. Для указанных целей предпринимателем согласован акт о выборе земельного участка для строительства, согласованы намечаемые проектные решения, технические условия на присоединение к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям объекта реконструкции - здания нежилого назначения.

Управление 04.06.2014 выдало предпринимателю техническое задание № 686 на производство работ по составлению плана расположения земельного участка для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения на основании которого КП «БТИ» подготовило план расположения земельного участка ориентировочной площадью 66 кв.м, по координатам которого земельные участки 02.10.2014 внесены в электронную базу управления.

Постановлением управы от 21.10.2014 № 14104-пи (в редакции постановления от 28.11.2014 № 16159-пи) утвержден акт выбора и схема расположения земельного участка из земель населенных пунктов на кадастровом плане кадастрового квартала 40:26:000238 общей ориентировочной площадью 66 кв.м (участок 1 площадью                    22 кв.м из свободных земель и участок 2 площадью 44 кв.м с кадастровым номером 40:26:00238:1400) для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения согласно приложению, а также предварительно согласовано место размещения объекта реконструкции на указанном участке.

Предприниматель 12.01.2015 уведомил управление о постановке на кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> район д. 38, и присвоении ему кадастрового номера 40:26:000238:1549, а также просил продолжить работу по своему заявлению от 19.03.2014.

Между управой (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 12.02.2015 заключен договор аренды земельных участков для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения № 130/15 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор сроком на три года принимает в аренду земельные участки с кадастровым номером 40:26:000238:1549 площадью 22 кв.м (далее - земельный участок 38:1549) и с кадастровым номером 40:26:000238:1400 площадью 44 кв.м (далее - земельный участок 38:1400), расположенные по адресу: 

<

...> в районе д. 38, для реконструкции здания нежилого назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (приложение № 1).

По истечении срока действия договора предприниматель продолжил пользование спорными земельными участками, в письме от 17.04.2018                                 № 4201/06-18 управление просило считать договор возобновленным на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением управы от 23.11.2018 № 12280-пи предпринимателю выдано разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, в частности, по земельным участкам 38:1549 и 38:1400.

Предприниматель 02.09.2019 обратился в управление с заявлением                              № 587871654 о выдаче разрешения на реконструкцию здания кафе.

Письмом от 11.10.2019 № 13089/0619 управление отказало в удовлетворении данного заявления, указав на истечение срока действия договора аренды, а в письме от 29.10.2019 № 13901/06-19 управление, сославшись на прекращение действия договора аренды, потребовало освободить земельные участки.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 24.05.2021 по делу № А23-8903/2019 признан незаконным отказ управления о выдаче разрешения на реконструкцию.

Между тем, на основании заявления управления, к которому прилагалось письмо от 29.10.2019 № 13901/06-19 о прекращении действия договора аренды, в ЕГРН 29.06.2021 внесены записи о погашении записей об ограничении прав и обременении (аренде) земельных участков 38:1549 и 38:1400.

Ссылаясь на то, что действиями управления нарушены права и законные интересы арендатора и он лишен возможности осуществлять строительство, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

По мнению суда округа, суды первой и апелляционной инстанций, частично удовлетворяя заявленные предпринимателем требования, руководствуясь положениями статей 450.1, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее -  Постановление № 73), Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - Постановление № 54), обоснованно исходили из того факта, что отказ управления от договора нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды был заключен до 01.03.2015, в связи с чем в силу вышеприведенных норм права  арендатор имеет право на его продление без торгов в силу закона. Ввиду того, что арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).

Указанным нормам права  соответствует письмо  от 17.04.2018 самого управления  в адрес предпринимателя о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления                 № 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

При разрешении спора в настоящем случае судом обоснованно принято во внимание, что для осуществления строительства на предоставленных в аренду земельных участках 38:1549, 38:1400 предпринимателем осуществлен сбор всех необходимых документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и 02.09.2019 подано заявление о выдаче разрешения на строительство, на которое был получен отказ, изложенный в письме управления от 11.10.2019 № 13089/0619, впоследствии  признанный незаконным  судебным решением по делу № А23-8903/2019. Данным судебным актом  признано правомерным продление срока аренды договора на неопределенный срок (письмо управления от 17.04.2018 № 4201/06-18) и установлено, что в период такого продления предпринимателю выдано разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта на спорных участках (постановление городской управы г. Калуги от 23.11.2018 № 12280-пи). Одновременно в рамках названного дела признан незаконным отказ управления в выдаче разрешения на строительство по основанию истечения срока действия договора аренды (отказ изложен в письме от 11.10.2019 № 13089/0619).

У суда округа отсутствуют правовые основания с учетом вышеприведенных фактических обстоятельств не согласится с выводами судов двух инстанций о том, что составление ответчиком оспариваемого уведомления от 29.10.2019                                 № 13901/06-19 об окончании срока действия договора со ссылкой на пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ, не соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, и не может быть признано добросовестным поведением при реализации права на односторонний отказ от договора, исходя из пункта 14 Постановления № 54.

Суд округа при рассмотрении кассационной жалобы учитывает, что доводы кассационной жалобы повторяют  позицию управления в судах первой и апелляционной инстанций, опровергаются материалами дела и сводятся к несогласию с данной судом оценкой фактическим обстоятельствам дела.

Иных доводов, заслуживающих внимания  в целях проверки законности и обоснованности  состоявшихся по делу судебных актов в обжалуемой части, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций основаны на имеющихся в деле доказательствах; нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении судебных актов в обжалуемой части  и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калужской области от 18.07.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 по делу № А23-8681/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

 

Судьи Е.В. Власов

 

ФИО1