АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А14-17899/2021

г. Калуга

30 января 2024 года

 

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23.01.2024

Постановление изготовлено в полном объеме 30.01.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего

судей 

 

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Капитал Строй» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.04.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2023 по делу №А14-17899/2021, 

 

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец, ИП ФИО4) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Строй» (далее – ответчик, ООО «Капитал Строй», общество, заявитель) о взыскании 328 886 рублей задолженности по договору аренды части нежилого помещения от 23.06.2021 №39/2021 за период с 23.06.2021 по 31.10.2021 и 20 246 рублей пени за период с 30.06.2021 по 10.10.2021, о расторжении договора аренды части нежилого помещения от 23.06.2021 №39/2021, расположенного по адресу: Воронежская область, ул. Туполева, д. 39, общей площадью 124,8 кв.м., с кадастровым номером 36:34:0305010:282.

От ООО «Капитал Строй» поступило встречное исковое заявление,  уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании договора аренды №39/2021 от 23.06.2021 недействительным.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.04.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2023, расторгнут договор аренды части нежилого помещения №39/2021 от 23.06.2021, с ответчика в пользу истца взыскано 280 558 руб. 72 коп., в том числе 266 240 руб. задолженности по арендной плате за период с 23.06.2021 по 31.10.2021, пени в размере 14 318 руб. 72 коп. за период с 30.06.2021 по 10.10.2021; в остальной части требований отказано; отказано в удовлетворении встречного иска ООО «Капитал Строй»; распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт.

Кассатор указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, считает, что судами не дана оценка доказательствам технического состояния арендованного помещения и системы водоснабжения, договору между обществом и Управляющей компанией Левобережного района, а также уведомлению сотрудника управляющей компании по вопросу отключения электроэнергии.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ФИО4 является собственником нежилого помещения VI, общей площадью 124,8 кв.м., с кадастровым номером 36:34:0305010:282, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании договора купли-продажи №II-02-21 от 28.05.2021 и акта приема-передачи к договору купли-продажи №II-02-21 от 28.05.2021, №II-02-21 от 04.06.2021, о чем 01.07.2021 в ЕГРН внесена запись регистрации за номером 36:34:0305010:282-36/069/2021-3, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.11.2021.

Между ИП ФИО4 (арендодатель) и ООО «Капитал Строй» (арендатор) 23.06.2021 заключен договор №39/2021 аренды части нежилого помещения, по условиям пунктов 1.1 и 6.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) сроком на 12 месяцев нежилое помещение VI, общей площадью 124,8 кв.м, с кадастровым номером 36:34:0305010:282, расположенное по адресу: 

<

...>.

Арендатор, согласно пункта 5.1 договора, обязуется своевременно вносить арендную плату, постоянная часть которой составляет 62 400 руб. в месяц без НДС. Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно не позднее 5 рабочих дней с начала текущего месяца в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре.

Пунктами 5.2 и 5.3 договора установлено, что оплата переменной части оплачивается арендатором самостоятельно, путем заключения договора с поставщиками услуг, а также с УК, за следующие услуги: энергоснабжение по показаниям приборов учета; теплоснабжение по показаниям приборов учета; водоснабжение, водоотведение, канализация по показаниям приборов учета; коммунальные платежи от УК.

Оплата переменной части арендной платы производится арендатором ежемесячно до 18 числа месяца, следующим за месяцем, в котором были понесены расходы по счетам поставщика соответствующих коммунальных услуг, составленным на основании показателей приборов учета.

В соответствии с пунктом 5.8 договора, неиспользование арендатором помещения не может служить основанием для невнесения арендных и коммунальных платежей.

В силу пункта 5.9 договора, арендатор обязан в первый месяц использования помещения внести обеспечительный платеж в размере суммы постоянной части арендной платы за последний месяц аренды.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 23.06.2021.

Истцом, в связи с неуплатой ответчиком арендных платежей в установленные сроки, в его адрес были направлены претензии от 02.08.2021, 10.09.2021, 10.10.2021, в которых указано, что в случае их неисполнения истец обратится в арбитражный суд за взысканием задолженности и расторжением договора.

Кроме того, претензия от 10.09.2021 со ссылкой на пункт 6.7 договора и статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) содержит уведомление о расторжении договора и требование освободить помещение, передав его арендодателю по акту приема-передачи.

Указанные претензии направлены по юридическому адресу ответчика, получены им, однако оставлены без исполнения, что и послужило основанием для обращения ИП ФИО4 в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

ООО «Капитал строй» было заявлено встречное исковое заявление, в котором он просил признать договор аренды №39/2021 от 23.06.2021 недействительным, как заключенный под влиянием обмана в части наличия у арендодателя установленных и действующих тарифов на оплату переменной части арендной платы, в связи с чем условие договора аренды о выплате переменной части арендной платы являлось неисполнимым. Кроме того, общество указывало, что в арендуемом помещении отсутствовал ИПУ электроэнергии, а ИПУ водоснабжения был в нерабочем состоянии, само водоснабжение отсутствовало.

Суды, частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, и отказывая в удовлетворении встречного иска, правомерно исходили из следующего.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды и регулируются главой 34 ГК РФ.

Исходя из совокупного анализа положений статьи 307, 309, 310, 606, 610, 614, 622 ГК РФ следует, что арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени осуществления полномочий владения и пользования объектом аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Исходя из приведенных положений законодательства, следует, что арендатор обязан уплачивать арендные платежи при нахождении объекта аренды в его владении вплоть до момента возврата арендодателю по письменному акту приема-передачи, вне зависимости от факта его использования по целевому назначению.

Пунктами 1, 2 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендованное имущество ООО «Капитал Строй» было передано по акту приема-передачи от 23.06.2021, в нем указано, в том числе, об оборудовании помещения электросчетчиком и водяным счетчиком.

При этом указанный акт не содержит замечаний со стороны арендатора по характеристикам принятого в аренду помещения и имеющемуся оборудованию.

Кроме того, судами установлено, что претензий о невозможности использования арендуемого помещения по целевому назначению ввиду отсутствия водоснабжения в переданном в аренду помещении, технической неисправностью или отсутствием ИПУ коммунальных ресурсов, арендатором не предъявлялось; с жалобами на отсутствие или перебои в обеспечении коммунальными ресурсами в арендуемом помещении в управляющую организацию, ресурсоснабжающие организации ответчик не обращался.

Ответчик, не оспаривает, что со дня передачи ему помещения по акту приема-передачи, осуществлял в нем торговую деятельность.

В нарушение статьи 65 АПК РФ, ответчиком доказательств внесения платежей, предусмотренных договором аренды №39/2021 части нежилого помещения, в материалы дела не представлено, в  связи с чем, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования в размере 266 240 руб., исключив из расчета задолженности  по арендным платежам, в силу положений пункта 4 статьи 329 и пункта 2 статьи 453 ГК РФ, неуплаченный обеспечительный взнос.

Принимая во внимание факт просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы ответчиком, требования истца о взыскании неустойки с  30.06.2021 по 10.10.2021, с учетом положений пункта 5.7 договора, положений статьи 329, 330, 331 ГК РФ,  разъяснений, приведенных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» правомерно удовлетворены судами в размере 14 318 руб. 72 коп.

О применении статьи 333 ГК РФ о снижении размера неустойки ответчиком не заявлялось, суд округа несоразмерность неустойки не установил.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды части нежилого помещения №39/2021 от 23.06.2021.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным кодексом, другими законами или договором. Договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон только по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно статье 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязанности в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

Судами первой и апелляционной инстанций установлены факты соблюдения ИП ФИО4 досудебного порядка расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также существенного нарушения условий договора в части невнесения арендной платы арендатором, в связи с чем исковые требования  в части расторжения договора аренды части нежилого помещения №39/2021 от 23.06.2021 удовлетворены правомерно.

Отказывая в удовлетворении встречного иска общества о признании договора аренды №39/2021 от 23.06.2021 недействительным, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

В силу статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из положений пункта 1 статьи 168 ГК РФ и из разъяснений,  содержащихся в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статьи 179 ГК РФ, под обманом подразумевается умышленное введение стороны в заблуждение с целью склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение.

При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах.

Между тем, доказательств свидетельствующих о наличии указанных выше обстоятельств, обществом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено.

Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом, в случае передачи имущества в аренду субъект бремени содержания имущества меняется в соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ, которой установлено, что если иное не установлено законом или договором аренды, нести расходы на содержание имущества обязан арендатор.

Из условий договора аренды нежилого помещения усматривается, что при его заключении воля сторон была направлена на возложение обязанностей по содержанию имущества на арендатора, что прямо следует, из пункта 4.2.2 договора.

Более того, пункт 5.2 договора содержит и прямую обязанность арендатора самостоятельно заключить договоры с поставщиками услуг, а также с управляющей компанией.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Капитал Строй».

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражным судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта являться не может, поскольку такая позиция кассатора, по сути, направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ, в суде кассационной инстанции недопустимо.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки соответствующих судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Поскольку определением Арбитражного суда Центрального округа от 04.12.2023 заявителю кассационной жалобы предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы до рассмотрения жалобы судом округа, то в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на заявителя кассационной жалобы и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.04.2022 и постановление  Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2023 по делу №А14-17899/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Капитал строй» в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

ФИО1

 

ФИО2

 

ФИО3