Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-9194/2021

18 июня 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  16 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  18 июня 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "М34" (адрес:  Россия 199106, Санкт-Петербург, Кожевенная линия 34, литер А, офис 1112, ОГРН:  );

ответчик: ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ДИРЕКЦИЯ ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ" (адрес:  Россия 191023, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул САДОВАЯ 34/А, ОГРН:  1037851047431)

третье лицо: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области

о признании недействительным односторонней сделки по расторжению договора аренды

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 05.02.2021

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 10.06.2021

-от третьего лица: представитель ФИО4, по доверенности от 28.12.2020

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «М34» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – ответчик) с требованием о признании одностороннего отказа от исполнения договоров аренды федерального недвижимого имущества №156/Д/АР от 07.12.2015, № 171/Д/АР от 25.12.2015, оформленного уведомлениями от 13.01.2021 № 11, от 13.01.2021 № 12, недействительными сделками.

Истец поддержал заявленные требования, ответчик возражал против их удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве.

         Представитель третьего лица поддержал правовую позицию ответчика.

            Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее:

        Из материалов дела видно, что 07.12.2015 г. между ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее по тексту -Ответчик, Арендодатель) и ООО «М34» (прежнее наименования ООО «Торговый дом Нарвская ярмарка») (далее по тексту - Истец, Арендатор) заключен смешанный договор аренды объекта недвижимости и строительного подряда № 156/Д/АР (далее по тексту - Договор Аренды).

Указанный Договор заключен между Сторонами по результатам протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе и подведения итогов открытого аукциона» №1/20112015 от 20.11.2015.

В соответствии с п. 1.1. Договора Аренды Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование следующий объект: нежилое кирпичное здание, общая площадь - 793,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, лит. Е, кадастровый номер 78:06:0002122:29

Срок действия Договора Аренды, согласно п. 2.1. Договора составляет 5 (пять) лет и установлен до 29 марта 2021 года.

25.12.2015 г. между ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее по тексту -Ответчик, Арендодатель) и ООО «М34» (прежнее наименования ООО «Торговый дом Нарвская ярмарка») (далее по тексту - Истец, Арендатор) заключен смешанный договор аренды объекта недвижимости и строительного подряда № 171/Д/АР (далее по тексту - Договор Аренды).

Указанный Договор заключен между Сторонами по результатам протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе и подведения итогов открытого аукциона» №1/20112015 от 15.12.2015.

В соответствии с п. 1.1. Договора Аренды Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование следующий объект: нежилое кирпичное здание, общая площадь - 173,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, лит. Ж, кадастровый номер 78:06:0002122:26

Срок действия Договора Аренды, согласно п. 2.1. Договора составляет 5 (пять) лет и установлен до 29 марта 2021 года.

Истец получил 13.01.2021 г. уведомления № 11, № 12 ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» о досрочном расторжении договоров аренды, в которых ответчик ссылается на нарушение арендатором пунктов 4.2, 4.12, 3.3.7, 3.3.10 Договоров как на основание для одностороннего отказа от исполнения Договора в силу подпункта 6.4 ФИО5

Истец, не признавая выявленные арендодателем нарушения Договора, полагая необоснованным односторонний отказ от их исполнения, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 – 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При рассмотрении дела судом установлено, что в уведомлениях от 13.01.2021 № 11  арендодатель, как на основание расторжения договора аренды федерального имущества № 156/Д/АР от 07.12.2015, договора аренды от2 5.12.2015 ссылается на нарушения  арендатором пунктов 4.2, 3.3.7, 3.3.10 Договора.

Пунктом 3.3 Договора от 07.12.2015 предусмотрены обязанности арендатора.

Так, согласно пункту 3.3.7 договоров арендатор обязуется в случае наступления событий, которые могут привести к ухудшению состояния объекта не позднее одного календарного дня после наступления такого события, сообщить об этом арендодателю и незамедлительно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения объекта

В силу пункта 3.3.10 арендатор обязался не допускать захламления бытовым и строительным мусором подходов и подъездов к объекту, прилегающей к объекту территории, содержать прилегающую к объекту территорию в соответствии с действующими санитарными и техническими нормами, исключающими возникновение источников инфекции и аварий.

На основании пункта 4.2. расходы по иным платежам, связанным с эксплуатацией объекта не входят в арендную плату по договору и оплачиваются арендатором отдельно.

При этом, арендодатель, ссылаясь на нарушения вышеуказанных пунктов договора, в уведомлениях указывает на иное содержание данных пунктов, что не соответствует условиям договора аренды.

На основании п.6.4 договоров арендодатель вправе расторгнуть  договор в одностороннем порядке в случае неисполнения  требований, предусмотренных пунктами 3.3.1, 3.3.2. 3.3.3, 3.3.9, 3.3.12, 3.3.13, 3.3.17, 3.3.22, 3.3.23, 3.3.24.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Между тем ответчиком в качестве существенных нарушений Договора, допущенных арендатором и позволяющим арендодателю в одностороннем порядке отказаться от Договора, в оспариваемом уведомлении указано на нарушение арендатором пунктов 4.2, 3.3.7, 3.3.10 Договора.

При этом выявление арендодателем нарушение обязанности арендатора, предусмотренной в пункте 3.3.7, 3.3.10, п. 4.2 не является основанием для одностороннего расторжения Договоров в силу пункта 6.4 Договора, а может являться основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, а значит, одностороннее расторжение договора арендодателем на основании уведомлений от 13.01.2021 № 11, № 12 не может быть признано законным.  

Более того, не нашел подтверждения факт несогласования сдачи объектов в субаренду арендатором третьим лицам, а также осуществление арендатором каких-либо перепланировок в помещениях. В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком указанные обстоятельства не доказаны и опровергаются письмом ФГУП от 12.04.2016 №АС-313 о согласовании возможности заключения договоров субаренды на арендуемых площадях по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия. Д.34, литера Е.Ж.

Кроме того, ссылки в уведомлениях от 13.01.2021 на несвоевременное внесение арендных платежей, что, по мнению арендодателя, послужило поводом для отказа от договоров, не могут быть признаны состоятельными.

В деле отсутствует расчет задолженности по договорам, с целью определения период просрочки либо неуплаты внесения арендной платы, равно как и доказательств направления в адрес арендатора претензий с предложением оплатить образовавшуюся задолженность в установленный срок до направления уведомлений от 13.01.2021 № 11, № 12. Более того, в судебном заседании представитель ответчика пояснил, что соответствующие претензии Обществу не направлялись.

 Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах, ответчик не представил суду доказательств допущенных арендатором существенных нарушений условий Договора, дающих право арендодателю на его досрочное одностороннее расторжение.

Отказ от договора — это односторонняя сделка. По общему правилу такой отказ не допускается (статьи 309 и 310 ГК РФ). Исключения могут предусматриваться законом, соответственно, осуществленный арендодателем отказ от договора будет законным только в этом случае. Если нарушения не было или его характер не соответствовал условиям допущения отказа в нормах законодательства об аренде, то отказ от договора противоречит статьям 309 и 310 ГК. Соответственно, он является недействительным, как и любая иная сделка, противоречащая закону (статья168 ГК).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Пунктом 2 этой же нормы права установлено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая, что ответчиком не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств наличия оснований для расторжения договоров аренды от 07.12.2015, от 25.12.2015 на основании статей 10, 168, 309, 310 ГК РФ, исковые требования о признании недействительными односторонних отказов арендодателя от договоров аренды подлежат удовлетворению.

Согласно абзацу 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии обременения недвижимого имущества, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРН. 

Возврат сторон в ранее существовавшее положение до совершения недействительной сделки является ординарным последствием недействительности сделки (пункты 1 и 2 статьи 167 ГК РФ.

В данном случае, в связи с признанием недействительной сделки по одностороннему отказу от исполнения договоров аренды, договоры аренды от 07.12.2015, от 25.12.2015 являются действующими.  Настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи о праве аренды в ЕГРН. 

Расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

Признать недействительными сделки, выразившиеся в одностороннем отказе от исполнения договоров аренды федерального недвижимого имущества №156/Д/АР от 07.12.2015, № 171/Д/АР от 25.12.2015, оформленные уведомлениями от 13.01.2021 № 11, от 13.01.2021 № 12.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «М34»   в пользу федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» 1200,00 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                 Балакир М.В.