ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-27682/2022

г. Саратов

18 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «04» марта 2024 года

Полный текст постановления изготовлен «18» марта 2024 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Степуры С.М.,

судей Борисовой Т.С., Цуцковой М.Г., 

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 декабря 2023 года по делу № А12-27682/2022

 

по исковому заявлению комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, общества с ограниченной ответственностью «Деловой Центр

о взыскании задолженности,

 

при участии в судебном заседании представителя комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области – ФИО2, действующей на основании доверенности от 19.12.2023 (пост.); иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда; 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов и градостроительства Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – Комитет,  истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» (далее – ООО «РусСтройДевелопмент», ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка  от 14.01.2021 № 14003аз за период с 11.12.2021 по 31.07.2022 в размере 152 247, 24 рублей,  пени за период с 11.01.2021 по 31.03.2022 в размере 396, 53 рублей.

К участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Деловой Центр» (далее – ООО «Деловой Центр»).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14 декабря 2023 года с общества с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» в пользу комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области взысканы сумма основного долга  по договору аренды земельного участка от 14.01.2021 № 14003аз за период с 11.12.2021 по 31.07.2022 в размере 152 247,24 рублей,  пени за период с 11.01.2021 по 31.03.2022 в размере  396, 53 рублей.

С общества с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере  5 669,00 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «РусСтройДевелопмент» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области в порядке статьи 262 АПК РФ представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании, проведенном путем использования системы видеоконференц-связи, участвовал представитель комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, а также в порядке статьи 186 АПК РФ, путём направления определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых и не явившихся в судебное заседание.

Исследовав материалы дела, в том числе в виде электронных образов, размещенных в системе «КАД Арбитр» (далее – материалы дела), проверив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО «РусСтройДевелопмент» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.01.2021 № 14003аз площадью 2707,56 кв. м, расположенного по адресу: ул. Пушкина, 43а, г. Волжский, Волгоградская область, вид разрешенного использования - магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров), под здание цеха безалкогольных напитков с пристройками, под городской рынок «Эконом». 

Срок действия договора установлен с 12.08.2020 до 12.08.2068 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы устанавливается в порядке, определенном Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», Городским Положением от 25.07.2008 № 367-ВГД «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа – город Волжский Волгоградской области, предоставленные в аренду».

Размер арендной платы за земельный участок на дату подписания настоящего договора определяется сторонами в соответствии с Приложением № 1 – Расчет арендной платы, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно, равными долями, не позднее 10-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 3.8 договора размер ежегодной арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании нормативных правовых актов без согласования с арендатором, без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу нормативных правовых актов.

Согласно приложению № 1 к договору от 14.01.2021 № 14003аз (Расчет арендной платы) годовой размер арендной определяется по формуле:

А = КСЗУ х Кви х Кдп, где

А – величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев,

КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка (29 133 535,13 руб.),

Кви – коэффициент вида функционального использования земельного участка, 

Кдп – коэффициент дифференциации (1,6) в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, в соответствии с приложением к Распоряжению.

С 12.08.2020 годовой размер арендной платы составляет:

29 133 535,13 руб. х 0,015 х 1,6 = 699 204,84 руб. (58 267,07 руб. в месяц).

Согласно уведомлению от 25.03.2022 № 14/4651 об изменении размера арендной платы, годовой размер арендной платы за земельный участок площадью 2707,56 м2 с кадастровым номером 34:35:030118:147 с 01.04.2022 определяется по формуле: 

А = С х Кмд х Кказ), где:

А - арендная плата,

С - рыночная стоимость земельного участка, определенная в Отчете об оценке от 04.03.2021 № ОН-001-7/2021,

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка,

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости,

и составляет: 

4 970 000, 00 руб. х 0,0765 х 0,98 = 372 600, 90 рублей (31 050,08 рублей в месяц).

В связи с надлежащим неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы образовалась задолженность по арендной плате за период с 11.12.2021 по 31.07.2022 в размере 152 247,24 руб.

Направленная в адрес ответчика претензия от 07.09.2022 № 14/10840 оставлена без рассмотрения, что послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт нахождения имущества во владении и пользовании арендатора, и отсутствие оплаты арендных платежей, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Обязательства по внесению арендных платежей ответчик надлежащим образом не исполнил, имеет задолженность в сумме 152 247,24 руб. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На территории Волгоградской области размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (с изменениями и дополнениями).

Согласно пункту 1.5.7 Порядка годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта, пунктах 1.17, 1.18 настоящего Порядка), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик полагает, что положенный в основу определения размера арендной платы отчет об оценке земельного участка от 04.03.2021 № ОН-001-7/2021, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Деловой центр», не соответствует требованиям законодательства, в связи с чем ходатайствовал о проведении по делу судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.07.2023 по ходатайству ответчика по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению – ООО «Атон», эксперту ФИО3 На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли Отчёт № ОН-001-7/2021 от 04.03.2021 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 2 707, 56 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030118:147, расположенного по адресу: 

<

...>, требованиям Федерального закона № 135-Ф3 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями) и федеральным стандартам оценки?

2. Если отчет № ОН-001-7/2021 от 04.03.2021 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 2 707, 56 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030118:147, расположенного по адресу: 

<

...>, не соответствует Федеральному закону № 135-Ф3 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», то какова рыночная стоимость земельного участка площадью 2 707, 56 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030118:147, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 04.03.2021?

Согласно выводам эксперта, изложенным в экспертном заключении №Э-015/23 от 17.09.2023:

1.         Отчёт № ОН-001-7/2021 от 04.03.2021 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 2 707, 56 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030118:147, расположенного по адресу: 

<

...>,  соответствует требованиям 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

2. Выводы, полученные по результатам исследования по вопросу 1, исключают исследование по вопросу 2.

Судом первой инстанции указанное экспертное заключение признано допустимым и достоверным доказательством по делу, в связи с чем, сделанные в заключении эксперта выводы учтены при рассмотрении настоящего дела.

В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы судом первой инстанции отказано, поскольку пришел к выводу, что представленное экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым законодательством, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленный вопрос, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для назначения по делу повторной экспертизы ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

В силу пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014  № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом. При этом суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.

Доказательств, опровергающих выводы независимого оценщика, изложенных в заключении судебной экспертизы, ответчиком суду не представлено, таким образом, оснований сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу по делу А12-27682/2022, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Кроме того, положения статьи 82 АПК РФ не носят императивного характера, а предусматривают рассмотрение ходатайства и принятие судом решения о его удовлетворении, либо отклонении. При этом удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

На основании изложенного, судом первой инстанции обоснованно принят в качестве надлежащего доказательства отчет об оценке земельного участка от 04.03.2021 № ОН-001-7/2021, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Деловой центр», которым установлено, что рыночная стоимость земельного участка площадью 2 707, 56 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030118:147, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 4 970 000 руб.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Оценка доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (пункт 2 информационного письма № 92).

Суд первый инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отчет об оценке земельного участка от 04.03.2021 № ОН-001-7/2021, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Деловой центр», соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Ошибки, которые могут повлиять на результат оценки, в отчете не допускались. Указанный вывод, в том числе подтвержден проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Атон» судебной экспертизой по делу № А12-27682/2022 и представленным заключением эксперта от 17.08.2023 № Э-015/23.

Кроме того, из материалов дела не следует, что на момент заключения сделки (получения уведомлений об изменении размера арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка от 25.03.2022 № 14/4651) у сторон имелись разногласия по цене договора, ООО «РусСтройДевелопмент» не обращалось в адрес Комитета с просьбой о предоставлении ему отчета об оценке от 04.03.2021 № ОН-001-7/2021, а последний не создавал препятствий в ознакомлении с данным документом.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Возражая против заявленных требований ответчик фактически оспаривает отчет об оценке земельного участка от 04.03.2021 № ОН-001-7/2021, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Деловой центр».

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - информационное письмо № 92) предъявление самостоятельного иска об оспаривании оценки, проведенной независимым оценщиком, возможно только в случае, если величина такой оценки обязательна для сторон сделки и третьих лиц в силу закона (иного нормативного акта). Если же законом предусмотрена необходимость проведения оценки без обязательности ее результатов, то такая оценка носит рекомендательный характер.

В этом случае ее оспаривание посредством отдельного иска не допускается.

Вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решении должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Оценка доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (пункт 2 информационного письма № 92).

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела Отчёт № ОН-001-7/2021 от 04.03.2021 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 2 707, 56 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030118:147, расположенного по адресу: 

<

...>,  соответствует требованиям 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

До 01.04.2017 расчет арендной платы земельного участка, используемого истцом на основании договоров аренды, осуществлялся на основании положений подпункта 2.1.1 пункта 2.1 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции постановления администрации Волгоградской области от 05.10.2015 № 599-п) и рассчитывался по формуле А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан, где А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов.

Указанный порядок при расчете арендной платы за пользование земельными участками действовал до внесения изменений постановлением администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

В период с 01.04.2017 до 17.03.2018 расчет арендной платы производился на основании пункта 2.5 указанного выше Порядка в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п с применением величины рыночной стоимости земельных участков, который в указанной редакции признан утратившим силу в соответствии с пунктом 5 постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п.

Решением Волгоградского областного суда по делу № 3а-15/2018 от 19.02.2018, вступившим в законную силу 26.03.2018, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы, утвержденного Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции Постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п).

Согласно положениям пункта 2.5 Порядка расчета арендной платы размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, до признания его недействующим приведенным выше решением суда рассчитывался по формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

С 17.03.2018 арендная плата рассчитывается по новой формуле, определенной в пункте 2.5 Порядка расчета арендной платы, утвержденного Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции Постановления № 89-п). В силу приведенного пункта Порядка размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019 признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу абзац 11 пункта 1.6 Порядка расчета (в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению); абзацы четвертый и пятый пункта 1.14 Порядка расчета (в той части, в которой применение указанных положений нормативного правового акта допускает изменение рыночной стоимости земельного участка в сторону ее увеличения); пункт 1.15 Порядка расчета (в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 Порядка расчета формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета).

В удовлетворении требований о признании недействующим пункта 2.5 Порядка было отказано. Суд пришел к выводу о том, что названный пункт Порядка законодательству, имеющему большую юридическую силу, не противоречит, поскольку составными частями формулы расчета арендной платы являются индивидуальная рыночная стоимость земельного участка, коэффициент минимальной доходности (базовая арендная ставка), ежегодно утверждаемый комитетом экономической политики и развития Волгоградской области, а также коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемый нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 по делу № 16-АПА19-4 в указанной части решение Волгоградского областного суда от 29.01.2019 оставлено без изменения.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» разъяснениями о том, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

Признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627).

Приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской обл. от 11.02.2022 № 5н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки»  установлено значение коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки, равным 0,0765. 

Таким образом, только с момента установления в законном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, то есть с 20.02.2021 (с момента публикации).

Величина рыночной стоимости земельного участка с 20.02.2021 является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

На основании изложенного, оснований для применения иной рыночной стоимости земельного участка не имеется. Оценив все представленные в материалах дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, как того требуют положения пункта 2 статьи 71 АПК РФ, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2022 по делу № А12-22680/2021, от 29.08.2022 по делу № А12-20502/2021, от 12.09.2022 по делу № А12-22169/2021, от 26.05.2023 № А12-9456/2022.

Возражения ответчика по существу направлены на внесение изменений в договор аренды в части установления иного размера арендной платы, вопреки установленному законом порядку, а также достигнутым ранее договоренностям сторон при исполнении договора.

Указанная позиция согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 31.05.2021 № 304-ЭС21-6793.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что с учетом отсутствия доказательств оплаты задолженности по арендной плате, отсутствия оснований для признания недостоверной используемой при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка от 14.01.2021 № 14003аз величины рыночной стоимости земельного участка площадью 2 707, 56 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030118:147, расположенного по адресу: 

<

...>, определённой в соответствии с отчётом об оценке от 04.03.2021 № ОН-001-7/2021, подготовленным ООО «Деловой центр», в размере 4 970 000 рублей, заявленные истцом требования о взыскании с ответчика арендных платежей в размере 137 770 руб. 48 коп. обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды за период с 11.01.2021 по 31.03.2022 в размере  396, 53 рублей.

Согласно части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По правилам статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно дополнительному соглашению №2 к договору аренды земельного участка от 29.12.2005            №3942аз пункт 7.1 изложен в следующей редакции: в случае несвоевременной оплаты арендной платы арендатор перечисляет арендодателю пени в размере одной трехсотой действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования Центрального Банка России от просроченной суммы за каждый день задержки, подлежащей перечислению. Начисление пени производится, начиная со дня, следующего за последним днем срока внесения платежа. 

Как следует из материалов дела, в связи с просрочкой исполнения обязанности по оплате арендной платы, истцом произведен расчет неустойки исходя из согласованных сторонами условий договора, размер которой составил 396,53 руб.

В совокупности представленных доказательств по делу, установив факт нарушения обязательств, проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции признал правомерным начисление пени в заявленном размере.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Поскольку в порядке статьи 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции ООО «РусСтройДевелопмент» была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в силу статьи 110 АПК РФ указанные расходы подлежат взысканию с заявителя. 

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 декабря 2023 года по делу №А12-27682/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.  

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий 

 

С.М. Степура

Судьи 

Т.С. Борисова

                                                                                                                      М.Г. Цуцкова