ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-22509/2023

Дело № А41-93500/2022

23 ноября 2023 года

г. Москва

 

           Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2023 года

           Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2023 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., 

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья Южный» на решение Арбитражного суда Московской области от 15.09.2023 по делу № А41-93500/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

Товарищества собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья Южный» - председатель правления ФИО2;

общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «АТ-Инвест» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «АТ Недвижимость» - ФИО3 по доверенности от 11.09.2023.

 

Товарищество собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья Южный» (далее – истец, ТСН «ТСЖ Южный», товарищество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «АТ-Инвест» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «АТ Недвижимость» (далее – компания, ответчик) о признании незаключенным дополнительного соглашения № 1 от 08.12.2022 к договору аренды № 29/04-21/4 Ан от 29.04.2021, оформленному между ТСН «ТСЖ Южный» и ООО УК «АТ-Менеджмент».

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением суда первой инстанции исковые требования оставлены без удовлетворения.

Истец с решением не согласился, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. 

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал против доводов жалобы. 

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.04.2021 между ТСН «ТСЖ Южный» (арендатор) и ООО УК «АТ-Инвест» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «АТ Недвижимость» (арендодатель) заключен договор аренды № 29/04-21/4 Ан нежилого помещения № 22, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 50:23:0080301:408.

Согласно п. 5.1 договора срок аренды установлен с 06.04.2021 по 01.04.2022 включительно.

29.04.2021 объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

По акту приема-передачи (возврата) от 08.12.2021 объект аренды был возвращен арендатором арендодателю.

08.12.2021 между ТСН «ТСЖ Южный» (арендатор) и ООО УК «АТ-Инвест» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «АТ Недвижимость» (арендодатель) подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды.

В соответствии с п. 3 дополнительного соглашения в связи с тем, что арендатор решил 08.12.2021 вернуть, а арендодатель принять объект аренды - помещение № 22, площадью 15,3 кв. м, расположенное в здании - Вычислительный центр, назначение: нежилое, 5-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 3 032,4 кв. м, инв. № 230:070-475/Д, лит. Д, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 50:23:008030 1:408 и в связи с тем, что Арендодатель решил 09.12.2021 передать, а Арендатор принять за плату Объект аренды - нежилое помещение № 19 площадью 14,7 кв. м, расположенное на 1-м этаже в Здании - Вычислительный центр, назначение: нежилое, 5-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 3 032,4 кв. м, инв. № 230:070-475/Д, лит. Д, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 50:23:008030 1:408, стороны пришли к соглашению изложить с 09.12.2021 пункт 1.1. договора в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду за плату нежилое помещение № 19 площадью 14,7 кв. м, расположенное на 1-м этаже в Здании - Вычислительный центр назначение: нежилое, 5-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 3 032,4 кв. м, инв. № 230:070-475/Д, лит. Д, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 50:23 30080301:408 (далее - Объект аренды).».

Согласно пп. 1 п. 2 дополнительного соглашения срок действия договора установлен сторонами с 02.04.2022 по 31.03.2023 включительно.

09.12.2022 объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

Общим собранием членов ТСН от 06.05.2022 было принято решение о смене правления в ТСН «ТСЖ Южный», оформленное протоколом от 19.05.2022 № 1/22.

22.05.2022 членами правления ТСН выбран председатель ТСН ФИО2.

В обоснование иска истец указывает, что сотрудники ТСН осуществляют деятельность по адресу ТСН: Московская область, ФИО4, 

<

...>.

Истец утверждает, что при заключении дополнительного соглашения и увеличения срока действия договора аренды стороны договора в лице ответчика и бывшего председателя ТСН «ТСЖ Южный» ФИО5, являющиеся единственными членами правления ТСН, руководствовались только личными интересами, что привело к созданию препятствий в виде отсутствия доступа в нежилое помещение сотрудников ТСН и последующей невозможности дальнейшего исполнения спорного договора.

Из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что в ответ на предложение арендодателя о расторжении договора аренды с 31.07.2022, арендатор направил в адрес арендодателя уведомление о незаключенности дополнительного соглашения и предложил направить для подписания акт возврата объекта аренды по состоянию на 01.04.2022 без учета условий, предусмотренных дополнительным соглашением от 08.12.2022 № 1.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, изложенных в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Пунктом 3 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Таким образом, по смыслу указанных разъяснений и норм не может признаваться незаключенным договор, фактически исполнявшийся сторонами, поскольку ссылки на такую незаключенность являются недобросовестным способом избежания исполнения обязательства.

В свою очередь пунктом 3 статьи 433 ГК РФ установлено, что государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Суд первой инстанции установил, что дополнительное соглашение от 08.12.2021 № 1 подписано генеральным директором истца и председателем ТСН «ТСЖ Южный», скреплено печатями, факт его заключения сторонами не оспаривался. При этом аренда помещений товариществом осуществлялась, что не оспаривалось истцом в судебном заседании.

При таких обстоятельствах последующие ссылка арендатора на незаключенность данного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением и не имеет правового значения, поскольку арендатор, вступив в подобное соглашение, создал у арендодателя разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом измененного предмета аренды и платы.

Кроме того, согласно пояснениям истца и следует из искового заявления, основанием для обращения с настоящими требованиями послужила смена правления в ТСН «ТСЖ Южный» и избранием нового председателя, в связи с чем, в связи с отсутствием действующих сотрудников, истец уведомил о невозможности с 01.06.2022 дальнейшего исполнения договора.

Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчиком договор аренды в редакции дополнительного соглашения к нему от 08.12.2021 исполнялся, а, следовательно, арендатор не вправе ссылаться на его незаключенность.

Суд первой инстанции верно установил, что из представленной в материалы дела переписки следует, что объект аренды находится в свободном доступе до турникетной зоны Логопарка Быково, между тем, каких-либо обращений к ответчику о том, что имеются препятствования к пользованию объектом аренды истец не направлял, истцом так же не представлено доказательств невозможности использования арендованного имущества.

С учетом данных обстоятельств суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15.09.2023 по делу                          № А41-93500/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Товарищества собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья Южный» - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

 

Председательствующий судья                                               Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                       С.А. Коновалов

 

                                                                                        В.Н. Семушкина