АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-27046/2017

13 августа 2018 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 06.08.2018

Полный текст решения изготовлен 13.08.2018

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «ВЕРГО-С» 

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью «ПИКАССА», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 

третьи лица: ОАО «Полиграфист», ФИО3, Комитет градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», ООО «Промторг № 27», Министерство культуры Саратовской области, Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области, Общество с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко»

о признании недействительным договора кули-продажи нежилого помещения № 108 площадью 312,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, от 24.12.2015, заключенного между ФИО2 и ООО «Пикасса» и применении последствий недействительности данной сделки; о признании недействительными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по государственной регистрации права собственности ООО «Пикасса» на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...>; о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...>; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации права собственности ООО «Пикасса» на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...>

при участии в заседании:

от истца: ФИО4 по доверенности от 10.04.2017, 

от ООО «Пикасса»: ФИО5 по доверенности от 21.04.2015, 

от Управления Росреестра по Саратовской области: ФИО6 по доверенности № 1 от 09.01.2018  

иные участники не явились, извещены, 

 

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «ВЕРГО-С» с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью «ПИКАССА», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, третьи лица: ОАО «Полиграфист», ФИО3, Комитет градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», ООО «Промторг № 27», Министерство культуры Саратовской области, Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области, Общество с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко», о признании недействительным договора кули-продажи нежилого помещения № 108 площадью 312,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, от 24.12.2015, заключенного между ФИО2 и ООО «Пикасса» и применении последствий недействительности данной сделки; о признании недействительными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по государственной регистрации права собственности ООО «Пикасса» на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...>; о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...>; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации права собственности ООО «Пикасса» на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...>.

Представитель истца в судебном заседании  уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом приняты уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме с учетом уточнений.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения заявленных требований.

Остальные лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты. 

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «Верго-С» является собственником нежилых помещений, расположенных на 1 этаже в 2-х этажной части здания Литер АА1 по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности, имеющимися в материалах дела.

Здание, расположенное по адресу: 

<

...>, в соответствии с постановлением № 201 от 27.07.1993 является объектом культурного наследия регионального значения – Типография товарищества – «Печатня Яковлева».

У ООО «Верго-С» имеется охранное обязательство по данному памятнику истории и культуры.

Согласно позиции истца, осенью 2009г. ФИО3 и ОАО «Полиграфист» начали строительство пристройки к указанному зданию, в котором располагаются помещения истца, в результате чего были выстроены дополнительный корпус Литер Д и паркинг Литер С. 

После строительства указанной самовольной пристройки фасадная стена над помещениями истца начала оседать именно из-за строительства ответчиками самовольной пристройки, поскольку указанное сооружение создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. Строительство ответчиками самовольной пристройки привело к невозможности подъезда к зданию со стороны ул. Дзержинского. 

ООО «Верго-С» является собственником принадлежащих ему на праве собственности помещений и сособственником общего имущества здания по адресу: 

<

...>. 

Права истца нарушаются, поскольку истец заинтересован в сохранении целостности собственных нежилых помещений, а также сохранении общего имущества в нормальном целостном состоянии и недопущения действий, ухудшающих состояние элементов здания или создающих угрозу такого ухудшения и разрушения. 

ООО «Верго-С» не давало согласия на возведение пристройки к зданию по пр. Кирова, 27. 

29.12.2015 за ФИО2 на основании договора купли-продажи от 24.12.2015 было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № 108 площадью 312,5 кв.м., этаж 1 по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. 13.01.2017, была получена справка о технических характеристиках объекта ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости», согласно которой нежилое помещение № 108 с кадастровым номером 64:48:000000:45055,  расположено в нежилом здании с кадастровым номером 64:48:060211:973, границы данных помещений расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 64:48:060211:581, 64:48:06211:88, 64:48:06211:116. Из ситуационного плана, являющегося приложением к справке следует, что контур нежилого помещения № 108, принадлежащего на праве собственности ФИО2, находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:48:06211:88.

Основанием для регистрации стал договор купли-продажи данного нежилого помещения от 24.12.2015, заключенный между ООО «Пикасса» (продавец) и ФИО2 (покупатель).

Помещение № 108, приобретенное ФИО2, расположено в самовольно возведенном здании дополнительного корпуса Литер Д, паркинг Литер С, расположенных на земельном участке по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 64:48:060211:88.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14.09.2011 по делу № А57-14434/10 по иску Администрации МО «Город Саратов» дополнительный корпус ТК (Литер Д) и паркинг (Литер С) признаны самовольными постройками. Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции по делу № А57-14434/10 от 04.02.2013 суд обязал ФИО3, ОАО «Полиграфист» снести данные самовольные строения. 

Как следует из материалов дела, постановлением Двенадцатого  арбитражного апелляционного суда от 04 февраля 2013 г. по делу № А57-14434/2010 по иску Администрации МО «город Саратов» к ОАО «Полиграфист», ФИО3 на ОАО  Полиграфист», ФИО3 возложена обязанность по сносу объектов незавершенного строительства (семь и более этажей) - дополнительный корпус ТК (литер Д) и паркинг  (литер С), возводимые ответчиками на земельном участке по адресу: 

<

...> имеющем кадастровый номер 64:48:060211:88, предоставленном в аренду ОАО « Полиграфист».

Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 08.04.2011 по делу № 2-111/2011 по иску ФИО7 к ОАО «Полиграфист», ФИО3, ООО «Порт № 2» объект недвижимости со 2-го по 6-ой этажи (литер С и литера Д), возводимый на земельном участке по адресу: 

<

...>, объект признан самовольной постройкой и суд обязал снести объект; по иску ФИО8, ФИО9 к ОАО «Полиграфист», ФИО3, ООО «Порт № 2» возводимый на земельном участке по адресу: 

<

...>, объект признан самовольной  постройкой и суд обязал снести объект; запрещено строительство. 

Судом установлено, что ООО «Верго-С» как собственник помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, имеет право на предъявление заявленных исковых требований, права истца нарушаются возведением ответчиками самовольной постройки. ООО «Верго-С» является собственником принадлежащих ему на праве собственности помещений и сособственником общего имущества здания по адресу: 

<

...>. Права истца нарушаются, поскольку истец заинтересован в сохранении целостности собственных нежилых помещений, а также сохранении общего имущества в нормальном целостном состоянии и недопущения действий, ухудшающих состояние элементов здания или создающих угрозу такого ухудшения и разрушения.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г.Саратова  от 08.04.2011г по делу № 2-111/2011 объект недвижимости со 2-го по 6-ой этажи (литер С и литера Д), возводимый на земельном  участке по адресу: 

<

...>, признан самовольной  постройкой.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Постановлением Двенадцатого  арбитражного апелляционного суда от 04 февраля  2013 г. на ОАО «Полиграфист», ФИО3 возложена обязанность по сносу объектов незавершенного строительства (семь и более этажей) - дополнительный корпус  ТК (литер Д) и паркинг (литер С), возводимые ответчиками на земельном участке по адресу: 

<

...>, имеющем кадастровый  номер 64:48:060211:88, предоставленном в аренду ОАО «Полиграфист».

Статьей 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Формулировка указанной нормы «в котором участвуют те же лица» не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе.

Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2012 № 2013/12 по делу № А41-11344/11, признание преюдициального значения судебного решения направлено на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Поскольку по ранее рассмотренным делам № А57-14434/2010г, № 2-111/2011 судами было исследовано и установлено,  что объект незавершенного строительства - дополнительный корпус  ТК (литер Д) и паркинг  (литер С), расположенный на земельном участке по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 64:48:060211:88 является самовольной постройкой и подлежит сносу, то указанные факты предшествующими судебными актами, имеют силу преюдиции и не подлежат повторному доказыванию сторонами и установлению судом, в рамках настоящего процесса.

Как следует из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение № 108 площадью 312,5 кв.м, этаж 1 по адресу: 

<

...>. Указанное помещение фактически располагается в дополнительном корпусе Литер Д, возведенном ОАО «Полиграфист» и ФИО3 и признанным решением Арбитражного суда Саратовской области от 14.09.2011 по делу № А57-14434/10 самовольной постройкой.

Право собственности ФИО2 на указанное помещение возникло на основании договора купли-продажи от 24.12.2015, заключенного с бывшим собственником помещения - ООО «Пикасса» после признания в судебном порядке дополнительного корпуса Литер Д самовольной постройкой.

Указанный объект не может выступать объектом гражданских прав и гражданского оборота по смыслу ст. ст. 128, 129, 130 ГК РФ, так как создан с нарушением требований ст. 218 ГК РФ.

Возражая против удовлетворения исковых требований Управление Росреестра по Саратовской области указывает, что 26.08.2008 на спорное нежилое помещение была проведена государственная регистрация права собственности ООО «Пикасса» на основании следующих документов: кадастрового паспорта, изготовленного Саратовским филиалом ФГУП «Ростехинфентаризация – Федеральное БТИ» 29.05.200; проекта перепланировки от 18.07.2008; письма Комитета по архитектуре г. Саратова № 3690/09 от 30.07.2008. Также на государственную регистрацию был представлен технический паспорт от 29.05.2008, выданный Саратовским филиалом ФГУП.

Таким образом, решение о государственной регистрации было принято по итогам правовой экспертизы представленных документов и при отсутствии оснований для приостановления или отказа.

29.12.2015 право на вышеуказанный объект перешло е ФИО2 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2015.

Оспариваемая государственная регистрация произведена в августе 2015 года, в период действия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон).

Согласно статье 2 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно статье 13 Закона государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

- правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (заисключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствияпротиворечий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 17 Закона правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Следовательно, орган по регистрации в своих действиях руководствуется нормами гражданского законодательства, в том числе ГК и Градостроительного кодекса РФ, а также иными законами.

При государственной регистрации регистратор обязан провести правовую экспертизу - проверку наличия/отсутствия и правомерности оснований для возникновения у заявителя права на объект недвижимости.

Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами   государственной   власти   в   порядке,   установленном   законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают     наличие,     возникновение,     прекращение,     переход,     ограничение (обременение) прав.

Согласно статье 25 Закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

Согласно п.п. 14 а. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный органисполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации,орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, выдавшиеразрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр сзаявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В рассматриваемом случае заявитель - ООО «Пикасса» обратился в орган по регистрации с заявлением о регистрации права собственности на объект: нежилое помещение № 108 площадью 312,5 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Ранее в ЕГРН было зарегистрировано право собственности ООО «Пикасса» на данное помещение только с другими характеристиками - общая площадь составляла 45 кв.м, конфигурация была совершенно иная, помещение находилось на другом земельном участке.

Изменение площади и конфигурации нежилого помещения свидетельствовует о проведенной реконструкции. Документы, приложенные заявителем (протокол общего собрания собственников здания), также подтверждали факт осуществления реконструкции.

Следовательно, для государственной регистрации, согласно вышеприведенным нормам законодательства, регистратор должен был запросить документы о проведенной реконструкции, а именно: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом местного самоуправления, а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором находится регистрируемое помещение.

А в случае, установления факта расположения помещения в самовольно возведенном объекте, регистратор мог осуществить регистрацию права только на основании решения суда, принятого в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Необходимость предоставления указанных документов подтверждается уведомлением о приостановке государственной регистрации, которое было вынесено государственным регистратором при первичном обращении ООО «Пикасса» за государственной регистраций.

При проведении государственной регистрации ООО «Пикасса» не представлены, а государственным органом надлежащим образом не затребованы, разрешение на проведение реконструкции нежилого помещение и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданные уполномоченным органом местного самоуправления.

Таким образом, суд приходит к выводу, что действия Управления Росреестра по Саратовской области по государственной регистрации права собственности ООО «Пикасса» на нежилое помещение № 108 площадью 312,5 кв.м, при отсутствии подтверждающих законность произведенной реконструкции документов, а также при нахождении спорного помещения в здании, признанном самовольной постройкой, являются незаконными.

Рассматривая требования ООО «Верго-С» о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения № 108 от 24.12.2015, суд исходит из следующего.

Как следует из положений статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Следовательно, сделка по продаже самовольно возведенного объекта прямо противоречит закону и является ничтожной.

Указанный объект не может выступать объектом гражданских прав и гражданского оборота по смыслу ст. ст. 128, 129, 130 ГК РФ, так как создан с нарушением требований ст. 218 ГК РФ.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что судом принято решение о незаконности государственной регистрации права собственности на нежилое помещение № 108 площадью 312,5 кв.м и отнесением указанного объекта к самовольной постройке, требование о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения № 108 от 24.12.2015 подлежит удовлетворению.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всеполученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в томчисле тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненнойработе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствиянедействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что помещение № 108 площадью 312,5 кв.м не может выступать объектом гражданских прав и гражданского оборота, а возврат указанного помещения ООО «Пикасса» будет противоречить положениям статьи 222 ГК РФ, требование ООО «Верго-С» о применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежит.

Рассматривая требования о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на спорное помещение, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ПС РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Учитывая вышеизложенное, суд считает необходимым признать отсутствующим право собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...>.

Истцом заявлено требование об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации права собственности ООО «Пикасса» на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...>.

Вместе с тем, государственная регистрация права собственности на спорное помещение за ООО «Пикасса» восстановлена не была, требование о возврате помещения также удовлетворено не было. Таким образом, в данной части требования ООО «Верго-С» удовлетворению не подлежат.

По правилам статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям; судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

            Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит их на ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

 

РЕШИЛ:

Признать недействительными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по государственной регистрации права собственности ООО «Пикасса» на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...>.

Признать недействительным договор кули-продажи нежилого помещения № 108 площадью 312,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, от 24.12.2015, заключенного между ФИО2 и ООО «Пикасса».

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...>.

В остальной части в удовлетворении исковых требований – отказать.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ВЕРГО-С» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Пикасса» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ВЕРГО-С» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ВЕРГО-С» расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

 

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                            И.М. Заграничный