АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

12 февраля 2024 года

Дело №

А56-30391/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Филиппова А.Е.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 29.12.2023), от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Опора» ФИО2 (доверенность от 15.05.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 по делу № А56-30391/2023,

у с т а н о в и л :

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Опора», адрес: 196084, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 274, лит. А, оф. 228Б, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), о взыскании 3 499 265 руб. 57 коп. неосновательного обогащения в связи с использованием земельного участка площадью 5758 кв.м в период с 17.02.2020 по 21.06.2022, 498 495 руб. 77 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.02.2020 по 21.11.2022, а также процентов на сумму неосновательного обогащения за с 22.11.2022 по день фактической уплаты долга.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 21.06.2023 и постановление от 04.10.2023, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении заявленных Комитетом требований в полном объеме.

Податель жалобы считает необоснованным применение судами при разрешении спора положений статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указывает, что земельный участок под зданием, предоставленным Обществу в аренду, не образован в установленном порядке. Комитет также выражает несогласие с выводами судов относительно того, что при оценке рыночной стоимости арендной платы за здание было оценено в том числе и право пользования спорным земельным участком, а также о необходимости применения к отношениям сторон по оплате землепользования постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - МТУ Росимущества) от 17.10.2019 № 78-170-р принято решение о предоставлении Обществу в аренду здания с кадастровым номером 78:34:0010229:3225, площадью 1904,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кронштадт, Южная Кронштадтская дорога, д. 12, корп. 3, лит. А (далее - Здание). В распоряжении указано, что Здание являлось объектом государственной казны Российской Федерации, приведены сведения о государственной регистрации права федеральной собственности на Здание 23.10.2015.

На основании названного распоряжения МТУ Росимущества (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды объекта недвижимого имущества от 17.10.2019 № 09/ОН-0534 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату Здание для целей осуществления деятельности по социально-медицинскому обслуживанию населения сроком на 20 лет.

Здание передано арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2019.

Согласно пункту 14 Договора его действие распространено на отношения, возникшие с момента подписания акта приема-передачи Здания.

В дальнейшем на основании акта приема-передачи от 01.02.2020 Здание передано МТУ Росимущества в государственную собственность Санкт-Петербурга.

Государственная регистрация права собственности Санкт-Петербурга на Здание произведена 17.02.2020.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 05.10.2020 о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка для размещения Здания сроком на 20 лет на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). К указанному заявлению Общество приложило схему расположения земельного участка площадью 5758 кв.м на кадастровом плане территории.

Комитет по контролю за использованием имущества Санкт-Петербурга (далее - ККИ) 22.06.2022 проведено обследование территории по адресу: Санкт-Петербург, Кронштадт, Южная Кронштадтская дорога, вблизи дома 15, лит. А, по результатам которой составлен акт обследования земельного участка от 22.06.2022.

В акте обследования от 22.06.2022, составленном ККИ, в пункте 4 приведены следующие сведения относительно территории площадью 6170 кв.м (поименована как «территория 4»): территория огорожена, доступ на нее ограничен, в пределах территории расположены Здание, арендуемое Обществом по Договору, котельная, трансформаторная подстанция, беседка, грузовой контейнер, хозяйственная постройка.

Комитет, ссылаясь на то, что Общество в период с 17.02.2020 по 22.06.2022 использовало относящийся к публичным землям участок площадью 5758 кв.м в отсутствие правоустанавливающих документов и без внесения платы за таковое, направил ему претензию от 21.11.2022 № 05-15-42190/22-0-0 с требованием об оплате фактического землепользования и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Указывая на неисполнение Обществом требований названной претензии, Комитет обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции посчитал, что плата за использование спорного земельного участка включена в установленную Договором арендную плату за Здание, была оценена при определении арендной платы за Здание, и в связи с этим отказал в удовлетворении иска. Также суд отметил, что расчет платы за использование земельного участка произведен без учета постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно  пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных  статьей 1109 Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило ( статья 1105 ГК РФ).

В соответствии с  подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность землепользования, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно  статье 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (пункт 1 статьи 16 ЗК РФ).

Суды отказали в удовлетворении иска, посчитав, что на стороне Общества отсутствует неосновательное обогащения в размере платы за использование земельного участка площадью 5758 кв.м со ссылкой на то, что плата за использование такого участка в силу статьи 654 ГК РФ включена в размер установленной Договором арендной платы за Здание. 

При этом суды не учли следующее.

Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором они расположены, или передаваемой вместе с ним частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В данном случае объектом аренды по Договору выступает Здание, условий о предоставлении арендатору вместе со Зданием земельного участка площадью 5758 кв.м в Договоре не содержится.

Согласно пункту 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных этим  Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015              № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Доказательства того, что в отношении спорного земельного участка осуществлен государственный кадастровый учет, то есть доказательства, подтверждающие существование такого участка в качестве самостоятельного объекта прав в характеристиками, позволяющими его определить в качестве индивидуально-определенной вещи, в материалы дела не представлены.

Сам по себе факт выполнения в отношении земельного участка топогеодезических работ о наличии земельного участка в качестве объекта гражданских прав или сделки не свидетельствует.

Из содержания отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы от 10.09.2019 № 220/2019-НЗ/1, на основании которого была определена величина арендной платы за Здание, не следует, что оценщиком оценивалось право на использование именно спорного земельного участка площадью 5758 кв.м. Соответствующих исходных данных не приведено ни в самом отчете об оценке            (т.д. 1, л. 90-217), ни в задании на оценку (т.д. 1, л. 97).

При таком положении - в отсутствие сведений о передаче арендатору земельного участка определенной площадью вместе со Зданием, равно как и в отсутствие данных о том, что на дату заключения Договора в установленном порядке был образован земельный участок, занятый Зданием и необходимый для его использования, и осуществлен его кадастровый учет, вывод судов о том, в состав арендной платы за Здание входит плата за использование земельного участка площадью 5758 кв.м, не может быть признан обоснованным, соответствующим нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку какой-либо земельный участок в качестве объекта аренды Договором не согласован, а доказательства того, что спорный участок в течение спорного периода являлся объектом федеральной собственности не представлены, вывод суда первой инстанции относительно неправомерности произведенного истцом расчета неосновательного обогащения со ссылкой на его выполнение без учета требований Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2019 № 582, также не может быть признан верным.

Применительно к особенностям использования здания как объекта недвижимости, занимающего в силу его свойств земельный участок как минимум площадью застройки здания, в отсутствие в Договоре условий об ином в силу пункта 2 статьи 654 ГК РФ имеются основания считать включенной в размер установленной Договором арендной платы за Здание плату за использование земельного участка площадью, соответствующей площади застройки Здания.

Из материалов дела следует, что участок, в отношении которого Комитетом заявлена ко взысканию плата за землепользование, включает в себе как площадь, занятую периметром застройки Здания, так и территорию, не относящуюся к таковой.

Факт использования земельного участка площадью 5758 кв.м в спорный период Обществом не опровергнут. 

Доказательства, подтверждающие наличие оснований для использования земельного участка из состава государственных земель площадью, превышающей площадь застройки арендуемого Здания, ответчиком в материалы дела не представлены. 

Вопрос относительно площади участка, занятого площадью застройки арендуемого по Договору недвижимого имущества, имеющий значение для правильного исчисления платы за фактическое использование земельного участка без оформления правоустанавливающих документов, заявленной ко взысканию в качестве неосновательного обогащения, судами не исследован.

В соответствии с  частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследованы в полной мере обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 21.06.2023 и  постановление от 04.10.2023 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам                               статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, после чего с соблюдением норм материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 по делу № А56-30391/2023 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

А.Е. Филиппов