АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-687/19 

Екатеринбург

21 марта 2019 г.

 

Дело № А34-12016/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующей Рябовой С.Э.,

судей Беляевой Н.Г., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДИВ» (далее – общество «ДИВ») на решение  Арбитражного суда Курганской области от 07.09.2018 по делу                                    № А34-12016/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «ДИВ» - Наталина Л.А., по доверенности от 09.01.2019.

Общество «ДИВ» обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением  к администрации Петуховского района (далее – администрация) о расторжении договора аренды земель № 830 от 26.10.1999 и взыскании с администрации  затрат на строительство остающихся на земельном участке производственных и иных строений и сооружений (строения автозаправочной станции и здания сервисного центра водителя) в сумме                  20 655 303 руб.

В свою очередь администрация обратилась в Арбитражный суд Курганской области со встречным исковым заявлением о взыскании с общества «ДИВ»  долга по арендным платежам в размере 1 417 982 руб. 77 коп. и пени в размере 410437 руб. 02 коп.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное казенное учреждение «Отдел земельно-имущественных отношений и охраны труда Администрации Петуховского района», Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Челябинской и Курганской областях, Федеральное государственное казенное учреждения «Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Курганской и Тюменской областям», Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Курганской области. 

Решением Арбитражного суда Курганской области  от 07.09.2018 (судья Деревенко Л.А.) первоначальный иск удовлетворен частично. Судом расторгнут договор  аренды земель от 26.10.1999 № 830, в удовлетворении остальной части иска отказано. Встречный иск удовлетворен также частично.  С общества «ДИВ» в пользу  администрации  взыскана задолженность по уплате  арендной платы в размере 688 111 руб. 20 коп. за период с 01.01.2015 по 31.12.2017. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2018 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.)  решение суда оставлено без изменения. 

   В кассационной жалобе  общество «ДИВ» просит  обжалуемые судебные акты отменить в части  отказа во взыскании затрат на строительство, остающихся на земельном участке производственных и иных строений и сооружений (строения автозаправочной станции и здания сервисного центра водителя) в сумме 20 655 303 руб., а также в части удовлетворения встречного иска  о взыскании с общества  688 111, 20 руб. задолженности  по  арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.12.2017,  принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

Заявитель указывает на неприменение судами пункта 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), предусматривающей последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком. Общество ссылается на пункт 3.1 договора аренды земель,  в котором стороны закрепили право арендатора на компенсацию затрат  по строительству  остающихся на земельном участке жилых, производственных и иных строений и сооружений, разрешенных договором, в случае его расторжения. Размер затрат подтвержден заключением профессионального оценщика.

          Кроме того, по мнению общества «ДИВ», вывод судов о взыскании с него задолженности по арендной плате сделан без учета положений пунктов 1, 4             статьи 614 ГК РФ, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом, между тем арендодателю достоверно известно, что арендатор с 2006 года лишен возможности пользования земельным участком  по причине не зависящей от арендатора, в силу чего у последнего отсутствует обязанность вносить арендную плату.

Также заявитель указывает, что судами неверно рассчитан период задолженности, без учета положений о сроках исковой давности. Полагает, что плата может быть взыскана лишь за период до момента получения направленного арендатором в адрес арендодателя уведомления о расторжении договора аренды.

В возражениях на кассационную жалобу  администрация просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.

           Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в пределах доводов кассационной жалобы. Поскольку  судебные акты в части выводов о расторжении договора аренды заявителем  не обжалуется,  указанные судебные акты проверяются судом кассационной инстанции на предмет их законности только в обжалуемой заявителем части. 

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и  обществом «ДИВ» (арендатор) на основании постановления Администрации Путеховского района Курганской области от 05.08.1999 № 206, заключен договор аренды земельного участка от 26.10.1999  № 830, по условиям которого арендатору для строительства автозаправочной станции предоставляется земельный участок на 30 лет общей площадью 0,48 га из земель запаса западнее таможенного перехода с Республикой Казахстан с правом последующего выкупа (кадастровый номер 45:14:012003:26 - поставлен на кадастровый учет в 2006 году).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В последующем на указанном земельном участке истцом возведены строение автозаправочной станции и здание сервисного центра водителя, зарегистрировано право собственности (свидетельства 45 РП 063552 от 05.07.2000, 45 ЮУ 086010 от 06.05.2003, адрес объектов: Курганская область, Петуховский район, автодорога «Байкал», 465 км).

После заключения договора аренды в соответствии с Нотой МИД РФ и МИД Республики Казахстан от 03.04.2001 № 185Н/3 дснг и на основании соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Казахстан о пунктах пропуска через российско-казахстанскую Государственную границу от 23.12.1998 в 2004 году был построен и введен в эксплуатацию МАПП «Петухово».

07.05.2009 в ответ на обращение истца и.о. начальника Пограничного управления Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Курганской и Тюменской областям в адрес общества «ДИВ» направлено письмо о постройке и введении в эксплуатацию в 2004 году МАПП «Петухово» с указанием на то, что использование в соответствии с целевым назначением объектов недвижимости истца влечет нарушение положений статьи 9 Закона Российской Федерации от 01.04.1993 № 4730-I «О государственной границе Российской Федерации».

Обществом «ДИВ» 30.03.2017 направлено претензионное письмо в адрес арендодателя по рассмотрению вопроса о расторжении договора аренды земель № 830 от 26.10.1999 и произведения компенсации затрат на строительство остающихся на земельном участке производственных и иных строений и сооружений в сумме 20 655 303 руб., в ответ на которое арендодатель направил в адрес арендатора проект соглашения о расторжении договора аренды с отказом в отношении компенсации затрат и расчет задолженности по арендной плате. 

В письмах от 06.07.2017 и от 04.08.2017 стороны согласовывали вопрос о расторжении договора.

Ссылаясь на то, что принадлежащий  обществу «ДИВ» земельный участок  на праве аренды по договору от 26.11.1999 № 830 не может быть использован им в соответствии с целевым назначением, тогда как на нем остаются объекты недвижимости, истец обратился в арбитражный суд рассматриваемым иском.

В свою очередь, администрация обратилась со встречным иском о взыскании арендной платы за пользование земельным участком под объектами недвижимости, принадлежащими обществу «ДИВ» на праве собственности, поскольку неиспользование их в хозяйственной деятельности не может служить основанием для освобождения от уплаты арендной платы. 

Отказывая в компенсации затрат на строительство объектов, находящихся на земельном участке, суды первой и апелляционной инстанций  исходили из недоказанности  истцом наличия противоправности поведения со стороны администрации  в возникновении  у него убытков в виде расходов, затраченных на строительство объектов, а также наличия причинно-следственной связи  между действиями администрации и возникновением данных убытков (статьи 15, 393, 1064 ГК РФ, статьи 65АПК РФ). 

Частично удовлетворяя требования администрации о взыскании  задолженности по арендной плате, суды исходили из того, факт расположения на спорном земельном участке объектов недвижимости истца, построенных им в соответствии с договором аренды земельного участка от 26.10.1999 № 830 и находящихся в его собственности, подтвержден материалами дела  и истцом не  оспаривается.  Данное обстоятельство свидетельствует об использовании  истцом  данного земельного участка  для размещения и эксплуатации  объектов недвижимости и, соответственно, наличии у него обязанности по оплате стоимости такого пользования.  

Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не находит оснований для их отмены.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

 

В соответствии с п. 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2.3 договора  аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором  равными долями в  бюджет  администрации до 01.09. и 01.11.

Согласно расчету администрации размер задолженности по арендной плате составил  1 417 982 руб. 77 коп. за период с  01.11.2011 по 31.12.2017.

        Обществом «ДИВ» заявлено о пропуске срока исковой давности. 

 Исковое заявление  о взыскании задолженности по арендной плате поступило в арбитражный суд 19.02.2018.

  Руководствуясь положениями статей 196, 199, 200, 207 ГК РФ, условиями пункта 2.3 договора аренды,  суды пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период  с 01.11.2011 по 31.12.2014 и самостоятельно рассчитали задолженность  общества «ДИВ»  по арендной плате  за период с 01.01.2015 по 31.12.2017. 

          С учетом изложенного вывод судов о взыскании с общества «ДИВ» задолженности  по арендной плате в сумме 688 111 руб. 20 коп. является обоснованным. 

При этом суды правильно указали, что расположение земельного участка в приграничной зоне не препятствует  использованию его в тех целях, для которых данный земельный участок предоставлялся в аренду, а именно - в целях размещения (строительства) поименованных в договоре аренды объектов недвижимости. Объекты, указанные в договоре аренды истцом построены, размещены на спорном земельном участке в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектной документацией. Факт расположения на земельном участке объектов недвижимости, находящихся в собственности истца, свидетельствует о пользовании истцом данным участком и соответственно наличии обязательств по оплате стоимости такого пользования. 

   Как правильно отметили суды, фактически в силу наличия особого правового режима приграничной территории, имеет место невозможность осуществления истцом того вида хозяйственной деятельности, в целях осуществления которой возводились данные объекты, то есть невозможность эксплуатации самих объектов, но не земельного участка, на котором они расположены. Доказательств, подтверждающих невозможность нахождения спорных объектов недвижимого имущества, на арендуемом земельном участке в материалы дела не представлено (статья 65 АПК РФ).  

Необходимо также отметить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

          С учетом конкретных обстоятельств дела и имеющихся в материалах дела доказательств, суды первой и апелляционной инстанций  пришли к выводу  об отсутствии в действиях  администрации нарушений требований действующего законодательства на момент принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду.

          При этом суды исходили из того, что на момент обращения истца в августе 1999 года в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду в целях строительства объектов недвижимости ему было известно о нахождении   испрашиваемого земельного участка  в приграничной зоне, о чем свидетельствуют  действующие на тот период  и находящиеся в открытом доступе нормативные акты, устанавливающие режим приграничной зоны,  в частности постановление Администрации Курганской области от 15.01.1998 № 16 «Об утверждении Положения по установлению пограничного режима на территориях приграничных районов Курганской области», согласно которому  на территории Петуховского района Курганской области установлен пограничный режим в соответствии с Законом Российской Федерации «О Государственной границе Российской Федерации». Кроме того в постановлении Администрации Петуховского района от 05.08.1999 № 206  прямо указано на обстоятельство предоставления земельного участка западнее таможенного перехода с Республикой Казахстан. Следовательно, истец, являясь коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск, мог и должен был предположить возможность наступления определенных последствий, связанных с наличием ограничений при осуществлении хозяйственной деятельности на территориях, в отношении которых установлен приграничный режим.

          Таким образом, поскольку  факт расположения спорного земельного участка  в приграничной зоне был известен арендатору на момент заключения договора аренды, у судов не имелось оснований  для привлечения арендодателя к ответственности со ссылкой на наличие недостатков арендованного имущества и освобождения в силу этого арендатора от обязанности по уплате арендных платежей.

   Общество «ДИВ», ссылаясь на наличие у ответчика обязанности выплатить компенсацию, по существу заявляет требование о взыскании с Администрации убытков в размере расходов, затраченных на строительство объектов.

В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

           С учетом того, что вытекающие из договора аренды от 26.10.1999 № 830 обязательства выполнены арендодателем в полном объеме, цель строительной аренды достигнута, запланированный к строительству объект возведен, право собственности на объект зарегистрировано за истцом, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для  привлечения последнего к ответственности за невыполнение либо ненадлежащее выполнение договорных обязательств на основании статьи 393 ГК РФ.

         В связи с этим обоснованно отклонен судами  довод общества «ДИВ» о наличии у администрации обязанности компенсировать затраты  со ссылкой на пункт 3.1 договора аренды, поскольку условие пункта 3.1 договора аренды не применимо к рассматриваемой ситуации, расторжение договора по инициативе арендатора в отсутствие вины арендодателя не является основанием для такого применения.

В силу пункта 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

 При предъявлении требования о взыскании убытков на основании статей 15, 1064 ГК РФ, истцу надлежит доказать совокупность обстоятельств, являющихся основанием для привлечения ответчика к данному виду гражданско-правовой ответственности: факта причинения вреда и его размера; противоправности действий причинителя вреда; причинной связи между противоправными действиями и убытками; вины причинителя вреда.

Исследовав имеющиеся в материалы дела доказательства в их совокупности  по правилам статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций  пришли к выводу о недоказанности  истцом наличия вины администрации  в возникновении  у него убытков в виде расходов, затраченных на строительство объектов, а также наличия причинно-следственной связи  между действиями администрации и возникновением данных убытков.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требования о взыскании компенсации затрат на строительство объектов, находящихся на земельном участке, судами первой и апелляционной инстанций отказано обоснованно. 

Довод заявителя кассационной жалобы о необходимости применения  для взыскании с администрации его затрат на строительство объектов недвижимости статьи 272 ГК РФ судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку само по себе расторжение договора аренды земельного участка не означает прекращение его прав на использование земельного участка на котором они находятся, поскольку  на основании части 1 статьи 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках имеют  исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.  Кроме того, администрация не требует освобождения земельного участка от спорных объектов недвижимости.  

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Государственная пошлина, излишне уплаченная обществом «ДИВ» при подаче кассационной жалобы, подлежит возврату на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Курганской области от 07.09.2018 по делу               № А34-12016/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДИВ» – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ДИВ» государственную пошлину за подачу кассационной жалобы в размере 3 000 руб. излишне уплаченную по чек-ордеру от 26.12.2018.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

 

Председательствующий                                             С.Э. Рябова 

 

Судьи                                                                          Н.Г. Беляева 

 

                                                                                      В.А. Купреенков