ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7164/2021

г. Челябинск

17 июня 2021 года

Дело № А07-27577/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания          Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2021 по делу № А07-27577/2019.

В судебном заседании приняли участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис» - ФИО2 (доверенность от 17.09.2020, срок действия один год, диплом, паспорт).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис» (далее – ответчик, ООО «Строй-Сервис», общество) о взыскании задолженности в размере 1 338 750 py6., пени в сумме 826 815 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее – Администрация, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 29.03.2021 (резолютивная часть объявлена 22.03.2021) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 1 338 750 руб., пени в размере 275 605 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано (т. 3 л.д. 19-29).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Строй-Сервис» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за нарушение условий договора аренды за период до 29.06.2019.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что в процессе строительства было установлено, что работы по устройству инженерных коммуникаций не выполняются, в связи с чем ответчик вынужден был приостановить строительство многоквартирного дома, что подтверждается уведомлением от 29.06.2019, направленным генеральному подрядчику ООО «СтройМонтажСервис» и получено им 11.11.2019. Таким образом, по мнению апеллянта, арендная плата не подлежит взысканию с ответчика за 3 и 4 квартал 2019 года, поскольку в результате противоправных действий истца он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением земельного участка. При этом ответчик не оспаривает взыскание задолженности по арендной плате до момента приостановки работ 29.06.2019.

Податель жалобы отмечает, что истец не отрицал факт приостановки работ, но считал возможным взыскать арендную плату не по дату составления уведомления о приостановке работ, а по дату вручения данного уведомления истцу вместе с сопроводительным листом 14.10.2019. Суд первой инстанции не учел данные обстоятельства при вынесении своего решения.

Так же апеллянт ссылается на судебную практику в обоснование правомерности приостановки начисления арендной платы по причине невозможности использования земельного участка без требования о расторжении договора аренды. 

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителей, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители истца третьего лица не явились.

С учетом мнения представителя ответчика в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. 

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, на основании протокола от 19.12.2016 №8-з/2016 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению №161116/0673216/01, между Комитетом (арендодатель) и ООО «Строй-Сервис» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 09.01.2017 № 6-17-57зем (далее – договор, т. 1 л.д. 11-16), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (далее - участок) из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:59:070317:425, площадью 9 931 кв.м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, Восточный жилой район, мкр. 6, д. 3, для использования в целях: строительства 9-этажного 5-секционного жилого дома № 3 (пункт 1.1 договора). 

Договор заключен сроком с 01.01.2017 по 30.06.2021 (пункт 2.1 договора). 

В соответствии с пунктом 3.3 договора размер годовой арендной платы определен в приложениях № 2 к договору аренды, являющихся его неотъемлемой частью (т. 1 л. д. 20). 

Договор был зарегистрирован в установленном законном порядке. 

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 января, 15 апреля, 15 июля и 15 октября.

Арендованный земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 09.01.2017 (л. 

<

...>). 

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 02:59:070317:425. 

Комитетом в адрес общества было направлено уведомление о наличии задолженности №218-32-УЗ от 014.07.2019 и необходимости ее оплаты с указанием банковских реквизитов (т. 1 л.д. 25). Указанное уведомление было оставлено без ответа. 

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужили основанием для обращения Комитета с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что общество не исполнио обязательства по оплате арендной платы по действующему договору аренды, также применил к взыскиваемой неустойке положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с ее чрезмерностью.

 Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление в пользование земельного участка, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

По смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (пункт 18 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

С учетом изложенных норм в их системном толковании с нормами статей 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, на арендаторе земельного участка лежит обязанность по оплате арендной платы в случае использования земельного участка в соответствии его разрешенным использованием за весь период такого пользования.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 09.01.2017 № 6-17- 57зем заключен между сторонами на основании протокола от 19.12.2016 №8- з/2016 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 161116/0673216/01 – т.е. по результатам торгов. 

Факт заключения между сторонами договора аренды земельного участка от 09.01.2017 № 6-17- 57зем, а также факт передачи истцом ответчику земельного участка по акту приема-передачи от 09.01.2017 (л. 

<

...>), сторонами не оспаривается.

Согласно расчету истца, сумма арендных платежей с учетом частичной оплаты за период с 1 по 4 квартал 2019 года составила 1 338 750 руб.

С учетом того, что обществом суду не представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, требования Комитета в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Доводы апеллянта о том, что арендная плата не подлежит взысканию с ответчика за 3 и 4 квартал 2019 года, поскольку в результате противоправных действий истца он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением земельного участка, подлежат отклонению.

При этом ответчик не оспаривает взыскание задолженности по арендной плате до момента приостановки работ 29.06.2019.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации №305-ЭС15-15053 от 03.03.2016).

Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 по делу №89-КГ16-7, включенной в пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В рассматриваемом случае земельный участок предоставлен в целях строительства 9-этажного 5-секционного жилого дома № 3 (п. 1.1 договора).

Акт приема-передачи земельного участка подписан арендатором 09.01.2017, согласно акту арендатор фактически использует земельный участок с 01.01.2017.

При этом согласно п. 2 акта арендатор осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, находит его пригодным к использованию (т. 1 л.д. 21).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Поскольку доказательства невозможности использования земельного участка, отсутствия фактического пользования земельным участком по обстоятельствам, за которые ответчик не отвечает, в материалах дела отсутствуют, в период взыскания арендной платы за временное владение и пользование земельным участком, ООО «Строй-Сервис» осуществляло строительство объекта недвижимости и на нем возводится первая секция многоквартирного дома, оснований для освобождения ответчика от исполнения обязанности по внесению арендной платы не имеется.

Таким образом, размещение на земельном участке первой секции многоквартирного дома свидетельствует о нахождении земельного участка во владении ответчика и его использовании, значит, исходя из норм статей 423 и 606 Гражданского кодекса Российской Федерации – о наличии обязанности по возмещению стоимости такого пользования.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства обращения ответчика к истцу с указанием на невозможность использования земельного участка по целевому назначению, о расторжении договора в связи с невозможностью использования.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на неисполнение истцом обязательств по строительству инженерных коммуникаций, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку данная обязанность разделом 4.2 договора не предусмотрена. 

При этом раздел 1.5 аукционной документации предусматривает технические условия подключения жилого дома № 3 (стр.) к сетям инженерно-технического обеспечения, не возлагая обязанности по строительству соответствующих сетей на Комитет.

Доказательства наличия со стороны истца противоправных действий по смыслу пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017) ответчиком в материалы дела в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Поскольку доказательства исполнения обязательства в полном объеме, либо в части, ответчиком в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлены, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требования Комитета к ООО «Строй-Сервис» о взыскании задолженности по внесению арендной платы заявлены правомерно и подлежат удовлетворению в сумме 1 338 750 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за период с 01.07.2018 по 30.09.2019 в размере 826 815 руб.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства; несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Согласно расчёту истца сумма неустойки составляет 826 815 руб.; период взыскания с 01.07.2018 по 31.12.2018 (274 646, 25 руб.), с 01.01.2019 по 31.12.2019 (552 168, 75 руб.) (л.д. 28). 

Представленный истцом расчет пени обоснованно признан судом первой инстанции верным. Контррасчет ответчиком не представлен.

Оснований для критической оценки расчета у суда апелляционной инстанции не имеется.

В суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о снижении суммы неустойки с применением положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд снизил размер неустойки до 0,1% в день за каждый день просрочки, признал обоснованным взыскание с ответчика 275 605 руб.

Доводы относительно неверного расчета истцом пеней податель жалобы не приводит.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2021 по делу № А07-27577/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      В.А. Томилина

Судьи:                                                                                              И.А. Аникин

 А.С. Жернаков