АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3793/2024

Дело № А55-39793/2022

г. Казань

17 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Вильданова Р.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Габитовой И.И.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 02.11.2022),

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – ФИО3 (доверенность от 27.12.2023),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2024 

по делу № А55-39793/2022

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, кадастрового инженера ФИО4, ППК «Роскадастр» о признании незаконным уведомления,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП Крит А.С.) обратился, с учетом уточнений, в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области) от 16.03.2023 № КУВД-001/2022-53168222/4 в государственном кадастровом учете изменений основных технических характеристик объекта недвижимости с кадастровым номером 63:01:0109006:1533 и обязании возобновить работу по вышеуказанному заявлению.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, кадастрового инженера ФИО4, ППК «Роскадастр».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2024, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт, отказать в удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела, ИП Крит А.С. обратился с заявлением в Управление Росреестра по Самарской области о кадастровом учете изменений в отношении здания с кадастровым номером 63:01:0109006:1533 по причине исправления реестровой ошибки, выраженной в недостоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости, а именно: о площади, в сведениях ЕГРН площадь – 152,9 кв. м, в техническом паспорте филиала ФГУП «Ростеинвентаризация» по г. Самара от 28.05.2005, на основании которого был подготовлен технический план площадь объекта учета 148,1 кв. м; о материале стен – монолитные, в техническом паспорте филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по городу Самара от 28.05.2005, на основании которого подготовлен настоящий технический план, материал стен – железобетонные; о номере кадастрового квартала 63:01:0109006, вместе с тем фактически объект учета расположен в квартале 63:01:0109003.

Управление Росреестра по Самарской области своим уведомлением от 11.12.2022 № КУВД-001/2022-53168222/2 приостановило действия по осуществлению государственного кадастрового учета.

Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственном кадастровом учете своим уведомлением от 16.03.2023 № КУВД-001/2022-53168222/4.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд  с вышеуказанными требованиями.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов, считает судебные акты подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В рассматриваемом случае спор связан с внесением в государственный кадастровый учет изменений в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 63:01:0109006:1533.

Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов является реконструкцией объекта капитального строительства (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ)).

Такое изменение параметров объекта капитального строительства соответствует понятию реконструкции, приведенному в статье 1 ГрК РФ.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна только после получения разрешения на строительство.

В соответствии с частью 6 статьи 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Положениями статьи 49 ГрК РФ регламентированы условия, при которых проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе.

Судами не дано оценки возможности для рассмотрения заявленных требований в качестве способа исправления реестровой ошибки Управлением Росреестра по Самарской области, при наличии представленных в материалы дела планов здания к договору аренды, техпаспорту, из которых усматривается изменение параметров первоначально возведенного объекта капитального строительства (л.д. 21,  69, 79, 80, 88, 96, 121, 122), что не было предметом оценки и исследования судами. Однако из указанных планов усматриваются признаки реконструкции в здании с кадастровым номером 63:01:0109006:1533.

В соответствии с представленным в материалы настоящего дела дополнительным соглашением от 01.01.2020 к договору аренды от 22.01.2013 № 63-130А/1, предоставленным по заявлению ФИО1, прилагается план здания с выделенной зоной, представляемой под аренду ООО «Эвкалипт», которая не соответствует техническому плану от 18.11.2022, подготовленному кадастровым инженером ФИО4

При этом, с целью регистрации вышеуказанного дополнительного соглашения к договору был представлен технический план здания, в котором содержится «Заключение кадастрового инженера»: Технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений о местоположении здания с кадастровым номером 63:01:0109006:1533 и образованием новой части здания. Настоящий технический план подготовлен по договору подряда от 16.03.2020 № 21 кадастровым инженером ФИО5 К указанному техническому плану прилагается согласие от собственника здания с кадастровым номером 63:01:0109006:1533 Крита А.С, что свидетельствует о том, что правообладатель знал о произведенной реконструкции здания.

Согласно технической инвентаризации от 10.07.2005 площадь здания с кадастровым номером 63:01:0109006:1533 составляет 152,9 кв. м, материал наружных стен - монолитные, а также имеются признаки перепланировки внутри указанного здания согласно техническому плану от 10.07.2005 и техническому плану здания от 18.11.2022.

Фактически обстоятельства дела указывают на произведенную реконструкцию здания, однако разрешительная документация в материалы дела не представлена.

Документы о вводе в эксплуатацию реконструированного здания площадью 152,9 кв. м, с материалом стен - железобетонные и о номере кадастрового квартала 63:01:0109003, исключающие самовольный характер действий по реконструкции здания, либо решение суда о признании права собственности на спорное здание, измененное в результате реконструкции, в материалах дела отсутствуют.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр (пункты 52, 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Судом первой инстанции было установлено, что заявленные характеристики здания с кадастровым номером 63:01:0109006:1533 (в сведениях ЕГРН площадь 152,9 кв. м, в техническом плане от 18.11.2022 площадь 148,1 кв. м; материал наружных стен в ЕГРН монолитные, в плане – железобетонные; номер кадастрового квартала в ЕГРН 63:01:0109006, в техническом плане 63:01:0109003) не являются реестровой ошибкой, так как документы, подтверждающие наличие ошибки в части указания площади, материала наружных стен и номера кадастрового квартала в представленных ранее документах, на основании которых были внесены сведения в ЕГРН, в Управление, как и в суд, представлены не были.

При этом, суд апелляционной инстанции не дал правовой оценки указанному факту, а лишь истолковал существующие нормы о понятии реестровой ошибки.

В части 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ определено, государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе, из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости).

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (часть 1 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машиномест, перепланировки помещений (часть 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

Как установлено частью 1 статьи 14 данного закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

На основании пункта 6 части 5 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

Статья 14 Закона № 218-ФЗ содержит основания для государственного кадастрового учета сведений об объекте недвижимости, к числу которых, в том числе отнесены: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (пункт 1); вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5); межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (пункт 7).

Согласно пункту 3 статьи 61 Закона № 218-ФЗ воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным Федеральным законом (реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 61 Закона № 218-ФЗ в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. 

Государственный регистратор принимал решение в отношении пакета документов, поданного с заявлением ФИО1 об исправлении реестровой ошибки в ЕГРН. Кадастровый инженер в техническом плане от 18.11.2022 ссылается на наличие реестровых ошибок в сведениях ЕГРН, но документы, подтверждающие наличие ошибки в части указания площади, материала наружных стен и номера кадастрового квартала в представленных документах на государственную регистрацию, на основании которых были внесены сведения в ЕГРН не представлено, ссылка на такие документы отсутствует.

Документов, на основании которых могут быть внесены изменения в сведения ЕГРН в связи с наличием реестровой ошибки, согласно техническому плану от 18.11.2022, заявителем  не были представлены  ни в Управление, ни в материалы дела.

Внесение в кадастр недвижимости сведений об изменении площади объектов недвижимости вследствие корректировки местоположения их границ требует изменения соответствующих сведений о площади в ЕГРН у всех его правообладателей, то есть, по сути, представляет собой распоряжение этими объектами, в результате которого право собственности и иные производные вещные права в их прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращаются.

Вместе с тем, при рассмотрении дела в материалы представлены планы с различным местоположением границ контура спорного объекта, который видоизменен в связи с увеличением пятна застройки, однако при этом увеличение площади в связи заявленным требованием с учетом позиции предпринимателя не имеется. Указанному судами оценки не дано.

Также не было предметом исследования довод Управления Росреестра по Самарской области о нахождении в ином квартале спорного объекта и наличие правовых оснований нахождение объекта в другом квартале.

Из анализа указанных выше норм следует, что к техническим ошибкам относятся грамматические ошибки, опечатки, неправильное указание наименований, имен, адресов участников регистрационного правоотношения, неправильное указание цифр, то есть несоответствие между документами, представляемыми на государственную регистрацию.

Реестровая ошибка является следствием неверного указания органом кадастрового учета уникальных характеристик объекта кадастрового учета в результате ошибки, допущенной при внесении этих сведений в документ, на основании которого осуществляется кадастровый учет.

Соответственно исправление реестровой ошибки возможно лишь в том случае, если уникальные характеристики объекта в ходе кадастровых работ были определены кадастровым инженером верно, а ошибка допущена на стадии оформления межевого (технического) плана и воспроизведена в кадастровом учете.

Правовые последствия исправления реестровой ошибки в равной степени важны как для правообладателей, так и для органа кадастрового учета и оказывают значительное влияние на вещные права правообладателя.

Суд вправе сделать выводы о допущенной ошибке только при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.

Исправление реестровой  ошибки без одновременного спора о праве и действительности титула возможно лишь в том случае, когда исправление некорректных координат поворотных точек не затронет земельных прав иных лиц, то есть, например, при наличии возможности смещения земельного участка заинтересованного лица на свободные земли при  согласии публичного собственника земельного участка. 

То есть, исправление реестровой ошибки возможно только в отношении сформированного и поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка. При этом такое исправление невозможно за счет площади чужих сформированных участков. Если возможность смещения участка на свободные земли в результате корректировки координат отсутствует, то защита осуществляется не в порядке проверки законности решений об исправлении реестровой ошибки, а в порядке оценки действительности титула .

Из совокупности установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств коллегия  приходит к выводу о том, что в результате выполненных  работ, были изменены параметры здания в связи с чем, основания для рассмотрения заявленных требований в качестве способа исправления реестровой ошибки не имелось.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) с изменением внешних границ при отсутствии разрешения на проведение такой реконструкции, свидетельствует о самовольности строений.

Исходя из статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, до 1 января 2017 года – статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, объект недвижимого имущества может быть признан самовольной постройкой только в судебном порядке по результатам рассмотрения соответствующего иска.

Изложенное свидетельствует о наличии спора о праве на объект недвижимости в существующих площадях, который не может быть разрешен в рамках дела об исправлении реестровой ошибки. Так как спор может разрешаться лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2016 № 310-кг16-4280.

Принятые судами решения противоречат представленным приведенным выше положениям и разъяснениям действующего законодательства, в связи с чем судебные акты не могут быть признаны судом округа законными и обоснованными, выводы судов о наличии реестровой ошибки преждевременны, поскольку суд вправе сделать вывод о допущенной реестровой ошибке только в том случае, если вносимые изменения не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве.      

С учетом вышеизложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены и не исследованы все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, в связи с чем указанные судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ,  дело направлению  на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо дать всестороннюю оценку имеющимся в материалах дела доказательствам и доводам сторон в соответствии с требованиями главы 7 АПК РФ, по результатам чего установить все имеющие существенное значение для дела фактические обстоятельства и разрешить спор по существу, а также распределить расходы за рассмотрение дела, в том числе по кассационной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2024 по делу № А55-39793/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова

 

Судьи                                                                          Р.В. Ананьев

 

                                                                           Р.А. Вильданов