АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-33424/2022

04 декабря 2023 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2023 года 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Билокурой А.А., при ведении протокола помощником судьи Советниковой К.А., рассмотрел в судебном заседании дело № А60-33424/2022 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; далее – предприниматель ФИО1) к муниципальному автономному учреждению «Физкультурно-оздоровительный комплекс «Чкаловский» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; далее – учреждение «ФОК «Чкаловский») о возмещении затрат отделимых и неотделимых улучшений объекта аренды.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя ФИО1 – Кучера Ю.Я. (доверенность от 18.04.2022);

учреждения «ФОК «Чкаловский» – ФИО2 (доверенность от 28.07.2023).

Представителям лиц, участвующих в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда, помощнику судьи не заявлено.

Предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к учреждению «ФОК «Чкаловский» о возмещении затрат отделимых и неотделимых улучшений объекта аренды в связи с расторжением арендодателем договора аренды от 01.04.2017 № 01/04-17А в сумме 4 029 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 30.05.2022 по 14.06.2022, в сумме 19 427 руб. 51 коп. с продолжением начисления процентов с 15.06.2022 по дату фактического исполнения обязательства. 

Определением от 29.06.2022 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 03.08.2022. 

От учреждения «ФОК «Чкаловский» 02.08.2022 через систему «Мой арбитр» поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик указывает, что заявленные требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Учреждение отмечает, что договор аренды прекращен в связи с окончанием срока действия, при этом до настоящего времени арендатор не освободил предмет аренды от своего имущества и не возвратил его в том виде, в котором получил. По мнению ответчика, установка киосков и их улучшения не могут быть признаны неотделимыми улучшениями предмета аренды, поскольку арендодатель не давал свое согласие на производство работ, неразрывно связанных с предметом аренды. При этом демонтаж киосков (являющихся нестационарными объектами) возможен без ухудшения их качества. Ответчик обращает также внимание на наличие в представленном истцом отчете оценщика существенных противоречий. Кроме того, учреждение «ФОК «Чкаловский» отмечает, что договором аренды не предусмотрен возврат арендованного имущества с произведенными неотделимыми улучшениями. Отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Определением от 03.08.2022 подготовка дела к судебному разбирательству признана оконченной, дело назначено к судебному разбирательству на 21.09.2022. 

Предприниматель ФИО1 16.09.2022 через систему «Мой арбитр» представила возражения на отзыв ответчика, в которых ссылается на несостоятельность и противоречие материалам дела доводов учреждения «ФОК «Чкаловский» о том, что арендодатель не давал свое согласие на производство работ, неразрывно связанных с предметом аренды.

В судебном заседании 21.09.2022 представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (заявление директору ЕМУП «Парк стадион Химмаш» от 18.11.2014, ответ на заявление от 21.11.2014 № 108/1, акт приема-передачи от 28.08.2015, фотоматериалы). Ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на возражения истца. Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 75 АПК РФ. 

Определением от 21.09.2022 судебное разбирательство отложено на 17.10.2022. 

Предприниматель ФИО1 14.10.2022 через систему «Мой арбитр» представила письменные пояснения по делу, а также дополнительные документы (договор аренды от 08.12.2014 № 08/12-14, письмо истца от 30.09.2015, договор аренды от 01.12.2015 № 43/12-15, письмо истца от 01.02.2017). Дополнительные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 75 АПК РФ.

В судебном заседании 17.10.2022 ответчик заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, на разрешение эксперта поставить следующие вопросы: 1) какие отделимые и неотделимые улучшения объекта – открытая бетонированная площадка № 8 площадью 40 кв. м по адресу: 

<

...>, произведены в соответствии с представленной проектной и иной технической документацией за период с 01.04.2017 по 01.04.2022; 2) какова среднерыночная рыночная стоимость отделимых и неотделимых улучшений, выполненных на указанном объекте, на дату их проведения с учетом фактического износа. Ответчик также заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 Рассмотрев ходатайство о привлечении третьего лица, суд не усмотрел оснований для его удовлетворения в порядке статьи 51 АПК РФ. 

В судебном заседании 17.10.2022 на основании норм статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 21.10.2022. 

Предприниматель ФИО1 18.10.2022 через систему «Мой арбитр» представила возражения истца на ходатайство о назначении судебной экспертизы, просит отказать в удовлетворении заявленного ходатайства, в случае назначения судебной оценочной экспертизы по делу на разрешение эксперта поставить следующий вопрос: какова рыночная стоимость отделимых и неотделимых улучшений объекта аренды по состоянию на 01.04.2022 – открытая бетонированная площадка № 8 площадью 40 кв. м, расположенной по адресу: 

<

...>, выраженных в виде затрат на строительство павильона «Спортивная одежда» «Ремонт обуви», реконструкцию и благоустройство павильона в «Овощи Фрукты» «Свежее мясо», в связи с прекращением возможности пользования данными улучшениями и объектом.

После перерыва судебное заседание продолжено 21.10.2022 в том же составе суда. Ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела сведений о кандидатурах экспертов, просит поручить проведение экспертизы экспертам ООО «Независимая экспертиза»: эксперту-строителю ФИО4, эксперту-оценщику ФИО5. 

В судебном заседании 21.10.2022 на основании норм статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 25.10.2022. 

После перерыва судебное заседание продолжено 25.10.2022 в том же составе суда. Истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (рабочая документация «отопление» торговых павильонов (временные сооружения) на территории ЕМУП «Парк-Стадион Химмаш», расположенного по ул. Дагестанская, 1А в г. Екатеринбург), а также сведений о кандидатуре эксперта ФИО6 Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 75 АПК РФ. Ответчик поддержал заявленное ранее ходатайство о назначении экспертизы. Ходатайство о назначении судебной экспертизы судом рассмотрено и удовлетворено на основании части 2 статьи 82 АПК РФ. При выборе эксперта судом учтены квалификация экспертов, стаж работы, а также срок и стоимость проведения экспертизы. Кроме того, судом учтено, что экспертиза назначается не экспертной организации, а определенному эксперту, который судом предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Проанализировав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд поручает проведение экспертизы экспертам негосударственной экспертной организации ООО «Независимая оценка»: эксперту-строителю ФИО4, эксперту-оценщику ФИО5 Исходя из обстоятельств дела и с учетом предложений сторон, суд счел необходимым поставить на разрешение эксперта следующие вопросы: 1) какие отделимые и неотделимые улучшения объекта – открытая бетонированная площадка № 8 площадью 40 кв. м по адресу: 

<

...>, произведены в соответствии с представленной проектной и иной технической документацией за период с 01.04.2017 по 01.04.2022; 2) какова рыночная стоимость отделимых и неотделимых улучшений, выполненных на указанном объекте, с учетом фактического износа произведенных улучшений и без учета износа по состоянию на 01.04.2022.

Определением от 25.10.2022 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Независимая экспертиза»: эксперту-строителю ФИО4, эксперту-оценщику ФИО5; определено вознаграждение экспертам в сумме 80 000 руб.; на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 1) какие отделимые и неотделимые улучшения объекта – открытая бетонированная площадка № 8 площадью 40 кв. м по адресу: 

<

...>, произведены в соответствии с представленной проектной и иной технической документацией за период с 01.04.2017 по 01.04.2022; 2) какова рыночная стоимость отделимых и неотделимых улучшений, выполненных на указанном объекте, с учетом фактического износа произведенных улучшений и без учета износа по состоянию на 01.04.2022; производство по делу приостановлено до фактического поступления заключения экспертизы в арбитражный суд.

Предпринимателем ФИО1 25.11.2022 через систему «Мой арбитр» подано ходатайство о возобновлении производства по делу.

От экспертной организации 30.11.2022 через систему «Мой арбитр» поступило ходатайство о продлении срока проведения экспертизы до 30.12.2022 ввиду того, что дата проведения осмотра объекта экспертизы назначена на 09.12.2022. 

Определением от 30.11.2022 назначено судебное заседание на 07.12.2022 для рассмотрения ходатайства о возобновлении производства по делу.

В судебном заседании 07.12.2022 на основании статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 08.12.2022 в целях обеспечения возможности представителя истца обеспечить явку в судебное заседание.

После перерыва судебное заседание продолжено 08.12.2022 в том же составе суда. Лица, участвующие в деле, подтвердили, что дата проведения осмотра объекта экспертизы назначена на 09.12.2022. Представитель истца ходатайство о возобновлении производства по делу поддержал. Руководствуясь статьями 118, 146 АПК РФ, учитывая, что в материалы дела заключение эксперта не поступило, экспертное исследование не завершено, суд счел возможным продлить срок проведения экспертизы, соответственно ходатайство истца о возобновлении производства по делу оставлено без удовлетворения.

Определением от 08.12.2022 срок завершения и представления заключения экспертизы в арбитражный суд продлен до 30.12.2022.

От экспертной организации 23.12.2022 поступило экспертное заключение.

Определением от 28.12.2022 назначено судебное заседание на 17.02.2022 для решения вопроса о возобновлении производства по делу.

От предпринимателя ФИО1 16.02.2023 через систему «Мой арбитр» поступило ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. Истец полагает, что экспертами нарушены требования законодательства о государственной экспертной деятельности (Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»), арбитражного процессуального законодательства, полагает, что выводы, содержащиеся в заключении, не соответствуют принципам объективности, всесторонности и полноты исследований. Истец просит поставить на разрешение эксперта следующий вопрос: какова рыночная стоимость отделимых и неотделимых улучшений объекта аренды на 01.04.2022 – открытая бетонированная площадка № 8 площадью 40 кв. м., расположенной по адресу: 

<

...>, выраженных в виде затрат на строительство павильона «Спортивная одежда» «Ремонт обуви», реконструкцию и благоустройство павильона в «Овощи Фрукты» «Свежее мясо», в связи с прекращением возможности пользования данными улучшениями и объектом. Проведение повторной судебной оценочной экспертизы истец просит поручить оценщику ООО Экспертная организация «Р-Оценка» ФИО7. 

В судебном заседании 17.02.2022 представитель истца заявленное ранее ходатайство поддержал. Суд принял ходатайство истца к рассмотрению. Представитель ответчика заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта-строителя ФИО4, эксперта-оценщика ФИО5 в целях дачи пояснений по представленному заключению. Суд счел ходатайство ответчика обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Определением от 17.02.2023 производство по делу возобновлено; судебное разбирательство назначено на 15.03.2023.

В судебном заседании 15.03.2023 представитель истца ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы поддержал, представил доказательство внесения денежных средств в размере 60 000 руб. на депозитный счет арбитражного суда в целях оплаты услуг эксперта (чек-ордер от 14.03.2023 № 39). Представитель ответчика считает, что основания для назначения по делу повторной экспертизы отсутствуют. В судебном заседании эксперты ФИО4 и ФИО5 дали пояснения по представленному заключению.

Определением от 15.03.2023 судебное разбирательство отложено на 29.03.2023.

Предприниматель ФИО1 28.03.2023 через систему «Мой арбитр» представила дополнения к ходатайству о назначении по делу повторной экспертизы. 

Учреждение «ФОК «Чкаловский» 29.03.2023 через систему «Мой арбитр» представило возражения на ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. 

В судебном заседании 29.03.2023 представители сторон заявленные доводы поддержали. На основании норм статьи 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 04.04.2023. 

После перерыва судебное заседание продолжено 04.04.2023 в том же составе суда при участии тех же представителей. Представитель ответчика заявил о пропуске истцом исковой давности, просит отказать в удовлетворении иска о взыскании компенсации и процентов на размер компенсации в части затрат арендатора по изготовлению дополнительного фундамента из ж/б блоков металлического каркаса, укладке трубопровода отопления, обустройству колодца ввода теплотрассы. Истец указал на необходимость предоставления дополнительного времени в целях представления кандидатуры эксперта. Ответчик также указал на необходимость отложения судебного разбирательства.

Определением от 04.04.2023 судебное разбирательство отложено на 04.05.2023.

От предпринимателя ФИО1 02.05.2023 через систему «Мой арбитр» поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела (гарантийное письмо от 18.04.2023 № 18/04-2023, чек-ордер от 26.04.2023 № 21). Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 75 АПК РФ. 

В судебном заседании 04.05.2023 представитель истца ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы поддержал, представил доказательства внесения денежных средств на оплату услуг эксперта. Представитель ответчика полагает, что основания для назначения по делу повторной экспертизы отсутствуют. Ходатайство истца рассмотрено судом в порядке статьи 87 АПК РФ и удовлетворено. Суд, изучив заключение и пояснения экспертов, замечания, высказанные истцом, пришел к выводу о наличии необходимости в назначении повторной экспертизы, поскольку, несмотря на представление экспертом заключения, имеются сомнения и выявленные замечания к выводам, а также к проведенному исследованию. В ходе опроса экспертов установлено, что строительно-техническая часть исследования проведена на основании визуального осмотра, без оценки всех доказательств, представленных судом из материалов дела. При ответе на первый вопрос эксперт определял основные конструктивные элементы, вспомогательные элементы экспертом не учитывались. Расчет рыночной стоимости отделимых и неотделимых улучшений, выполненных на указанном объекте, экспертом не обоснован. При этом опрос экспертов в судебном заседании не позволил устранить сомнения в обоснованности выводов экспертов. Проанализировав представленные в материалы дела документы, суд счел необходимым проведение экспертизы поручить экспертам негосударственной экспертной организации ООО «Астра»: эксперту-оценщику ФИО8, эксперту-оценщику ФИО9, эксперту инженеру-строителю ФИО10. При определении кандидатур эксперта суд исходил из образования предложенных сторонами экспертов, общего трудового стажа, стажа экспертной работы, а также сроков и стоимости проведения экспертизы.

Определением от 04.05.2023 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Астра»: эксперту-оценщику ФИО8, эксперту-оценщику ФИО9, эксперту инженеру-строителю ФИО10; на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 1) какие отделимые и неотделимые улучшения объекта – открытая бетонированная площадка № 8 площадью 40 кв. м по адресу: 

<

...>, произведены в соответствии с представленной проектной и иной технической документацией за период с 01.04.2017 по 01.04.2022; 2) какова рыночная стоимость отделимых и неотделимых улучшений, выполненных на указанном объекте, с учетом фактического износа произведенных улучшений и без учета износа по состоянию на 01.04.2022; производство по делу приостановлено до фактического поступления заключения экспертизы в арбитражный суд.

От эксперта-оценщика ФИО8 14.06.2023 в суд поступило ходатайство о предоставлении дополнительных документов для проведения судебной экспертизы, в том числе документации на инженерные сети подводящие и заведенные в строение, расположенное на открытой бетонированной площадке № 8, площадью 40 кв. м по адресу: 

<

...>.

Определением от 21.06.2023 рассмотрение ходатайства о предоставлении дополнительных документов для проведения судебной экспертизы назначено на 29.06.2023.

От истца 28.06.2023 в материалы дела поступило ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие и приобщении дополнительных документов. Ходатайство судом удовлетворено, документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 75 АПК РФ.

Определением от 05.07.2023 ходатайство общества с ограниченной ответственностью «АСТРА» о предоставлении дополнительных документов удовлетворено; срок завершения и представления заключения экспертизы в арбитражный суд продлен до 14.07.2023.

Определением от 12.09.2023 для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу назначено судебное заседание на 05.10.2023.

В материалы дела 04.10.2023 поступило заключение эксперта.

Определением от 12.10.2023 производство по делу возобновлено; судебное разбирательство назначено на 27.11.2023.

От предпринимателя ФИО1 22.11.2023 через систему «Мой арбитр» поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит взыскать с учреждения «ФОК «Чкаловский» стоимость отделимых и неотделимых улучшений объекта в сумме 1 079 400 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.10.2022 по 27.11.2023 в сумме 112 035 руб. 80 коп. с продолжением начисления процентов по дату фактического исполнения обязательства.

В судебном заседании 27.11.2023 представитель истца поддержал заявленное ранее ходатайство об уточнении исковых требований. Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ. Представитель ответчика против заявленных исковых требований возражал.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле арбитражный суд   

установил:

как следует из материалов дела, между Екатеринбургским муниципальным унитарным предприятием «Парк стадион «Химмаш» (правопредшественник учреждения «ФОК «Чкаловский»; далее – предприятие «Парк стадион «Химмаш»; арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды имущества от 01.04.2017 № 01/04-17А, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование имущество, находящееся на балансе предприятия – открытую бетонированную площадку № 8 площадью 40 кв. м с опорами электропередач, на котором находится имущество арендатора, а именно произведенные ранее на собственные средства арендатора отделимые и неотделимые улучшения (павильон «Ремонт обуви», «Спортивная одежда»), расположенное на территории «Парка стадион Химмаш» по адресу: ул. Дагестанская, 1А, согласно схеме размещения объекта аренды  (пункт 1.1 договора). 

Данный договор заключен сторонами в связи с истечением ранее действующих договоров от 08.12.2014 № 08/12-14 и от 01.12.2015 № 43/12-15. При этом каждый раз договоры заключались на новый срок с учетом разрешенных и согласованных ранее арендодателем отделимых и неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за свой счет (письма от 30.09.2015, от 01.02.2017).

Согласно пункту 5.1 договора от 01.04.2017 № 01/04-17А срок действия договора аренды составляет пять лет с момента его подписания.

На основании пункта 4.1 договора арендатор имеет право производить улучшения объекта аренды отделимые и неотделимые за свой счет, письменно согласовав проект улучшения с арендодателем.

В соответствии с пунктом 5.4 договора в случае расторжения договора аренды арендатор имеет право на возмещение арендодателем затрат, произведенных арендатором на собственные средства улучшений отделимых и неотделимых на основании оценки независимой экспертизы.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что арендатор за свой счет производит улучшения объектов аренды, а именно производит улучшения павильона «Ремонт обуви», «Спортивная одежда», письменно согласовав проект улучшения с арендодателем.

Так как имущество арендатора, находящееся на открытой бетонированной площадке, не является недвижимым имуществом и имеет необходимые согласования и разрешения на его установку, на него не распространяются нормы статьи 222 ГК РФ и имущество арендатора сносу не подлежит. 

Предприятие «Парк стадион «Химмаш» направило в адрес предпринимателя ФИО1 письмо от 13.11.2017 № 198 с требованием произвести внутреннюю и наружную отделку павильона «Ремонт обуви», «Спортивная одежда» до 01.04.2018, в том числе ввиду предстоящего чемпионата мира по футболу 2018 г.

Предприниматель ФИО1 письмом от 14.02.2018 № 01/1 обратилась к предприятию «Парк стадион «Химмаш» с просьбой согласовать эскизный проект реконструкции павильона.

Предприятием «Парк стадион «Химмаш» 21.02.2018 согласован эскизный проект реконструкции павильона, расположенного на бетонированной площадке № 8 в «Овощи Фрукты» «Свежее мясо», выполненный архитектурной мастерской «Эстаер» (эскизный проект 54-1307/2018-ЭП) и разрешено производство отделимых и неотделимых улучшений бетонированной площадки № 8, инвентарный номер 00000369, расположенной по адресу: 

<

...> (письмо от 21.02.2018 № 37).    

Предпринимателем ФИО1 28.03.2022 получено уведомление, в котором учреждение «ФОК «Чкаловский» сообщило, что не намерено продлевать срок действия договора.

В связи с чем предприниматель ФИО1 обратилась в оценочную компанию ООО «Консалтинг Групп» с целью определения рыночной стоимости отделимых и неотделимых улучшений объекта аренды. Согласно выводам специалиста, содержащимся в отчете № 347-22/Н, рыночная стоимость отделимых и неотделимых улучшений объекта – открытая бетонированная площадка № 8 на территории учреждения «ФОК «Чкаловский», выраженных в виде затрат на строительство павильона «Спортивная одежда» «Ремонт обуви», реконструкцию и благоустройство павильона в «Овощи Фрукты» «Свежее мясо», в связи с прекращением возможности пользования данными улучшениями и объектом, расположенным по адресу: 

<

...>, на 01.04.2022 (дата истечения срока действия договора) составляет 4 029 000 руб.

Предприниматель ФИО1 06.05.2022 направила в адрес учреждения «ФОК «Чкаловский» претензию с требованием выплатить сумму затрат, произведенных отделимых и неотделимых улучшений на основании оценки независимой экспертизы в сумме 4 029 000 руб.

Оставление учреждением «ФОК «Чкаловский» требований претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения предпринимателя ФИО1 в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон и оценив их в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора от 01.04.2017 № 01/04-17А, правовое регулирование которого осуществляется общими положениями гражданского законодательства и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Таким образом, улучшения арендованного имущества подразделяются на отделимые и неотделимые. Улучшения арендуемого имущества могут быть результатом специального положительного акта воздействия на него арендатором в целях повышения эффективности его использования. Вместе с тем улучшения арендуемого имущества могут быть результатом его текущего или капитального ремонта, произведенного арендатором. Независимо от этого судьба указанных улучшений будет определяться по правилам статьи 623 ГК РФ. 

Как следует из правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12, учитывая, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и для исключения неосновательного обогащения сторон договора аренды, стоимость неотделимых улучшений подлежит определению на момент окончания арендного пользования.

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Положениями пункта 5.4 договора аренды стороны безусловно согласовали, что в случае расторжения договора аренды стоимость всех произведенных за счет арендатора отделимых и неотделимых улучшений возмещаются ему арендодателем, при этом право арендатора производить улучшения объекта аренды арендодатель согласовал при заключении договора аренды, что следует из условий пунктов 4.1, 6.2 договора.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судом установлено и материалами дела подтверждено, что предпринимателем ФИО1 в период действия договора аренды с согласия арендодателя произведены работы по улучшению арендованного имущества. При этом факт согласия арендодателя на производство указанных работ подтверждается представленным в материалы дела письмом предприятия «Парк стадион «Химмаш» от 21.02.2018 № 37.

Прекращение арендных отношений между предпринимателем ФИО1 и учреждением «ФОК «Чкаловский» подтверждено материалами настоящего дела и сторонами не оспаривается.

С учетом изложенного, принимая во внимание наличие в материалах дела доказательств совершения арендодателем действий, однозначно свидетельствующих о согласовании улучшений арендованного имущества, суд приходит к выводу о наличии у истца права на возмещение стоимости произведенных улучшений.

В обоснование заявленных исковых требований истец представил в материалы дела отчет оценочной компании ООО «Консалтинг Групп» от 25.04.2022 № 347-22/Н, согласно которому рыночная стоимость отделимых и неотделимых улучшений объекта по состоянию на 01.04.2022 составляет с учетом износа 2 272 000 руб., без учета износа 4 029 000 руб. 

В связи с возникшими между сторонами в ходе рассмотрения спора разногласиями с целью проверки факта выполнения работ и стоимости фактически произведенных улучшений по ходатайству ответчика на основании статьи 82 АПК РФ определением суда от 25.10.2022 назначена строительно-техническая судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Независимая экспертиза»: эксперту-строителю ФИО4, эксперту-оценщику ФИО5

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 1) какие отделимые и неотделимые улучшения объекта – открытая бетонированная площадка № 8 площадью 40 кв. м по адресу: 

<

...>, произведены в соответствии с представленной проектной и иной технической документацией за период с 01.04.2017 по 01.04.2022; 2) какова рыночная стоимость отделимых и неотделимых улучшений, выполненных на указанном объекте, с учетом фактического износа произведенных улучшений и без учета износа по состоянию на 01.04.2022.

Изучив представленное в материалы дела по результатам проведенного исследования заключение экспертов от 22.12.2022 № 11/352э-22, а также пояснения экспертов по поставленным вопросам, принимая во внимание возражения истца со ссылкой на представленную им рецензию ООО «Урал-Оценка» от 15.02.2023 № 18/2023, суд установил, что строительно-техническая часть исследования проведена на основании визуального осмотра без оценки всех доказательств, представленных судом из материалов дела; при ответе на первый вопрос эксперт определял основные конструктивные элементы, при этом вспомогательные элементы экспертом не учитывались; расчет рыночной стоимости отделимых и неотделимых улучшений, выполненных на указанном объекте, экспертом не обоснован. При этом опрос экспертов в судебном заседании не позволил устранить сомнения в обоснованности выводов экспертов.

С учетом наличия сомнений и выявленных замечаний к выводам экспертов, а также к проведенному исследованию суд пришел к выводу о наличии необходимости в назначении повторной экспертизы на основании части 2 статьи 87 АПК РФ, проведение которой определением от 04.05.2023 поручено экспертам ООО «Астра»: эксперту-оценщику ФИО8, эксперту-оценщику ФИО9, эксперту инженеру-строителю ФИО10

Согласно экспертному заключению от 27.09.2023 № 44/02, представленному по результатам проведенной экспертизы, эксперты пришли к следующим выводам.

По первому вопросу эксперты установили, что за период с 01.04.2017 по 01.04.2022 в соответствии с представленной проектной и иной технической документацией произведены следующие неотделимые улучшения объекта: реконструкция павильона, а также отделимые улучшения: световая вывеска, прокладка открытой проводки электроснабжения, установка электрощитка, установка подвесных (навесных) светильников и оконных жалюзи, установка приборов отопления.

По второму вопросу о рыночной стоимости улучшений, выполненных на спорном объекте, эксперты пришли к следующим выводам: стоимость неотделимых улучшений без учета износа составляет 780 070 руб., стоимость отделимых улучшений без учета износа составляет 433 100 руб., стоимость неотделимых улучшений с учетом износа составляет 353 700 руб., стоимость отделимых улучшений с учетом износа составляет 725 700 руб.

Проверив экспертное заключение от 27.09.2023 № 44/02 на предмет его соответствия положениям и требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ и оценив его содержание в совокупности и взаимосвязи с иными, имеющимися в деле доказательствами, приняв во внимание, что сведения, указанные в заключении судебной экспертизы, документально не опровергнуты, доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов экспертов, не представлено (статья 65 АПК РФ), суд принимает данный документ в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 67, 68 Кодекса).

Обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заключения судебных экспертов либо наличие противоречий в выводах экспертов, судом не усматривается, материалы дела не содержат. В материалы дела не представлено доказательств недостоверности заключения вследствие некомпетентности экспертов, их заинтересованности, неполноты представленных для проведения экспертизы материалов или по иным основаниям. Оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности, у суда не имеется. Противоречий или неполноты в проведенном исследовании в материалы дела ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не предоставлено.

С учетом выводов судебной экспертизы, истец уменьшил размер исковых требований до 1 079 400 руб. (353 700 руб. + 725 700 руб.).

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о возмещении затрат арендатора по изготовлению дополнительного фундамента из ж/б блоков металлического каркаса, укладке трубопровода отопления, обустройству колодца ввода теплотрассы.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исходя из пункта 1 статьи 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как указано ранее, исходя из пункта 5.4 договора арендатор имеет право на возмещение арендодателем затрат, произведенных арендатором на собственные средства улучшений отделимых и неотделимых, в случае расторжения договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что в период действия договора соответствующее требование в адрес ответчика не направлялось, при этом в рамках настоящего дела истец, с учетом уточнения заявленных требований, просит взыскать с ответчика стоимость улучшений, произведенных им в период действия договора аренды от 01.04.2017 № 01/04-17А.

В связи с чем в соответствии с положениями пункта 2 статьи 623 ГК РФ момент начала течения срока исковой давности следует определять с учетом даты прекращения срока действия данного договора – 01.04.2022.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 21.06.2022, то есть в пределах срока исковой давности.

При указанных обстоятельствах, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном нормами статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства и пояснения сторон, учитывая выводы, содержащиеся в представленном по результатам проведенной по делу судебной экспертизы заключении от 27.09.2023 № 44/02, принимая во внимание, что факт осуществления арендатором улучшений арендуемого имущества подтвержден материалами дела и сторонами, по существу, не оспаривается, улучшения были произведены арендатором с согласия арендодателя, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований предпринимателя ФИО1 о взыскании с учреждения «ФОК «Чкаловский» стоимости отделимых и неотделимых улучшений объекта аренды в сумме 1 079 400 руб. 

Также предпринимателем ФИО1 заявлено требование о взыскании с учреждения «ФОК «Чкаловский» процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.10.2022 по 27.11.2023 в сумме 112 035 руб. 80 коп. с продолжением начисления процентов по день фактической оплаты долга.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В связи с установлением факта просрочки исполнения ответчиком денежного требования перед истцом исковые требования предпринимателя в части взыскания с учреждения процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.10.2022 по 27.11.2023 в сумме 112 035 руб. 80 коп. подлежат удовлетворению судом.

Произведенный истцом расчет проверен судом, признан верным. Ответчиком контррасчет не представлен, арифметическая составляющая не оспорена.

Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты долга соответствует правилам статьи 395 ГК РФ, а также разъяснениям, изложенным в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

В соответствии с нормами статьи 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

По смыслу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» предусмотрено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

В обоснование заявленных требований о возмещении расходов по оплате юридических услуг истец представил договор оказания юридических услуг от 31.03.2022 № ЮА/31/22, заключенный с ООО «Юридическое агентство «Гравис», квитанции к приходному кассовому ордеру от 01.08.2022 № 01/08, от 31.03.2022 № 31/03 на общую сумму 60 000 руб.

Установив факт несения расходов на оплату юридических услуг и их связь с рассмотрением настоящего дела в суде, исходя из конкретных обстоятельств дела, учитывая объем оказанных представителем истца юридических услуг, их результативность, исходя из сложившейся в регионе стоимости оплаты услуг адвокатов (представителей), суд установили, что заявленные истцом судебные издержки в сумме 60 000 руб. являются обоснованными и соответствует критерию разумности. Доказательств чрезмерности судебных расходов ответчик не представил (статьи 9, 65 АПК РФ).

Кроме того, истцом понесены расходы на оплату услуг оценщика с целью подачи рассматриваемого иска в сумме 50 000 руб., в подтверждение чего в материалы дела представлен договор на выполнение оценочных работ от 01.04.2022 № 347-22/Н, квитанциями от 05.04.2022, 25.04.2022 на общую сумму 50 000 руб., а также на оплату услуг эксперта по подготовке рецензии на судебную экспертизу в сумме 35 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела договором на проведение экспертизы от 03.02.2023 № 18/2023, квитанциями от 03.02.2023, 06.02.2023 на общую сумму 35 000 руб.  

Учитывая обстоятельства рассматриваемого дела, суд пришел к выводу, что обращение истца к независимым экспертам обусловлено необходимостью реализации права на обращение в суд, следовательно, стоимость проведенных экспертиз относится к судебным расходам. Факт оказания данных услуг и несение заявленных истцом расходов в соответствующей части подтверждается материалами дела. Данные расходы, факт несения которых документально подтвержден материалами дела, относятся на ответчика.

Расходы истца на оплату повторной судебной экспертизы в размере 65 000 руб. относятся к судебным издержкам и также подлежат отнесению на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

С учетом уточнения исковых требований судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 914 руб. подлежат возложению на ответчика, 18 328 руб. – возврату истцу из федерального бюджета. 

Расходы по оплате услуг специалиста по оценке в сумме 50 000 руб., по оплате услуг эксперта по подготовке рецензии на судебную экспертизу в сумме 35 000 руб., по оплате повторной судебной экспертизы в сумме 65 000 руб., а также по оплате юридических услуг в сумме 60 000 руб. относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить. 

2. Взыскать с муниципального автономного учреждения «Физкультурно-оздоровительный комплекс «Чкаловский» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) стоимость отделимых и неотделимых улучшений объекта в размере 1 079 400 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.10.2022 по 27.11.2023 в размере 112 035 руб. 80 коп. с продолжением начисления процентов по ст. 395 ГК РФ с 28.11.2023 по дату фактического исполнения обязательства. 

3. Взыскать с муниципального автономного учреждения «Физкультурно-оздоровительный комплекс «Чкаловский» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) денежные средства в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 24 914 руб., расходы по оплате услуг специалиста по оценке в размере 50 000 руб., расходы по оплате услуг эксперта по подготовке рецензии на судебную экспертизу в размере 35 000 руб., расходы по оплате повторной судебной экспертизы в размере 65 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 60 000 руб. 

4. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 328 руб., уплаченную по платежному поручению от 13.06.2022 № 71.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru. 

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru. 

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом. 

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяА.А. Билокурая