ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№18АП-7168/2019

г. Челябинск

13 июня 2019 года

Дело №А76-34848/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ихсановой Э.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «НикМа» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2019 по делу №А76-34848/2018 (судья Мухлынина Л.Д.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «НикМа» - ФИО2 (доверенность от 21.01.2019, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «НикМа» (далее - истец, ООО ПКП «НикМа», общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - ответчик, КУИЗО, комитет) со следующими требованиями:

- обязать внести изменения в договор долгосрочной аренды земли города Челябинска УЗ №011267-Д-2012 от 22.05.2013 в части п. 1.1.1 изложив его в следующей редакции - текст договора и приложений к договору «для эксплуатации нежилого здания (административно-бытовой корпус, литер АА1) читать в следующей редакции: «для эксплуатации нежилого здания (административно-бытовой корпус, литер АА1), условия настоящего пункта применяются к отношениям сторон, возникших с 01.08.2018;

- обязать комитет произвести перерасчет суммы арендной платы за период с 01.01.2018 по 17.12.2018 с учетом коэффициента К1, равном 0,95 (в редакции изменения предмета иска от 12.03.2019, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - т. 2, л.д. 1-4).

Решением суда от 11.04.2019 (резолютивная часть объявлена 11.04.2019) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе ООО ПКП «НикМа» (далее также - податели жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе её податель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Так податель жалобы настаивает, что размер арендной платы должен быть рассчитан с применением единого на весь год коэффициента К1. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), изменилось только наименование здания без изменения его характеристик. Следовательно, разрешенный вид использования земельного участка - для эксплуатации нежилого здания (в данном случае производственного корпуса), подпадает под п. 4 Приложения №1 к решению Челябинской городской Думы от 24.06.2008 №32/7, значит должен быть применен коэффициент К1, равный 0,95, а для деятельности - сдача внаем недвижимого имущества, должен быть применен коэффициент К1, равный 0,975.

Апеллянт полагает, что представленные в материалы дела заявителем доказательства подтверждают, что при расчете арендной платы должен быть применен коэффициент К1 в размере 0,950 для деятельности в области энергетики, связи, а также производство промышленной продукции и товаров народного потребления. Применение ответчиком иного коэффициента К1, равного 3,323, приводит к резкому ухудшению экономического состояния истца, поскольку здание находится рядом со свалкой, не имеет асфальтированных подъездных путей, централизованных систем водопровода и канализации, с неудобным территориальным местоположением.

Отзыв на жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет» - в судебное заседание представители КУИЗО не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, с учетом мнения представителя истца, дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие КУЗИО.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в ней, просил оставить решение суда отменить.

Законность и обоснованность судебного акта проверены апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, земельный участок из земель населённых пунктов площадью 7 091 кв.м, находящийся по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 74:36:011003:490, поставлен на кадастровый учёт 01.07.2012 с разрешённым использованием - для эксплуатации нежилого здания (административно-бытовой корпус, Литер А,А1) (т. 1, л.д. 36-38).

ООО ПКП «НикМа» является собственником нежилого здания площадью 3 931,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (т. 1, л.д. 40).

22 мая 2013 года между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор УЗ №011267-Д-2013 аренды земельного участка (далее - договор; т. 1, л.д. 25-34), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду: земельный участок из земель населённых пунктов площадью 7 454 кв.м, согласно кадастровому плану земельного участка, находящийся по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 74:36:0110003:490, для эксплуатации нежилого здания (административно-бытовой корпус, Литер А, А1) (п. 1.1.1 договора).

Договор заключен до 01.04.2033 (п. 1.4 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0110003:490 передан в аренду обществу по акту приема-передачи без замечаний и претензий со стороны арендатора (т. 1, л.д. 35).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра 13.06.2013 (т. 1, л.д. 36-39).

Как следует из представленных в материалы дела «Расчетов за аренду земли», в период с 01.01.2018 по 17.12.2018 применённый комитетом коэффициент К1 составил 3,323, соответствующий виду деятельности «прочие», и с 18.12.2018 - 0,95, соответствующий виду деятельности «деятельность в области энергетики, связи, а также производство промышленной продукции и товаров народного потребления». 

Обосновывая свою позицию в части изменения размера коэффициента К1, общество сослалось на то, что в сворный период времени принадлежащее обществу здание использовалось не только как административно-бытовой корпус, но и частично сдавалось в аренду, и частично использовалось для изготовления продукции промышленного назначения, что позволяет применить коэффициент К1 в размере 0,95.

18 декабря 2018 года в ЕГКН внесены изменения относительно вида разрешенного использования участка как «для эксплуатации производственного корпуса, литер АА1», в связи с чем, комитет с 18.12.2018 пересчитал размер арендной платы, применив К1 в размере 0,95 (т. 2, л.д. 6, 7).

Считая, что комитет необоснованно применил повышающее значение коэффициент К1, общество обратилось с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из их незаконности и необоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя общества, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, исковые требования общества направлены на оспаривание приложения к договору аренды «Расчет арендной платы» в части обоснованности применения повышающих значений коэффициента К1.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из содержания п. 1 ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторонами согласованы все существенные условия спорного договора аренды, в том числе об объекте аренды и размере арендной платы.

В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора аренды.

При определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству, в рассматриваемом случае - Законом Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер платы за использование земельного участка определяется по формуле: Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где: Ап - размер арендной платы; Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;  Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции. земельный участок с кадастровым номером 74:36:011003:490 в спорный период времени имел вид разрешенного использования - для эксплуатации нежилого здания (административно- бытовой корпус, литер АА1).

В соответствии с п. 1 Закона №257-ЗО, К1 - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН.

В п. 3 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО предусмотрено,  что  значения коэффициента  К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20.

Если согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, предусмотрено несколько видов разрешенного использования земельного участка, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов разрешенного использования земельного участка, пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета (ст. 6).

Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с абзацем первым настоящей части невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента К1.

По смыслу положений названного закона Челябинской области значение коэффициента «К1» с 01.07.2017 подлежит определению исходя из вида разрешенного использования земельного участка.

Для вида разрешенного использования для эксплуатации нежилого здания (административно- бытовой корпус, литер АА1), действовавшим в период до января 2019 года редакцией Решения Челябинской городской Думы от 27.06.2017 №31/15, К1 для непредусмотренных решением видом деятельности установлен в размере 3,323 (кадастровая стоимость от 0-3999 руб. за кв.м).

После внесения соответствующих изменений относительно вида разрешенного использования участка, комитет обоснованно изменил размер К1 до 0,95 как производство промышленной продукции.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что коэффициент К1 произведен с учетом фактического  использования земельного участка, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального и процессуального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы истца по сути своей направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, которые были полно и всесторонне исследованы судом первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки собранных по делу доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба общества удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2019 по делу №А76-34848/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «НикМа» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи:

М.И. Карпачева

И.Ю. Соколова