ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-6885/2017

г. Челябинск

04 июля 2017 года

Дело № А07-21424/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания                    ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.04.2017 по делу № А07-21424/2016 (судья Пакутин А.В.).

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью Парикмахерская № 72 «Элегант» – ФИО2 (доверенность от 02.05.2017).

Общество с ограниченной ответственностью Парикмахерская № 72 «Элегант» (далее – ООО Парикмахерская № 72 «Элегант», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик), в котором просило в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу заключить с обществом договор купли-продажи с рассрочкой платежа объекта муниципального нежилого фонда площадью 126,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый (или условный) номер 02:401:5507:0000:397), составленный 09.08.2016, с изложением пунктов 2.1 и 3.1.1 указанного договора в следующей редакции:

- «2.1. Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 4 144 343 (четыре миллиона сто сорок четыре тысячи триста сорок три) рубля, без учета НДС»;

«3.1.1. Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 414 434 (четыреста четырнадцать тысяч четыреста тридцать четыре) рублей 30 копеек, который перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца» (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом, т. 3, л. 

<

...>).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Регион-Консалтинг» (далее также – ООО «Регион-Консалтинг», третье лицо), закрытое акционерное общество «Эксперт-Оценка» (далее также – ЗАО «Эксперт-Оценка», третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.04.2017 (резолютивная часть объявлена 11.04.2017) исковые требования удовлетворены, суд изложил спорные пункты договора в редакции истца. 

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы настаивает на том, что в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью «Урало-Сибирский независимый экспертный центр» имеются противоречия, ошибки, существенно влияющие на рыночную стоимость объекта экспертизы. Считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы. 

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого решения суда. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Ответчик одновременно с апелляционной жалобой заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы с указанием эксперту на необходимость произвести: корректировку на местоположение по аналогу № 1; корректировку на этаж по аналогу № 2; корректировку на качество внутренней отделки не более 10 %; отказаться от применения арендных ставок на 10 % в расчете доходным подходом.

На основании статей 82, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства по следующим основаниям.

В силу частей 2, 3 статьи 268 названного Кодекса дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств и суд признает эти причины уважительными.

При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Ответчик в арбитражном суде первой инстанции заявлял аналогичное ходатайство о проведении по делу дополнительной экспертизы (т. 3,                              л. д. 106-108).

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев данное ходатайство, обоснованно отказал в его удовлетворении, указав, что оснований для признания заключения судебной экспертизы № 62/01-2016 противоречивым не имеется. 

Заключение судебной экспертизы № 62/01-2016 выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленный вопрос, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен необходимый анализ в обоснование вывода.

  В силу части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительная экспертиза может быть назначена при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела.

Принимая во внимание указанное, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения ходатайства подателя жалобы о назначении дополнительной судебной экспертизы.

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009           № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», отказ арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы не может служить безусловным основанием для ее назначения в арбитражном суде апелляционной инстанции.

Кроме того, как верно отметил представитель истца в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции, ссылка подателя жалобы в ходатайстве о назначении дополнительной экспертизы на указание эксперту на необходимость произвести: корректировку на местоположение по аналогу № 1; корректировку на этаж по аналогу № 2; корректировку на качество внутренней отделки не более 10 %; отказаться от применения арендных ставок на 10 % в расчете доходным подходом, заведомо противоречит принципам независимости и объективности в проведении экспертизы.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Управление направило в адрес                         ООО Парикмахерская № 72 «Элегант» письмо от 09.08.2016 № УЗ-6132 (т. 1,              л. д. 10) с предложением реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения площадью              126,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, ул. Машиностроителей, д. 9, в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон                     № 159-ФЗ). 

В дополнение к письму было приложено постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.08.2016 № 1214 «Об условиях приватизации объекта нежилого муниципального фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, ул. Машиностроителей, д. 9» (т. 1, л. д. 11-13) и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа                    от 09.08.2016.

Согласно условиям приватизации объекта муниципального нежилого фонда рыночная стоимость указанного объекта в соответствии с отчетом                      от 12.07.2016 № 16-14-11/4-Н, составленным ЗАО «Эксперт-Оценка», по состоянию на 02.06.2016 равна 7 618 644 руб. 07 коп. (без учета НДС) (т. 2,                    л. д. 30-33).

06 сентября 2016 года общество в ответ на указанное письмо представило в Управление ответ от 05.09.2016 исх. № 16 (т. 1, л. д. 15), в котором подтвердило свое намерение реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с приложением протокола разногласий от 05.09.2016 к проекту договора купли-продажи от 09.08.2016 (т. 1, л. д. 16) и отчета от 01.09.2016 № 208/2-16 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленного ООО «Регион-Консалтинг» (т. 1, л. д. 36-142), в связи с тем, что, по мнению ООО Парикмахерская № 72 «Элегант», в представленном проекте договора купли-продажи была указана завышенная цена.

Согласно указанному отчету ООО «Регион-Консалтинг» рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 01.09.2016 составила              3 621 186 руб. (без учета НДС).

Управление направило в адрес общества письмо от 09.09.2016 № 28963, в котором отклонило протокол разногласий к проекту договора купли-продажи от 09.08.2016 (т. 1, л. д. 14).

Наличие между сторонами разногласий относительно условия спорного договора о цене послужило основанием для обращения истца в суд с указанными ранее требованиями.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 09.11.2016 (т. 2,       л. д. 63-67) по ходатайству общества (т. 2, л. д. 1) по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости (без НДС) объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 126,9 кв. м (кадастровый (или условный) номер 02:401:5507:0000:397), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, ул. Машиностроителей,                 д. 9, по состоянию на 02.06.2016. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Урало-Сибирский независимый экспертный центр» (далее – ООО «УрСНЭЦ»).

Указанная экспертная организация определена судом по ходатайству самого ответчика (т. 2, л. д. 42).

30 января 2017 года в материалы дела от экспертной организации поступило заключение эксперта от 29.12.2016 № 62/01-16, в соответствии с которым рыночная стоимость (без учета НДС) указанного нежилого помещения по состоянию на 02.06.2016 округленно составляет 4 144 343 руб. (т. 3,                           л. д. 7-52).

Удовлетворяя исковые требования общества, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. При этом суд руководствовался стоимостью спорного нежилого помещения, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы, сочтя экспертное заключение ООО «УрСНЭЦ» обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя общества, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 названного Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 445 названного Кодекса в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В настоящем случае между сторонами возникли разногласия по договору купли-продажи, заключаемому в порядке Закона № 159-ФЗ. Соответственно, при наличии у общества преимущественного права приобретения имущества в порядке названного Закона для Управления заключение договора является обязательным. 

Управление в настоящем случае не оспаривает наличие у общества преимущественного права на выкуп занимаемого помещения. Более того, выкуп производится по предложению самого ответчика. 

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда. 

Спор между сторонами возник относительно цены объекта договора купли-продажи, выкупаемого ООО Парикмахерская № 72 «Элегант» в порядке Закона № 159-ФЗ.

Исходя из положений Закона № 159-ФЗ обязанность проведения оценки передаваемого в порядке указанного Закона объекта лежит на органе, уполномоченном на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со статьей 3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 12 названного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Согласно статье 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

В проекте договора купли-продажи недвижимого имущества стоимость объекта определена ответчиком в размере 7 618 644 руб. 07 коп. без учета НДС по состоянию на 02.06.2016 на основании отчета об определении рыночной стоимости № 16-14-11/4-Н, составленного ЗАО «Эксперт-Оценка».

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для определения величины стоимости спорного  помещения. 

Проведение судебной экспертизы судом было поручено эксперту                   ООО «УрСНЭЦ». При этом следует отметить, что указанная экспертная организация определена судом по ходатайству самого ответчика (т. 2, л. д. 42).

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость (без учета НДС) указанного нежилого помещения по состоянию на 02.06.2016 округленно составляет 4 144 343 руб. (т. 3, л. д. 7-52).

Вопреки утверждению подателя жалобы обозначенное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены.

В ходатайстве о назначении по делу дополнительной экспертизы (т. 3,               л. д. 106-108) Управление привело противоречия и ошибки, имеющиеся, по мнению ответчика, в экспертном заключении ООО «УрСНЭЦ», которые, как считает ответчик, оказали существенное влияние на стоимость предмета оценки. 

Арбитражный суд первой инстанции дважды вызывал в судебные заседания эксперта для дачи пояснений по заключению.  

По замечаниям, приведенным Управлением, экспертом представлены письменные пояснения (т. 3, л. 

<

...>):

по вопросу 1 (не введена корректировка на местоположение при том, что аналог 1 в отличии от объекта экспертизы расположен в другом микрорайоне города с низким транспортным и пешеходным потоком): по мнению эксперта, объекты находятся в равных условиях согласно «Справочнику оценщика недвижимости», 2016 г., под. Ред. Лейфера Л.А., таблица 21);

по вопросу 2 (на аналог 2, расположенный в полуподвале, не введена корректировка на этаж): в объявлении явным образом не указан этаж, цена предложения соответствует средней рыночной стоимости для первого этажа;

по вопросу 3 (завышена корректировка на качество внутренней отделки): корректировка на качество внутренней отделки произведена на основании  «Справочника оценщика недвижимости», 2016 г., под. Ред. Лейфера Л.А., таблица 54. Объект экспертизы находится в удовлетворительном состоянии и требует косметического ремонта. Объекты-аналоги находятся в хорошем состоянии и не требуют ремонта. Поэтому коэффициент корректировки для всех аналогов – 0,8; 

по вопросу 4 (рынок недвижимости не отражает повышение ставок             на 10 %, как это указано в заключении в расчете доходным подходом): на дату оценки рынок недвижимости находится в стадии снижения в связи с экономической ситуацией в стране и достиг минимума, ожидая восстановления рынка аренды, как это было после кризиса 2008 года. Эксперт спрогнозировал рост арендных ставок на уровне 10 %.    

Следует отметить, что замечания ответчика по экспертному заключению ООО «УрСНЭЦ» основываются на субъективном мнению ответчика и предположениях, какие-либо доказательства и нормативное обоснование своей позиции Управление не привело.  

Кроме того, как отмечено ранее, ссылка подателя жалобы в ходатайстве о назначении дополнительной экспертизы на указание эксперту на необходимость произвести: корректировку на местоположение по аналогу № 1; корректировку на этаж по аналогу № 2; корректировку на качество внутренней отделки не более 10 %; отказаться от применения арендных ставок на 10 % в расчете доходным подходом, противоречит принципам независимости и объективности в проведении экспертизы.

С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение эксперта от 21.12.2016 № 62/04-16 отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения, в связи с чем указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи помещения.

Ввиду указанного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.04.2017 по делу № А07-21424/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                              Л.П. Ермолаева

                                                                                                          О.Н. Пирская