Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-4221/2018

г. Хабаровск

28 августа 2018 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 21.08.2018.

 

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи  С.Ю. Дацука, 

 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем ФИО1,

 

рассмотрел в заседании суда дело 

 

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680510, 

<

...>)

 

к обществу с ограниченной ответственностью «Карьер-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680504, 

<

...>)

 

о взыскании 487 337 руб. 68 коп., расторжении договора, об обязании возвратить имущество,

 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель, доверенность № 25 от 26.06.2018;

от ответчика – ФИО3, представитель, доверенность № 3-Ю от 01.08.2018.

 

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Карьер-Сервис» (далее – ООО «Карьер-Сервис») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 352 170 руб. 48 коп., пени в сумме 135 197 руб. 20 коп., расторжении договора аренды от 22.03.2012 № 127/12, возложении обязанности передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 161015 кв.м. с кадастровым номером 27:17:0601001:814, расположенный в 90 метрах на северо-восток от участка № 7 по пер. Южному в с. Краснореченское Хабаровского района Хабаровского края.

 

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий заключенного договора в части внесения согласованных арендных платежей. Иск нормативно обоснован положениями статей 309, 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

 

В отзыве на иск ООО «Карьер-Сервис» подтвердило наличие задолженности, признало обоснованность начисления пени, указало на намерение ликвидировать таковую. 

 

В заседании суда стороны подтвердили правовые позиции по спору.

При этом ответчиком представлены платежные документы о ликвидации долга, послужившего основанием для обращения Комитета в суд. 

 

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца, арбитражный суд 

 

У С Т А Н О В И Л:

22.03.2011 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Карьер-сервис» (арендатор) заключен договор аренды № 127/12, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора в целях комплексного освоения, жилищного строительства предоставлен  земельный участок площадью 161015 кв.м. с кадастровым номером 27:17:0601001:814, расположенный в 90 метрах на северо-восток от участка № 7 по пер. Южному в с. Краснореченское Хабаровского района Хабаровского края.

 

Передача объекта аренды ответчику подтверждена актом от 22.03.2012.

 

Согласно пункту 1.2 действие договора аренды распространено на  период 22.03.2012-22.03.2015. 

Пунктом 2.3 договора установлено, что в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.  

 

В порядке реализации требований национального законодательства о придании гражданским прав и обременениям режима публичной достоверности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю произведена регистрация договора. 

 

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер годовой арендной платы составляет 617 635 руб. 83 коп. 

 

Плата за пользование имуществом подлежит внесению до 5 числа текущего месяца за текущий месяц (пункт 3.4).

 

Пунктом 5.2 установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленном размере и согласованные сроки арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от размера задолженности за каждый день просрочки.  

 

Пунктом 6.2 договора регламентирована возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя при нарушении пункта 4.1.1 договора, в том числе ввиду формирования задолженности по арендной плате за 2 и более месяца.  

 

В период действия договора № 127/12 обязанность по осуществлению согласованных платежей исполнялась арендатором ненадлежащим образом.

 

Претензией № 01-21/190 от 17.01.2018 ООО «Карьер-Сервис» поставлено в известность о наличии задолженности по арендной плате, начислении пени. Ответчику предложено исполнить принятые обязательства, разъяснены правовые последствия уклонения от совершения испрашиваемых действий в виде расторжения договора аренды. Арендатор также извещен о возможности реализации права обращения за судебной защитой.   

 

Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, действий по ликвидации задолженности ответчиком не совершено. 

Неисполнение арендатором принятых на себя обязательств явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском. 

 

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных исковых требований. 

 

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

 

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

 

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

 

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ). 

 

Совокупность представленных в материалы дела доказательств (договор № 127/12, акт от 22.03.2012, акт осмотра от 21.02.2018) подтверждает факт передачи во временное владение ООО «Карьер-Сервис» земельного участка площадью 161015 кв.м. с кадастровым номером 27:17:0601001:814, расположенного в 90 метрах на северо-восток от участка № 7 по пер. Южному в с. Краснореченское Хабаровского района Хабаровского края, а также использование названного объекта в целях комплексного освоения, жилищного строительства.

 

Согласно расчету за период 01.09.2017 по 31.01.2018 Обществу произведено начисление платы в сумме 352 170 руб. 48 коп.

 

В ходе судебного разбирательства установлено, что до обращения Комитета за судебной защитой, начисленные в спорный период суммы арендных платежей внесены не были.

 

Указанное обстоятельство повлекло начисление пени за период 25.08.2017-22.01.2018 в размере 135 197 руб. 20 коп.  

 

Ответчиком указанный расчет признан.

 

Согласно представленному в материалы дела платежному поручению № 539 от 16.08.2018 задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 487 337 руб. 68 коп. ликвидирована контрагентом ООО «Карьер-Сервис» - ООО «ДМТ».

 

В заседании суда представитель органа местного самоуправления признал факт поступления указанного платежа, а также подтвердил его принятие в качестве надлежащего исполнения. 

 

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Частью 3 статьи 70 АПК РФ, регламентирующей применяемый в арбитражном процессе стандарт доказывания, предусмотрено, что признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

 

Принимая во внимание совокупность установленных обстоятельств законных оснований для удовлетворения требований о взыскании долга и пени не имеется. 

 

Применительно к требованию о расторжении договора и возложении обязанности возвратить объект арендных отношений суд отмечает следующее. 

 

Пунктом 1 статьи 425 ГК РФ установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

 

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

 

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

 

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

 

Специальные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя регламентированы статьей 619 ГК РФ, к числу которых, в частности, относится невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. При этом названная норма материального права допускает включение в договор аренды иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и предусматривает, что право арендодателя требовать досрочного расторжения договора может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 

Пунктом 6.2 договора регламентирована возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя при нарушении пункта 4.1.1 договора, в том числе ввиду формирования задолженности по арендной плате за 2 и более месяца.  

 

В ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение факты невнесения арендной платы.

 

Вместе с тем судом учтено, что по смыслу действующего законодательства расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений сторон, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны. Применению данной меры должно предшествовать предоставление обязанному лицу возможности исполнения принятых по договору обязательств. 

В соответствии с правовой позицией, отраженной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», даже признание нарушения договора существенным не является основанием, автоматически влекущим расторжение договора судом; в частности, если сторона, допустившая такое нарушение, устранила его в разумный срок. 

 

Надлежит учитывать, что по спорам данной категории истец должен представить доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Понятие разумного срока гражданским законодательством не урегулировано.

 

Применительно к рассматриваемой ситуации разумный срок исполнения арендатором денежного обязательства может быть определен путем установления действительной воли сторон.

 

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

 

Волеизъявление арендодателя, выраженное при подписании и исполнении договора аренды, направлено на получение определенного дохода от использования Обществом земельного участка.

 

При этом представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют, что денежные средства от аренды участка поступили в соответствующий бюджет. Данное обстоятельство указывает на достижение цели заключенного сторонами договора.

 

Формальное наличие условий, отраженных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств настоящего дела, не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

 

При разрешении спора судом учтен длительный срок действия договора аренды, отсутствие доказательств того, что допущенное ответчиком нарушение повлекло для истца какой-либо ущерб, а также принято во внимание полное погашение задолженности на момент рассмотрения спора.

 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

 

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                              С.Ю. Дацук