Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-6487/2022

13 января 2023 года

город Якутск

 

Резолютивная часть решения объявлена 27.12.2022.

Мотивированное решение изготовлено 13.01.2023.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Андреева В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Русский инвестиционный клуб" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) от 15.08.2022 без номера 

к Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), 

к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

к Муниципальному общеобразовательному бюджетному учреждению "Национальная политехническая средняя общеобразовательная школа № 2" (с углубленным изучением отдельных предметов) Городского округа "Город Якутск" (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

о признании права аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9, общей площадью 9103 кв.м., расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), город Якутск, квартал А, на основании договора аренды земельного участка от 19.09.2019 №09-1/2019-0162,

о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 14:36:105035:9, общей площадью 9103 кв.м., в прежних границах, существовавших до раздела указанного земельного участка,

об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведения о вновь образованных земельных участках,

о признании права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105035:563, общей площадью 4504 кв.м., отсутствующим,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Муниципального казенного учреждения «Агентство земельных отношений» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании от истца: ФИО3 по доверенности (онлайн), от Администрации: ФИО4 по доверенности, от ДИЗО: ФИО5 по доверенности, от предпринимателя посредством веб-конференции: ФИО6 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, в соответствии с Распоряжением заместителя главы ГО «Якутск» № 3131зр от 31.07.2007 индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица ФИО2 был предоставлен в аренду в целях проектирования и строительства «Саха-Экспоцентра» был земельный участок общей площадью 9103 кв.м. сроком по 01.09.2009 г.

Распоряжением первого заместителя главы ГО «город Якутск» № 953/1зр от 23.11.2009 срок аренды земельного участка общей площадью 9103 кв.м. в целях проектирования и строительства «Саха-Экспоцентра» был продлен на три года.

17.12.2009 между Комитетом земельных отношений Администрации и предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка № 09-1/2009-1358 сроком действия до 17.12.2012.

05.03.2012 между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее – Департамент, арендодатель) и ИП ФИО2 (далее - арендатор, предприниматель) был заключен договор аренды земельного участка N09-1/2012-0305 от 05.02.2012, по условиям которого (п. 1.1.) арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:105035:9, расположенный по адресу: РС (Я), г. Якутск, квартал "А", площадью 9103 кв. м, с видом разрешенного использования: под проектирование и строительство "Саха-Экспоцентра" (код ВРИ 7.15.).

На момент заключения указанного договора на арендованном земельном участке находился объект незавершенного строительства общей площадью 457 кв.м (п.1.3).

Срок действия договора установлен с 05.03.2012 по 05.03.2015 (п. 2.1. договора от 05.03.2012).

30.01.2014 Окружная Администрация города Якутска выдала предпринимателю разрешение на строительство здания «Саха-Экспоцентра» в квартале «А» г. Якутска (1 очередь), которое продлевалось  30.12.2016 и от 18.10.2017 сроком до 31.07.2019.

Из пояснений ДИЗО и предпринимателя следует, что земельный участок передавался последнему под проектирование и строительство "Саха-Экспоцентра" (1 и 2 очередь). В марте – июне 2017, Управлением Архитектуры и градостроительной политики Администрации рассматривался вопрос согласования эскизного проекта «здания Саха-Экспоцентра» (2 очередь).

24.11.2017 Администрацией предпринимателю выдано разрешение N 14-RU14301000-88-2017 на ввод объекта "Здание "Саха-Экспоцентра в квартале "А" г. Якутска" (I очередь) в эксплуатацию на земельном участка (земельных участках) с кадастровым номером: 14:36:105035:9; 14:36:105035:346; 14:36:105035:347.

Договор аренды от 05.03.2012 N09-1/2012-0305 был расторгнут 18.09.2019.

19.09.2019 между Департаментом и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка N 09-1/2019-0162, в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:105035:9, находящийся по адресу: РС (Я), г. Якутск, квартал "А", площадью 9103 кв. м.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для использования под "Саха-Экспоцентр" с кодом целевого назначения участка 5.1. (Размещение зданий и сооружений для занятия спортом согласно «классификатора видов разрешенного использования земельных участков", утвержденного  Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 04.02.2019) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков").

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие между сторонами с 19.09.2019, и действует по 19.09.2029 (п. 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора начисление арендной платы за земельный участок осуществляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором 4 раза в год равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря.

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 19.06.2019 Арендодателем сдан, а Арендатором принят земельный участок, указанный в договоре, по результатам осмотра участок признан пригодным для использования в целях использования для "Саха-Экспоцентр".

Договор аренды от 19.09.2019 зарегистрирован в установленном порядке 21.10.2019 за номером государственной регистрации: 14:36:105035:9-14/049/2019-15.

Арендатор имеет право в соответствии с п. 3.1.1 договора использовать земельный участок в соответствии с условиями, указанными в п. 1.2 договора, с п. 3.1.3 - не передавать в пределах срока действия договора земельный участок (часть земельного участка) в субаренду без письменного согласия Арендодателя.

Арендатор обязан в соответствии с пунктом 3.2.1 договора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, с пунктом 3.2.8 - своевременно вносить арендные платежи в установленном договором сроки.

В соответствии с пунктом 6.1 договора Арендодатель имеет право досрочно в судебном порядке расторгнуть договор в случаях использования Арендатором земельного участка не в соответствии с его видом разрешенного использования, предусмотренным п. 1.2 договора; невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; предоставления Арендатором участка в пользование третьим лицам без согласия Арендодателя; несоблюдения обязанностей, предусмотренных п. 3.2 договора.

26.02.2021 Департаментом в адрес арендатора было направлено уведомление от 25.02.2021 N 667-ДИЗО/21 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 19.09.2019 N 09-1/2019-0162 со ссылкой на то, что в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Департамент вышеуказанным уведомлением потребовал в 30-дневный срок с момента получения в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и направить подписанные экземпляры соглашения в адрес МКУ "Агентство земельных отношений", оплатить арендную плату согласно приложенному счету, в случае неисполнения вышеуказанных требований в установленные сроки Департамент указал о том, что будет вынужден обратиться в суд с требованием о прекращении договора аренды и освобождении земельного участка и взыскании задолженности по оплате арендных платежей. Уведомление направлено по адресу: 677000, город Якутск, мкр. 202, дом 14/3, кв. 3 заказным письмом N67700058063167, а получено ответчиком.

В связи с тем, что ответчик не подписал соглашения о расторжении договора аренды, Департамент обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к предпринимателю о расторжении договора указанного договора аренды и снятии земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9 с государственного кадастрового учета ( дало № А58-2550/21). 

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу № А58-2550/21, оставленным без изменения Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2022 без изменения, исковые требования Департамента были удовлетворены частично. Судом расторгнут договор аренды от 19.09.2019 N 09-1/2019-0162 земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9, находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал "А", площадью 9103 кв. м, предоставленного под "Саха-Экспоцентр". В удовлетворении остальной части исковых требований было отказано.

На основании, выданного после вступления в законную силу судебного акта по делу № А58-2550/21, исполнительного листа ДИЗО произвело погашение записи в ЕГРН договора аренды от 19.09.2019 N 09-1/2019-0162.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.04.2022 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции указал, что настоящий спор рассмотрен и по результатам его рассмотрения приняты судебные акты о расторжении договора без привлечения лиц, к которым перешло право аренды по спорному договору, что является безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11.07.2022 по делу N А58-2550/202 исковое заявление ДИЗО было оставлено без рассмотрения по причине отсутствия соблюдения досудебного порядка рассмотрения спора по отношению к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Русский инвестиционный клуб" (далее - Общество, истец), которое является доверительным управляющим Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Арктик Капитал» и являющегося сингулярным правопреемником предпринимателя в обязательственных отношениях по договору аренды.

12.07.2022 Департамент совершил действия по разделению земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9, находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал "А", площадью 9103 кв. м путем выделения из его состава четырех земельных участков с кадастровым номером 14:36:105035:561 общей площадью 1635 кв.м., с кадастровым номером 14:36:105035:562 общей площадью 1398 кв.м., с кадастровым номером 14:36:105035:563 общей площадью 4504 кв.м. и с кадастровым номером 14:36:105035:564 общей площадью 71 кв.м. 

При этом, земельный участок с кадастровым номером 14:36:105035:9, находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал "А", площадью 9103 кв. м в результате данного выделения был уменьшен соответственно до 1495 кв.м.

22.07.2022 на основании Распоряжения заместителя главы ГО «город Якутск» №1542-зр земельный участок с кадастровым номером 14:36:105035:563 общей площадью 4504 кв.м. был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования Муниципальному общеобразовательному бюджетному учреждению "Национальная политехническая средняя общеобразовательная школа № 2" (с углубленным изучением отдельных предметов) Городского округа "Город Якутск" (далее - Школа).

Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что объект недвижимости «Саха-Экспоцентр», принадлежащий на праве собственности предпринимателю  и расположенном на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105035:9, 21.03.2018 был разделен на 6 нежилых помещений, которые в последствии, перешли в общую долевую собственность к владельцам паев Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Артик Капитал». 

Так, из содержания выписок из ЕГРН на основании передачи предпринимателем в общую долевую собственность владельцев Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Артик Капитал»,  перешло следующее имущество:

- Нежилое помещение площадью 900,2 кв.м., кадастровый номер 14:36:105035:355 этаж-1, запись регистрации права от 12.10.2021;

- Нежилое помещение площадью 225,8 кв.м., кадастровый номер 14:36:105035:358 этаж-1, запись регистрации права от 11.10.2021;

-  Нежилое помещение площадью 1208,8 кв.м., кадастровый номер 14:36:105035:354 этаж-2, запись регистрации права от 08.10.2021;

- Нежилое помещение площадью 1407,4 кв.м., кадастровый номер 14:36:105035:353 этаж-3, запись регистрации права от 12.10.2021;

- Нежилое помещение площадью 1707,4 кв.м., кадастровый номер 14:36:105035:356 этаж-4, запись регистрации права от 21.01.2021;

- Нежилое помещение площадью 900,2 кв.м., кадастровый номер 14:36:105035:357 этаж-5, запись регистрации права от 26.02.2021.

Истец, считая, что поскольку право собственности на объект недвижимости, ранее принадлежащего предпринимателю, перешло в полном объеме к владельцам Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Артик Капитал», в силу требований части 1 статьи 552 ГК РФ и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к Обществу  перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9 находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал "А", общей площадью 9103 кв., обусловленного содержанием договора от 19.09.2019 N 09-1/2019-0162.

Полагая, что разделение департаментом ( в порядке статьи 11.4 ЗК РФ) земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9, общей площадью 9103 кв.,  и образования в результате данного разделения новых четырех земельных участков с кадастровым номером 14:36:105035:561 общей площадью 1635 кв.м., с кадастровым номером 14:36:105035:562 общей площадью 1398 кв.м., с кадастровым номером 14:36:105035:563 общей площадью 4504 кв.м. и с кадастровым номером 14:36:105035:564 общей площадью 71 кв.м., является неправомерным и нарушающим права и законные интересы Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Артик Капитал», истец обратился в Арбитражный суд со следующими исковыми требованиями:

1) требование к Департаменту о признании за Обществом права аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9, общей площадью 9103 кв.м., расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), город Якутск, квартал А, на основании договора аренды земельного участка от 19.09.2019 №09-1/2019-0162. 

При этом, в качестве восстановления нарушенных прав Общества, истец просил суд восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером 14:36:105035:9, общей площадью 9103 кв.м., в границах, существовавших до раздела указанного земельного участка и исключить из ЕГРН сведения о земельных участках с кадастровым номером 14:36:105035:561 общей площадью 1635 кв.м., с кадастровым номером 14:36:105035:562 общей площадью 1398 кв.м., с кадастровым номером 14:36:105035:563 общей площадью 4504 кв.м. и с кадастровым номером 14:36:105035:564 общей площадью 71 кв.м.

2) к Администрации и Школе о признании отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования Школы на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105035:563, общей площадью 4504 кв.м.

В представленном отзыве на исковое заявление Департамент отклонил требования истца, указав, что последний выбрал неправильный способ защиты своего нарушенного права; производя разделение земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственность на которые не разграничена, ДИЗО действовал в пределах предоставленных ему полномочий. Кроме того, по мнению Департамента, не уведомив арендодателя о переходе права на объект недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105035:9, предприниматель действовал недобросовестно и в нарушение принятых на себя арендных обязательств.

В представленном отзыве на иск Администрация также отклонила требования истца, указав, что закрепление земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования Школе является правомерным и не нарушает прав истца, который не обладает вещными правами на земельный участок.

В представленном отзыве на заявление предприниматель поддержал правовую позицию Общества о недобросовестном поведении  Администрации, указав, что для получения спорного земельного участка в аренду понес значительные  инвестиционные расходы. В письменных пояснениях предприниматель также указал на наличие оснований для удовлетворения заявленных  требований.

В представленном отзыве на заявление Муниципальное казенное учреждение «Агентство земельных отношений» поддержало правовую позицию ответчиков по делу, указав на необоснованность заявленных требований.

В представленных возражениях на отзывы Администрации и ДИЗО,  истец указал, что договор аренды земельного участка от 19.09.2019 является действующим, а следовательно, право на аренду земельного участка в общей площадью 9103 кв.м. приобретено истцом в силу закона, и отсутствие государственной регистрации права аренды за Обществом, не является основанием для отказа в исковых требованиях.

Общество также указало, что осуществляет фактическое владение спорным земельным участком; вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 14:36:105035:561, 14:36:105035:562,14:36:105035:563 и  14:36:105035:564 не имеют установленных границ (координат характерных точек); предоставленный на праве постоянного(бессрочного) пользования Школе земельный участок был предоставлен последней в короткие сроки в обход требований земельного законодательства; по мнению истца, для использования объекта недвижимости ( размещение машиномест) необходима вся площадь спорного земельного участка в размере 9103 кв.м. 

В дополнительно представленном отзыве Администрация указала, что истец в силу закона имеет право на аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, однако указанный размер земельного участка должен быть доказан посредством обращения о предоставлении соответствующей муниципальной услуги по предоставлению аренды; разделение земельных участков и их передача другим лицам на вещном праве находится в компетенции органа местного самоуправления и не нарушает права Общества.

В дополнительно представленных письменных пояснениях Общества, истец указал, что вопрос необходимости земельного участка в размере 9103 кв.м. был установлен при рассмотрении дела № А58-356/2021, разногласий по размеру земельного участка переданного по договору аренды N 09-1/2019-0162 от 19.09.2019 на момент его заключения не было,  ответчики не возражали против возведения на арендуемом участке вспомогательных строений, а вывод ответчиков о недоказанности размера необходимого земельного участка для эксплуатации недвижимости является необоснованным. 

В дополнительно представленных письменных пояснениях предпринимателя  выражена позиция о том, что приобретая инвестиционный пай  в инвестиционном фонде, посредством отчуждения в пользу последнего недвижимого имущества у него сохраняется материально-правовой интерес к размеру земельного участка, расположенного под объектом недвижимости; предприниматель представил также расчет необходимой площади земельного участка для эксплуатации торгового центра (количество машиномест и площади озеленения), который подтверждает, наличие оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Истцом представлены письменные пояснения из содержания которых следует, что при приобретении паев предпринимателем, право собственности на возведенные на арендованном земельном участке объекты вспомогательного значения, также перешли в собственность Общества, а ссылки МКУ «Агентства земельных отношений» о наличии задолженности по оплате арендных платежей не соответствуют действительности.

В представленных письменных пояснениях ДИЗО указано, что из материалов дела следует, что изначально земельный участок с площадью 9103 кв.м. предоставлялся для проектирования и строительства двух объектов недвижимости, что свидетельствует о несостоятельности доводов истца о необходимости для использования торгового центра всей площади земельного участка. Кроме того, Департамент поставил под сомнение правильность расчета площади земельного участка для машиномест, как не соответствующего  требованиям СанПиН.

Представителем Общества в судебное заседание представлено план благоустройства территории здания «Саха-Экспоцентр» с письменными разъяснениями по нему ООО «Горпроект». Истцом также представлены письменные пояснения в целом повторяющие правовые позиции, выраженные в ранее представленных пояснениях.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Русский инвестиционный клуб" является управляющей компанией Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Артик Капитал» и действует на основании закона «Об инвестиционных фондах" N 156-ФЗ от 29.11.2001 г. и Правил доверительного управления Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Артик Капитал».

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.

В соответствии со статьей 38 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" деятельность по управлению активами паевого инвестиционного фонда осуществляется на основании лицензии управляющей компании, является исключительной, и не может совмещаться с иными видами деятельности.

Управление имуществом ПИФ осуществляется Управляющей компанией на основании Договоров доверительного управления (Правил доверительного управления).

В соответствии со п. 3 ст. 11 ФЗ N 156-ФЗ, управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества. Управляющая компания в праве предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего.

Это условие считается соблюденным, если в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано название паевого инвестиционного фонда (п. 3 ст. 1012 ГК РФ, п. 4 ст. 11 ФЗ N 156-ФЗ). 

С учетом того, что из содержания искового заявления следует, что Общество действует в качестве доверительного управляющего Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Артик Капитал», суд признает его надлежащим истцом по заявленным требованиям.

В соответствии со статьей 11 ГК РФ, статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лице вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 ГК РФ, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Избрание заявителем ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

 Вместе с тем, признание права  относится к способу защиты вещных прав, к которым право аренды не относится (ч.1 статьи 216 ГК РФ).

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Указанная правовая позиция отражена в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что Общество зарегистрировало право общей долевой собственности владельцев Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Артик Капитал»  на объект недвижимости – здание «Саха-Экспоцентр» (как совокупности 6 нежилых помещений) и в силу требований закона (статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ) к указанным владельцам перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), город Якутск, квартал А, обусловленного заключенным ранее с  предпринимателем,  договором аренды  от 19.09.2019 №09-1/2019-0162.

Указанный договор, является действующим, и оснований для признания его недействительным (ничтожным) у суда не имеется.

Таким образом, суд признает, что смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке не прекратила действие договора аренды земельного участка. Права аренды переходят к новым собственникам здания в том же объеме и на тех же условиях в силу прямого указания закона.

С учетом того, что при заключении с предпринимателем  договора от 19.09.2019 №09-1/2019-0162 аренды земельного участка  с кадастровым номером 14:36:105035:9 департаментом было согласована общая площадь земельного участка в размере 9103 кв.м., условия указанного договора в установленном законом порядке изменены не были, доводы Департамента о том, что собственники объекта недвижимости имеют право на аренду только той части земельного участка,  которая необходима для его использования (пункт 1 статьи 552 ГК РФ) является необоснованным.

Довод Департамента о том, что право аренды земельного участка, возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН отклоняется судом  как необоснованный.

Требование об обязанности доказывания площади земельного участка, предоставляемого в аренду, как  необходимого для его использования (пункт 1 статьи 552 ГК РФ, п.5 статьи ст. 287.3 ГК РФ) возникает только в случае прекращения (изменения) действующего договора аренды, или при заключении нового договора.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 по делу N 305-ЭС22-6663 выражена правовая позиция согласно которой, в силу требований статьи 39.20 ЗК РФ, при наличии нескольких правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган. При этом, заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

Пунктом 7 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрена обязанность Департамента обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6  статьи 39.20 Земельного кодекса арендаторами земельного участка.

Из материалов дела не следует, что владельцы Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Артик Капитал», как общие долевые собственники объекта недвижимости, приобретенного у предпринимателя, обращались в установленном законом порядке с соответствующим заявлением в Департамент. Департамент также не обращался с соответствующим заявлением в суд о понуждении правообладателей здания заключить соответствующий договор.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Обществом, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, не представлено доказательств того, что ДИЗО оспаривает наличие права аренды земельного участка с  кадастровым номером 14:36:105035:9 у владельцев Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Артик Капитал», как общих долевых собственников объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке и необходимого для эксплуатации данной недвижимости.

Из анализа содержания исковых требований следует, что истец не согласен с разделом земельного участка, находящегося в аренде и передачей одного из образованных в результате данного раздела земельного участков на вещном праве (праве постоянного (бессрочного) пользования) Школе.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о местном самоуправлении) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 Закон о местном самоуправлении органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Согласно статье 29 ЗК РФ предоставление  юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 данного Кодекса.

К полномочиям органов местного самоуправления в силу пункта 1 статьи 11 ЗК РФ в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) N 435 от 30.09.2006 утвержден Порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду или в собственность для целей, не связанных со строительством.

В соответствии со статьей 1 указанного Постановления распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

С учетом того, что спорный земельный участок относится к категории земель государственная собственность на которых не разграничена и находится на территории муниципального образования МО «Город Якутск» полномочия собственника в отношении него осуществляет орган местного самоуправления.

Согласно пункту 1.1 Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска, утвержденного решением Якутской городской думы от 11.06.2014 №РЯГД-8-6, Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска является отраслевым (функциональным) органом местной администрации, входящим в структуру Окружной администрации г. Якутска, осуществляющим функции в сфере управления муниципальным имуществом, а также в сфере управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе «город Якутск», в рамках осуществления органами местного самоуправления  городского округа «город Якутск» полномочий по решению вопросов местного значения и отдельных государственных полномочий. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что Департамент был правомочен производить раздел земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами (пункт 2 статьи 11.2 ЗК РФ).

Как следует из положений подпункта 1 пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ, при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах, в том числе в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.

Исходя из положений пункта 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, при этом исходным является один участок.

Суд соглашается с доводами Общества о том, что в силу требований п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Исключение составляют случаи образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд .

Вместе с тем, законность или незаконность действий Департамента по разделу земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9 не является предметом настоящего искового требования, а отсутствие в ЕГРН, на момент раздела земельного участка, сведений о наличии его землепользователей (с учетом того, что регистрационная запись об его аренде была погашена 22.01.2022 на основании судебного акта) не устанавливает безусловных оснований для признания указанных действий недействительными.

Кроме того,  в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды  и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В приведенных нормах отсутствует указание на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. Указанный вывод соответствует правовой позиции выраженной в  пункте 11 «Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для признания прав Общества как арендатора земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9  нарушенными.

С учетом того, что спора о наличии у истца прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105035:9, судом не установлено, заявленное требование Общества о признании такого права за последним удовлетворению не подлежит.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения требований Общества о признании за ним права аренды, требования истца о восстановлении его нарушенных прав путем восстановления в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 14:36:105035:9, общей площадью 9103 кв.м., в границах, существовавших до раздела указанного земельного участка и исключении из ЕГРН сведений о земельных участках с кадастровым номером 14:36:105035:561 общей площадью 1635 кв.м., с кадастровым номером 14:36:105035:562 общей площадью 1398 кв.м., с кадастровым номером 14:36:105035:563 общей площадью 4504 кв.м. и с кадастровым номером 14:36:105035:564 общей площадью 71 кв.м.,  также удовлетворению не подлежат.

Требование Общества к Администрации и Школе о признании отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования Школы на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105035:563, общей площадью 4504 кв.м. подлежит отказу в силу следующего. 

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным) (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.9 ЗК РФ).

Порядок предоставления в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.14 ЗК РФ, предусматривающий, в том числе подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка и принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

В соответствии с частью 2 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган при наличии достаточных оснований принимает решение о предоставлении земельного участка в  постоянное (бессрочное) пользование.

Материалами дела установлено, что Школа является муниципальным бюджетным учреждением, а переданный ей на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок с кадастровым номером14:36:105035:563, общей площадью 4504 кв.м. (на основании Распоряжения заместителя Главы ГО «Город Якутск» № 1542зр от 22.07.2022) относится к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена.

С учетом вышеназванных норм права, суд приходит к выводу о том, что предоставление Школе права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером14:36:105035:563, общей площадью 4504 кв.м. принято Администрацией в пределах предоставленных ей полномочий.

При этом, указанное решение, выраженное в  Распоряжении заместителя Главы ГО «Город Якутск» № 1542зр от 22.07.2022, никем не оспорено, и на момент рассмотрения дела не признано недействительным.

В абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным и самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на объект, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

В соответствии иск о признании права отсутствующим предъявляется собственником, владеющий спорным имуществом к не собственнику у которого данное право зарегистрировано.

Требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой предъявляется, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. Данный способ защиты обеспечивает достоверность, непротиворечивость публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.09.2014 года N 2109-О, от 28.01.2016 N 140-О, от 7 июля 2016 года N 1421-О и др.).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 7214/10, от 04.09.2012 N 3809/12 и от 24.01.2012 N 12576/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой иск о признании отсутствующим права относится к числу исков об оспаривании права, ввиду чего полномочиями заявлять такой иск обладает лицо, которое с учетом положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации докажет факт восстановления его нарушенных прав в результате удовлетворения такого иска.

Общество не является обладателем вещного права в отношении земельного участка с кадастровым номером14:36:105035:563, общей площадью 4504 кв.м., а следовательно выбранный им способ защиты нарушенных прав не может быть признан обоснованным.

Кроме того, в силу требований пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По смыслу данной нормы права, а также правовой позиции, сформулированной в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной в договоре аренды, и при перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, переоформлен ли договор аренды, прежний собственник имущества утрачивает, а новый приобретает права арендодателя по договору аренды.

С учетом изложенного, сам по себе факт изменения правообладателя земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:563, общей площадью 4504 кв.м., не влечет для  владельцев Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Артик Капитал» как арендаторов изменения условий  в ранее, заключенный договор аренды, а следовательно не может определять нарушение прав последних.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных  требований в полном объеме.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru. 

По ходатайству указанных лиц копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требования отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В.А. Андреев