ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А36-4212/2018

г. Воронеж

21 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2019 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                Кораблевой Г.Н.,

судей

                              Щербатых Е.Ю.,

 

              ФИО1,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

 

при участии:

от закрытого акционерного общества «Паллада торг»: ФИО3, представитель по доверенности №14374407/2018 от 10.08.2018;

от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла на решение Арбитражного суда Липецкой области от 13.09.2018 по делу № А36-4212/2018 (судья Хорошилов А.А.) по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла к закрытому акционерному обществу «Паллада торг» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 682 405 руб. 51 коп., пени в размере 430 289 руб. 50 коп., 

 

 

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее – УМИЗ, истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к закрытому акционерному обществу «Паллада торг» (далее – ЗАО «Паллада торг», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 814 568 руб. 43 коп. и пени в размере 166 920 руб. 60 коп.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 03.08.2018 дело объединено в одно производство с делом № А36-9082/2018 по иску УМИЗ к ЗАО «Паллада торг» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 867 837 руб. 08 коп. и пени в размере 263 368 руб. 90 коп.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 13.09.2018 в удовлетворении исковых требований УМИЗ отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, УМИЗ обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Липецкой области от 13.09.2018, в связи с чем просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

ЗАО «Паллада торг» представлен отзыв на апелляционную жалобу, из содержания которого следует, что ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции УМИЗ явку представителя не обеспечило.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

В судебном заседании представитель ЗАО «Паллада торг» поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав пояснения представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Липецкой области от 13.09.2018 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу УМИЗ – без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 01.01.2006 между УМИЗ (арендодатель) и открытое акционерное общество «Магазин Москва» (ОАО «Магазин «Москва», арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 02159, по условиям которого арендодатель на основании постановления мэра № 4408 от 26.10.2015 сдает во временное пользование арендатору нежилое помещение № 215, расположенное в литер «А», продовольственный магазин, расположенное по адресу: 

<

...>. Общая полезная площадь по литеру «А» - 1 268,3 кв. м: по первому этажу – 740,5 кв. м, по подвалу – 527,88 кв. м.

Нежилое помещение № 215, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежащее муниципальному образованию город Орел на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости №57/001/50/2017-2509, передано арендатору по акту приема-передачи (приложение №1 к договору аренды нежилого помещения от 01.01.2006                № 02159).

Срок аренды устанавливается с 01.01.2006 по 31.12.2010.

16.03.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области произведена регистрация договора аренды нежилого помещения от 01.01.2006 № 02159.

Как следует из пункта 3.1 договора аренды нежилого помещения от 01.01.2006 № 02159 размер арендной платы при подписании договора составляет 1 031 925 руб. 88 коп. в год на указанные в пункте 1.1 помещения в соответствии с прилагаемым расчетом. 

Оплата производится помесячно не позднее 10 числа следующего месяца за расчетным, в соответствии с прилагаемым порядком оплаты (приложение 3). Днем оплаты считается день поступления средств на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Орловской области. Арендодатель вправе засчитывать поступающие от арендатора платежи в счет арендной платы в порядке календарной очередности, независимо от периода аренды, который арендатор указывает в назначении платежа.

По соглашению от 12.11.2007 права и обязанности по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2006 № 02159 переданы от ОАО «Магазин «Москва» к ЗАО «Паллада торг».

Размер арендной платы по настоящему соглашению составляет 2 528 025 руб. 48 коп. в год. Срок передачи прав устанавливается с 01.07.2007.

Согласно пункту 12 соглашения срок аренды помещения по настоящему договору устанавливается до 31.12.2017.

В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора аренды нежилого помещения от 01.01.2006 № 02159 перерасчет арендной платы производится на основании постановления Орловского городского Совета народных депутатов, после утверждения базовой ставки расчета арендной платы. Перерасчет арендной платы производится в одностороннем порядке арендодателем, который письменно уведомляет арендатора. В случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

В соответствии с абзацем 4 пункта 4 дополнительного соглашения от 23.10.2012 о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 01.01.2006 № 02159 арендная плата производится помесячно не позднее последнего числа расчетного месяца.

Согласно уведомлению от 09.12.2014 №7/5722 размер арендной платы с 01.01.2015 составляет 7 199 103 руб. 4 коп.

10.07.2017 ЗАО «Паллада торг» уведомило истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.01.2006 № 02159 с 10.08.2017, а также о необходимости направления арендодателем 10.08.2017 своего полномочного представителя для приемки арендуемого помещения и подписания акта возврата нежилого помещения.

Письмом № 2726 от 17.07.2017 истец сообщил арендатору о необходимости подготовки технической документации для осуществления государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости в связи с проведенной перепланировкой и изменением площади, поскольку в соответствии с пунктом 2.2.17 договора аренды нежилого помещения от 01.01.2006 № 02159 помещение должно быть возращено арендодателю в том состоянии, в котором арендатор его получил.

Из письма от 20.07.2017 следует, что ЗАО «Паллада торг» просило истца рассмотреть возможность расторжения действующего договора с 31.07.2017 и обязалось привести в полное соответствие техническую документацию по данному объекту, а также провести работы по демонтажу дебаркадера своими силами и за свой счет.

В письме от 26.07.2017 УМИЗ сообщило о невозможности расторжения договора аренды нежилого помещения от 01.01.2006 № 02159 с 31.07.2017, поскольку пунктом 5.1 предусмотрено, что договор считается прекращенным по истечении тридцати дней с момента направления одной из сторон другой стороне предупреждения об отказе от договора.

Уведомление с отказом от продолжения арендных отношений поступило УМИЗ 10.07.2017, в связи с чем помещение по указанному адресу может быть принято по акту приема-передачи 10.08.2017.

09.08.2017 представители УМИЗ провели обследование нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, арендуемого ЗАО «Паллада торг» по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2006 № 02159. 

Во время осмотра выявлено, что помещение не до конца освобождено от имущества арендатора и субарендатора: стоит банкомат ПАО ВТБ-24, помещение захламлено, имеются повреждения подвесного потолка, облицовки колонн и стен, демонтированы двери, в том числе двери главного входа, имеется протечка коммуникаций, необходима дезинсекция подвального помещения (обработка от блох), демонтированы система видеонаблюдения, система кондиционирования и т.д.

На основании акта обследования помещения УМИЗ письмом № 7/5/51 от 11.08.2017 уведомило арендатора, что до устранения выявленных недостатков помещение не может быть принято, процедура приема помещения в муниципальную казну будет осуществляться комиссией с учетом всех пунктов акта приема-передачи выполненных работ по капитальному ремонту помещения. Арендная плата по договору арены будет продолжать начисляться до подписания акта приема-передачи помещения.

В связи с неявкой представителя УМИЗ для подписания акта приема-передачи помещения ЗАО «Паллада торг» письмом от 10.08.2017 направило в адрес истца акт приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 01.01.2006 № 02159, акт и комплект ключей от арендуемого помещения. Указанное письмо вручено УМИЗ 11.08.2017, что истцом не оспаривается.

Письмом от 15.08.2017 №5204 УМИЗ сообщило арендатору о том, что до устранения выявленных недостатков помещение не может быть принято арендодателем.

26.09.2017 на основании заявления ЗАО «Паллада торг» в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись о прекращении аренды в отношении помещения № 215, расположенного по адресу: 

<

...>.

В связи с неуплатой арендной платы за период с октября 2017 года по февраль 2018 года УМИЗ направило ответчику претензии с требованием об оплате задолженности по арендной плате в сумме 2 682 405  руб. 51 коп., пени в сумме 430 289 руб. 50 коп. за период с 01.11.2017 по 12.02.2018.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим требованиями.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 5.1 договора аренды нежилого помещения от 01.01.2006 № 02159 договор считается прекращенным по истечении тридцати дней с момента направления одной из сторон другой стороне предупреждения об отказе от договора. Предупреждение направляется в письменной форме заказным письмом по адресу стороны. Указанное условие устанавливает внесудебный порядок расторжения договора. Арендатор обязан освободить помещение.

10.07.2017 ЗАО «Паллада торг» письмом уведомило истца о досрочном расторжении с 10.08.2017 договора (письмо было получено Управлением 10.07.2017).

10.08.2018 ответчик направил в адрес УМИЗ с сопроводительным письмом акт приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 01.01.2006 № 02159, акт и комплект ключей от арендуемого помещения.

В пункте 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Учитывая, что положения статей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения (пункт 4 Разрешения споров, вытекающих из обязательственных отношений Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2016).

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Ответчик в одностороннем порядке расторг договор аренды нежилого помещения от 01.01.2006 № 02159 с 10.08.2017.

Пунктом 1 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пункте 1 данной статьи.

Действующее гражданское законодательство устанавливает порядок возврата арендуемых помещений (по акту приема-передачи). Этот порядок необходим для определения конкретной даты возврата арендуемого помещения и направлен на избежание необоснованного пользования арендуемыми помещениями. Если акт возврата помещений не составлен, арендатору продолжает начисляться арендная плата за арендуемое имущество, однако начисление арендной платы возможно только при фактическом использовании имущества после расторжения договора. 

Установление в пункте 2 статьи 655 ГК РФ обязанности сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения.

В силу пункта 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель лишается права на получение арендных платежей после прекращения договорных отношений только в случае, если сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В пункте 38 указанного письма разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» указано, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Таким образом, определяющим обстоятельством, подлежащим доказыванию при рассмотрении споров о взыскании арендной платы, является факт нахождения имущества, являющегося предметом аренды, в пользовании у арендодателя. В случае установления судом данных обстоятельств арендатор, пользовавшийся соответствующим имуществом, обязан оплатить пользование объектом.

Субъективное поведение арендодателя после 10.08.2017, поставившего условием принятия помещений исправление недостатков, выявленных в ходе осмотра в августе 2017 года, суд оценивает как имеющее признаки уклонения от исполнения обязанности, усматривает в действиях истца признаки недобросовестного поведения.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что у истца была объективная возможность доступа в спорные помещения и использования их по своему усмотрению.

Иной подход в данном случае и при данных обстоятельствах в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьей 1 ГК РФ, во-первых, означал бы принуждение ответчика к пользованию спорными помещениями вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абзаца 2 статьи 622 ГК РФ, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного возврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.

Ссылки апеллянта о неисполнении арендатором обязательств по приведению имущества в надлежащее состояние, не имеют значения при установлении факта уклонения от принятия помещения, поскольку неисполнение арендатором обязательства, предусмотренного статьей 622 ГК РФ по приведению арендованного имущества в надлежащее состояние, имеет иные юридические последствия.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Липецкой области от 13.09.2018 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 13.09.2018 по делу   № А36-4212/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

                                                                                        

Председательствующий судья 

Г.Н. Кораблева

 

Судьи       

Е.Ю. Щербатых 

 

 ФИО1