АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А45-1716/2022

26 мая 2022 года

г.Новосибирск

Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2022 года

Полный текст решения изготовлен 26 мая 2022 года         

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Рубекиной И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело  по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Прайм Хаус" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Новосибирск  

к Государственной жилищной инспекции Новосибирской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Новосибирск

третьи лица - 1) ФИО2; 2) общество с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ЦЕНТРАЛЬНАЯ"

о признании незаконным решения

  при участии представителей сторон:

заявителя: ФИО3, доверенность от 18.01.2022, паспорт, диплом,заинтересованного лица: ФИО4, доверенность от 10.01.2022 № 32, удостоверение, диплом,

 третьих лиц: 1) ФИО5 по доверенности от 29.07.2021, паспорт, ФИО6, по доверенности от 12.05.2022, паспорт; ФИО7, по доверенности от 08.06.2020, паспорт, диплом (посредством онлайн); 2) не явился, извещен.

                                                   УСТАНОВИЛ: 

 общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Прайм Хаус" (далее – заявитель, общество, ООО "УК Прайм Хаус") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании недействительным Решения, изложенного в приказе  Государственной жилищной инспекции Новосибирской области (далее - заинтересованное лицо, ГЖИ НСО, инспекция) от  18.01.2022 № 7102/10 об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Новосибирской области и возврате заявления.

  Представитель заявителя, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в  заявлении.

Представитель ГЖИ НСО,  требования не признал,  поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Представитель ФИО2, поддержал позицию заявителя по основаниям,  изложенным в отзыве.

        ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ЦЕНТРАЛЬНАЯ", надлежащим образом уведомленное о месте и времени рассмотрения дела,  в суд не явилось, представило отзыв,  в котором поддержало позицию заинтересованного лица, просило рассмотреть дела в отсутствие своего представителя.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей заявителя и заинтересованного лица, суд установил.

На основании заявления о внесении изменений в реестр лицензий Новосибирской области, в части исключения сведений о многоквартирном доме № 40/1 по улице Гоголя в городе Новосибирске из реестра лицензий Новосибирской области из управления лицензиата ООО УК «Центральная», в связи со сменой способа управления, поступившего в государственную жилищную инспекцию Новосибирской области от 14.12.2021 № 16486/48-вх, проведена проверка заявления о внесении изменений в реестр лицензий Новосибирской области и иных представленных документов на предмет соблюдения условий, предусмотренных пунктом 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 № 938/пр.

В ходе проверки вышеуказанного заявления должностным лицом было установлено следующее:

Лицензиатом ООО «УК Прайм Хаус»(ИНН 

<

***>) подано заявление о внесении изменений в реестр лицензий Новосибирской области, в части включения сведений о многоквартирном доме № 40/1 по ул. Гоголя в городе Новосибирске, в связи со сменой управляющей организации для управления многоквартирным домом.

К заявлению о внесении изменений в реестр лицензий ООО «УК Прайм Хаус» представлены оригиналы решений собственников и протокол № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 40/1 по у л. Гоголя в городе Новосибирске, проводимого в форме очно-заочного голосования в периоде 16.11.2021 по 09.12.2021, от 10.12.2021 (далее - протокол № 1 от 10.12.2021), на котором собственники принимают решения:

о расторжении договора управления многоквартирным домом № 40/1 по ул. Гоголя в городе Новосибирске с управляющей организацией ООО УК «Центральная» (ИНН 

<

***>);

о выборе способа управления многоквартирным домом № 40/1 по ул. Гоголя в городе Новосибирске - управление управляющей организацией

о выборе в качестве управляющей организации - ООО «УК Прайм Хаус» (ИНН 

<

***>);

утверждение и принятие условий договора управления многоквартирным домом №40/1 по ул. Гоголя в городе Новосибирске с ООО «УК Прайм Хаус».

Кроме того, ООО «УК Прайм Хаус», в государственную жилищную инспекцию Новосибирской области в соответствии с п.п. 1.1. ст. 46 ЖК РФ, представлены подлинники протокола № 1 от 10.12.2021, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом.

Лицензиат ООО УК «Центральная» с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий Новосибирской области, в части исключения сведений о многоквартирном доме № 40/1 по ул. Гоголя в городе Новосибирске в государственную жилищную инспекцию Новосибирской области не обращался.

ООО «УК Прайм Хаус» выполнено требование, установленное частью 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации, о размещении информации, указанной в заявлении в системе ГИС ЖКХ.

В соответствии с пунктом 8 протокола от 10.12.2021 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 40/1 по ул. Гоголя в г. Новосибирске собственники помещений уполномочили инициатора собрания ФИО8 направить в адрес ООО УК «Центральная» уведомление о принятых собственниками помещений в указанном МКД решениях.

Данное уведомление направлено в адрес ООО УК «Центральная» заказным письмом с уведомлением (14.12.2021) и согласно отчету об отслеживании отправления, уведомление было возвращено отправителю, в связи с истечением срока хранения.

Таким образом, процедура уведомления о расторжении договора управления с лицензиатом ООО УК «Центральная» соблюдена.

Согласно информации, указанной в протоколе № 1 от 10.12.2021, все решения приняты при наличии кворума 54,26% (6515,72кв.м.) собственников от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме 100% (12009,3кв.м.).

Лицензиат ООО УК «Центральная» представил в Инспекцию пояснения (вх. № 377/48-вх от 14.01.2022, вх. № 404/48-вх от 14.01.2022, вх. № 502/48-вх от 17.01.2022) согласно которым, полагает, что кворум при проведении общего собрания собственников, решения которого оформлены протоколом № 1 от 10.12.2021, отсутствует, поскольку ФИО2 не зарегистрировала права собственности  на квартиры 174, 175, 164, 136, 147, 161, 121, 128, 106, 61, 40, 51, 21, 30, 10 и два нежилых помещения общей площадью 1154кв.м., в связи с чем, не имела права принимать участие в голосовании как собственник указанных помещений.

Согласно решению Центрального районного суда города Новосибирска от 05.06.2020, за ФИО2 признано право собственности на следующие объекты недвижимости: квартиры №№ 51, 61, 121, 128, 136, 147, 161,21, 30, 106, 175, 164, 174, 40, 10, нежилые помещения 271 кв.м, кадастровый помер 54:35:101142:2298, 241,2 кв.м, кадастровый номер 54:35:101142:2300, 52 кв.м. кадастровый номер 54:35:101142:2302, расположенных в многоквартирном доме № 40/1 по ул. Гоголя в г. Новосибирске.  Решение суда вступило в законную силу 08.02.2021.

Согласно выпискам из ЕГРН от 14.01.2022 сведения о зарегистрированных правах собственности на квартиры №№ 174, 161, 10, 21, 30, 40,51, 61, 106, 121, 128, 136,   147,   175,   164,   нежилые  помещения  51,6  кв.м,  с   кадастровым  номером 54:35:101142:2301, 241,2 кв.м, с кадастровый номер 54:35:101142:2300, отсутствуют,

Решение общего собрания собственников было повторно оценено   инспекцией по признакам ничтожности, из подсчета кворума исключены решения ФИО2, принявшей участие в голосовании как собственник помещений: № 10- 76,8 кв.м., № 21 - 48,6 кв. м., № 30- 76,9 кв.м., № 40- 76,6 кв.м., № 51 - 48,6 кв.м., № 61-48,6 кв.м., № 106- 92,5 кв.м., № 121- 48,8 кв.м., № 128- 28,5 кв.м., № 136- 92,9 кв.м., № 147- 29,9 кв.м.. № 161- 48,5 кв.м., № 164-49.2 кв.м., № 174- 49,2 кв.м., № 175-73,2 кв.м., нежилое помещение с кадастровый номер 54:35:101142:2300 площадью 241,2 кв.м.

Кроме того, из подсчета кворума исключено решение собственника квартиры 115 площадью 72,6 кв.м., поскольку в реестре собственников собственником помещения указана ФИО9, а в бюллетене ФИО10

              Итого площадь по исключенным решениям собственников составила- 1203 кв.м.

При пересчете кворума при проведении внеочередного общего собрания собственников помещений, решения которого оформлены протоколом № 1 от 10.12.2021, в голосовании приняли участие собственники, обладающие площадью 5372,28 кв.м., что составляет 44,73 % голосов от общего числа собственников.

 Инспекцией в ходе рассмотрения заявления и документов, представленных лицензиатом ООО «УК Прайм Хаус» о включении в реестр лицензий Новосибирской области сведений о многоквартирном доме № 40/1 по ул. Гоголя города Новосибирска выявлены несоблюдения требований, предусмотренных подпунктом «е» пункта 5 Порядка, что является в соответствии с подпунктом «а» пункта 9 Порядка основание для отказа во внесении изменений в реестр лицензий Новосибирской области.

18.01.2022 должностным лицом инспекции принято решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Новосибирской области и возврате заявления ООО «УК ПРАЙМХАУС»  № 7102/10 (далее – приказ).

Заявитель, считая  решение (приказ)  от  18.01.2022 № 7102/10 незаконным, нарушающим его права и законные интересы в предпринимательской деятельности, обратился в суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей  лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.

Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).

Часть 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

Частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Согласно части 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ЖК РФ сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в реестре лицензий субъекта Российской Федерации. Право лицензиата на управление многоквартирным домом, возникает после внесения соответствующих сведений в реестр лицензий субъекта (часть 4 статьи 198 ЖК РФ).

В пункте 5 Порядка N 938/пр установлено, что в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов, в том числе на предмет отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации, а также в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе непосредственного способа управления таким многоквартирным домом в нарушение положения пункта 1 части 2 статьи 161 ЖК РФ (подпункт "е").

В соответствии с пунктом 7 и подпунктом "а" пункта 9 Порядка N 938/пр несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами "а", "г" - "е" пункта 5 настоящего Порядка (в том числе, выявление в ходе проверки признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации) является основанием для принятия решения об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов.

В силу пункта 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Поскольку основания ничтожности решений собраний собственников помещений в многоквартирном доме нормами ЖК РФ не предусмотрены, применению к таким правоотношениям подлежат общие положения, установленные гражданским законодательством в данной сфере, в частности, статья 181.5 ГК РФ.

В соответствии со статьей 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято: 1) по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) при отсутствии необходимого кворума; 3) по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

При этом из разъяснений, содержащихся в пункте 106 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что согласно пункту 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 5 статьи 181.4 ГК РФ).

Рассматривая заявления лицензиатов о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, орган государственного жилищного надзора должен исходить из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной в части 5 статьи 10 ГК РФ. При этом участники собраний собственников должны добросовестно и разумно реализовывать свое право на участие в собрании, воспользовавшись правом выбора по поставленным перед собранием вопросам. 

В соответствии с пунктом 5.1 статьи 48 ЖК РФ, при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны в том числе сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (подпункт 2 пункта 5.1 статьи 48 ЖК РФ).

В силу пп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в частности из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

К основаниям возникновения права собственности законодатель относит: акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством; гражданско-правовые договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества; свидетельства о праве на наследство; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти; иные акты передачи прав заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством; вступившие в законную силу судебные решения.

Доказательства, что лица, подписавшие указанные решения (бюллетени), не являются собственниками указанных помещений, ГЖИ по Новосибирской области не представлено, вывод  Инспекции основывается на  отсутствии регистрации права собственности в ЕГРП.

Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденные приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.01.2019 N 44/пр, и пунктом 2 части 5.1 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации не установлена безусловная обязанность подтверждения только зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на помещение.

Из пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом,   решением собрания собственников , оформленным протоколом   от 10.12.2021 правомерно учтены   сведения о документе, подтверждающем право собственности третьего лица, ФИО2, на жилые и нежилые помещения в доме по адресу: 

<

...>, а именно - Решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 05.06.2020г, вступившего в законную силу 08.02.2021г., которым подтверждено право собственности ФИО2, на приобретенные ею у застройщика, ООО «НОЭМА-Инвест», жилые и нежилые помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания приобретения права собственности, которые в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" являются основаниями для государственной регистрации права на недвижимое имущество. К таким основаниям законодатель относит: акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством; гражданско-правовые договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества; свидетельства о праве на наследство; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти; иные акты передачи прав заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством; вступившие в законную силу судебные решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

 ФИО2, приобрела квартиры у застройщика, ООО «НОЭМА-Инвест», согласно договорам долевого участия. 

Договоры долевого участия зарегистрированы в соответствии с положениями статьи 17 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В связи с отказом застройщика оформить акты приема-передачи приобретенного имущества, ФИО2 обратилась в суд с иском о признании права собственности на данное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее -участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.  Эти нормы права положены в основу решения Центрального районного суда г. Новосибирска от 05.06.2020г, вступившего в законную силу 08.02.2021.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Указанный пункт обязывает участника долевого строительства зарегистрировать уже существующее право собственности, не связывая момент возникновения такого права с моментом государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Определением от 23.11.2020 года Арбитражный суд Новосибирской области по делу № А45-42079/2019 принял обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области совершать регистрационные действия в отношении объектов недвижимости; запрета  ФИО2 совершать действия, направленные на отчуждение объектов недвижимости. Обеспечительные меры по указанному делу  отменены судом 11.02.2022.

На основании изложенного, отсутствие факта государственной регистрации права собственности имущества за ФИО2 не зависит от ее волеизьявления, при этом Арбитражный суд ограничил ФИО2 лишь в совершении действий, направленных на отчуждение данного имущества.

Запрет на регистрационные действия не устанавливает запрет на использование имущества, а является временной ограничительной мерой для осуществления дальнейших регистрационных действий в отношении спорного имущества, что не нарушает прав и законных интересов собственников и членов их семьи по владению и пользованию принадлежащим им имуществом. Запрет на отчуждение имущества ФИО2 не влечет выбытия вышеуказанного имущества из владения указанного лица и запрета пользования им, а направлен на сохранение существующего положения сторон и на обеспечение интересов должника и конкурсных кредиторов.

Соответственно, суд не ограничивал право ФИО2 совершать действия, направленные на фактическое владение и пользование имуществом. 

Учитывая, принятые судебные акты, ФИО2, имела право участвовать во внеочередном собрании собственников жилья и голосовать по вопросам повестки дня.

Участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. Право собственности подлежит государственной регистрации, при этом необходимость обслуживания общего имущества многоквартирного дома не может быть поставлена в зависимость от факта государственной регистрации права собственности. Нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления правообладателей помещений в МКД при решении вопроса о выборе способа управления МКД и управляющей организации.

 В рассматриваемом случае, как собственники, у которых право собственности зарегистрировано в Росреестре, так и ФИО2, получившие фактически помещения от застройщика, имеющая судебный акт о признании права собственности на помещения в МКД , но не зарегистрировавшая право собственности  в Росреестре,  провели собрание и избрали способ управления общим имуществом, оформив решение  собственников  помещений, протоколом от 10.12.201

При этом выбор способа управления МКД и выбор управляющей организации в силу статьей 36, 161 ЖК РФ осуществляется исключительно собранием собственников помещений МКД, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

Решения  собственников  помещений, оформленные  протоколом от 10.12.2021 № 1 ,  в установленном порядке  никем  не оспорено.

При учете  решений ФИО2, принявшей   участие в голосовании     по жилым помещениям № 10— 76,8 кв.м., № 21 - 48,6 кв. м., № 30- 76,9 кв.м., № 40— 76,6 кв.м., № 51 — 48,6 кв.м., № 61— 48,6 кв.м., № 106- 92,5 кв.м., № 121- 48,8 кв.м., № 128- 28,5 кв.м., № 136- 92,9 кв.м., № 147- 29,9 кв.м.. № 161— 48,5 кв.м., № 164—49.2 кв.м., № 174— 49,2 кв.м., № 175— 73,2 кв.м., нежилое помещение с кадастровый номер 54:35:101142:2300 площадью 241,2 кв.м., кворум   имелся.

ГЖИ по НСО  не представила  доказательств того, что ФИО2 не является собственником соответствующих помещений. 

 При этом исключение ГЖИ   решения (бюллетеня)   собственника квартиры 115  площадью 72,6 кв.м., из подсчета  голосов  по причине  того, что в голосовании в реестре собственников МКД собственником помещения указана ФИО9, а в бюллетене ФИО10, не повлекло  отсутствие кворума,  поскольку  доля указанной одной квартиры  в общей площади незначительна и не влияет  по существу  на то, что кворум с учетом решений(голосов)  ФИО2 имелся. При этом суд отмечает, что  исключение   инспекцией   голоса ФИО10 мотивировано в заключении не  тем, что она  является не собственником , а наличием   другой фамилии собственника  в реестре собственников. Выписки из ЕГРН на кв.115 спорного МКД суду не представлено, в связи с чем  исключение также необоснованно.. 

 Ввиду изложенного,   суд полагает  необоснованным исключение  ГЖИ  решений (бюллетеней)  по  помещениям,   принадлежащим ФИО2 и выводы об отсутствии кворума   и ничтожности   решения общего собрания собственников МКД , оформленного протоколом № 1 от 10.12.2021..  

Кроме того, как указывает ФИО2, ранее  03.09.2018 проведено общее собрание собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом по адресу: 

<

...>, согласно которому избран способ управления многоквартирным домом - управляющей компанией, и избрана управляющая компания ООО «Управляющая компания Центральная». Протокол №1 от 03.09.2018г. указанного общего собрания явился основанием для внесения в реестр лицензий Новосибирской области лицензиата ООО «УК Центральная» в части включения сведений о многоквартирном доме по адресу: 

<

...>. Согласно протоколу, общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме - 12 009,3кв.м., в том числе: 9 2119кв.м. - площадь жилых помещений; 2 797,4кв.м. - площадь встренно-пристроенных помещений. В голосовании приняли участие 27 собственников, обладающих 6 302,54 количеством голосов, что составляет 52,48% от общего числа голосов собственников помещений. В число голосов включены,  в том числе голоса по количеству квадратных метров, принадлежащих третьему лицу - ФИО2

Указанный протокол не был никем оспорен, и на основании данного протокола ООО «УК Центральная» является управляющей компанией многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Поскольку ранее помещения, принадлежащие ФИО2, были включены в количество голосующих помещений, суд считает также необоснованным исключение в настоящем случае  тех же помещений из протокола от 10.12.2021 №1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> от 10.12.2021г.

В силу названных обстоятельств,  Инспекции не имелось оснований для принятия оспариваемого приказа. Оспариваемое решение (приказ) от  18.01.2022 № 7102/10  инспекции нарушает законные интересы Общества и является незаконным, в связи с чем, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины в размере 3000 руб. подлежат взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя.

Руководствуясь  статьями   110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                              РЕШИЛ:

 Требования удовлетворить.

          Признать незаконным решение от  18.01.2022 № 7102/10, вынесенное Государственной жилищной инспекции Новосибирской области.

Взыскать с Государственной жилищной инспекции Новосибирской области  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Прайм Хаус" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по уплате  государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Судья

И.А. Рубекина