Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-8643/2022

г. Владивосток

01 февраля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 февраля 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей О.Ю. Еремеевой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Спинка,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Примстройгарант»,

апелляционное производство № 05АП-8290/2022 

на решение от 15.11.2022 

судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-8643/2022 Арбитражного суда Приморского края 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Примстройгарант» (ИНН2536137346, ОГРН1032501337692) 

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН2536097608, ОГРН1032501280602) 

о признании незаконным решения от 12.04.2022 №3969сп/28 об отказе в заключении дополнительного соглашения,

при участии:

от ООО «Примстройгарант»: представитель ФИО1 по доверенности от 23.05.2022, сроком действия до 23.05.2023; представитель ФИО2 по доверенности от 23.05.2022, сроком действия до 23.05.2023;

от УМС г. Владивостока: представитель ФИО3 по доверенности от 13.12.2022, сроком действия до 31.12.2023;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Примстройгарант» (далее – заявитель, общество, ООО «Примстройгарант») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее – управление, УМС) от 12.04.2022 №3969сп/28 об отказе в заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка №05-Ю-12786 от 28.09.2010 и об обязании управление заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды №05-Ю-12786 от 28.09.2010 земельного участка с кадастровым номером 25:28:050016:271, площадью 1000 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание (Лит.1), участок находится примерно в 110 м по направлению на юго-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, для использования в целях, не связанных со строительством (для размещения склада непродовольственных товаров) на срок три года (с учетом принятых судом уточнений).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что по смыслу части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №58-ФЗ) возможность продления договора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обусловлена не только неистечением срока действия договора, но и незаявлением арендодателем в суд требования о расторжении договора. В этой связи считает, что поскольку на дату обращения общества в орган местного самоуправления с заявлением о заключении дополнительного соглашения последний не заявлял требование о расторжении договора аренды, то основания для принятия оспариваемого отказа отсутствовали. При этом выражает несогласие с выводом суда о применении положений указанного Закона только к договорам, срок действия которых не истек, отмечая, что, продолжая исполнять условия договора, возобновленного на неопределенный срок, он находится в условиях правовой неопределенности.

В судебном заседании представители общества доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объёме.

Представитель УМС с доводами апелляционной жалобы не согласился, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, принятым при полном исследовании всех обстоятельств дела, с правильным применением норм материального и процессуального права и не подлежащим отмене.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

28.09.2010 между департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №05-Ю-12786, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050016:271 площадью 1000 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание (Лит.1), участок находится примерно в 110 м по направлению на юго-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, для использования в целях, не связанных со строительством: для организации складской деятельности. 

На основании пункта 1.3 договора срок аренды участка установлен с 27.07.2010 по 26.06.2011.

Соглашением от 25.06.2011 указанный пункт договора изложен в новой редакции, в соответствии с которой срок аренды участка устанавливается с 25.06.2011 по 25.06.2014.

01.08.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сокращенно – ЕГРП) внесена запись о государственной регистрации данного договора аренды №25-25-01/112/2011-217 в редакции соглашения от 25.06.2011.

Соглашением от 01.07.2014 в договор аренды земельного участка вновь внесены изменения, на основании которых срок аренды участка устанавливается с 27.07.2010 по 26.06.2017. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП путем внесения записи от 18.07.2014 №25-25-01/095/2014-365.       

11.04.2022 общество, ссылаясь на положения части 3 статьи 8 Закона №58-ФЗ, обратилось в УМС с требованием о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №05-Ю-12786 от 28.09.2010 с целью размещения склада непродовольственных товаров сроком на 3 года.

Письмом от 12.04.2022 №3969сп/28 управление отказало заявителю в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050016:271 по мотиву истечения срока действия договора 26.06.2017 и отсутствия оснований для заключения дополнительного соглашения в отношении договора, срок которого не установлен и является неопределенным.

Не согласившись с указанным решением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, в удовлетворении которого обжалуемым решением суда было отказано.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействия) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Между тем в целях обеспечение устойчивого развития экономики Законом №58-ФЗ введены дополнительные меры, направленные на поддержку арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как установлено частью 3 статьи 8 названного Закона, до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 4 указанной статьи предусмотрено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 статьи 8 Закона №58-ФЗ).

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия указанного Закона и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора.

Из материалов дела усматривается, что заявлением от 11.04.2022 вх.№3969сп общество в порядке части 3 статьи 8 Закона №58-ФЗ потребовало заключить дополнительное соглашение к договору аренды №05-Ю-12786 от 28.09.2010 земельного участка с кадастровым номером 25:28:050016:271, расположенного по адресу: 

<

...>, с целью для размещения склада непродовольственных товаров, предусматривающее увеличение срока действия договора на три года.

То есть данное требование было подано арендатором за пределами срока аренды, установленного пунктом 1.3 договора в редакции соглашения от 01.07.2014 на период с 27.07.2010 по 26.06.2017.

Соответственно предусмотренное частью 3 статьи 8 Закона №58-ФЗ условие о подаче заявления до истечения срока аренды по договору обществом применительно к спорным отношениям не выдержано и, как следствие, основания для установленной названным Законом преференции не подтверждены.

Довод апелляционной жалобы об обратном, мотивированный тем, что указанный договор при отсутствии возражений арендодателя по дальнейшему использованию земельного участка был возобновлен на неопределенный срок, а, следовательно, имеются основания для заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды, судебной коллегией не принимается.

В данном случае суд апелляционной инстанции учитывает, что толкование части 3 статьи 8 Закона №58-ФЗ указывает на возможность увеличения срока действия договора аренды, что применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок.

Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, предмет увеличения, то есть срок, отсутствует, поскольку в этом случае срок не определен, а, значит, арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго.

При этом по смыслу части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ ее целью является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, возможности продлить его ввиду необходимости реализации мер социально-экономического характера в отношении граждан РФ и российских юридических лиц в условиях санкционной политики, обеспечивая тем самым возможность продолжать использовать земельный участок, договор аренды по которому истекает в 2022 году, и исключения вероятности в ближайшее время поиска новых земельных участков для осуществления своей деятельности.

В тоже время при возобновлении же договора аренды земельного участка на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, возможность увеличения срока договора на определенный период времени отсутствует. Обратное противоречит существу правовой конструкции возобновления договора на неопределенный срок, которая не может быть преодолена ссылками на правила части 3 статьи 8 Закона №58-ФЗ, установленными для иной правовой ситуации в сравнении с рассматриваемым спором.

В этой связи данное законоположение не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

Таким образом, независимо от принятия Закона №58-ФЗ арендатор по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора.

Как установлено статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из разъяснений абзаца третьего пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка №05-Ю-12786 от 28.09.2010 был заключен между департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (первоначальный арендодатель) и обществом на основании распоряжения от 27.07.2010 №1392 без проведения торгов в порядке реализации положений статьи 34 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

В соответствии с пунктом 3.4.10 данного договора арендатор обязан по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема-передачи, и привести участок состояние, пригодное для его дальнейшего использования по целевому назначению.

При этом условий относительно невозможности его продления на неопределенный срок, равно как и условия о возможности продления арендных отношений только посредством подписания соответствующего соглашения, данный договор не содержит.

В свою очередь по истечении срока аренды, то есть после 26.06.2017, земельный участок с кадастровым номером 25:28:050016:271 в установленном договором и законом порядке возвращен не был, и заявитель, являясь арендатором указанного земельного участка, продолжил использовать земельный участок в отсутствие каких-либо возражений со стороны арендодателя.

Учитывая, что спорный договор аренды земельного участка, исходя из указанных обстоятельств, является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, следует признать, что основания для применения к спорным отношениям положений части 3 статьи 8 Закона №58-ФЗ обществом нормативно необоснованны.

Следовательно, заявление ООО «Примстройгарант» о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050016:271, предусматривающего увеличение срока действие договора на 3 года, вступает в противоречие с действующим правовым регулированием, что свидетельствует об отсутствии принципиальной возможности принятия положительного решения по заявлению общества, исходя из требований части 3 статьи 8 Закона №58-ФЗ.

Утверждение заявителя жалобы о том, что по смыслу указанной нормы права имеются основания для заключения с ним дополнительного соглашения, поскольку арендодатель не заявил в суд требование о расторжении указанного договора аренды, судом апелляционной инстанции оценивается критически, так как арендные отношения в рамках договора, действие которого возобновилось на неопределенный срок после окончания срока, установленного в договоре, могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ право на отказ от договора.

При этом реализация положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ не равнозначна установленным законом основаниям досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, что в силу положений статьи 619 ГК РФ предусматривает право арендодателя на расторжение договора до истечения срока его действия в судебном порядке, и, как следствие, неприменимо к арендным отношениям, возобновленным на неопределенный срок. 

С учетом изложенного следует признать, что права и законные интересы заявителя оспариваемым решением не нарушены и не могут быть восстановлены, исходя из положений земельного законодательства и фактических обстоятельств дела. Доводы заявителя об обратном подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм права.

При этом сама по себе заинтересованность ООО «Примстройгарант» в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не может служить доказательством нарушения его прав в сфере предпринимательской и экономической деятельности.

Делая указанный вывод, судебная коллегия отмечает, что предусмотренная в статье 610 ГК РФ возможность трансформации срочного договора аренды в договор, заключенный на неопределенный срок, не свидетельствует о том, что данное правило имеет и ретроспективное действие, при котором арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, могут быть трансформированы в срочные.

В этой связи, учитывая, что увеличение срока действия договора аренды возможно лишь в случае установления такого срока (действия срочного договора аренды), в силу чего правила части 3 статьи 8 Закона №58-ФЗ подлежат применению только к договорам, заключенным на определенный срок, который не истек к моменту соответствующего обращения арендатора, и в силу этого может быть увеличен на определенный период на будущее, довод апелляционной жалобы о неправильном толковании указанной нормы права подлежит отклонению как безосновательный.

Позиция заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение дополнительного соглашения с указанием срока аренды земельного участка позволило бы внести правовую определенность в существующие арендные отношения, не может быть принята судом во внимание, как приведенная без учета действующего правового регулирования в области гражданских и земельных правоотношений.

Несогласие общества со ссылками УМС на судебную практику, сложившуюся при применении положений части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» к аналогичным ситуациям, не свидетельствует о неправильном применении норм материального права при рассмотрении настоящего спора.

В целом доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Подводя итог изложенному, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для продления договора аренды земельного участка №05-Ю-12786 от 28.09.2010, возобновленного на неопределенный срок, на три года путем заключения дополнительного соглашения, и, следовательно, не усматривает предусмотренной нормами главы 24 АПК РФ возможности удовлетворения заявленных требований.

Соответственно суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение арбитражного суда по существу спора соответствует примененным судом нормам права, регулирующим спорные правоотношения, и установленным фактическим обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

Таким образом, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1500 руб., понесенные обществом при ее подаче, на основании статьи 110 АПК РФ относятся коллегией на заявителя, а в оставшейся части подлежат возврату плательщику из бюджета как излишне уплаченные в порядке статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2022  по делу №А51-8643/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Примстройгарант» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 руб. (одна тысяча пятьсот рублей), излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по чеку-ордеру ПАО «Сбербанк» от 13.12.2022. Выдать справку на возврат государственной пошлины. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

О.Ю. Еремеева

С.В. Понуровская