Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-171505/23-17-1372

г. Москва

16 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 ноября 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Поляковой А.Б. (единолично) при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Почашевой Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 8019 дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Современные правовые технологии и консалтинг" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным уведомления от 09 июня 2023 г. №КУВД-001/2023-81992658/5

в судебное заседание явились: от заявителя – ФИО1 (доверенность от 20.06.2023г. № 1), от заинтересованного лица – ФИО2 (доверенность от 28.07.2023г. № Д-82/2029).

УСТАНОВИЛ:

ООО "Современные правовые технологии и консалтинг" (далее – Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по г. Москве (далее – заинтересованное лицо, Росреестр, Управление), оформленное уведомлением от 09 июня 2023 г. №КУВД-001/2023-81992658/5 об отказе в государственной регистрации права.

В судебном заседании заявитель поддержал заявленные требования.

Заинтересованное лицо против удовлетворения требований возражало по доводам письменного отзыва.

Судом проверено и установлено, что срок, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ,  заявителем соблюден.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт (решение или действие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, действий (бездействий) государственных органов, являются соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и нарушение оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок для обращения в арбитражный суд заявителем соблюден.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28 февраля 2019 года между ООО «Современные правовые технологии и консалтинг» и ООО «Биотек» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, общей площадью - 37,6 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, пре. Большой Матросский, д. 1, кв. 237, с кадастровым номером 77:03:0003011:1951.

Заявитель обратился в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права на указанный объект недвижимого имущества.

Заинтересованное лицо уведомлением от 10.03.2023 г. № КУВД-001/2023-8192658/1 приостановило осуществление действий по государственной регистрации в связи с отсутствием заявления на регистрацию права собственности от ООО «Биотек», отсутствием документов, подтверждающих полномочия представителя ООО «СПТ Консалтинг». 

ООО «СПТ Консалтинг» в адрес заинтересованного лица были направлены документы, подтверждающие полномочия представителя (доверенность № 3 от 27.02.2019 г., приказ о вступлении в должность № 2 от 01.02.2023г., решение единственного участника Общества № 5 от 31.01.2023г.).

Росреестром 09 июня 2023 года было отказано в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 77:03:0003011:1951 (уведомлением № КУВД-001/2023-8192658/5).

Основаниями для отказа в регистрации права послужили: отсутствие заявления на регистрацию права собственности от ООО «Биотек»; исключение сведений о ООО «Биотек» из ЕГРЮЛ 16.01.2020г.; не поступление ответа на межведомственный запрос Управления из МИФНС России № 46 по г. Москве.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ).

Частью 2 статьи 14 указанного закона установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункты 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ). В соответствии со статьей 18 Закона № 218-ФЗ, заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:

1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 Закона № 218-ФЗ, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);

2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), порталов государственных и муниципальных услуг субъектов Российской Федерации на основании заключенных органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом регистрации прав соответствующих соглашений (далее - региональные порталы государственных и муниципальных услуг), официального сайта, в том числе посредством использования сервиса «Личный кабинет», размещенного на официальном сайте с использованием единой системы идентификации и аутентификации и обеспечивающего хранение ранее направленных в орган регистрации прав заявлений и прилагаемых к ним документов (далее - личный кабинет), или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (далее также - отправление в электронной форме).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с данным Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 названного Закона установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом понятие «правовой экспертизы» представленных на государственную регистрацию документов в соответствии с означенной статьей представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2).

Порядок государственной регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации (исключения из ЕГРЮЛ) другой стороны до подачи заявления о регистрации Законом № 218-ФЗ не предусмотрен.

Вместе с тем, учитывая отсутствие в законе порядка регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае ликвидации (исключения из ЕГРЮЛ) второй стороны по сделке, а также соответствие рассматриваемой сделки по передаче имущества требованиям закона, к таким отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Указанный подход в ситуации ликвидации стороны по сделке сформирован и в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Установлено, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости правообладателем (собственником) квартиры до настоящего времени числится ООО «Биотек».

Между тем, 16.01.2020г. в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись о прекращении деятельности ООО «Биотек» в связи с его исключением из ЕГРЮЛ на основании решения регистрирующего органа.

Согласно пункту 2 статьи 64.2 ГК РФ исключение недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц влечет правовые последствия, предусмотренные настоящим Кодексом и другими законами применительно к ликвидированным юридическим лицам.

В соответствии со статьей 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

Следовательно, в связи с исключением из ЕГРЮЛ ООО «Биотек», от которого перешло право на спорное имущество, отсутствует возможность предоставления им документов, таких как заявление о государственной регистрации права собственности и перехода права, а также правоустанавливающих документов на объект недвижимости.

Запись в ЕГРЮЛ о недостоверности сведений о генеральном директоре ООО «Биотек» была внесена 11.03.2019 г., после заключения указанного договора.

Вывод Управления о том, что ФИО3 не являлась руководителем юридического лица, фактически не осуществляла управление этим хозяйствующим обществом является необоснованным ввиду следующего.

С даты создания ООО «Биотек» (24.11.2011 г.) генеральным директором общества являлась ФИО4

В июле 2017 года ФИО4 изменила свою фамилию и подала документы на внесение изменений в ЕГРЮЛ в связи со сменой фамилии генерального директора. Указанные изменения были зарегистрированы 07.08.2017г. 

ФИО3 на момент заключения Договора являлась руководителем ООО «Биотек» и осуществляла управление этим Обществом.

Доказательств о том, что ФИО3 на момент заключения Договора не являлась руководителем ООО «Биотек» в материалы дела Управлением не предоставлено.

Выводы заинтересованного лица о том, что доверенность, выданная ООО «СПТ Консалтинг» на имя ФИО5 оформлена в простой письменной форме не соответствует требованиям законодательства, основаны на неверном толковании норм права.

Управление ссылается на п. 1 ст. 182 ГК РФ и ч. 9 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Однако Управлением не принято во внимание следующее.

Заявление о государственной регистрации перехода права собственности подано от имени генерального директора ООО «СПТ Консалтинг» ФИО6, осуществляющей полномочия органов управления юридического лица, то есть заявление о государственной регистрации прав подано уполномоченным лицом.

Договор купли-продажи квартиры от 28.02.2019г. подписан ФИО5 на основании доверенности, выданной ООО «СПТ Консалтинг», в которой ФИО5 уполномочен подписать от имени Общества договор купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи заключен сторонами в простой письменной форме. Так как ФИО5 подписывал договор со стороны покупателя, он не осуществлял права по распоряжению зарегистрированным в государственном реестре правом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 4 статьи 185.1 ГК РФ доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами.

Доверенность на подписание договоров нужно удостоверять нотариально, если предусматривается распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, например договор купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 128 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25). Выдача нотариальной доверенности на приобретение (возникновение) прав в отношении объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

Доверенность № 3 от 27.02.2019г. выдана, действующим на тот момент генеральным директором Общества ФИО7 Указанная доверенность не оспорена и не отменена.

Следовательно, поскольку заявление представлено от имени юридического лица, ч. 9 ст. 18 Закона № 218-ФЗ не подлежит применению.

Как указано Управлением, копии учредительных документов, а также дополнительные документы могут быть предоставлены заявителем по собственной инициативе.

В уведомлении о приостановлении регистрационных действий от 10.03.2023г. учредительные документы ООО «СПТ Консалтинг» не запрашивались.

Договор купли-продажи от 27.12.2019 зарегистрирован Управлением не был. Доказательств его исполнения в материалы дела не предоставлено.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.

Указанная квартира в соответствии с Договором была передана покупателю, что подтверждается п. 3.1. Договора.

Довод управления о том, что подписи генерального директора ООО «Биотек» ФИО3 в договорах от 28.02.2019 и 27.12.2019 различны, судом не принимаются, так как основаны на предположении Управления (о фальсификации доказательств не заявлено, почерковедческая экспертиза не проводилась) и не может служить основанием для отказа в регистрации прав.

Таким образом, что у заинтересованного лица отсутствовали правовые основания для принятия оспариваемого решения, которое противоречит требованиям Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости» и нарушает права и законные интересы заявителя.

Материалами дела установлено, что в Управление Росреестра по Москве были предоставлены все необходимые документы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на заявленный объект недвижимого имущества.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы распределяются по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ и относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь  ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением от 09 июня 2023 г. №КУВД-001/2023-81992658/5.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "СПТ Консалтинг" путем осуществления государственной регистрации права собственности заявителя на недвижимое имущество – квартиру общей площадью 37,6 кв.м, расположенную по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 77:03:0003011:1951.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО "СПТ Консалтинг" расходы по госпошлине в размере 3000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Б. Полякова