АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-20918/2021

г. Уфа

27 декабря 2021 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Валеева К.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

АО «СЗ ИСК г. Уфы» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

 к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республики Башкортостан (450054, 

<

...>),

 Прокуратуре Ленинского района г. Уфы (450015, 

<

...>)

об оспаривании постановления административного органа о привлечении к административной ответственности 

при участии в заседании:

от заявителя – не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ;

от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республики Башкортостан ответчика –  ФИО2, доверенность от 09.04.2021 года, диплом;

от прокуратуры Ленинского района г. Уфы - не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ без участия представителя заявителя, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление Акционерного общества «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (далее - АО «СЗ ИСК г. Уфы», Заявитель) об оспаривании постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республики Башкортостан о назначении административного наказания № 15/21-1275 от 13.07.2021года. По мнению заявителя состав вменного правонарушения прокуратурой и Управлением Роспотребнадзора по РБ не доказан. 

В судебном заседании представитель ответчика требования не признал, считает вынесенное постановления законным и обоснованным. 

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителя ответчика,  суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, что прокуратурой Ленинского района г. Уфы во исполнение указания прокурора республики от 12.09.2018 № 205/7 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законодательства в сфере соблюдения прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» проведена проверка соблюдения АО «Специализированный застройщик Инвестиционностроительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (далее по тесту АО «СЗ ИСК» ГО Уфы РБ») законодательства в сфере соблюдения прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Установлено, что АО «СЗ ИСК» ГО Уфы РБ» на территории Ленинского района г.Уфы осуществляет строительство многоэтажных жилых домов в квартале № 23 южной части жилого района «Затон-Восточный», ограниченной улицами Шмидта, ФИО3, автодорогой «Уфа-Затон», рекой Белой в Ленинском районе ГО г. Уфа РБ.

Проверкой договоров, заключенных АО «СЗ ИСК» ГО Уфы РБ» с участниками долевого строительства, выявлены условия, ущемляющие права участников, как потребителей.

Так, согласно п.5.3.2 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 1611/2020, заключенного 28.12.2020 АО «СЗ ИСК» ГО Уфы РБ» с ФИО4, дольщик обязуется в течение 7 (семи) рабочих дней после получения уведомления от застройщика о завершении строительства дома и готовности застройщика к передаче квартиры или иной срок, указанный в уведомлении застройщика, произвести осмотр квартиры и принять квартиру по акту приема-передачи. В случае выявления недостатков, которые делают квартиру непригодной для использования, составить совместно с застройщиком акт и потребовать устранения недостатков в соответствии с частью 5 ст. 8 Закона №214-ФЗ и пунктами 7.5, 7.6 настоящего договора. После устранения недостатков, отраженных в акте, принять квартиру по акту приема-передачи в течение 3 (трех) рабочих дней после получения от застройщика уведомления об устранении недоделок (недостатков) или иной срок, указанный в уведомлении застройщика.

Между тем, согласно ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ) участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Таким образом, условие п. 5.3.2 договора ограничивает установленный законом порядок и обязывает участника долевого строительства принять квартиру по акту приема-передачи, а не приступить к приемке в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Следовательно, п. 5.3.2 договора предполагает досрочный переход объекта долевого строительства к участнику долевого строительства, что ухудшает положение участника по сравнению с действующими положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» и ставит участника -потребителя услуг в более невыгодные условия, чем если бы договором были предусмотрены условия, предусмотренные ч. 4 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п. 5.3.7 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 1611/2020, заключенного 28.12.2020 АО «СЗ ИСК г. Уфы» с ФИО4, дольщик обязуется после подписания акта приема-передачи квартиры в течение 10 (десяти) рабочих дней осуществить все необходимые действия, связанные с открытием лицевого счета в управляющей организации, заключением договоров с ресурсоснабжающими организациями, так как бремя содержания квартиры после подписания акта приема-передачи квартиры несет дольщик.

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Однако, обязанности у собственника жилого помещения и участника долевого строительства заключать какие-либо договора федеральное законодательство не содержит.

Согласно нормам ст. 12 Закона №214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства; обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.

То есть с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома, при этом, п.5.3.7 Договора обязывает после подписания акта-приема передачи, с установлением определенного срока (в течении 10 рабочих дней) осуществить все необходимые действия, связанные с открытием лицевого счета в управляющей организации, заключением договоров с ресурсоснабжающими организациями, так как бремя содержания квартиры после подписания акта приема-передачи квартиры несет дольщик.

В силу п. 5.3.8 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 1611/2020, заключенного 28.12.2020 АО «СЗ ИСК» ГО Уфы РБ» с ФИО4, дольщик обязуется рассмотреть предложение, полученное от застройщика в соответствии с п. 5.1.8 настоящего договора (об изменении срока передачи квартиры долыцику), и направить (представить) застройщику мотивированный ответ в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения предложения. Стороны договорились, что неполучение ответа от дольщика на предложение застройщика в указанный срок признается согласием дольщика с полученным от застройщика предложением.

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Установлено, что пункт 5.3.8 указанного договора противоречит ч.ч. 1 и 2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, а Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ и другие законодательные акты не предусматривают односторонне изменение условий договора по усмотрению застройщика без согласия участника долевого строительства, надлежаще исполняющего свои обязанности по уплате денежных средств в соответствии с договором.

На основании вышеизложенного 24.06.2021 года прокуратурой Ленинского района г. Уфы 24.06.2021 года вынесено постановление о возбуждении дела об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, направленное для рассмотрения по подведомственности.  

По результатам рассмотрения дела об административном правонарушении, постановлением №15/21-1275 от 13.07.2021 года АО «СЗ ИСК г. Уфы» назначено административное наказание, предусмотренное частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере 10 000 рублей.

Посчитав данное постановление незаконным, заявитель обратился с настоящим заявлением суд. 

Частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ установлена административная ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, в виде взыскания административного штрафа с юридических лиц от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Договор участия в долевом строительстве такой же договор, как и все прочие, и на него распространяются положения Гражданского кодекса РФ о договорах и сделках.

Дополнительное соглашение - документ, подтверждающий изменения в первоначальные условия договора.

При этом согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. То есть, если договор был заключен в письменно форме и его подписали две или более стороны, то и дополнительное соглашение должно быть выполнено в письменной форме и подписано все теми же сторонами.

Согласно ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

При этом в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с п. 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года (далее по тексту - Обзор практики) понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу ч. 2 той же статьи ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1)в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2)изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3)исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4)из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из части 4 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что дополнительное соглашение может быть либо подписано добровольно, либо дольщику можно отказаться от подписания такого соглашения.

Единственным способом заставить подписать такое соглашение для застройщика является подача иска в суд о понуждении к заключению дополнительного соглашения.

Из чего сделан вывод, что в соответствии со ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан письменно уведомить дольщиков о предстоящем переносе сроков за 2 месяца до наступления даты, установленной в договоре участия в долевом строительстве. Однако, получив от застройщика уведомление (предложение) о переносе срока строительства с приложением дополнительного соглашения, дольщику вовсе не обязательно письменно извещать застройщика о своём отказе от его подписания.

Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 1.5 КоАП РФ лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина.

В силу ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

Вопрос о наличии вины АО «СЗ ИСК г. Уфы» в совершении административного правонарушения, исследован административным органом в ходе производства по делу об административном правонарушении, что отражено в оспариваемом постановлении о привлечении к административной ответственности.

В рассматриваемом случае возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых действующим законодательством предусмотрена административная ответственность, у АО "СЗ ИСК г. Уфы" имелась, однако заявителем не были приняты все возможные и зависящие от него меры по их соблюдению.

Таким образом, в действиях заявителя имеется состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.

Нарушений процедуры привлечения к административной ответственности административным органом не допущено.

Оспариваемое постановление принято в пределах установленного ст. 4.5 КоАП РФ срока давности привлечения к административной ответственности.

Какие-либо исключительные обстоятельства, свидетельствующие о возможности признания правонарушения малозначительным и применения статьи 2.9 КоАП РФ, судом не установлены.

В соответствии с частью 3 статьи 211 АПК РФ в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя.

Поскольку оспариваемое постановление о привлечении заявителя к административной ответственности является законным и обоснованным, суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований об оспаривании постановления по делу об административном правонарушении.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований Акционерному обществу «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный суд в течение десяти дней со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.ru.

 

СудьяК.В. Валеев