АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1645/2020

г. Чебоксары

01 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.11.2020.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,   Чувашская Республика, 

к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Ипотечная корпорация Чувашской Республики",   ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>

о взыскании 676 350 руб. неосновательного обогащения

и по встречному иску акционерного общества "Специализированный застройщик "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

о взыскании 194 610 руб. 91 коп. неустойки (в редакции уточнения от 25.11.2020 № 876),

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Озон", ФИО3,

при участии:

от истца – ФИО4 по доверенности от 26.10.2018,

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 09.12.2019,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель, долевик, ИП ФИО2) обратился в суд с иском к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" (далее – ответчик, общество, застройщик, АО "СЗ "ИК ЧР") о взыскании 676 350 руб. неосновательного обогащения.

Исковые требования основаны на нормах статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что согласно договору участия в долевом строительстве от 17.05.2018 №39-К68 в редакции дополнительного соглашения от 16.01.2019 №1 ответчик обязался передать истцу в собственность помещение общественного назначения №6 с лестницами + КУИ (относящиеся к офису под №6). Однако согласно техническому описанию к жилому дому, указанные лестницы не входят в состав нежилого помещения №6 и отнесены к общедолевой собственности многоквартирного дома, что не позволяет истцу оформить их в личную собственность, что послужило поводом обращения с настоящим иском в суд о взыскании неосновательного обогащения в размере уплаченных за лестницы площадью 13,37 кв.м. денежных средств.

Определениями суда от 02.03.2020, 03.06.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Озон", ФИО3.

Определением суда от 16.07.2020 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск акционерного общества "Специализированный застройщик "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 195 334 руб. 53 коп. неустойки в связи с просрочкой оплаты помещений №№ 3, 5, 6.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по изложенным в иске  и возражениях от 18.09.2020 основаниям. Отзывом на встречный иск от 21.10.2020 возражал против наличия просрочки в оплате помещений №3 и № 5,  относительно помещения № 6 представил контррасчет на сумму 123 373 руб., указал на состоявшийся на основании его письма от 10.02.2020 зачет встречных однородных требований на сумму 47 020 руб.; счел расчет  неустойки на сумму 61 122 руб. неверным, поскольку, по его утверждению, внес доплату, как только узнал о ее необходимости; не согласился с размером цены договора, на которую застройщиком произведено начисление неустойки указал на необходимость применения при расчете неустойки ключевой ставки, действующей на момент вынесения решения суда - 4,25%. Кроме того, заявил о снижении неустойки вдвое на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве 03.06.2020 и письменных пояснениях от 16.07.2020; заявлением от 25.11.2020 № 876 уменьшил размер встречных исковых требований до 194 610 руб. 91 коп. неустойки по помещениям № 3 и № 6; ранее заявил о злоупотреблении истцом правами ввиду добровольного заключения договора, предусматривающего оплату за лестницы, и впоследствии изменившегося поведения в связи с предъявлением требования о возврате их стоимости; продажи помещения третьему лицу ФИО3 также с учетом лестниц.

Уменьшение размеры встречных требований принято протокольным определением суда от 25.11.2020.

Третьи лица, надлежаще извещенные о процессе, явку представителей в суд не обеспечили, письменных пояснений суду не представили, в связи с чем дело в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено  в их отсутствие по представленным сторонами доказательствам.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

17.05.2018 между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № 39-К68 (далее – договор, ДДУ), по условиям которого застройщик обязался построить жилой дом на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030103:1322 по адресу: Чувашская Республика, III микрорайон центральной части города Чебоксары на пересечении ул. ФИО6 и ул. Гайдара и передать предпринимателю 7 нежилых помещений площадью 1075,87 кв.м., расположенных на 1-3 этажах согласно приложениям №1-7 к договору, в срок до 31.12.2019, а долевик – оплатить стоимость строительства в общем размере 53 793 500 руб., исходя из 50 000 руб. за 1 кв.м. двумя платежами: 10 758 700 руб. – в течение трех дней с даты регистрации договора, 43 034 800 руб. – в течение трех месяцев с даты регистрации договора (пункты 2.1, 2.3, 2.5, 2.6, 3.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 07.06.2018.

16.01.2019 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1, которым договор изложен   в новой редакции, в частности, предусматривающей  передачу предпринимателю 9 помещений общественного назначения площадью 1317,41 кв.м., а также  лестниц и комнат уборочного инвентаря, относящихся к помещениях № 6-9, площадью 54,76 кв.м., общей площадью 1372,19 кв.м. в тот же срок, стоимостью 68 746 719 руб. (стоимость 1 кв.м. – 50 100 руб.).

Кроме того, стороны изменили порядок и сроки оплаты помещений:

- 10 758 700 руб., в том числе  в счет оплаты за помещение № 2 в полном объеме и 4 450 609 руб. за помещение № 4 в течение трех дней с даты регистрации договора;

- 4 600 000 руб., в том числе 2 635 535 руб. за помещение № 4 и 1 964 465 за помещение № 5 – в срок до 31.12.2018 (истек 09.01.2019 с учетом статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- 703 000 руб., в том числе за помещение № 5 – 295 045 руб., 407 955 руб. – за помещение № 1 – в срок до 31.01.2019;

- 703 000 руб. – за помещение № 1 в срок до 28.02.2019;

- 703 000 руб. – за помещение № 1 в срок до 31.03.2019 (до 01.04.2019, с учетом статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- 703 000 руб. – за помещение № 1 в срок до 30.04.2019;

- 703 000 руб., в том числе 663 393 руб. за помещение № 1 и 39 607 руб. за помещение № 3 – в срок до 31.05.2019;

- 703 000 руб. – за помещение № 3 в срок до 30.06.2019 (до 01.07.2019, с учетом статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- 703 000 руб. – за помещение № 3 в срок до 31.07.2019;

- 703 000 руб. – за помещение № 3 в срок до 31.08.2019 (до 02.09.2019, с учетом статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- 695 069 руб. – за помещение № 3 в срок до 30.09.2019;

- 48 068 950 руб. – за помещения № 6, 7, 8, 9, лестницы и КУИ, относящиеся к офисам 6-9 с коэф. 0,5, – в срок до 30.09.2019.

Дополнительное соглашение № 1 прошло государственную регистрацию 28.01.2019.

30.08.2019 по заданию застройщика обществом "НПП "Земля" подготовлено техническое описание  здания многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания населения и подземной автостоянкой (позиция 68), расположенного по адресу: 

<

...> (далее – МКД), согласно которому лестницы, ведущие к нежилому помещению № 6, образуют вспомогательную площадь нежилых помещений и не входят в состав таких помещений, фактически относятся к помещениям общего пользования МКД (т.1, л.д. 33, 46).

26.12.2019 платежным поручением № 1 предприниматель перечислил застройщику  10 747 452 руб. в счет оплаты  помещения № 6, лестниц и КУИ, относящихся к помещению № 6 (т.1, л.д. 58).

27.12.2019 предпринимателю выдана справка о полной оплате помещения №6.

21.01.2020 сторонами подписан акт приема-передачи помещения № 6 площадью 205,5 кв.м., расположенного на втором этаже МКД (т.1, л.д. 60-62).

27.01.2020 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на помещение № 6 площадью 205,5 кв.м. (т.1, л.д. 62 – оборот).

25.02.2020, после передачи помещений № 1-6 долевику, сторонами заключено дополнительное соглашение № 2, которым они расторгли договор в части неоплаченных помещений № 8-9, а также относящихся к ним лестниц и КУИ, и согласовали строительство объекта общей площадью 905,71 кв.м., в том числе помещений № 1-7 площадью 878,13 кв.м.,  лестниц и КУИ к помещениям №6 и 7 площадью 27,58 кв.м. (т.1. л.д. 159-162).

Цена объекта строительства определена сторонами в  сумме 45 376 071 руб. из расчета 50 100 руб. за 1 кв.м., денежные средства в сумме 23 698 302 руб., в том числе и за помещения № 6 и № 7 долевик обязался уплатить  в срок до 30.09.2019.

Дополнительное соглашение №2 зарегистрировано 02.03.2020.

Поскольку, по мнению предпринимателя,  лестницы, относящиеся к помещению № 6, являются объектом общедолевой собственности МКД и не были переданы долевику 21.01.2020 при подписании акта приема-передачи помещения № 6, истец претензией от 22.01.2020, полученной ответчиком 23.01.2020, просил ответчика  возвратить плату за лестницу площадью 13,37 кв.м. в сумме 676 350 руб. в течение  7 рабочих дней.

Неудовлетворение застройщиком требований претензии послужило основанием для обращения истца в суд с первоначальным иском.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав доводы сторон, суд не находит оснований для удовлетворения первоначального иска по следующим мотивам.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон о долевом строительстве) он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 2 Закона о долевом строительстве под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства и входящее в состав МКД и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Исходя из положений пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Из указанного следует, что  в результате строительства объекта и передачи его участнику у последнего возникает право собственности на этот объект, а также право общей долевой собственности на общее имущество соответствующего  здания.

Согласно пункту 3 постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  закреплен принцип, предусматривающий свободу граждан и юридических лиц в заключении договора и в определении его условий, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Исходя из пояснений сторон и технического описания МКД от 30.08.2019, судом установлено, что первые три этажа МКД составляют только нежилые помещения, квартиры (жилая часть) расположены, начиная с четвертого этажа МКД, при этом, проход из нежилой части в жилую часть (с третьего на четвертый этаж) невозможен, входы в нежилые помещения и в жилые подъезды обособлены и находятся  с разных сторон МКД.

ДДУ  в первоначальной редакции не содержал условий, предусматривающих  в качестве объекта строительства лестничные клетки.

Из договоренностей сторон, изложенных ими в дополнительном соглашении № 1 к ДДУ,  в частности пунктов 1.2 и 2.3 ДДУ в редакции данного дополнительного соглашения, усматривается, что объектом строительства стороны определили нежилые помещения, а также лестничные клетки  к помещениям № 6-9 (т.1, л.д. 20, 22).

Согласно пояснениям ответчика, инициатива во внесении изменений  в ДДУ путем включения в объект строительства лестничных клеток, исходила от предпринимателя.

Указанное же подтверждено ИП ФИО2 в возражениях на отзыв от 18.09.2020 (т.2, л.д.4), где отмечено, что предприниматель фактически имел намерение приобрести всю нежилую часть МКД в комплексе, соответственно, и все входящее в такую часть общее имущество.

Кроме того, пунктом 2.2 ДДУ закреплено, что долевик  подтверждает свое ознакомление  с проектной документацией, ее изменениями или корректировками.

Из пункта 2.5 ДДУ в редакции ДС № 1 следует, что долевик  согласен с изменениями в проектно-сметную документацию по строительству МКД, в  частности с изменением этажности дома, изменением количественного состава  и назначения нежилых помещений, изменением планировочных решений (т.1, л.д. 23 – оборот).

Ответчиком в материалы дела представлена рабочая документация  МКД (корректировка проектной документации)  раздел "Архитектурные решения"  4617-АР от 2018 года, разработанная ООО "СКИМ", из которой усматривается, что спорная лестничная клетка № 2.23  проектной площадью 17,72 кв.м. по экспликации помещений не отнесена  к помещению № 6 или помещению № 7; лестничные клетки в экспликации сгруппированы  отдельно от помещений № 6 и № 7 (т.1, л.д. 157).

То есть, на момент заключения ДДУ и ДС № 1, истец, безусловно, обладал информацией об изначальном отнесении лестничных клеток к общему имуществу.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Исходя из принципов исполнения гражданско-правовых обязательств, закрепленных статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предъявляя первоначальный иск, предприниматель ссылается на положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  и невозможность передачи общего имущества  отдельному собственнику (т.1, л.д. 5 – оборот), в возражениях на отзыв указывает на отсутствие  у предпринимателя штата юристов и строительных специалистов, отсутствие познаний в этих областях и в области идентификации и оформления общедомового имущества (т.2, л.д. 4).

Возражая против первоначальных требований, общество полагает предпринимателя злоупотребившим правом.

Оценив аргументы сторон, исходя из их досудебного и процессуального поведения, суд соглашается с доводами ответчика о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом, исходя из нижеизложенного.

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации  и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  общее имущество МКД находится в общей долевой собственности владельцев МКД.

Как разъяснено в пункте 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Пезидиумом Верховного Суда Российской Федерации  04.12.2013, общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

В связи с этим передача в собственность лицу (долевику) права собственности на помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем иных помещений.

Таким образом, рассматриваемые условия ДДУ в редакции дополнительных соглашений № 1 и 2, предусматривающие передачу ФИО2 лестничных клеток, не соответствуют закону, в этой части данные сделки являются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно второму абзацу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Изначально ознакомившись с проектной документацией на МКД, приводя в исковом заявлении доводы об отнесении лестничных клеток к общему имуществу и о недопустимости их отчуждения отдельному собственнику, истец фактически заявляет об основаниях недействительности рассматриваемой сделки, а требуя возврата стоимости лестниц – фактически заявляет о применении последствий ее недействительности.

Между тем, в пункте 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Исходя из абзаца 4 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации  и пункта 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

В соответствии со сведениями ЕГРИП одним из видов профессиональной деятельности ИП ФИО2 является покупка и продажа собственного недвижимого имущества, его аренда, управление им, в том числе за вознаграждение, операции с недвижимым имуществом за вознаграждение, а также деятельность в области права и бухгалтерского учета (т.1, л.д. 65).

Из общедоступных сведений Картотеки арбитражных дел усматривается, что, начиная с 2009 года, предпринимателем инициировались споры с застройщиками по договорам долевого строительства (к примеру, №А79-6638/2009, 14186/2009, А79-10728/2010, А79-139/2011, А79-1907/2012, А79-6578/2020), по поводу управления общим имуществом (А79-8617/2010, А79-10491/2012), о признании права общей долевой собственности и истребовании общего имущества из чужого незаконного владения (А79-10170/2010).

Из содержания искового заявления и пояснений представителя истца следует, что предпринимателю известны требования закона о недопустимости отчуждения общего имущества отдельному собственнику, именно это обстоятельство он приводит в качестве основания заявленного иска.

На момент заключения ДДУ и ДС  к нему истец располагал информацией об отнесении лестниц к общему имуществу.

Кроме того, 24.01.2019, после заключения дополнительного соглашения № 1, предусматривающего передачу, в том числе лестничных клеток, ИП ФИО2 и ФИО3 заключен договор об уступке права требования  с переводом долга (зарегистрирован 31.01.2019)  в отношении помещения № 7 площадью 245,51 кв.м. и лестниц, относящихся к офису № 7, площадью 14,21 кв.м., при этом стоимость уступаемого права при долге истца перед ответчиком по оплате этого помещения и лестниц в 13 011 972 руб. оценена истцом и третьим лицом в 16 037 710 руб., то есть цена реализации истцом третьему лицу 1 кв.м. площади  составила 61 750 руб. (т.1, л.д. 163-165).

Более того, 26.12.2019, уже после изготовления по заказу ответчика технического описания МКД и после получения от ответчика уведомления от 18.10.2019 о фактической площади построенных помещений, истцом произведена оплата помещения № 6 с лестничными клетками (т.1, л.д. 58).

Также после принятия 21.01.2020 помещения № 6 по акту приема-передачи и регистрации за собой права собственности на него 27.01.2020 без учета площади лестничной клетки, достоверно зная об отнесении лестничной клетки к общему имуществу МКД, предъявив 23.01.2020 застройщику претензию о возврате стоимости строительства лестничной клетки, истец, тем не менее, 25.02.2020 заключил с ответчиком дополнительное соглашение № 2 к договору, по-прежнему предусматривающее передачу ему и лестничных клеток, а 26.02.2020 истцом предъявлен рассматриваемый первоначальный иск о возврате стоимости лестничной клетки.

С учетом изложенного, суд полагает, что поведение предпринимателя не являлось последовательным и давало обществу основания считать состоявшиеся сделки отвечающими интересам обеих сторон, ожидать их исполнения.

Предприниматель, достоверно зная об отнесении лестниц  в силу закона и проекта к общему имуществу МКД,  изъявляя намерение получить в личную собственность лестничные клетки нежилой части МКД, прямо предусмотрев в дополнительных соглашениях их площадь и общую стоимость (включающую площадь и стоимость таких общих помещений), передавая право требования третьему лицу, в том числе и лестничных клеток к помещению № 7, давая контрагенту основания ожидать оплаты этих помещений, полностью оплачивая помещения с указанием и на оплату лестничных клеток, не мог не знать о несоответствии сделок в этой части закону, однако заключил их  с ответчиком и третьим лицом на данных условиях, тем самым действовал недобросовестно.

Помимо изложенного, суд учитывает и то обстоятельство, что вопреки доводам истца о непередаче ему лестничных клеток, такие клетки находятся в   общей долевой собственности и самого предпринимателя ФИО2, им используются,  по заявлению предпринимателя им произведен их ремонт, в подтверждение чего им представлены фотоматериалы (т.2, л.д. 20-25), доказательств препятствования кого-либо в их использовании предпринимателем лестничных клеток суду не представлено, следовательно, оснований считать такие лестничные клетки не переданными, не поступившими во владение и пользование, в собственность истца, у суда не имеется.

Также суд отмечает, что деятельность предпринимателя осуществляется им на свой страх и риск, своей волей и в своем интересе, его действия по   финансированию строительства общего имущества законом не запрещены, закон запрещает лишь передачу такого общего имуществу конкретному собственнику.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации,   поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке; к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Учитывая непоследовательное и недобросовестное поведение истца при совершении рассматриваемых сделок, его очевидную осведомленность об основаниях недействительности, принимая во внимание факт нахождения в общедолевой собственности, в том числе и истца спорной лестничной клетки, добровольное принятие и исполнение им обязанности по финансированию строительства такой лестничной клетки,  суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации  отказывает истцу в защите права в виде применения последствий недействительности и возврата ему исполненного по такой сделке  в части взыскания с ответчика цены лестничной клетки площадью 13,37 кв.м. к помещению № 6.

Разрешая встречные требования ответчика, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации  исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации  неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно части 6 статьи 5 Закона о долевом строительстве, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В силу пункта 6.2 ДДУ в редакции дополнительного соглашения № 1, за ненадлежащее исполнение обязательств сторона должна уплатить другой стороне  предусмотренные  Законом о долевом строительстве неустойки (штрафы, пени).

Абзацем 2 пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423 установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления (03.04.2020) до 1 января 2021.

Кроме того, предприниматель ФИО2, исходя из информации, размещенной на сайте Федеральной налоговой службы, отнесен к лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность  в отраслях экономики, наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции, в этой связи ему предоставлена мера государственной поддержки в виде моратория на банкротство.

Статьей 5 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" дополнен статьей 9.1, предоставляющей Правительству Российской Федерации в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) право на введение временного моратория на возбуждение дел о банкротстве.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ к числу последствий вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения отнесено прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). 

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, разъяснено, что одним из последствий введения данного моратория является прекращение начисления должнику штрафов, пеней, а также процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" на срок с 06.04.2020 по 06.10.2020 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении,  в том числе индивидуальных предпринимателей, основной вид экономической деятельности которых включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Поскольку неустойка за просрочку финансирования строительства начислена застройщиком за период с 01.08.2019 по 26.12.2019 (до 03.04.2020 и до 06.04.2020), указанные меры  в данном случае  в отношении встречного требования не применимы.

В дополнительном соглашении № 1 стороны определили порядок и сроки оплаты и помещений № 3, № 6, в частности, платеж в сумме 703 000 руб. за помещение № 3 должен быть внесен предпринимателем в срок до 31.07.2019; платеж за помещение № 6, лестницы и КУИ в составе суммы 23 698 302 руб. (пункт 3.1.12 в редакции ДС №2 от 25.02.2020) –  в том числе за помещение № 6, лестницы и КУИ, - в срок до 30.09.2019.

Фактически указанные денежные средства внесены истцом 01.08.2019 платежным поручением № 287 (т.1. л.д. 137) и 26.12.2019 платежным поручением № 1 (т.1, л.д. 58, 138).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 65 постановления Пленума от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Таким образом, просрочка платежа за помещение № 3 имела место 01.08.2019, поскольку день оплаты также составляет просрочку, а просрочка платежа за помещение № 6 – в период с 01.10.2019 по 26.12.2019 (87 дней).

В этой связи доводы истца об отсутствии просрочки по помещению № 3 несостоятельны.

Возражения  в части отсутствия просрочки по помещению № 5 судом не рассматриваются, поскольку ответчиком требования уточнены и неустойка по этому помещению не взыскивается.

Также рассмотрены и отклоняются за необоснованностью ссылки истца на необходимость применения при расчете неустойки ключевой ставки, действующей на день вынесения решения суда – 4,25%, поскольку из буквального толкования части 6 статьи 5 Закона о долевом строительстве, следует, что применению подлежит ключевая ставка, действующая на день исполнения обязательства.

По аналогии с разъяснениями, данными  в   отношении применения ключевой ставки по неустойке, подлежащей уплате застройщиком ввиду просрочки передачи объекта, содержащимися в Определении от 24.10.2017 № 41-КГ17-26, поддержанными также в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2019 № 308-ЭС19-7654, согласно которым суду следует определять ставку рефинансирования, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения обществом своих обязательств по передаче истцу квартиры, неустойку за просрочку оплаты объекта строительства следует исчислять на день оплаты, предусмотренный договором: в данном случае по состоянию на 31.07.2019 – 7,25% и на 30.09.2019 – 7%.

Ответчиком при расчете неустойки применена  ставка – 7,25% и 6,25%, что не выходит за упомянутые значения.

Таким образом, ссылки истца на применение ключевой ставки 4,25% не основаны на законе и на его толковании, данном высшим судом.

Проверив расчет неустойки на сумму 194 610 руб. 91 коп. приведенный в уточнении от 25.11.2020 № 867 ко встречному иску, суд находит его арифметически и методологически верным.

Возражения истца относительно необходимости применения при расчете неустойки цены договора иной, нежели согласовано сторонами (и фактически оплачено истцом 26.12.2019), не имеют правового и договорного обоснования, в том числе и с учетом вышеизложенных выводов суда относительно добровольного принятия истцом на себя обязанности оплатить строительство лестничных клеток, а также злоупотребления истцом своим правом при совершении сделок и определении их цены.

Также судом учтено, что неустойка на размер доплаты в сумме 61 122 руб. начислена ответчиком лишь  с 29.10.2019 в соответствии с пунктом 3.3 ДДУ в редакции ДС № 1, согласно которому  в случае увеличения фактической площади объекта строительства  доплата производится в течение 10 дней со дня предъявления участнику соответствующего требования.

В материалах дела имеется уведомление застройщика от 18.10.2019 №1104/1-9н о необходимости доплаты за помещение № 6, а также лестницы к нему (л.д. 166).

Факт получения данного уведомления ответчиком не оспорен, доказательств неосведомленности об увеличении фактической площади суду не представлено.

При этом суд отмечает, что иные помещения по этому же ДДУ приняты истцом по актам от 28.10.2019, то есть, на 28.10.2019 истец обладал информацией о фактической площади подлежащих передаче нежилых помещений (т.1, л.д. 139-140, 173-180); иных доказательств уведомления истца об увеличении площади и необходимости доплаты суду не представлено, однако, 26.12.2019 истец произвел оплату помещения № 6, лестниц и КУИ с учетом увеличения площади и стоимости.

Кроме того, разрешение на ввод МКД в эксплуатацию выдано 22.10.2019 и информация об этом имеется  в открытом доступе на сайте Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Чебоксары http://arch.cap.ru/sitemap.aspx?id=1274798, а также в выписках из Единого государственного реестра недвижимости (т.2. л.д. 6).

Таким образом, расчет неустойки по помещению № 6 правомерно произведен ответчиком в два этапа: с 01.10.2019 по 26.12.2019 на первоначально согласованную стоимость помещения с лестницей – 10 686 330 руб., с 29.10.2019 по 26.12.2019 – на сумму доплаты в размере 61 122 руб.

Утверждения истца о проведенном зачете встречных требований на сумму 47 020 руб. судом проверены и отклоняются как неподтвержденные представленными в дело доказательствами.

Так,  в обоснование данного утверждения предпринимателем в материалы дела представлена копия его заявления о зачете взаимных требований от 10.02.2020 с отметкой общества о получении 10.02.2020 за № 72 (т.2, л.д. 37).

В данном письме истец заявляет о зачете требования ответчика об уплате неустойки  в размере 193 689 руб. 73 коп. к требованию истца об уплате неустойки за просрочку передачи объекта в сумме 47 020 руб. за период с 01.01.2020 по 21.01.2020.

В заседании 21.10.2020 представитель истца сообщил суду о том, что 10.02.2020 при обращении к застройщику имела место замена писем, однако, в каком порядке (какое письмо было заменено на другое), представитель пояснить не смог. 

Между тем,  обществом  в материалы дела представлено другое письмо истца за входящим № 72 от 10.02.2020, имеющее наименование - претензия, подлинник которого обозревался судом в заседании 21.10.2020,  содержащее заявление о зачете неустойки в сумме 195 799 руб. 01 коп., подлежащей уплате истцом,  к его требованию о возврате стоимости лестницы к помещению № 6 в сумме 676 350 руб. и просьбу о перечислении истцу остатка задолженности за лестницу в результате зачета в сумме 480 550 руб. 99 коп. (т.2, л.д. 30).

Согласно сведениям из электронного реестра входящей корреспонденции АО "СЗ "ИКЧР", представленным совместно с возражениями ответчика от 25.11.2020,  10.02.2020 за входящим номером № 72 зарегистрирована претензия ИП ФИО2 по помещениям на ФИО6, 93, а не заявление о зачете неустойки за просрочку передачи объекта.

В связи с представлением суду двух документов с одинаковым входящим номером и датой, судом у  истца запрошен подлинник заявления о зачете № 72 от 10.02.2020.

Подлинник данного письма истцом по требованию суда не представлен, представитель истца в заседании 25.11.2020 пояснил, что такой подлинник у истца отсутствует.

При этом следует отметить, что претензия истца от 22.01.2020 и его исковое заявление от 26.02.2020 не содержат указаний на произведенный им по указанному письму зачет на сумму 47 020 руб., исковое требование предъявлено на сумму 676350 руб. без учета содержания письма № 72 в редакции истца.

Таким образом, данное заявление о зачете  в редакции истца не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства в подтверждение факта сделанного им заявления о зачете.

По изложенным основаниям, требование ответчика о взыскании неустойки в сумме 194 610 руб. 91 коп. является законным и обоснованным.

Вместе с тем, ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. 

В обоснование ходатайства истцом приведены доводы о допущенной самим застройщиком просрочке в передаче объекта.

Проверив данные доводы, суд установил, что срок передачи помещений долевику установлен ДДУ до 31.12.2019.

Фактически помещение № 6 передано истцу 21.01.2020, то есть,  с просрочкой в 21 день (с 01.01.2020 по 21.01.2020).

Следовательно, истец вправе претендовать на получение с ответчика неустойки согласно части 3 статьи 6 Закона о долевом строительстве в сумме 47020 руб., исходя из ключевой ставки, действующей на 31.12.2019 – 6,25 % годовых  в соответствии с Информационном сообщением Банка России от 13.12.2019.

Оценив в совокупности представленные  в дело доказательства, суд приходит к выводу о возможности снижения причитающейся застройщику неустойки на сумму неустойки, начисленной ему за просрочку передачи объекта, поскольку такой подход обеспечит баланс интересов сторон, по мнению суда, является разумным и справедливым, кроме того, послужит окончанию спора по рассматриваемым вопросам между сторонами.

В этой связи суд удовлетворяет встречное требование общества к предпринимателю о взыскании неустойки в сумме 147 590 руб. 81 коп. (194 610 руб. 91 коп. – 47 020 руб.).

В остальной части требование ответчика подлежит отклонению.

Расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска относятся на него самого, расходы ответчика по уплате государственной пошлины за рассмотрение встречного иска относятся также на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящим решением первоначальный иск отклонен полностью, встречный иск удовлетворен частично в связи со снижением судом неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

То есть, при определении размера расходов по государственной пошлине за рассмотрение встречного иска, подлежащих возмещению истцом, следует исходить не из размера неустойки, присужденного судом, а из размера неустойки, причитающегося ответчику за спорный период (194 610 руб. 91 коп.).

Излишне уплаченная ответчиком государственная пошлина по встречному иску подлежит возврату ему из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск оставить без удовлетворения.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу акционерного общества "Специализированный застройщик "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" 147 590 (Сто сорок семь тысяч пятьсот девяносто) рублей 81 копейку неустойки за период с 01.08.2019 по 26.12.2019, 6 838 (Шесть тысяч восемьсот тридцать восемь) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить акционерному обществу "Специализированный застройщик "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" из федерального бюджета 22 (Двадцать два) рубля государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением № 646 от 22.05.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина