ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А44-1567/2021

г. Вологда

07 сентября 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 07 сентября 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новгородский государственный университет имени Ярослава Мудрого» на решение Арбитражного суда Новгородской области                 от 22 июля 2021 года по делу № А44-1567/2021,

                                           у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «НТП» (адрес: 173000, Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д. 2/13; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Новгородский государственный университет имени Ярослава Мудрого» (адрес: 173003, Великий Новгород, ул. Большая Санкт-Петербургская, д. 41; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Учреждение) о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы от 25.12.2020                 № 01-20/4672.

Решением суда от 22 июля 2021 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме, кроме того с Учреждения в пользу Общества взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 15 000 руб. в возмещение судебных издержек на оплату судебной экспертизы.

Учреждение с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает на то, что Учреждение, направив Обществу уведомление об изменении арендной платы на установленный законом размер инфляции, реализовало свое право, предусмотренное условиями договора аренды; действующим законодательством и положениям заключенного сторонами договора обязанность арендодателя по проверке рыночной цены аренды не предусмотрена.

Общество в отзыве с доводами апеллянта не согласилось.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта,  апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда. 

Как видно из материалов дела, 06.08.2011 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новгородской области (Арендодатель; далее – Территориальное управление) и Обществом (Арендатор) по результатам открытого аукциона заключен договор № 10К-2011 аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в государственной казне Российской Федерации, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату (в аренду) федеральное имущество – встроенное нежилое помещение с кадастровым номером 53:23:7102701:0001:14713:0018, общей площадью 2229,7 кв. м, в том числе на I этаже 1891,4 кв. м, антресоли –                338,3 кв. м, расположенное по адресу: Великий Новгород, Федоровский ручей, д. 2/13, для осуществления торговли.

В соответствии с пунктом 5.1 договора размер годовой арендной платы установлен в сумме 8 748 738 руб. (без учета НДС). Сумма ежемесячной арендной платы на момент заключения договора составляла 729 061руб. 50 коп.  (без учета НДС).

Из пункта 5.5 договора следует, что размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем корректировки размера арендной платы, указанной в пункте 5.1 договора, на индекс инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. В этом случае начисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору, которые составляются и подписываются Арендодателем и Арендатором в трех экземплярах.

Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 06.08.2031 (пункт 2.1 договора).

Факт передачи имущества Арендатору подтверждается соответствующим актом приема-передачи от 06.08.2011.

Впоследствии, 01.09.2011, Территориальным управлением, Учреждением и Обществом заключено соглашение о замене стороны по договору и внесении изменений и дополнений в договор от 06.08.2011 № 10К-2011, по которому права и обязанности Арендодателя по указанному договору от Территориального управления перешли к Учреждению.

Соглашением от 15.11.2012, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области 24.10.2011, стороны уменьшили количество сдаваемых по спорному договору в аренду площадей, указав, что с 15.11.2012 в аренду передается встроенное помещение общей площадью 2 162,6 кв. м (в том числе на I этаже 1824,3 кв. м, антресоли – 338,3 кв. м).

Исходя из пояснений сторон, размер арендной платы ежегодно изменялся Учреждением в одностороннем порядке и в 2020 году составил 1 000 142 руб. 82 коп. в месяц (в том числе НДС 20%). 

На основании уведомления от 25.12.2020 Учреждение повысило арендную плату по договору на 2021 год до 1 037 148 руб. 10 коп. в месяц за счет применения индекса инфляции в размере 3,7 %, предусмотренного пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 08.12.2020 № 385-ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов».

Общество, полагая, что новый размер арендной платы по договору будет на 40 % превышать рыночную стоимость арендной платы, обратился в суд с настоящим иском о признании указанного уведомления недействительным. 

Суд первой инстанции признал требования Общества законными, обоснованными и удовлетворил их.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указывалось выше, условиями пункта 5.5 договора аренды Арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке не чаще одного раза в год корректировать размер арендной платы на индекс инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. 

Из материалов дела следует, что Общество, получив от Арендодателя уведомление от 25.12.2020 об одностороннем увеличении арендной платы, обратилось в общество с ограниченной ответственностью «Лукоморье» (далее – ООО «Лукоморье») за получением информации о рынке аренды коммерческой недвижимости в Великом Новгороде. 

Согласно отчету, составленному ООО «Лукоморье», основным видом деятельности которого является, согласно информации, содержащейся в Едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ), деятельность агентств недвижимости, рыночная стоимость арендной платы за спорное помещение по состоянию на 27.01.2021 составляет 741 772 руб.                  (с учетом НДС).

По мнению Общества, увеличенный размер арендной платы будет превышать рыночную ежемесячную стоимость арендной платы, что свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы. 

Возражая против удовлетворения иска, Учреждение указало, что порядок увеличения размера арендной платы согласован сторонами в пункте 5.5 договора аренды и, соответственно, реализация Арендодателем соответствующего права не может квалифицироваться в качестве злоупотребления правом. Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, основным видом деятельности Общества является сдача недвижимого имущества в аренду. Соответственно, Арендатор вправе получать доход от сдачи спорного имущества в субаренду по ценам, позволяющим уплачивать арендную плату в увеличенном размере. 

В связи с наличием между сторонами спора относительно рыночной стоимости арендной платы спорного нежилого помещения, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Аудит-оценка», эксперту ФИО2.

В соответствии с экспертным заключением от 18.06.2021 рыночная ежемесячная стоимость арендной платы встроенного помещения общей площадью 2162,6 кв. м, находящегося по адресу: Великий Новгород,                            ул. Федоровский Ручей, д. 2/13, по состоянию на 01.01.2021 составляет                763 398 руб., в том числе НДС.

Таким образом, определенная экспертом рыночная ежемесячная стоимость арендной платы спорного помещения значительно ниже стоимости аренды, указанной в уведомлении Учреждения от 25.12.2020 (1 037 148 руб.              10 коп.) и размера арендной платы, действующего в настоящее время                               (1 000 142 руб. 82 коп.).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Таким образом, как верно указал суд, право Арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, закрепленное в договоре, не означает, что Арендатор, не согласный с такими изменениями, не вправе доказывать, что одностороннее изменение договорных условий нарушает баланс прав и обязанностей сторон, противоречит обычаям делового оборота либо иным образом нарушает основополагающие принципы разумности и добросовестности.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд посчитал доказанным тот факт, что рыночная ежемесячная стоимость арендной платы спорного помещения по состоянию на 01.01.2021 не превышает 763 398 руб. (с учетом НДС).

Соответственно, одностороннее увеличение размера арендной платы до              1 037 148 руб. 10 коп. нарушает баланс прав и обязанностей сторон договора аренды, противоречит обычаям делового оборота.

Размер арендной платы, действовавший в 2020 году и составляющий                 1 000 142 руб. 82 коп., также превышает определенную экспертом рыночную ежемесячную стоимость арендной платы, поэтому сохранение указанного размера аренды без изменения его в сторону увеличения позволит обеспечить разумный баланс прав и обязанностей сторон.

Также судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что решениями Арбитражного суда Новгородской области от 11.07.2017 по делу              № А44-2204/2017, от 21.05.2018 по делу № А44-2087/2018, от 13.05.2019 по делу № А44-1307/2019, от 22.04.2020 по делу № А44-1240/2020 уведомления Арендодателя об увеличении ежемесячного размера арендной платы на 2017, 2018, 2019, 2020 года по спорному договору также были признаны недействительными.

Уведомление Учреждения от 25.12.2020 является односторонней сделкой, которая может быть признана недействительной в порядке статьи 168 ГК РФ.

По общему правилу статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В рассматриваемом случае суд, принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства дела, пришел к верному выводу о недействительности уведомления Учреждения об изменении размера арендной платы от 25.12.2020 № 01-20/4672, в связи с этим правомерно удовлетворил заявленные Обществом требования.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В апелляционной жалобе Учреждением не приводится убедительных доводов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Новгородской области от 22 июля 2021 года по делу № А44-1567/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новгородский государственный университет имени Ярослава Мудрого» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева

О.Б. Ралько