ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№09АП-52384/2019

Дело №А40-304074/18

г. Москва

25 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2019 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Савенкова О.В., 

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ООО «Кремна»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.07.2019

по делу №А40-304074/18, принятое судьей Ламоновой Т.А.,

по иску ООО «Кремна» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Хостель» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 21.09.2018; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 15.10.2019;  

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "КРЕМНА" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ХОСТЕЛЬ" (далее – ответчик) о взыскании 4.306.590 руб. 17 коп. убытков.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.07.2019 по делу №А40-304074/18 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт, в котором  удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика, явившиеся в судебное заседание апелляционной инстанции, требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –  АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 05.06.2014 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды №05-2014/К (далее - Договор).

Объектом аренды по Договору являлось принадлежащее истцу здание по 2 адресу: 

<

...> (далее –Здание).

Раздел 7 Договора устанавливает, что арендная плата состоит из фиксированной части и переменной части; фиксированная часть арендной платы представляет собой произведение площади здания и ставки арендной платы за 1 кв. м; размер фиксированной арендной платы на период с 05.06.2014 по 04.06.2015 составляет 335 долларов США за 1 кв. м в год; за период с 05.06.2015 по 04.06.2016 – 587 долларов США за 1 кв.м. в год; впоследствии размер арендной платы увеличивается на 2 % ежегодно.

В период действия работ стороны установили льготную ставку арендной платы (в размере 335 долларов США за 1 кв.м. в год на период с 05.06.2014 по 04.06.2015, дополнительным соглашением от 01.12.2014 №1 льготный период продлен до 31.12.2015, арендная плата установлена в рублях).

Дополнительно стороны согласовали уменьшение размера арендной платы на период с 01.12.2014 по 31.12.2015, установив ее в размере 241000 руб. за декабрь 2014 года, 265000 руб. – за январь 2015 года, 200000 руб. – за февраль 2015 года, 250000 руб. – за март 2015 года, 230000 руб. – за апрель 2015 года, 200000 руб. – за май 2015 года, 692965 руб. – за июнь 2015 года, 844645 руб. – за июль и август 2015 года, 817398 руб. – за сентябрь 2015 года, 844645 руб. – за октябрь 2015 года, 817398 руб. – за ноябрь 2015 года, 844645 руб. – за декабрь 2015 года.

В связи с систематическим нарушением арендатором своих обязательств по Договору в части внесения арендной платы 31.01.2017 арендодатель направил арендатору уведомление, в котором сообщил об отказе от исполнения Договора в соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по основанию, предусмотренному п.19.2.1. Договора - неисполнение арендатором обязательства по уплате арендной платы, которое было получено ответчиком 14.02.2017. 

14.04.2017 Договор расторгнут по инициативе арендодателя и в тот же день Здание было возвращено истцу по акту приема-передачи.

Данный факт подтвержден вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.12.2017по делу №А40-64667/17.

Решениями Арбитражного суда г. Москвы по делам №А40-238038/16, №А40-117460/17 с ответчика взыскана арендная плата за пользование зданием за период с июня 2016 года по 14.04.2017. 

17.04.2017 между истцом (арендодателем) и ИП ФИО4 (арендатором) был заключен Договор аренды №03-2017/А (далее – Замещающая сделка). 

Цена аренды, установленная в Замещающей сделке и дополнительных соглашениях к ней составляет за период с 01.05.2018 по 31.05.2018 в размере 700.000 руб.

За период с 01.06.2018 по 31.05.2019- 747.175 руб.

Полагая, что размер арендной платы по  Замещающей сделке существенно ниже аренды, которую ответчик был обязан платить истцу по Договору и дополнительным соглашениям к нему, арендодатель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании убытков в размере 4.306.590 руб. 17 коп., рассчитанными как разница в цене сделки с ответчиком и Замещающей сделки за 2017 и 2018 годы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что действия истца не могут быть признаны добросовестными исходя  из того обстоятельства, что стоимость произведенного ответчиком ремонта, а также необходимости дальнейшего ремонта здания и отказ истца засчитывать произведенные расходы в счет оплаты арендной платы или снизить ее.

При этом суд  отметил, что материалами дела устанавливается прямая причинная связь между бездействиями Истца по устранению недостатков Здания и его действиями по намеренному заключению Замещающей сделки по более низкой цене, что и стало причиной получения доходов истца в  меньшем размере. 

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

При обращении в суд с требованием по настоящему делу истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком заключенного договора аренды, побудившее его прекратить это обязательство, полагал о возможности взыскания возникших у него убытков на основании п. 1 ст. 393.1 ГК РФ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки являются общей мерой гражданско-правовой ответственности, целью которой является возмещение отрицательных последствий, наступивших в имущественной сфере потерпевшего в результате нарушения договорного обязательства и (или) совершения гражданского правонарушения.

В предмет доказывания убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: факт нарушения права истца; вина ответчика в нарушении права истца; факта причинения убытков и их размера; причинно-следственная связь между фактом нарушения права и причиненными убытками.

Причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Особенности взыскания убытков, вызванных ненадлежащим исполнением должником договора, повлекшее его прекращение по инициативе кредитора, урегулированы ст. 393.1 Гражданского кодекса, имеющей цель - восстановить имущественные интересы кредитора так, как если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом.

В соответствии с п. 1 ст. 393.1 ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление №7) были даны соответствующие разъяснения применения этой нормы, в том числе, о том, что кредитором могут быть заключены несколько сделок, которые замещают расторгнутый договор, либо приобретены аналогичные товары или их заменители в той же или в иной местности и т.п. Добросовестность кредитора и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагаются (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307, ст. 393.1 ГК РФ).

При рассмотрении дела суд  установил, и это не отрицалось ответчиком, что им неоднократно допускалась просрочка внесения арендной платы, в связи с чем истец неоднократно обращался за судебной защитой с исками о взыскании задолженности.

Наличие систематической просрочки внесения арендной платы явилось основанием для расторжения Договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

В пункте 22 Постановления №7 было разъяснено, что по смыслу ст. 393.1 ГК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 405 ГК РФ риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В то же время, должник вправе представить доказательства того, что кредитор действовал недобросовестно и/или неразумно и, заключая замещающую сделку, умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению (п. 1 ст. 404 ГК РФ).

Например, должник вправе представлять доказательства чрезмерного несоответствия цены замещающей сделки текущей цене, определяемой на момент ее заключения по правилам пункта 2 ст. 393.1 ГК РФ.

Из положений ст. 393.1 ГК РФ  и п. 12 Постановления №7 следует, что суды при рассмотрении дела должны установить наличие обстоятельств, подтверждающих, в том числе: неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора должником, возлагающих на него определенные обязанности; прекращение договора между сторонами явилось следствием нарушения должником условий договора; кредитором заключен аналогичный (замещающий) договор на иных по сравнению с первоначальным договором условиях, ухудшающий его имущественный интерес. 

При этом добросовестность кредитора и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагается, пока должником не доказано обратное.

Судебная коллегия, повторно оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, считает, что ответчик доказал, что при заключении Замещающей сделки истец действовал недобросовестно, и сам способствовал возникновению убытков.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного  суда г. Москвы от 12.12.2017 по делу А40-64667/17 с арендодателя в пользу арендатора взыскано 10.687.333 руб. 14 коп. убытков в виде стоимости неотделимых улучшений в Здании.

В рамках вышеуказанного дела судами установлено, что из представленного в дело поэтажного плана (приложение №2 к Договору) видно, что арендатору в аренду передавалось здание, которое ранее под гостиницу не использовалось и использоваться не могло, то есть в состоянии, которое не позволяло использовать здание под гостиницу непосредственно после передачи здания в аренду, в связи с чем при заключении договора аренды стороны согласовали, во-первых, выполнение арендатором работ по реконструкции, переустройству и перепланировке здания, во-вторых, производство истцом неотделимых улучшений здания. 

Одновременно с подписанием сторонами Договора и акта приема-передачи здания в аренду арендодатель в письменном виде предоставил арендатору согласие на проведение в здании реконструкции, переустройства и перепланировки.

Кроме того, ответчиком  было представлено техническое заключение по обследованию фундаментов и изучению грунтов Здания от 08.11.2013.

Данное Заключение устанавливает, что недостатки Здания являются результатом многочисленных трещин внутренних и внешних стен Здания, образовавшихся задолго до заключения Договора, а также особенностями места расположения Здания: на поверхности заболоченной поймы р. Москвы, что приводит к деформации фундаментов.

Указанное исследование выполнено по заказу истца при заключении Договора  и было передано ответчику после начала осуществления им работ по ремонту Здания. 

Таким образом, в период действия Договора арендатор объективно изменил характеристики арендованного имущества, что привело к возможности его использования для целей временного размещения и проживания людей в нем (хостел).

При этом именно после проведения неотделимых улучшений Здания, арендатор 10.03.2016 использовал его для целей предпринимательской деятельности  под хостел.

Согласно протоколу осмотра доказательств от 27.03.2017, то есть еще до расторжения Договора с ответчиком, истец разместил объявление о сдаче здания в аренду по начальной цене 786.667 руб. 

Как подтвердил представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции к риэлторским услугам арендодатель с целью заключения нового договора аренды в отношении Здания прибегал еще в феврале 20167 года.

В то же время, согласия на уменьшение арендной платы, истец ответчику не предоставил и посчитал необходимым расторгнуть Договор в одностороннем порядке, и в кратчайшие сроки заключать Замещающую сделку.

Судебная коллегия отмечает, что Замещающая сделка была заключена истцом спустя 3(три) календарных дня после расторжения Договора.

Таким образом, сам истец, заключая Замещающую сделку спустя три календарных дня после расторжения Договора, посчитал, что размер аренды существенно отличающийся в меньшую сторону, чем арендная плата по Договору,  является необходимым и обоснованным.

В то же время, судебная коллегия учитывает, что  в п. 7.15. Договора было предусмотрено, что исполнение обязательств арендатора по нему обеспечено гарантийным платежом.

Согласно п. 3 ст. 310 ГК РФ предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Согласно ч.2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

По смыслу п. 7.1.5 Договора обеспечительный взнос является предусмотренным соглашением сторон способом обеспечения исполнения обязательств ответчика перед истцом согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ.

Данный взнос является гарантией выполнения арендатором своих обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы, иных платежей, содержанию помещений и оборудования в исправном состоянии, соблюдению условий договора, 

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору из обеспечительного взноса арендодателем в бесспорном порядке (без обращения в суд) удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований ответчика.

Учитывая, что досрочное расторжение Договора также было компенсировано истцу данным платежом, то у последнего имелась возможность не только по поиску иных  арендаторов, готовых заключить договор аренды по сопоставимой цене, и при этом последний не нес бы убытки в связи простоем Здания.

Однако истец предпочел заключить Замещающую сделку в кратчайшие сроки по цене ниже, чем та, которая был установлена в Договоре.

Следовательно, заявитель жалобы своими действиями  сам повлек для себе негативные последствия и способствовала возникновению убытков.

Исходя из указанных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о правомерности вывода суда первой инстанции  относительно того, что  ответчик доказал основания для его освобождения от ответственности в порядке пункта 1 ст. 404 ГК РФ.

Также несостоятелен довод заявителя жалобы о том, что для ответчика, как для 3-го лица незарегистрированный договора аренды (замещающая сделка) должен иметь правовые последствия.

Как верно указано судом первой инстанции, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для 3-х лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что решением Арбитражного суда г.Москвы №А40-90640/19 отказ в регистрации Замещающей сделки признан незаконным не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку заявление на государственную регистрацию Договора (Замещающей сделки) было подано истцом только 15.11.2018, в то время как убытки по замещающей сделке в рамках настоящего дела рассчитаны истцом за предшествующий временной период. 

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.  

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2019 по делу №А40-304074/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья О.В. Савенков 

 

Судьи: Н.И.Панкратова 

А.В. Бондарев