ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-30473/2022

город Ростов-на-Дону

21 февраля 2024 года

15АП-21476/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Ефимовой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа и Администрации муниципального образования город-курорт Анапа

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 13.11.2023 по делу №А32-30473/2022

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к Администрации муниципального образования города-курорта Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования города-курорта Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным отказа; об обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 17.05.2022 № 27-05-3537/22 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 площадью 601 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, 

<

...>, для завершения строительства; обязании Администрации в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054, для завершения строительства на срок три года (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 103-104, приняты определением от 29.11.2022 т. 1 л.д. 117)).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2023 признан незаконным отказ Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа № 27-05-3537/22 от 17.05.2022 в предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 площадью 601 +/- 8,58 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, 

<

...>, для завершения строительства; обязал Администрацию муниципального образования город-курорт Анапа в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО2  договор аренды земельного участка площадью 601 +/- 8,58 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, 

<

...>, с кадастровым номером 23:37:0108001:2054, для завершения строительства сроком на три года.

С администрации муниципального образования город-курорт Анапа в пользу ИП ФИО2 взысканы 300 рублей возмещения расходов по уплате государственной пошлины. 

Решение мотивировано тем, что предприниматель обладает правом на предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства принадлежащего ей объекта, поскольку на испрашиваемом земельном участке находится объект незавершенного строительства (для возведения которого предоставлялся участок), принадлежащий на праве собственности заявителю, в отсутствие судебного акта об изъятии этого объекта, спорный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам и являться предметом аукциона.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа и Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обжаловали его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили отменить, принять новый судебный акт решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объёме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что заявитель после 1 марта 2015 воспользовался своим правом на заключение договора аренды для завершения строительства, заключив договор № 3700008344 от 07.03.2019.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Анапа является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054, площадью 601, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН представленной в материалы дела.

Из представленных в дело доказательств так же следует, что ФИО3 (впоследствии ФИО4 в соответствии со свидетельством о перемене имени от 03.03.2008 года серия 1-АГ №529015) на сновании договора аренды № 3700003045 от 29.12.2006 являлась арендатором земельного участка по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, 

<

...>.

Приказом Управления архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город-курорт Анапа № 217 от 22.02.2008 на основании заявления ФИО3 от 20.11.2007 утвержден Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054.

На основании заявления ФИО3 и Распоряжения главы муниципального образования город-курорт Анапа, ФИО3 администрацией выдано разрешение на строительство № RU23301000-1079/165 от 18.11.2008 мини-гостиницы на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, 

<

...>.

На основании данного разрешения на строительство ФИО3 осуществила строительство объекта недвижимости - мини-гостиницы на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, 

<

...>.

16.12.2008 филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г.-к. Анапа составлен Технический паспорт на мини-гостиницу по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Толстого, 31.

04.02.2009 между ФИО4 (продавец) (до перемены имени - ФИО3) и Мартиросяном Абелом Львовичем (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительством мини-гостиницы, на основании пункта 1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора объект незавершенный строительством - мини-гостиницу общей площадью застройки 154,7 кв.м., процентом готовности 92,1 %, литер А, под А, этажность 2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 площадью 601 кв.м., расположенном по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, 

<

...>.

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю в установленном законом порядке, о чем свидетельствует запись регистрации № 23-23-26/026/2009-188 от 02.03.2009.

В последующем 14.07.2009 между ФИО4 и Мартиросяном А.Л. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 3700003045 от 29.12.2006, на основании которого все права и обязанности по договору аренды перешли от ФИО4 к Мартиросян А.Л.

28.12.2015 между Мартиросяном А. Л. (сторона 1) и ответчиком (сторона 2) заключено соглашение о выделении супружеской доли.

Согласно пункту 1 указанного соглашения Мартиросян А.Л. и ФИО2 прекращают общую совместную собственность и производят раздел общего имущества супругов, состоящего из Мини-гостиницы (объект незавершенный строительством), назначение: не определено, общая площадь застройки 154, 7 кв.м., этажность 2, процент готовности 92,1 %, кадастровый номер: 23:37:0108001:4391, расположенную по адресу: Россия, Краснодарский край, г.-к. Анапа, 

<

...>.

Пунктом 3 соглашения о выделении супружеской доли установлено, что в целях прекращения общей совместной собственности на мини-гостиницу стороны договорились о выделении ее в счет супружеской доли и передаче в собственность ответчика.

Пунктом 4 соглашения так же согласовано, что одновременно с переходом права собственности на мини-гостиницу в соответствии со ст. 552, 615 ГК РФ, ст. 22, 35 ЗК РФ сторона 1 передает, а сторона 2 принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды № 3700003045 от 29.12.2006, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054.

Указанное соглашение о выделении супружеской доли зарегистрировано в установленном законом порядке.

28.12.2015 между Мартиросяном А.Л. и ответчиком заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 3700003045 от 29.12.2006.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

07.03.2019 между Управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 3700008344, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:0108001:2054, площадью 601 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, 

<

...>, с видом разрешенного использования - «гостиничное обслуживание» (пункт 1.1 договора).

В пункте 1.5. договора указано, что на участке расположен принадлежащий арендатору на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:0108001:4391, площадью 154,7 кв.м., степень готовности - 92 %.

В соответствии с пунктом 7.1 срок аренды участка устанавливается с 05.03.2019 по 05.03.2022.

Актом приема-передачи подтверждена передача спорного земельного участка арендатору.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (№ 23:37:0108001:2054-23/026/2019-4 от 28.03.2019).

Предприниматель обратился в управление с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 для завершения строительства.

Письмом от 17.05.2022 №27-05-3537/22 предпринимателю отказано в заключении договора аренды ввиду того, что постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 05.03.2019 № 640 испрашиваемый земельный участок был предоставлен предпринимателю однократно для завершения строительства, право на однократное заключение договора аренды сроком на три года было реализовано в полном объеме.

Считая данный отказ управления в предоставлении спорного земельного участка в аренду незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса и пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды в случае предоставления земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Так, согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

Приобретение прав на земельный участок, занимаемый объект незавершенного строительства, регулируется пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) и пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Указанные нормы призваны гарантировать большинству арендаторов возможность завершить начатое строительство и закрепляют их право на однократное продление срока аренды для завершения строительства.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Указанная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 и в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023).

Права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023) указано, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 предоставлен заявителю для размещения гостиницы.

Специалистами Управления муниципального контроля администрации МО г-к Анапа, совместно с заявителем во исполнение определения суда проведен совместный осмотр спорного земельного участка.

Согласно информации по результатам визуальной фиксации от 30.06.2023, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 состоит на государственном кадастровом учете с уточненной площадью, данные о границах и поворотных точках внесены в государственный кадастр недвижимости. Согласно сведениям ЕГРН в границах земельного участка зарегистрирован объект незавершенный строительством с кадастровым номером 23:37:0108001:4391, площадь - 154,7 кв. м, степень готовности объекта - 92%. Принадлежит на праве собственности ФИО2 со 02.09.2016. В ходе проведенного визуального осмотра установлено, что в границах осматриваемого земельного участка фактически расположено двухэтажное капитальное здание, размером (ориентировочно) 18,5 х 10,0 м.

Довод апелляционной жалобы о том, что заявитель после 1 марта 2015 воспользовался своим правом на заключение договора аренды для завершения строительства, заключив договор № 3700008344 от 07.03.2019, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку на испрашиваемом земельном участке находится объект незавершенного строительства (для возведения которого предоставлялся участок), принадлежащий на праве собственности заявителю, в отсутствие судебного акта об изъятии этого объекта, спорный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам и являться предметом аукциона.

Суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае муниципальный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположены объекты заявителя.

Таким образом, предприниматель обладает правом на предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 без проведения торгов для завершения строительства принадлежащего ей объекта.

Указанный правовой подход согласуется с позицией, изложенной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что оспариваемый отказ противоречит закону и нарушает права заявителя, в связи с чем, его требования о признании незаконным отказа подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2023 по делу №А32-30473/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                               М.В. Соловьева

 

Судьи                                                                                             И.Н. Глазунова

 

О.Ю. Ефимова