АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

06 июля 2020 года

 

Дело № А33-10564/2020

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 июня 2020 года.

В полном объёме решение изготовлено 06 июля 2020 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к акционерному обществу "Комплексное обслуживание инженерных систем" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании долга,

в присутствии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - представителя по доверенности от 17.06.2020;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к акционерному обществу "Комплексное обслуживание инженерных систем" (далее – ответчик) о взыскании суммы в размере 400 000 руб., являющейся половиной от двойного размера задатка, уплаченного по предварительному договору от 20.06.2019.

Определением от 24.03.2020 исковое заявление оставлено судом без движения. В арбитражный суд от истца поступили документы, устраняющие обстоятельства, послужившие основанием для оставления искового заявления без движения. Определением от 17.04.2020 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства. Определением от 29.04.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 18.06.2020.

Протокольным определением от 18.06.2020 судебное разбирательство по делу отложено до 26.06.2020.

Представитель ответчика в судебное заседание 26.06.2020 не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

26.06.2020 от ответчика поступили дополнения к отзыву на исковое заявление, ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Истец исковые требования поддержал.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика, по имеющимся в деле письменным доказательствам.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи части нежилого помещения от 20.06.2019 № 27, согласно условиям которого, в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором (пункт 1.1. договора). Предмет основного договора: по договору купли-продажи части нежилого помещения № 27 продавец обязуется передать в собственность покупателя, часть нежилого помещения № 27 (коридор), площадь 70.0 кв.м., расположенного в здании по адресу: Россия, 

<

...> цокольный этаж, левое крыло.

Пунктом 1.4.1. договора установлено, что продавец гарантирует покупателю что в настоящее время не существует ограничений, препятствующих заключению основного договора купли-продажи части нежилого помещения № 27, а также гарантирует, что до подписания настоящего договора, отчуждаемая часть нежилого помещения № 27 никому не продана, не подарена, не обещана, не обменена, не является предметом судебного спора, не находится под арестом, в отношении части нежилого помещения № 27 нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений и не имеет каких-либо обременении.

Согласно пункту 1.4.2. договора, продавец обязуется заблаговременно собрать, подготовить и предоставить покупателю, необходимые для оформления и подписания договора купли-продажи части нежилого помещения № 27, следующие документы: передаточный акт, утвержденный Постановлением Администрации ЗАТО г. Зеленогорска от 12.12.2011 № 513-п; выписку из реестра недвижимого имущества; технический паспорт на часть нежилого помещения № 27; справки из ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженности.

Пунктом 2.1. договора установлено, что стороны пришли к соглашению о том, что предварительный размер стоимости части нежилого помещения № 27 составляет 861 000 руб. Стоимость помещения будет определена на основании данных технического паспорта, изготовленного Отделением АО Федеральное БТИ в г. Зеленогорск, с учетом рыночной оценки части нежилого помещения. По предварительной рыночной оценке на 20.06.2019г. рыночная цена определена в размере 12 300 руб. за 1 (один) квадратный метр. Покупатель обязуется выплатить вышеуказанную сумму продавцу в следующем порядке: 1) задаток в размере 400 000 руб. перечисляется на расчетный счет продавца, четырьмя платежами, каждый из которых равен 100 000 руб. Внесение задатка осуществляется еженедельно, начиная со дня, следующего за днем заключения настоящего предварительного договора; 2) сумма окончательного расчета в размере 461 000 руб. передается покупателем продавцу в день подачи основного договора купли-продажи части нежилого помещения № 27 на государственную регистрацию. Полный окончательный расчет за часть нежилого помещения № 27 подтверждается распиской продавца о получении им денежных средств, указанных в пункте 2.1. договора (пункт 2.2. договора). Оплата стоимости помещения будет производиться путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет (либо наличным расчетом через кассу) АО КОИС в порядке и в сроки, определенные настоящим и основным договорами (пункт 2.3. договора).

В пункте 4.2. договора стороны установили, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 01.11.2019. До указанной даты Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении помещения указанного в пункте 1.2. настоящего договора.

Пунктом 3.1.1. договора установлена обязанность продавца в срок до 15.10.2019 получить технического паспорта БТИ с экспликацией и поэтажным планом и оформить все необходимые документы, перечисленные в п. 1.4.2. договора.

В соответствии с пунктом 3.2.2. покупатель обязался перечислить на расчетный счет продавца задаток в размере 400 000 руб., четырьмя платежами, каждый из которых равен 100 000 руб. Перечисление осуществляется еженедельно, начиная со дня, следующего за днем заключения настоящего предварительного договора.

Во исполнение принятых на себя обязательств, истец частями выплатил АО КОИС задаток в размере 400 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 188 от 26.06.2019; платежным поручением № 1900 от 01.07.2019; платежным поручением № 204 от 10.07.2019; платежным поручением № 212 от 15.07.2019; платежным поручением № 218 от 22.07.2019; платежным поручением № 256 от 13.08.2019, а также выпиской операций по лицевому счету за период с 01.06.2019 по 25.11.2019, открытому на ИП ФИО1

Пунктом 5.3. договора установлено, что если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере, в течение 3 (трех) банковских дней с момента истечения срока, указанного в пункте 4.2. настоящего предварительного договора. Вина продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 5.2. настоящего предварительного договора (неявка продавца или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с пунктом 3 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, в дату, определенную в пункте 4.2 предварительного договора).

Истец обратился в адрес ответчика с требованием от 25.11.2019 (направлено ответчику 25.11.2019) вернуть сумму задатка, в двойном размере, в связи с тем, что поскольку до даты заключения основного договора продавцом покупателю в устной форме было сообщено о выявлении обстоятельств, в результате которых, сделка между продавцом и покупателем может быть оспорена. По состоянию на 25 ноября 2019 года, основной договор купли-продажи части нежилого помещения № 27 между АО «КОИС» и ФИО1 не заключен.

Истец обратился в адрес ответчика с письмом от 21.12.2019 (направлено ответчику 21.12.2019) о предоставлении развернутых пояснений о действиях продавца, совершенных им в рамках предварительного договора от 20.06.2019, поскольку до 01.11.2019, во исполнение принятых на себя обязательств ФИО1, была внесена сумма задатка в полном объеме, что свидетельствовало о безусловной готовности покупателя к заключению основного договора.

Письмом от 21.01.2020 № 44-01/8 ответчик сообщил истцу, что поскольку стороны не предприняли мер к заключению договора, а срок, установленный предварительным договором, истек, обязательства по заключению основного договора прекратились в связи с утратой интереса обеих сторон. Указал, что рамках исполнения предварительного договора, продавец подготовил необходимую документацию для заключения основного договора, а именно получил технический паспорт на помещение, о чем уведомил покупателя. В ответ покупатель устно сообщил об утрате интереса к заключению основного договора, несмотря на то, что помещение соответствует всем критериям, согласованным в предварительном договоре. Указал, что в случае обращения в суд с требованием вернуть сумму задатка в двойном размере, истец понесет дополнительные убытки, связанные с рассмотрением дела в суде. Кроме того, в случае обращения в суд АО «КОИС» заявит встречные требования о возмещении покупателем продавцу половины расходов, понесенных в связи с исполнением предварительного договора (половину стоимости технического паспорта). Направил технический паспорт помещения по состоянию на 06.08.2019. 

Ответчик возвратил истцу задаток на общую сумму 400 000 руб., что подтверждено платежными поручениями: от 25.02.2020 № 25 на сумму 100 000 руб.; от 30.12.2019 № 230 на сумму 200 000 руб.; от 13.02.2020 № 21 на сумму 100 000 руб.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи части нежилого помещения не заключен по вине ответчика, поскольку продавцом не подготовлены необходимые документы, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании суммы в размере 400 000 руб., являющейся половиной от двойного размера задатка, уплаченного по предварительному договору от 20.06.2019.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Исходя из ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи части нежилого помещения от 20.06.2019 № 27, согласно условиям которого, в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором (пункт 1.1. договора). Предмет основного договора: по договору купли-продажи части нежилого помещения № 27 продавец обязуется передать в собственность покупателя, часть нежилого помещения № 27 (коридор), площадь 70.0 кв.м., расположенного в здании по адресу: Россия, 

<

...> цокольный этаж, левое крыло.

Пунктом 1.4.1. договора установлено, что продавец гарантирует покупателю что в настоящее время не существует ограничений, препятствующих заключению основного договора купли-продажи части нежилого помещения № 27, а также гарантирует, что до подписания настоящего договора, отчуждаемая часть нежилого помещения № 27 никому не продана, не подарена, не обещана, не обменена, не является предметом судебного спора, не находится под арестом, в отношении части нежилого помещения № 27 нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений и не имеет каких-либо обременении.

Согласно пункте 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации названной нормы в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В пункте 4.2. договора стороны установили, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 01.11.2019. До указанной даты Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении помещения указанного в пункте 1.2. настоящего договора.

Заключение предварительного договора порождает у сторон только обязанность заключить в дальнейшем основной договор.

По своей правовой природе предварительный договор является договором организационного характера и не может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.

Пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет задаток как один из способов обеспечения исполнения обязательств.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).

Правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, которое обеспечено задатком, регулируются статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормами указанной статьи предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Установленная пунктом 2 статьи 381 Кодекса обеспечительная функция задатка призвана гарантировать интересы кредитора при неисполнении договора контрагентом в условиях, когда в результате ненадлежащего исполнения им обязательств по предварительному договору происходит срыв сделки, в рассматриваемом случае - основного договора купли-продажи.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 N 38-КГ15-7).

В соответствии с пунктом 3.2.2. покупатель обязался перечислить на расчетный счет продавца задаток в размере 400 000 руб., четырьмя платежами, каждый из которых равен 100 000 руб. Перечисление осуществляется еженедельно, начиная со дня, следующего за днем заключения настоящего предварительного договора.

Во исполнение принятых на себя обязательств, истец частями выплатил АО КОИС задаток в размере 400 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 188 от 26.06.2019; платежным поручением № 1900 от 01.07.2019; платежным поручением № 204 от 10.07.2019; платежным поручением № 212 от 15.07.2019; платежным поручением № 218 от 22.07.2019; платежным поручением № 256 от 13.08.2019, а также выпиской операций по лицевому счету за период с 01.06.2019 по 25.11.2019, открытому на ИП ФИО1

Пунктом 3.1.1. договора установлена обязанность продавца в срок до 15.10.2019 получить технического паспорта БТИ с экспликацией и поэтажным планом и оформить все необходимые документы, перечисленные в п. 1.4.2. договора.

Ответчик представил в материалы дела технический паспорт помещения по состоянию на 06.08.2019. 

Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В установленный срок и до настоящего времени основной договор не заключен.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

В предварительном договоре сторонами определено понятие виновных действий, а именно: неявка покупателя или продавца или их представителей с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с пунктом 3 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, в дату, определенную в пункте 4.2 предварительного договора (пункты 5.2, 5.3 предварительного договора).

Доказательства совершения истцом или ответчиком виновных действий в указанном понятии в материалы дела не представлено. Также в материалах дела отсутствуют доказательства уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи.

Требования в порядке пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не заявлены.

При таких обстоятельствах, обязательства сторон по предварительному договору от 20.06.2019 № 27 прекратились.

Ответчик возвратил истцу задаток на общую сумму 400 000 руб., что подтверждено платежными поручениями: от 25.02.2020 № 25 на сумму 100 000 руб.; от 30.12.2019 № 230 на сумму 200 000 руб.; от 13.02.2020 № 21 на сумму 100 000 руб.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства порядке, предусмотренном положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав вышеуказанные нормы действующего законодательства, с учетом того, что договор купли-продажи части нежилого помещения не заключен и стороны не направляли друг другу никаких предложений по заключению договора, предварительный договор прекратил свое действие (с учетом указанного в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49), суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика половины от двойного размера задатка, уплаченного по предварительному договору от 20.06.2019.

В удовлетворении исковых требований следует отказать.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

 

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

Д.С. Куликова