ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А83-21487/2017

20 декабря 2018 года

город Севастополь

Дело № А83-677/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13.12.2018.

В полном объёме постановление изготовлено 20.12.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующегоОстаповой Е.А.,

судейСикорской Н.И.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО2,

при участии:

прокурора – ФИО3, служебное удостоверение ТО №226582 от 02.08.2017,

представителей ответчика (Общество с ограниченной ответственностью «Акар») –       ФИО4, директор, приказ от 24.04.2018 №220; ФИО5, доверенность от 28.05.2018 б/н,

иные лица, участвующие в деле – не явились, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Заместителя прокурора Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 22.08.2018 по делу №А83-21487/2017 (судья Колосова А.Г.) 

по иску Заместителя прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым в лице Администрации муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым, Обществу с ограниченной ответственностью «Акар»,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Непубличного акционерного общества «Рестор», Непубличного акционерного общества «Трайс», ФИО6, ФИО7,

о признании недействительными договоров и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Республики Крым (далее – истец, прокурор) обратился в интересах муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым в лице Администрации муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (далее - ДИЗО, Департамент), Обществу с ограниченной ответственностью «Акар» (далее – ООО «Акар», Общество), в котором просит:

- применить последствия недействительности ничтожных сделок – договоров купли-продажи земельных участков от 30.06.2015, заключенных между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым и ООО «Акар», и взыскать с ООО «Акар» в пользу Администрации муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым стоимость четырех земельных участков в общей сумме 2369112847,86 рублей, из которых:

- за земельный участок площадью 1,9917 га, кадастровый номер 90:25:080101:93 – 214236642,86 рублей;

- за земельный участок площадью 0,7986 га, кадастровый номер 90:25:080101:94 – 85901181,39 рублей;

- за земельный участок площадью 1,0147 га, кадастровый номер 90:25:080101:95 – 109145916,31 рублей;

- за земельный участок площадью 18,2200 га, кадастровый номер 90:25:080101:96 – 1959829107,3 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что земельные участки выбыли из муниципальной собственности с нарушением действующего законодательства, в частности без проведения торгов и аукциона, предоставлены большей площади, чем необходимо для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Акар», и с установление вида разрешенного использования, противоречащего постановлению Совета министров Республики Крым от 15.10.2014 №378, что повлекло занижение стоимости земельных участков.

Протокольным определением от 02.07.2018 судом приняты к рассмотрению уточненные требования прокурора, заявленные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым просительная часть изложена в следующей редакции:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:25:080101:93, расположенного по адресу: Республика Крым,                 г. Ялта, пгт. Форос, общей площадью 19917 кв.м, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты и ООО «Акар» 30.06.2015;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:25:080101:94, расположенного по адресу: Республика Крым,                            г. Ялта, пгт. Форос, общей площадью 7986 кв.м, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты и ООО «Акар» 30.06.2015;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:25:080101:96, расположенного по адресу: Республика Крым,                  г. Ялта, пгт. Форос, общей площадью 182200 кв.м, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты и ООО «Акар» 30.06.2015;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:25:080101:95, расположенного по адресу: Республика Крым,                  г. Ялта, пгт. Форос, общей площадью 10147 кв.м, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты и ООО «Акар» 30.06.2015;

- применить последствия недействительности ничтожных сделок – договоров купли-продажи земельных участков от 30.06.2015, заключенных между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым и ООО «Акар», возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 90:25:080101:93, 90:25:080101:94, 90:25:080101:95, 90:25:080101:96 (с учетом ходатайства прокурора об исправлении опечатки от 02.07.2018) Администрации муниципального образования городской округ Ялта путем подписания актов приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 22.08.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Отклоняя доводы иска о продаже земельных участков по заниженной цене в связи с неправильным установление вида разрешенного использования, суд первой инстанции исходил из того, что заявление о выкупе земельных участков было подано Обществом в ДИЗО до издания и вступления в силу Постановления Совета министров Республики Крым от 10.06.2015 №323, на которое ссылается прокурор, и выкупную цену земельного участка необходимо определить по состоянию на дату подачи такого заявления исходя из установленного на такую дату вида разрешенного использования земельного участка. В отношении доводов прокурора о необходимости реализации земельных участков на торгах, а также не представления обоснования необходимой для эксплуатации объектов недвижимости площади земельных участков, суд первой инстанции указал, что установление фактического местонахождения объекта недвижимости на земельном участке, определение координат границ объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, может быть установлено исключительно с помощью специальных знаний, однако ходатайств о назначении экспертизы стороны не заявляли, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о непредоставлении доказательств, подтверждающих изложенные факты, в том числе с указанием границ земельных участков, объектов недвижимости, точек координат, их сопоставление. Кроме того, суд исходил из того, что площади земельных участков и их границы были сформированы до вступления в силу Закона №6-ФКЗ, то есть участки являются ранее сформированными, а прокурором, в свою очередь, не представлено доказательств оптимальности и необходимости установления меньшей площади земельного участка для обслуживания зданий и сооружений, на нем находящихся. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Заместитель прокурора Республики Крым обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что судом первой инстанции не дана оценка тому факту, что законных оснований для установления вида разрешенного использования «Отдых (рекреация)» (код 5.0) в момент подачи ООО «Акар» заявления от 19.03.2015 о выкупе земельных участков, а также заключения договоров купли-продажи от 30.06.2015, не имелось, в результате чего земельные участки были проданы по цене, заниженной в четыре раза. Кроме того, податель апелляционной жалобы указывает на то, что судом первой инстанции не дана оценка обстоятельствам, которые свидетельствуют о нарушении требований статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Также судом не дана оценка доводам прокурора о том, что земельный участок площадью 19917 кв.м с кадастровым номером 90:25:080101:93 продан в отсутствие обоснования площади земельного участка, необходимой для обслуживания и использования недвижимого имущества. Кроме того, суд в нарушение части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщил незаверенные надлежащим образом копии Заключения эксперта из материалов уголовного дела №11702350013497025 от 04.07.2017, а также не обозрел в судебном заседании его оригиналы.

Определением от 11.10.2018 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, судебное разбирательство назначено на 13.11.2018.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2018 судебное разбирательство отложено на 11.12.2018.

В судебное заседание 11.12.2018 явились представители истца и ответчика – Общества с ограниченной ответственностью «Акар». Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, и их неявка не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ считает возможным продолжить рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, Решением Форосского поселкового совета №2 от 11.12.1998 был утвержден проект отвода земельного участка с уточнением границ и площади по материалам инвентаризации дачи «Тессели», и предоставлен ООО «Акар» в постоянное пользование земельный участок площадью 18,2200 га для курортно-рекреационной деятельности (т. 2 л.д. 21-22).

29.12.1998 Форосским поселковым советом Обществу был выдан государственный акт на право постоянного пользования землей серии I-КМ №003972, который зарегистрирован в книге записей государственных актов на право постоянного пользования за №16 (т. 2 л.д. 24-28).

Решением Форосского поселкового совета №24 от 14.06.2001 были внесены изменения в пункт 2.1 решения №2 от 11.12.1998 в части указания организационно-правовой формы юридического лица – Общество с ограниченной ответственностью (т. 2 л.д. 23).

Решением Форосского поселкового совета №9 от 22.03.2002 ООО «Акар» был предоставлен в аренду земельный участок с северной стороны дачи «Тессели», площадью 1,9917 га, в аренду сроком на 49 лет для строительства и эксплуатации административно-хозяйственного комплекса по обслуживанию дачи «Тессели» (т. 2 л.д. 136).

29.03.2002 между Форосским поселковым советом и ООО «Акар» был заключен договор аренды земельного участка площадью 1,9917 га с северной стороны дачи «Тессели», расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Форос, сроком на 49 лет (т. 1 л.д. 59-62).

Указанный договор зарегистрирован в ЯО КРФ ГП «ЦГЗК» при Госкомземе Украины 29.09.2009, о чем сделана запись №040900700006.

Решением Форосского поселкового совета №13 от 14.06.2001 ООО «Акар» сроком на 1 год был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1,0147 га.

На основании решения Форосского поселкового совета №18 от 30.11.2001 в решение №13 от 14.06.2001 были внесены изменения в части предоставления в аренду земельного участка сроком на 49 лет.

20.03.2002 между Форосским поселковым советом и ООО «Акар» был заключен договор аренды земельного участка площадью 1,047 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Форос, сроком на 49 лет (т. 1 л.д. 71-74).

12.04.2002 данный договор был зарегистрирован в Исполнительном комитете Ялтинского городского совета, о чем в книге государственной регистрации договоров аренды земли сделана запись №10.

Решением Форосского поселкового совета №12 от 28.11.2008 ООО «Акар» был утвержден проект землеустройства по отводу в аренду земельного участка общей площадью 0,7986 га для строительства и обслуживания административно-хозяйственного комплекса дачи «Тессели» по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Форос,                    ул. Форосский спуск, 3 (т. 1 л.д. 66).

16.03.2009 между Форосским поселковым советом и ООО «Акар» был заключен договор аренды земли №2, согласно которому Обществу в аренду передан земельный участок общей площадью 0,7986 га, расположенный по адресу: Республика Крым,                         пгт. Форос, ул. Форосский спуск, 3 для строительства и обслуживания административно-хозяйственного комплекса дачи «Тессели».

29.09.2009 указанный договор был зарегистрирован в ЯО КРФ ГП «ЦГЗК» при Госкомземе Украины, о чем сделана запись №040900700006.

В последующем земельному участку общей площадью 182220 кв.м присвоен государственный кадастровый номер 90:25:080101:96, земельному участку общей площадью 10147 кв.м присвоен кадастровый номер 90:25:080101:95, земельному участку общей площадью 7986 кв.м присвоен кадастровый номер 90:25:080101:94, земельному участку площадью 19917 кв.м присвоен кадастровый номер 90:26:080101:93.

ООО «Акар» обратилось в ДИЗО с заявлением о выкупе предоставленных в аренду земельных участок с кадастровыми номерами 90:25:080101:96, 90:25:080101:95, 90:25:080101:94, 90:25:080101:93 (т. 3 л.д. 126-129).

18.06.2015 Постановлением Администрации города Ялта Республики Крым №882-п решено продать ООО «Акар» земельный участок с кадастровым номером 90:25:080101:96, общей площадью 182200 кв.м, с видом разрешенного использования «Отдых (рекреация)» (код 5.0) (т. 1 л.д. 30).

На основании указанного постановления 30.06.2015 между ДИЗО и ООО «Акар» был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:25:080101:96, общей площадью 182200 кв.м, который зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 13.07.2015 (т. 4 л.д. 1-6).

30.06.2015 на основании постановления Администрации города Ялта Республики Крым от 18.06.2018 №883-п (т. 1 л.д. 31) между ДИЗО и ООО «Акар» был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:25:080101:95, общей площадью 1431,70 кв.м, который зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 13.07.2015 (т. 4 л.д. 23-26).

Этой же датой на основании постановления Администрации города Ялта Республики Крым от 18.06.2015 №880-п (т. 1 л.д. 29) между ДИЗО и ООО «Акар» был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:25:080101:94, общей площадью 7986 кв.м, который зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 13.07.2015 (т. 4 л.д. 52-54).

На основании постановления Администрации города Ялта Республики Крым от 18.06.2015 №879-п (т. 1 л.д. 27) между ДИЗО и ООО «Акар» 30.06.2015 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:25:080101:93, общей площадью 19917 кв.м, который зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 13.07.2015 (т. 4 л.д. 38-40).

Впоследствии проданные земельные участки с кадастровыми номерами 90:25:080101:96, 90:25:080101:95, 90:25:080101:94, 90:25:080101:93 были объединены в один земельный участок общей площадью 220250 кв.м, которому был присвоен кадастровый номер 90:25:080102:289.

Земельный участок с кадастровым номером 90:25:080102:289 был преобразован в 11 новых земельных участков, с присвоением кадастровых номеров 90:25:080102:333, 90:25:080102:334, 90:25:080102:335, 90:25:080102:336, 90:25:080102:337, 90:25:080102:338, 90:25:080102:339, 90:25:080102:340, 90:25:080102:341, 90:25:080102:342, 90:25:080102:343.

Впоследствии земельный участок общей площадью 10097 кв.м с кадастровым номером 90:25:080102:334, земельный участок общей площадью 10363 кв.м с кадастровым номером 90:25:080102:335, земельный участок общей площадью 10555 кв.м с кадастровым номером 90:25:080102:336 были проданы НАО «Рестор» (т. 4 л.д. 99-104), земельный участок общей площадью 463 кв.м с кадастровым номером 90:25:080102:340, земельный участок общей площадью 452 кв.м с кадастровым номером 90:25:080102:342 и земельный участок общей площадью 1197 кв.м с кадастровым номером 90:26:080102:343 проданы ЗАО «Трайс» (т. 4 л.д. 111-112, 115-118), земельный участок общей площадью 387 кв.м с кадастровым номером 90:25:080102:339 продан ФИО7 (т. 4 л.д. 109-110), земельный участок общей площадью 494 кв.м с кадастровым номером 90:25:080102:341 продан ФИО6 (т. 4 л.д. 113-114).

Земельные участки, площадью 2892 кв.м с кадастровым номером 90:25:080102:333, площадью 510 кв.м с кадастровым номером 90:25:080102:337, площадью 182840 кв.м с кадастровым номером 90:25:080102:338, площадью 387 кв.м с кадастровым номером 90:25:080102:339, остались в собственности ООО «Акар» (т. 4 л.д. 97-98, 105-108).

Полагая, что при заключении договоров купли-продажи земельных участков от 30.06.2015 нарушены нормы действующего законодательства, Заместитель прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым в лице Администрации муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым обратился в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 №16402/10).

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами, одним из которых является признание сделки недействительной.

Суд первой инстанции верно указал на право прокурора по обращению в арбитражный суд с требованием о признании сделки недействительной, поскольку обращение с таким иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования и общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой сделкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 3 статьи 166 ГК РФ определено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

 Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Истец, полагал, что площадь спорного земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объектов, обосновывая это следующим.

По мнению прокурора, на земельном участке площадью 0,7986 га и земельном участке площадью 1,9917 га отсутствуют строения и сооружения. Достичь возможности выкупа земельных участков без проведения торгов ООО «Акар» позволили обстоятельства размещения при проведении кадастровых работ на трех земельных участках с кадастровыми номерами 90:25:080101:93, 90:25:080101:94 и 90:25:080101:95 объекта недвижимости литер «Я», общей площадью 1431,7 кв.м с кадастровым номером 90:25:080101:68. Как утверждает истец, были изменены границы участков без изменения их площади. Также прокурор ссылается на то, что при продаже земельного участка площадью 19917 кв.м обоснование площади земельного участка под объектами недвижимости и необходимой для их эксплуатации не представлено.

При этом, вышеуказанное прокурор обосновывает Актом проверки Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 30.06.2016, из которого усматривается, что в результате сопоставления границ земельного участка площадью 0,7986 га, переданного по договору аренды земли №2 от 16.03.2009 и границ земельного участка, внесенных в Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН), установлено, что границы земельного участка внесенные в ГКН, не соответствуют границам земельного участка, переданного по договору аренды.

Таким образом, по мнению прокурора, данный документ обосновывает недостоверность внесенных данных в ГКН, в связи с чем у Общества возникла возможность выкупа трех участков, поскольку здание литер «Я» оказался расположенным на них. 

Отклоняя данный довод суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что судом первой инстанции установлено, и подтверждается материалами дела, что согласно условиям обжалуемых договоров, на земельных участках находятся объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Акар». Сведения о данных объектах отражены в кадастровых паспортах на земельные участки, имеющихся в материалах дела. 

Прокурор, утверждая о совершении кадастровой ошибки при определении границ земельного участка, доказательств совершения предусмотренных Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» по устранению такой ошибки, либо исправлении ошибки в судебном порядке, в материалы дела не представил.

Кроме того, поскольку установление фактического местонахождения объекта недвижимости на земельном участке, определение координат границ объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, может быть установлено исключительно с помощью специальных знаний, прокурор не был лишен возможности, в соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ, обратиться в суд с ходатайством о проведении экспертизы по делу. Однако данным правом прокурор ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции, не воспользовался, на соответствующий вопрос в суде апелляционной инстанции пояснил, что необходимости в назначении экспертизы не усматривает.

При наличии внесенных в ГКН и не отмененных сведений, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что представленные в материалы дела схематические планы не могут служить достаточным доказательством внесения в ГКН недостоверных сведений.

Иных доказательств, кроме Акта проверки Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 30.06.2016, в подтверждение своих доводов прокурором не представлено, однако это не может являться надлежащим доказательством доводов, изложенных как в исковом заявлении, так и апелляционной жалобе, при наличии внесенных в ГКН и не отмененных сведений.

Критическое отношение прокурора к внесенным записям в ГКН не может служить объективным подтверждением ненадлежащего характера указанных данных. Суд первой инстанции правомерно оценивал представленные в материалы дела доказательства с учетом норм действующего законодательства и разъяснений высших судов, содержащихся в правоприменительной практике.

Кроме того, истец не доказал, что формирование земельных участков с кадастровыми номерами 90:25:080101:93, 90:25:080101:94, 90:25:080101:96, 90:25:080101:95 осуществлено вопреки сложившемуся порядку землепользования, с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства, а переданные по договорам участки имеют излишние площади, которые не должны использоваться для эксплуатации объектов недвижимости ответчиков. 

Материалами дела подтверждено, что право постоянного пользования земельным участком кадастровый номер 90:25:080101:96, а также права аренды земельных участков 90:25:080101:93, 90:25:080101:94, 90:25:080101:95, в площадях, указанных в договорах купли-продажи, возникли у Общества до вступления в законную силу ФКЗ №6 от 21.03.2014 «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополь». Кроме того, земельный участок площадью 19197 кв.м, был внесен в государственный кадастр недвижимости 30.03.2004, тогда были установлены его границы на местности, что подтверждается план-схемой земельного участка.

Судом первой инстанции сделан вывод о том, что земельный участок общей площадью 19917 кв.м был сформирован в границах и площади, указанной в договоре аренды земли от 29.03.2002, для строительства и эксплуатации административно-хозяйственного комплекса.

Согласно статье 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон) государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступлении в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом.

При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права, на которые зарегистрированы и не прекращены, и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Таким образом, спорный земельный участок является сформированным и учтенным в соответствии с положениями вышеуказанного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, аналогичной по содержанию статье 36 ЗК РФ (действовала до 01.03.2015), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Спецификой этой нормы является то, что если на момент обращения заинтересованного хозяйствующего субъекта, являющегося собственником объекта недвижимого имущества, в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о выкупе земельного участка, расположенного под недвижимостью, такой земельный участок не был сформирован, то это предполагает, что в процессе рассмотрения указанного заявления уполномоченный орган самостоятельно проводит процедуру формирования земельного участка в соответствии с действующим законодательством и волеизъявлением обратившегося лица.

Прокурором не представлено доказательств необходимости установления иной площади или границ земельного участка для обслуживания находящихся на нем зданий и сооружений, принадлежащих ООО «Акар» на момент заключения спорных договоров купли-продажи. Как было указано выше, ходатайств о назначении экспертизы для определения границ и площади земельных участков прокурором не заявлялось.

В отношении доводов прокурора о продаже участков по заниженной цене в связи с неправильным установлением вида разрешенного использования, судебная коллегия считает необходимым указать следующее.

Согласно государственному акту на право постоянного пользования серии I-КМ №003972 земля площадью 182220 кв.м была предоставлена для курортно-рекреационной деятельности (впоследствии кадастровый номер 90:25:080101:96). Согласно решению Форосского поселкового совета №9 от 22.03.2002 земельный участок площадью 19971 кв.м кадастровый номер 90:26:080101:93 передавался из земель Форосского поселкового совета – земли оздоровительного назначения. В соответствии с пунктом 2 договора аренды земли №2 от 16.03.2009 земельный участок площадью 7986 кв.м кадастровый номер 90:25:080101:94 передавался с целевым назначением - земли рекреационного назначения. Аналогичное условие указано в пункте 2 решения Форосского поселкового совета №13 от 14.06.2001 относительно предоставления в аренду с правом дальнейшего выкупа земельного участка площадью 10147 кв.м кадастровый номер 90:26:080101:95.

Целевое назначение предоставляемых субъектам земельных участков определяется в процессе предоставления их в собственность или пользование и фиксируется в правоустанавливающих документах, которым в данном случае является свидетельство о государственной регистрации права. Предоставленный субъекту земельный участок может быть используем им только в соответствии с установленным назначением.

По смыслу статьи 39.20 ЗК РФ правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка возникают в связи с подачей лицом, имеющим для этого правовые и фактические основания, надлежащего заявления в уполномоченный орган, на что неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации (определения от 14.03.2016 по делу №305-ЭС15-16104, от 29.04.2016 по делу №305-КГ15-19738). 

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Определение вида разрешенного использования земельного участка, разрешенное использование которого в правоустанавливающих документах сформулировано так, что оно допускает неоднозначное толкование, должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов, расположенных на этом участке. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в ГКН. Изложенные правовые подходы содержатся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 №13016/11 и от 15.12.2011 №12651/11, от 03.06.2014 №818/14.

В соответствии с частью 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты должны устанавливаться с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.

В соответствии со статьей 7 ЗРК №38 от 31.07.2014 «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» разрешенным использованием земельных участков признаются виды функционального использования земельного участка в пределах его целевого назначения, определенные документами, подтверждающими право на земельный участок, землеустроительной и градостроительной документацией, утвержденной в установленном порядке до вступления в силу Федерального конституционного закона.

До утверждения правил землепользования и застройки, утверждения лесохозяйственных регламентов разрешенное использование земельных участков определяется в порядке, установленном Советом министров Республики Крым, с учетом утвержденных документов территориального планирования.

В соответствии с пунктами 3, 4 Положения об особенностях отнесения к определенной категории земель и определения вида разрешенного использования земельных участков, утвержденного Постановлением Совета министров Республики Крым от 15.10.2014 №378, установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, указанными в утвержденной документации по планировке территории.

В случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствии с правилами землепользования и застройки или лесохозяйственными регламентами.

Шестым пунктом Положения регламентировано, что до принятия (утверждения) документов, указанных в пунктах 3 или 4 настоящего Положения, установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, указанным в правоустанавливающих документах, перечень которых утвержден постановлением Совета министров Республики Крым от 11.08.2014 №264 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации», с учетом требований Закона Республики Крым от 31.07.2014 №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее - Закон об особенностях) и Таблицы соотнесения видов разрешенного использования земельных участков и категорий земель (далее - Таблица).

Согласно пунктом 8 Положения в случае отсутствия документов, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7, установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствии с действующей градостроительной документацией, принятой до 16.03.2014 с учетом требований Закона об особенностях и Таблицы.

Как усматривается из Заключения эксперта из материалов уголовного дела №11702350013497025 от 04.07.2017, оцененного судом наряду с другими доказательствами, генеральным планом пгт. Форос, утвержденным решением 52 сессии 6 созыва Форосского поселкового совета от 30.12.2013 №8, земельные участки, предоставленные Обществу, определены как территория, на которой расположены учреждения отдыха и туризма.

Кроме того, связывая момент подачи заявления о выкупе земельных участков с вступлением в силу Постановления Совета министров Республики Крым от 10.06.2015 №323 «О внесении изменений в Постановление Совета министров Республики Крым от 15.10.2014 №378» суд отмечает, что при разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения, должна приниматься во внимание необходимость обеспечения гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, и исключения для них негативных последствий возрастания выкупной цены земельного участка до принятия правомочным органом решения о продаже земельного участка и направлению проекта договора купли-продажи.

Согласно письму №03-15/4523 от 30.07.2018 Департамента в ответ на запрос Общества, данное заявление было зарегистрировано в журнале входящей корреспонденции 02.06.2015 за №01-4/861/2.

Таким образом, заявление о выкупе земельных участков было подано Обществом в ДИЗО до издания и вступления в законную силу Постановления Совета Министров Республики Крым от 10.06.2015 №323, согласно которому вид функционального использования земельного участка - для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения (домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз, яхтклубов, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей, домов рыболова и охотника, детских туристических станций, туристических парков, учебно-туристических троп, трасс, других аналогичных объектов), соотносится с видом разрешенного использования - Гостиничное обслуживание – размещение гостиниц, пансионатов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (код 4.7).

Следует отметить, что в последующем Постановлением Совета министров Республики Крым от 06.06.2016 №244 в Постановление Совета министров Республики Крым от 15.10.2014 №378 внесены изменения, исключен вышеуказанный абзац, а вид функционального использования земельного участка - для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения (домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз, яхтклубов, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей, домов рыболова и охотника, детских туристических станций, туристических парков, учебно-туристических троп, трасс, других аналогичных объектов), соотносится с видом разрешенного использования – Туристическое обслуживание – размещение гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (код 5.2.1).

Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не дана оценка тому факту, что законных оснований для установления вида разрешенного использования «Отдых (рекреация)» (код 5.0) в момент подачи ООО «Акар» заявления от 19.03.2015 о выкупе земельных участков, а также заключения договоров купли-продажи от 30.06.2015 не имелось, в результате чего земельные участки были проданы по цене, заниженной в четыре раза, не нашел своего подтверждения. Выкупная стоимость земельного участка правомерно определена в соответствии с действовавшими на дату возникновения спорных отношений нормативными правовыми актами.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что истцом не представлено доказательств использования земельных участков по назначению – гостиничное обслуживание. Из представленных ответчиком сведений о расположенных на земельном участке объектах также не усматривается данное фактическое использование земельного участка.

Довод апелляционной жалобы, согласно которому суд, в нарушение части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщил незаверенные надлежащим образом копии Заключения эксперта из материалов уголовного дела №11702350013497025 от 04.07.2017, а также не обозрел в судебном заседании его оригиналы, подлежит отклонению в связи со следующим.

В силу норм части 6 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Из изложенного следует, что невозможность установления факта на основании копии документа обусловливается наличием совокупности следующих условий: утрата подлинника документа либо непредставление подлинника в суд; расхождение содержания копий этого документа, представленных участвующими в деле лицами; невозможность установления подлинного содержания первоисточника с помощью других доказательств. При этом для признания недостоверным факта, подтверждаемого копией документа, обязательна совокупность всех вышеперечисленных условий.

Поскольку прокурором в ходе судебного разбирательства не представлены нетождественные копии вышеуказанного заключения, у суда отсутствовали основания для сомнения в его достоверности и для непринятия данного доказательства.

Кроме того, заявление о фальсификации заключения в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено.

Судебная коллегия отмечает, что вышеуказанное заключение предоставлено в материалы дела самим же прокурором в качестве приложения к ходатайству о приобщении к материалам дела дополнительных документов от 03.08.2018 (т. 5 л.д. 98-110).

При таких обстоятельствах ссылка заявителя апелляционной жалобы на нарушение судом части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является несостоятельной.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.  

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 22.08.2018 по делу                         №А83-21487/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу Заместителя прокурора Республики Крым, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяЕ.А. ФИО8

СудьиН.И. Сикорская

ФИО1