АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-1298/2018

г. Владивосток

16 июля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2018 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Жестилевской О.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Главное управление обустройства войск» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 08.07.2009) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН25360076670, ОГРН305253601200180), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «1470 Управление материально-технического обеспечения», о взыскании 109 157,66 руб. 

при участии:

от истца – ФИО3 паспорт, доверенность №Д-1084;

от ответчика – ФИО4, паспорт, доверенность от 12.03.2018;

от третьего лица – не явился, извещены;

установил:

акционерное общество «Главное управление обустройства войск» (далее – истец, АО «ГУОВ») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженности по договору аренды № 2016/1-138 от 01.02.2016 в размере 70 491,47 рублей и 43 092,03 руб. пени.

Определением суда от 16.02.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Определением от 06.06.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено акционерное общество «1470 Управление материально-технического обеспечения».

Третье лицо, надлежащим образом извещенное в порядке части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явилось, в связи с чем, дело рассмотрено по существу в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившегося лица.

Истец в порядке ст.49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, просил взыскать с ответчика 70 491,47 основного долга и 38 664,61 пени за период с 12.02.2016 по 26.09.2017. Суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил заявленное ходатайство. 

Исковые требования мотивированы тем, что все обязательства по предоставлению в аренду имущества исполнены надлежащим образом, однако со стороны ответчика в нарушение условий договора арендные платежи в полной мере не произведены. Пояснил, что договор аренды не содержит условия о том, что ремонтные работы подлежат зачету в счет арендной платы, однако содержит условие о том, что такие работы должны проводиться лишь после получения письменного согласия арендатора. В обоснование своей позиции сослался на часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно которой, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Ответчик требования оспорил, пояснил, что неудовлетворительное состояние арендуемого помещения препятствовало арендатору в его использовании. Также пояснил, что понес затраты на капитальный ремонт арендуемого помещения, в связи с чем полагает, что ответчик имеет право зачесть сумму арендной платы в счет расходов, связанных с проведением ремонтных работ.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца, возражения ответчика и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

01.02.2016 между акционерным обществом «Главное управление обустройства войск» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №2016/1-138 (далее – договор аренды), согласно условий которого, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (далее - «Объект аренды»): помещения № 9 площадью 43,9 кв.м., № 10 площадью 94,0 кв.м., общей площадью 137,9 кв.м., расположенные в здании - финское хранилище, РБК металлического оборудования, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 1252,5 кв.м., инв. № 05:401:002:000302730:0003, лит. В, В1, кадастровый номер 25:28:130013:303, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, обозначенные на плане Объекта аренды (приложение № 4 к договору).

Согласно пункту 3.3. договора его условия применяются к правоотношениям сторон, возникшим с 01.11.2015.

Передача объекта аренды ответчику с 01.11.2015 также подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от 01.02.2016. При этом актом предусмотрено, что состояние объекта аренды на момент передачи неудовлетворительное, но соответствует цели его назначения и использования.

Пунктом 1.3. договора определено, что объект аренды предоставляется арендатору для использования под кузнечную мастерскую.

Пунктом 3.1. договора определено, что объект  аренды на условиях настоящего договора передается на срок 11 (одиннадцать) месяцев.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды, арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих. Постоянная составляющая арендной платы составляет 19 306 руб. (п.4.2 Договора аренды).

Пунктом 4.3. переменная составляющая арендной платы представляет собой ежемесячные эксплуатационные и коммунальные расходы на содержание объекта аренды и мест общего пользования.

В силу п. 4.4. договора, внесение постоянной составляющей арендной платы производится до 10-го числа оплачиваемого месяца включительно без выставления счетов на оплату, с указанием в платежных документах Арендатора реквизитов договора аренды и месяца, за который производится оплата.

Согласно пункту 4.6. договора аренды, внесение переменной составляющей арендной платы, производится арендатором на основании выставленных арендатором счетов на возмещение, которые арендатор обязан оплатить в течение 10 (десяти) дней с даты выставления арендодателем соответствующих счетов.

В силу пункта 10.2 договора аренды, договор может быть расторгнут арендодателем в связи с односторонним отказом от его исполнения в случае невнесения арендатором арендной платы, установленной в разделе 4 договора, в течение 2 (двух) сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за 2 (два) срока оплаты.

Договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении месяца с даты получения Арендатором соответствующего уведомления Арендодателя о расторжении договора (пункт 10.3 Договора аренды).

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 11.08.2016 № 3/1180 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, которым арендодатель известил арендатора, что договор №2016/1-338 аренды недвижимого имущества от 01.02.2016 считается расторгнутым по истечении месяца с даты получения уведомления.

26.09.2017 истец направил в адрес ответчика претензию №3/1432, в которой уведомлял о том, что по состоянию на 26.09.2017 имеется задолженность Арендатора перед Арендодателем по оплате аренды, в связи с чем требовал погасить образовавшуюся задолженность в трехдневный срок с момента получения настоящей претензии. 

В связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по оплате суммы основного долга истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, пояснения ответчика, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Оценив условия договора, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде недвижимого имущества, которые подлежат регулированию главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Материалами дела подтверждается, что имущество было передано ответчику с 01.11.2015, о чем 01.02.2016 составлен акт приема-передачи, подписанный сторонами без замечаний и оговорок относительно начала пользования имуществом и его состояния.

В дальнейшем, спорный договор аренды расторгнут в одностороннем порядке в связи с направлением соответствующего уведомления.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Доказательств оплаты ежемесячных платежей за пользование имуществом по спорному договору в материалы дела не представлено.

Из материалов дела следует, что в спорный период арендуемое имущество использовалось ответчиком, однако документов, подтверждающих оплату платежей по договору в сумме 70 491,47 руб. в материалы дела не представлено.

Возражая в части заявленных требований, ответчик указал на то, что арендуемые помещения на момент передачи находились в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем невозможно было их использовать по назначению, в подтверждении вышеуказанных доводов ответчик представил в материалы дела техническое обследование кровли здания, оформленное ООО «Грифон В» от 15.11.2015.

Согласно выводам технического обследования, данные визуального и инструментального обследования свидетельствуют о крайне неудовлетворительном техническом состоянии кровли над арендуемыми помещениями. Имеет место массовое вздутие и разрушение рулонного покрытия кровли, частичное отсутствие кровельного покрытия. Сильный физический износ кровельного покрытия обусловлен длительной эксплуатацией без надлежащего ремонта. Общее техническое состояние обследуемой кровли над арендуемыми помещениями является недопустимым и ухудшает эксплуатационные показатели внутренних помещений. 

В материалы дела ответчиком также представлены документы, обосновывающие несение затрат на проведение ремонтных работ: договор на ремонтные услуги от 05.11.2016, акт приемки – передачи материалов от 10.06.2016, акт освидетельствования скрытых работ, акт о приемке выполненных работ от 10.06.2016, локальный сметный расчет, дефектная ведомость.

По мнению ответчика, последний имеет право уменьшить сумму арендной платы, поскольку им проведен капитальный ремонт арендуемых помещений.

  Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

  В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.   При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

  Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

  На основании вышеизложенных норм ответчик, ссылаясь на ухудшение состояния переданного ему в аренду имущества, должен доказать, что имущество было передано ему в надлежащем состоянии.

   Вместе с тем, из акта приема-передачи от 01.02.2016, являющегося приложением к договору аренды недвижимого имущества, следует, что арендатор претензий к арендодателю относительно переданного в аренду имущества не имеет, состояние объекта аренды на момент передачи неудовлетворительное, но соответствует цели его назначения и использования (п. 2), против чего предприниматель не возражал.

Поскольку в силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, суд считает, что установленная договором сумма арендной платы была согласована сторонами с учетом их осведомленности относительно состояния имущества, передаваемого в аренду.

Надлежащих доказательств наличия недостатков арендованного имущества, которые имели место быть на момент передачи, но не могли быть обнаружены арендатором, ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ в материалы дела не предоставлено. Равно как и не представлено доказательств наличия согласия арендодателя на проведение капитального ремонта (переоборудования и перепланировки) в объемах, произведенных арендатором, а также доказательств наличия неотложной необходимости в проведении таких работ.

При этом суд принимает во внимание, что техническое обследование кровли здания проведено ООО «Грифон В» по зданию предпринимателя  в период с 12.11.2015 по 15.11.2015, договор на проведение ремонтных работ кровли заключен ответчиком 05.11.2015, работы по нему выполнялись в период с 05.11.2015 по 30.06.2016, что свидетельствует об осведомленности арендатора о состоянии принимаемого аренду имущества на дату подписания договора и акта приема-передачи к нему - 01.02.2016. 

Таким образом, суд учитывает, что указываемые арендатором недостатки, которые, по его мнению, влекут освобождение от оплаты арендных платежей, были обнаружены за три месяца до заключения договора и подписания акта приема-передачи.

С учетом изложенного, в отсутствие доказательств обратного, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договора аренды недвижимого имущества и подписания акта приема – передачи от 01.02.2016 арендатору было достоверно известно о техническом состоянии помещений, и путем подписания договора и акта и приема – передачи от 01.02.2016 арендатор согласился с техническим состоянием арендуемых помещений, в связи с чем на арендодателя не может быть возложена ответственность за указанные недостатки сданного в аренду имущества.

В данном случае, ответчик обладал информацией необходимой для выбора цели использования спорного объекта и имел возможность оценить его пригодность под испрашиваемые цели.

Суд отмечает, что при той степени заботливости и осмотрительности, которую следовало проявить ответчику при заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи, ответчик должен был подробно изучить все подписываемые документы, осмотреть предоставляемые в аренду нежилые помещения и отразить все противоречия, недостатки в акте.

Однако акт приема-передачи подписан сторонами без замечаний. Ответчик как субъект предпринимательской деятельности при принятии на условиях аренды недвижимого имущества, при заключении договора с истцом должен был рассчитывать и предвидеть объем работ, необходимый для полноценной эксплуатации спорных помещений согласно их целевому назначению, отраженному в договоре.

   Согласно п.2 ст.612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, принимая во внимание осведомленность арендатора на момент заключения договора аренды о техническом состоянии арендуемых помещений, учитывая принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 ГК РФ, принятие ИП ФИО2 арендуемого имущества без возражений относительно невозможности его эксплуатации по назначению (в целях размещения кузницы) лишает его права ссылаться на существующие и оговоренные в акте приема - передачи недвижимого имущества недостатки.

Кроме того, исследовав локальный сметный расчет и акт о приемке выполненных работ к договору на ремонтные работы от 05.11.2015, суд установил, что в перечне ремонтных работ, выполненных арендатором, отражены подрядные работы, связанные с переоборудованием и переустройством спорных нежилых помещений. Согласие арендодателя на производство указанных видов работ, ответчик в материалы дела не представил.

Поскольку доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскания с ответчика суммы задолженности за фактическое пользование спорными помещения в общем размере 70 491,47 руб. за период с 12.02.2016 по 26.09.2017.

Истцом так же заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 38 664,61 руб. за период с 12.02.2016 по 26.09.2017, начисленной на основании пункта  8.1 договора.

Пунктом 8.1 договора определено, что в случае просрочки уплаты арендной платы, установленной п. 4.2 и 4.3 настоящего договора, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. Указанная неустойка начисляется до момента уплаты арендной платы в полном объеме даже в случае прекращения договора.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В части требования о взыскании пени, судом установлено, что представленный расчет размера начисленной пени соответствует требованиям статей 330, 331 ГК РФ, условиям пункта 8.1 договора аренды, установленному периоду просрочки уплаты с 12.02.2016 по 26.09.2017, при этом о применении положений статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлено. 

Учитывая изложенное, суд считает требование о взыскании пени в сумме 38 664,61 руб. является законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу акционерного общество «Главное управление обустройства войск» 70 491 рубль 47 копеек основного долга, 38 664 рубля 61 копейка пени, 4 275 рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

          Судья                                                                   Жестилевская О.А.