АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 15августа2018 года 

                                  Решение изготовлено в полном объеме 06 сентября 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

комитета градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, с. Грачевка,ОГРН 

<

***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

прокуратура Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

о признании постройки самовольной и ее сносе, 

при участии представителя истца – ФИО3 по доверенности от 17.01.2017 № 06/7-13/1-1/50, ФИО4 по доверенности от 07.06.2018 № 06/7-13/1-1/1637, представителей ответчика - ФИО5. по  доверенности № 3 от 19.02.2018, ФИО6 по доверенности от 17.10.2017 № 26АА2816197, ФИО7 по доверенности от 07.05.2018 № 6, ФИО8 по доверенности от 07.05.2018 № 5, от прокуратуры – ФИО9 по удостоверению, от администрации – ФИО10 по доверенности от 24.01.2018 № 01/1-10-7, при участии экспертов – ФИО11 и ФИО12 согласно удостоверениям,

УСТАНОВИЛ:

комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее – истец, комитет градостроительства) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о признании незавершенного строительством объекта 75% готовности, общей площадью 6761,6 кв.м с кадастровым номером 26:12:010512:41, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами  26:12:010512:43, 26:12:010512:44 (далее - земельные участки КН 26:12:010512:43,  КН 26:12:010512:44)  по адресу: 

<

...> самовольной постройкой и об обязании осуществить за свой счет его снос в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ставрополя (далее - администрация), управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия (далее - управление, управление СК по сохранению ОКН), прокуратура Ставропольского края (далее - прокуратура).

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, указал, что 18.05.2013 ФИО2 по договору купли-продажи приобрел право собственности на незавершенный строительством объект – торгово-офисное здание площадью застройки 847,2 км. м степенью готовности 9%, расположенный по адресу: 

<

...>. 25 февраля 2014 года между ФИО2 и ООО «Русский Хлеб-Холдинг» были заключены соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 25.02.2014 № 3122 площадью 1 225 кв.м и от 25.02.2014 № 3123 площадью 1 354 кв.м для продолжения строительства торгово-офисного здания сроком до 10.02.2014. Комитетом  градостроительства 12.02.2016  ФИО2 было выдано разрешение на строительство № 26-309000-57С-2016 торгового центра с административными помещениями. Во время проведения проверки соблюдения земельного и градостроительного законодательства при проведении работ по строительству на земельных участках по адресу: 

<

...> прокуратурой было установлено, что земельные участки по указанному адресу входят в охранную зону объекта культурного наследия регионального значения – мемориальный комплекс «Холодный родник» и находятся в зоне Р-1 «Зона городских лесов». При этом предпринимателем строительство торгового центра с управлением по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия не согласовывалось, заключение о возможности проведения строительных работ в границах мемориального комплекса «Холодный родник» предоставлено не было. В связи с протестом прокуратуры от 12.08.2016 № 7-12-2016 разрешение на строительство от 12.02.2016 № 26-309000-57С-2016 было отменено 17.08.2016. Выездом на место специалистами комитета градостроительства 23.08.2016 было установлено, что на спорном объекте ведутся строительные работы. Таким образом, строительство торгового центра велось предпринимателем в отсутствие разрешения на строительство. Кроме того, по информации управления, земельные участки КН 26:12:010512:43, КН 26:12:010512:44, по адресу: 

<

...> входят в зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Б» - территория, в пределах которой ограничено строительство и хозяйственная деятельность. Вместе с тем, строительные и иные работы с управлением предпринимателем не согласовывались. При таких обстоятельствах комитет градостроительства полагает, что указанный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу, что явилось основанием для обращения в суд.

Представитель предпринимателя просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме по изложенным в отзыве основаниям, указал, что экспертным заключением было опровергнуто нахождение земельных участков КН 26:12:010512:43, КН 26:12:010512:44 в объединенной охранной зоне «А» и в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Б», следовательно, на момент выдачи разрешения на строительство для правопредшественника ответчика отсутствовала необходимость получения дополнительных согласований. Также ответчик указал на пропуск истцом срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 ГК РФ.

Представитель прокуратуры требования комитета градостроительства поддержал по основаниям, изложенным в отзыве, просил удовлетворить в полном объеме.

 Представитель администрации в судебном заседании просил удовлетворить иск комитета градостроительства в полном объеме.

Представитель управления СК по сохранению ОКН в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  арбитражный суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31.05.2001 г. постановлением главы города Ставрополя Ставропольского края № 2546 (далее - постановление № 2546) обществу с ограниченной ответственностью «Русский Хлеб-Холдинг» (далее – общество) предоставлен в аренду на 2 года земельный участок площадью 672 кв. м для проектирования и строительства медико-косметического центра лазерной эпиляции. Пунктом 1 постановления № 2546 земельному участку присвоен адрес: 

<

...>.

07 июня 2001 года на основании постановления № 2546 между администрацией города Ставрополя и обществом заключен договор аренды № 804 земельного участка площадью 672 кв. м с кадастровым № 26:12:010512:4,  расположенный  по ул. Ленина, 411, квартал 475 (далее - земельный участок КН 26:12:010512:4), был предоставлен арендатору в пользование под медико-косметический центр лазерной эпиляции, сроком действия до 31.05.2003 года. 

24 марта 2004 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – КУМИ) и обществом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 07.06.2001 г. № 804, которым стороны внесли изменения в договор, изложив его в новой редакции, согласно которой земельный участок КН 26:12:010512:4 предоставлялся арендатору для целей проектирования и строительства  медико-косметического центра лазерной эпиляции на срок до 31.12.2005. 

22 марта 2005 года по заявлению общества главным архитектором города Ставрополя было  утверждено градостроительное заключение № 346, которым согласовано внесение изменений в постановление № 2546 в части целевого назначения, вместо «медико-косметологического центра» предусмотрено «торгово-офисное здание». Также градостроительным заключением указано на возможность предоставления дополнительного земельного участка под строительство с последующим его объединением с основной территорией с определением общей площади в размере 1582,3 кв. м.

30 марта 2005 года был подготовлен акт выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта строительства – торгово-офисного здания по ул. Ленина, 411, одобренный всеми заинтересованными службами.

13 мая 2005 года постановлением главы города Ставрополя № 1563 (далее - постановление № 1563) утвержден акт выбора земельного участка, обществу согласовано место размещения торгово-офисного здания по ул. Ленина, 411, в квартале 477 на земельном участке площадью 1585 кв. м.

13 мая .2005 года в рамках заключенного между КУМИ и обществом соглашения стороны  расторгли  договор аренды земельного участка от 07.06.2001 г. № 804 с 13.05.2005 г. 

24 мая 2005 года на основании постановления № 1563 между КУМИ и обществом заключен договор аренды № 4470 земельного участка площадью 1585 кв. м с кадастровым № 26:12:010512:19, расположенного по ул. Ленина, 411 в квартале 477, предоставленного в пользование для проектирования и строительства торгово-офисного здания, сроком действия до 12.05.2008. 

27 апреля 2007 года  общество обратилось к главе администрации города Ставрополя с заявлением (исх. №3) о предоставлении дополнительного земельного участка для проектирования и строительства второй очереди торгово-офисного здания по ул. Ленина в квартале 477 к ранее предоставленному земельному участку по ул. Ленина, 411.

22 мая .2007 года по заявлению общества главным архитектором города Ставрополя утверждено градостроительное заключение № 971, которым согласовано предоставление земельного участка для проектирования и строительства второй очереди торгово-офисного здания с указанием требуемой площади земельного участка  1710 кв. м.

26 июня 2007 года подготовлен акт выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта капитального  строительства – торгово-офисного здания по ул. Ленина, 411, согласованный со всеми заинтересованными службами.

14 сентября 2007 года постановлением главы города Ставрополя № 2755 (далее - постановление № 2755) утвержден вышеуказанный акт выбора земельного участка, обществу согласовано место размещения торгово-офисного здания по ул. Ленина, 411 в квартале 487 с предоставлением земельного участка площадью 1710 кв. м в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства торгово-офисного здания по ул. Ленина, 411, в квартале 487.

29 декабря .2007 года на основании постановления № 2755 между КУМИ и обществом был заключен договор аренды № 6366 земельного участка площадью 1710 кв. м с кадастровым № 26:12:010512:23 (далее - земельный участок КН 26:12:010512:23)  для проектирования и строительства торгово-офисного здания сроком до 13.09.2010 г.

30 сентября 2008 года на основании постановления главы города Ставрополя № 2298 между КУМИ и обществом заключен договор аренды земельного участка № 6839, по которого последнему был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1585 кв. м с кадастровым №  26:12:010512:19 (далее - земельный участок КН 26:12:010512:19)  для продолжения строительства торгово-офисного здания сроком до 07.09.2011 г.

Вступившим в законную силу в части решением Ленинского районного суда (далее - районный суд) от 15.05.2015 по делу № 2-3280/15, установлены обстоятельства, не подлежащие дополнительному доказыванию в силу части 3 статьи 69 АПК РФ. Так, районным судом установлено, что 26.08.2008  ГУ СК «Государственная экспертиза в сфере строительства» после проведения государственной экспертизы объекта капитального строительства «Торгово-офисное здание по ул. Ленина, 411 в 477 квартале г. Ставрополя» предоставило положительное заключение государственной экспертизы             № 26-1-1-0278-08.

14 мая 2010 года комитетом градостроительства было выдано обществу разрешение № RU26309000-«369-с» на строительство торгово-офисного здания по ул. Ленина, 411 в квартале 477 (площадь земельного участка - 3 295 кв. м, общая площадь объекта - 1 483,7 кв. м, количество этажей - 2).

24 ноября 2011 года постановлениями администрации города Ставрополя Ставропольского края № 3287 № 3288 обществу предоставлены в аренду земельные участки КН 26:12:010512:23, КН 26:12:010512:19 на три года для продолжения строительства торгово-офисного здания. 

20 декабря 2011 года на основании вышеуказанных постановлений между КУМИ и обществом были заключены договоры аренды № 9223, № 9322 земельных участков КН 26:12:010512:23, КН 26:12:010512:19 сроком действия до 23.11.2014.

14 мая 2013 года общество зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства - торгово-офисное здание, назначение нежилое, общая площадь застройки 847.2 кв. м, с кадастровым номером 26:12:010512:41, со степенью готовности объекта 9%, расположенное по адресу: ул. Ленина, 411 в квартале 477 (далее - объект незавершенного строительства КН 26:12:010512:41).

18 мая 2013 года общество и ответчик заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого право собственности на объект незавершенного строительства КН 26:12:010512:41перешло к последнему. 

11 февраля 2014 года на основании заявлений ООО «Капитал», ООО «Русский Хлеб-Холдинг» постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края                № 479 (далее - постановление № 479) путем перераспределения земельных участков с кадастровым № 26:12:010512:13  площадью 707 кв. м по ул. Ленина, 413, КН 26:12:010512:19  площадью 1585 кв. м, КН 26:12:010512:23 площадью 1710 кв. м образованы следующие земельные участки:

- с кадастровым № 26:12:010512:42 площадью 928 кв. м,

- с кадастровым № 26:12:010512:43 площадью 1225 кв. м (далее - земельный участок КН 26:12:010512:43),

- с кадастровым № 26:12:010512:44 площадью 1354 кв. м (далее - земельный участок КН 26:12:010512:44),

- с кадастровым № 26:12:010512:45 площадью 490 кв. м (далее - земельный участок КН 26:12:010512:45) .

Пунктами 4, 6, 8 постановления № 479 обществу предоставлены следующие  земельные участки: КН 26:12:010512:43, площадью 1225 кв. м, КН 26:12:010512:44,  площадью 1354 кв. м и  КН 26:12:010512:45, площадью 490 кв. м (непосредственно обществу - 245 кв. м), для продолжения строительства торгово-офисного здания, для проектирования и организации благоустройства и подъезда без устройства ограждения по ул. Ленина, 411, 413;

25 февраля 2014 года на основании постановления № 479 между КУМИ и обществом были заключены договоры аренды № 3122, № 3123, № 3124, по условиям которых  земельные участки КН 26:12:010512:43, КН 26:12:010512:44, КН  26:12:010512:45 были предоставлены арендатору для продолжения строительства торгово-офисного здания, для проектирования и организации благоустройства и подъезда без устройства ограждения по ул. Ленина, 411, 413  сроком до 10.02.2017. 

11 августа 2014 года между обществом и ответчиком заключены прошедшие 17.10.2014 в установленном законом порядке государственную регистрацию соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков в границах земель г. Ставрополя от 25.02.2014 № 3122, № 3123, в соответствии с которыми предприниматель приобрел права и обязанности арендатора на земельные участки КН 26:12:010512:43, КН 26:12:010512:44. 

23-24.09.2014  руководителем управления архитектуры комитета градостроительства администрации города Ставрополя утверждены градостроительные планы                                    № RU26309000-799,  № RU26309000-798, № RU26309000-803 в отношении земельных участков КН 26:12:0105121:43,   КН 26:12:0105121:44, КН 26:12:0105121:45. 

24 февраля 2015 года ответчик обратился в комитет градостроительства по вопросу получения услуги: «выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства».

Уведомлением № 06/1-05/1-1/1168 от 23.03.2015  комитет градостроительства отказал в предоставлении вышеуказанной муниципальной услуги, сославшись на то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденными решением Ставропольской городской Думы от 27.10.10  № 97, земельные участки под спорным объектом, находятся в границах территориальной зоны Р-1 «Зона городских лесов», разрешенное использование которых не предусматривает строительство торгового центра с административными помещениями.

Решением районного суда  от 15.05.2015 г по делу № 2-3280/15 отказ комитета градостроительства признан незаконным с возложением на него обязанности выдать разрешение на строительство ответчику. 

Апелляционным определением Ставропольского краевого суда 18.08.2015 по делу     № 33а-748/15 решение районного суда от 15.05.2015 г. в части признания незаконным отказа комитета градостроительства оставлено без изменения. 

12 февраля .2016 года ответчику выдано разрешение № 26-309000-57С-2016 на строительство торгового центра с административными помещениями по ул. Ленина, 411 в квартале 477 г. Ставрополя сроком действия до 29.01.2018 (площадь земельного участка - 1354 кв. м, 1225 кв. м, общая площадь объекта - 6 761,6 кв. м, количество этажей - 7, 8 и подземный - 1).

12 августа 2016 года прокуратурой Промышленного района г. Ставрополя комитету градостроительства внесен протест № 7-12-2016 на выдачу разрешение на строительство № 26-309000-57С-2016,  который мотивирован нарушением при его выдаче положений                      ч. 2 и ч. 3 ст. 36 Федерального закона от 25.06.2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», п. 6 Приказа управления Ставропольского края по охране объектов культурного наследия от 05.02.2016 № 38 «Об утверждении Порядка принятия управлением Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия решения (согласования) о возможности проведения работ по сохранению объектов культурного наследия, изыскательских, проектных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на земельном участке, подлежащем хозяйственному освоению, а также предоставления физическими и юридическими лицами, проводящими работы по сохранению объектов археологического наследия, отчетной документации о проведении указанных работ в управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия». В связи с отсутствием согласования проведения строительных работ с управлением прокуратура Промышленного района г. Ставрополя пришла к выводу о том, что разрешение на строительство № 26-309000-57С-2016 подлежит отмене. 

Решением  от 17.08.2016 № 57с-2016/о комитет градостроительства отменил разрешение на строительство № 26-309000-57С-2016, указав в качестве основания для отмены протест прокуратуры. 

Заявленные комитетом градостроительства требования мотивированы расположением земельных участков, на которых ответчиком возведен незавершенный строительством объект 75 % готовности, в границах территориальной зоны Р-1 "Зона городских лесов", а также в установленной в соответствии с приказами министерства культуры Ставропольского края от 18.04.2003 № 42, от 21.02.2005 № 36 зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности "Б" объекта культурного наследия регионального значения - мемориальный комплекс "Холодный родник" (далее - МК "Холодный родник"). Также истец полагает, что спорный объект построен в отсутствие разрешения на строительство, без соответствующего согласования с управлением Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия. 

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 60 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент предъявления иска в суд) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (пункт 2).

Как видно из представленных в материалы дела градостроительных планов земельных участков КН 26:12:0105121:43, КН 26:12:0105121:44, подготовленных комитетом градостроительства в 2014-2015 г.г.,  участки располагаются в зоне Р-1 "Зона городских лесов",  разрешенное использование которой не предусматривает строительство торгового центра с административными помещениями, что, по мнению истца,  свидетельствует о наличии признаков самовольности спорного объекта.  

Вопросы  градостроительного зонирования территории в границах города Ставрополя с декабря 2018 года регулировались действующими на момент принятия иска к производству Правилами землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденными решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 № 97 (далее - Правила землепользования и застройки).

Судом установлено, что земельные участки по ул. Ленина, 411, 413 находятся в границах территориальной зоны Р-1 «Зона городских лесов», что подтверждается материалами дела.

Согласно градостроительному регламенту, установленному статьей 61 Правил землепользования и застройки зона лесных территорий Р-1 выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования существующего природного ландшафта и создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья населения, сохранения и воспроизводства лесов, обеспечения их рационального использования в соответствии с требованиями федерального законодательства.

В соответствии с частью 5 статьи 34 Правил землепользования и застройки виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, не определенные градостроительным регламентом в пределах установленной территориальной зоны, являются запрещенными для соответствующей территориальной зоны и могут быть разрешены путем внесения изменений в настоящие Правила.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 21 Правил землепользования и застройки разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, выданные физическим и юридическим лицам до вступления в силу настоящих Правил, являются действительными (часть 2).

Положения настоящих Правил не затрагивают земельные участки или объекты капитального строительства, которые существовали до вступления в силу настоящих Правил и виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют установленному настоящими Правилами градостроительному регламенту (часть 3).

Данные объекты могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Правила землепользования и застройки вступили в силу со дня официального опубликования в газете «Вечерний Ставрополь» - 18.12.2010 (№ 231).

Судом установлено, что обществу как правопредшественнику ответчика разрешение              № RU26309000-«369-с» на строительство торгово-офисного здания по улице Ленина, 411 было выдано 14.05.2010, т.е.  за 7 месяцев до вступления в силу Правил землепользования и застройки.  При этом также следует отметить, что земельные участки                                         КН 26:12:010512:19, КН 26:12:010512:23, на которых было начато возведение спорного объекта, были сформированы и предоставлены в аренду для проектирования и строительства торгово-офисного здания в период 2005-2007 гг., т.е. задолго до вступления в силу Правил землепользования и застройки.

Более того, как видно из представленных истцом градостроительных планов земельных участков КН 26:12:010512:19, КН 26:12:010512:23, изготовленных МУ "Архитектурно-строительного заказа города Ставрополя" 15.03.2010, на основании которых правопредшественнику ответчика было выдано разрешение на строительство             № RU26309000-«369-с» от 14.05.2010, градостроительные регламенты участков установлены не были, отметки о наличии каких-либо препятствий для возведения торгово-офисного здания отсутствовали.

Таким образом, принимая во внимание вышеуказанные положения Правил землепользования и застройки, а также установленные судом обстоятельства того, что  земельные участки под строительство спорного объекта были сформированы и предоставлены в аренду застройщику с последующей выдачей разрешения на строительство №RU26309000-«369-с» от 14.05.2010 до вступления в силу Правил землепользования и застройки, следует признать, что факт их расположения после принятия указанных Правил в границах территориальной зоны Р-1 «Зона городских лесов» не может повлечь наступление правовых последствий, в следствие которых спорный объект мог бы быть квалифицирован в качестве самовольной постройки применительно к рассматриваемому спору. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 136/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник (землепользователь, землевладелец, арендатор) вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектов.

Как следует из материалов дела, 08.08.2014  АУ СК «Государственная экспертиза в сфере строительства» в отношении объекта капитального строительства «Торговый центр с административными помещениями по ул. Ленина, 411 в 477 квартале г. Ставрополя» была проведена государственная экспертиза, по результатам которой выдано положительное заключение № 26-1-1-0166-14 о том, что результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям технических регламентов. Более того, 08.08.2014 АУ СК «Государственная экспертиза в сфере строительства» по проектной документации, в соответствии с которой осуществлялось строительство спорного объекта капитального строительства также была проведена негосударственная экспертиза, по результатам которой получено положительное заключение № 2-1-1-0084-14 о соответствии объекта исследования требованиям технических регламентов, требованиям к содержанию разделов проектной документации, результатам инженерных изысканий.

Исследовав вышеуказанные заключения АУ СК «Государственная экспертиза в сфере строительства», а также принимая во внимание обстоятельства, установленные районным судом в рамках дела №2-3280/15, решение от 15.05.2015 по которому в части было оставлено  без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 18.08.2015 по делу №33а-748/15, суд приходит к выводу о недоказанности истцом того факта, что использование земельных участков и объекта капитального строительства опасно для жизни и здоровья человека или окружающей среды.

При этом судом учтено, что решение Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 № 97 не содержит указаний касательно распространения Правил землепользования и застройки на правоотношения, возникшие до их принятия, поэтому отсутствуют как основания руководствоваться положениями статьи 62 Правил землепользования и застройки, так и возможность применения к земельным участкам под спорным объектом недвижимости определенного Правилами градостроительного регламента Р-1. «Зона городских лесов», что соответствует правовому подходу, изложенному в  постановлениях ФАС Северо - Кавказского округа от 05.11.2013 по делу № А63-17776/2012, от 17.10. 2013 по делу № А63-249/2013, относительно действия данных правил во времени.

Следует также отметить, что на момент разрешения настоящего спора Правила землепользования и застройки города Ставрополя 2010 г. утратили силу в связи с принятием решения Ставропольской городской Думы от 27.09. 2017. № 136 «О правилах землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края». 

Статьей 6 новых Правил землепользования и застройки (вступили в силу 08.10.2017) установлено действие Правил по отношению к ранее возникшим правам. Данная норма воспроизводит положения утратившей силу статьи 21 Правил землепользования и застройки 2010 года о сохранении действия ранее выданных разрешений на строительство и сформированных видов разрешенного использования.

Разрешения на строительство, выданные до дня вступления в силу настоящих Правил, действуют вплоть до их изменения, истечения сроков их действия или наступления иных обстоятельств, прекращающих их действие (пункт 6 статьи 6 Правил).

Дополнительным основанием для признания спорного объекта самовольной постройкой, по мнению истца,  является обстоятельство его расположения в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности "Б" объекта культурного наследия регионального значения - МК «Холодный родник».

Как видно из представленной управлением выписки из единого государственного реестра объектов культурного наследия от 04.07.2018 № 04-18/1371, МК «Холодный родник» решением исполнительного комитета Ставропольского краевого совета народных депутатов от 01.10.1981 № 702 был включен в список памятников истории и культуры Ставропольского края, подлежащих государственной охране как памятников местного и республиканского значения. 

Согласно части 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон № 73-ФЗ) объекты культурного наследия подлежат государственной  охране, в т. ч.  в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования,  а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий. Для достижения указанных целей законодатель в части 2 этой же статьи закона указал на необходимость, в т. ч. установления границы территории объекта культурного наследия как объекта градостроительной деятельности особого регулирования.

В целях обеспечения сохранения памятников истории и культуры и занимаемых ими территорий, на основании статьи 34 Закона № 73-ФЗ, статьи 20 Закона Ставропольского края "Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры в Ставропольском крае" приказом министерства культуры Ставропольского края от 18.04.2003 № 42 (далее - Приказ № 42) были утверждены как временные проекты охранных зон и зон регулирования застройки памятников архитектуры и истории г. Ставрополя. Пунктом 3 приказа для мемориальных комплексов в память погибшим в годы Великой Отечественной и гражданской войн предусмотрено в качестве временных охранных зон - территории памятников в исторически сложившихся границах; в качестве временных зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территории в радиусе 100 м от временных охранных зон памятников. 

Приказом министерства культуры Ставропольского края от 21.02.2005 № 36 (далее - Приказ № 36)  в Приказ № 42 были внесены изменения. Пунктом 1 утверждены временные зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения - МК "Холодный родник" в границах согласно приложению, которое, однако,  не приводилось. Пунктом 2 этого же приказа были установлены следующий режимы использования временных зон охраны объекта культурного наследия: 

2.1. объединенная охранная зона А - территория, в пределах которой, в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении, запрещено любое строительство и хозяйственная деятельность, нарушающая целостность объекта культурного наследия, создающая угрозу его повреждения, разрушения или уничтожения. Возможна хозяйственная деятельность только в виде специальных мер, направленных на сохранение объекта культурного наследия, сохранение и регенерацию его историко-градостроительной или природной среды. 

2.2. зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности Б - территория, в пределах которой ограничено строительство и хозяйственная деятельность. При их проведении министерством культуры Ставропольского края определяют необходимые мероприятия по обеспечению сохранения объекта культурного наследия, сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая лес, водоемы, открытые пространства, иные исторически ценные элементы ландшафта, связанные композиционно с объектом культурного наследия. Вышеуказанные мероприятия осуществляются за счет средств лиц, заинтересованных в проведении работ.

Системный анализ вышеназванного нормативного материала показал, что реализация разработанного законодателем комплекса правовых мер, предназначенных для обеспечение сохранности объектов культурного наследия, возможно при условии соблюдение режима зон охраны таких объектов. При этом необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия подлежит закреплению специальным нормативным актом, содержащим, в т. ч. информацию относительно конкретных границ территории объекта культурного наследия, а также границ охранных зон таких объектов с указанием соответствующих точек координат или способов определения их точного места прохождения.

Судом  установлено и подтверждается материалами дела, что границы объекта культурного наследия регионального значения – МК «Холодный родник» с отображением соответствующих координат и текстовым описанием были установлены лишь  15.12.2010 приказом министерства культуры Ставропольского края № 818 (далее - приказ Минкультуры СК № 818), тогда как паспорт объекта  был оформлен 04.07.2018.

В соответствии со статьей 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов. Все доказательства должны быть получены и исследованы в соответствии с требованиями федерального законодательства. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом в совокупности с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Заключение эксперта признается одним из доказательств по делу наравне со всеми иными видами доказательств.

Поскольку в ходе рассмотрения дела, возникла необходимость в разрешении вопросов, требующих специальных познаний, судом по правилам статьи 82 АПК  РФ по ходатайству общества в целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации «Экспертно – консультационное бюро» (далее – АНО «ЭКБ») - ФИО11 и ФИО12. На разрешение перед экспертами было поставлено два вопроса. 

1) Находится ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010512:41, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерам 26:12:010512:43 и 26:12:010512:44, в границах территории объекта культурного наследия  регионального значения – мемориальный комплекс «Холодный родник», утвержденных приказом Минкультуры СК № 818?

2) Находится ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010512:41 в границах временных зон охраны объекта культурного наследия регионального значения – мемориальный комплекс «Холодный родник», утвержденных приказом Минкультуры СК от 21.02.2005 № 36, если да, то попадает ли в объединённую охранную хону «А» или зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Б», с указанием перечня координат характерных точек расположения объекта в пределах той или иной зоны?  

Согласно имеющемуся заключению № 76/06/18Э от 30.07.2018 г. судебной экспертизы АНО «Экспертно-консультационное бюро» экспертами были сделаны следующие выводы.

По первому вопросу в рамках проведенной экспертизы экспертами было установлено, что  минимальное расстояние от объекта незавершенного строительства, определенное в соответствии приказом министерства культуры СК от 15.12.2010 № 818, до границы объединенной охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения – МК «Холодный родник», составляет 0,51 м (от точки А до точки Б на схеме);  максимальное расстояние от объекта незавершенного строительства, до границы объединенной охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения – мемориальный комплекс «Холодный родник», составляет 18,7 м (от точки В до точки Г на схеме). Граница объекта культурного наследия регионального значения (граница объединенной охранной зоны) – МК «Холодный родник», утвержденная приказом Минкультуры СК № 818, накладывается на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010512:43, участок наложения составляет 23,0 кв. м. Координаты участка наложения

 

№п/п

X

У

1

476233,49

1313826,98

2

476222,62

1313823,16

3

476224,35

1313819,53

4

476233,36

1313826,75

 

В судебном заседании от 08.08.2018 г. эксперт ФИО11 дополнительно пояснил, что незавершенный строительством объект не входит в границы территории объекта культурного наследия.  

По второму вопросу экспертами сделан вывод о том, что объект незавершенного строительства не находится в объединённой охранной зоне «А» объекта культурного наследия регионального значения – МК «Холодный родник», которая определена посредством отступа радиуса 30 м от Монумента.

В ходе судебного заседания экспертом были даны дополнительные пояснения, согласно которым Монумент являлся дальней точкой, от которой производился 30-метровый отступ для определения зоны охраны.

Также по второму вопросу экспертами указано, что объект незавершенного строительства не находится в объединенной зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Б» объекта культурного наследия регионального значения – МК «Холодный родник», которая определена посредством отступа 100 м. от объединённой охранной зоны «А».  Объект незавершенного строительства не находится в объединённой охранной зоне «А», которая определена посредством отступа радиуса 30 м. от памятника «Жертвам политических репрессий».  Объект незавершенного строительства не находится в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Б», которая составляет 100 м. от объединённой охранной зоны «А». 

Согласно пояснениям эксперта Монумент - памятник «Жертвам нацисткой оккупации 1942-1943 гг.» был взят за наиболее удаленный объект, а памятник «Жертвам политических репрессий» принят в качестве наиболее приближенного объекта к объекту исследования, от которых производился 30- и 100-метровый отступы для определения объединенной охранной зоны «А» и зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Б» объекта культурного наследия в соответствии с п. 5.1 Приказа Минкультуры СК № 42 от 18.04.2003 г. 

При этом, в исследовательской части по второму вопросу эксперты выполнили два варианта установления охранных зон памятника: до момента установления границ территории объекта культурного наследия регионального значения – МК «Холодный родник» (с определением зон охраны отступом от наиболее удаленного объекта), а также после утверждения границ объекта культурного наследия в соответствии с приказом Минкультуры СК № 818 (с выполнением отступа от самих границ) (стр. 30 Заключения). 

На момент получения разрешения на строительство № RU 26309000 – «369 – С» от 14 мая 2010 г. были установлены границы временных зон охраны объекта культурного наследия регионального значения – МК «Холодный родник» в соответствии с утвержденным приказом Минкультуры СК от 21.02.2005 № 36. На основании проведенного исследования определено, что земельные участки, на которых в дальнейшем был возведен спорный объект, не находились в объединенной охранной зоне «А» и зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Б» объекта культурного наследия регионального значения – мемориальный комплекс «Холодный родник» (стр. 32 Заключения). 

После получения разрешения на строительства № RU 26309000 – «369 – С» от 14 мая 2010 г. были утверждены границы территории объекта культурного наследия регионального значения – мемориальный комплекс «Холодный родник» приказом Минкультуры СК № 818, в силу чего объект экспертизы уже попадал в зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Б» объекта культурного наследия регионального значения – мемориальный комплекс «Холодный родник». 

В силу принципа непосредственности, предусмотренного статьёй 10 АПК РФ, арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу. При этом в основу принимаемого арбитражным судом решения могут быть положены только те доказательства, которые имеются в материалах дела и были предметом исследования в ходе судебного разбирательства.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с учётом их относимости, допустимости. При этом суд проверяет достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункт 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», суд оценивает заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ, наряду с другими доказательствами. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Как видно из заключения экспертизы, эксперты, которыми по поручению суда было произведено экспертное исследование, имеют специализированное образование - квалификация инженер и кадастровый инженер (стаж работы, в т. ч. экспертной – 9 лет). Квалификация эксперта подтверждена приложенными к заключению копиями дипломов и квалификационным аттестатом.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности с результатами проведённых экспертных исследований, суд отмечает их достаточность, а также взаимную связь и считает, что содержащиеся в заключение экспертизы выводы достаточно обоснованы, соответствуют фактически установленным по делу обстоятельствам, подкреплены приложенным к заключению графическим и фото материалом, картами-схемами расположения объекта экспертизы по отношению к границам временных зон охраны объекта культурного наследия. 

Также судом учтено, что высказанные в заключение экспертизы мнения и суждения сделаны по результатам непосредственного обследования объекта исследования с применением органолептического и измерительного методов при использовании измерительного оборудования, прошедшего поверку в установленном порядке.

Одним из основополагающих принципов судопроизводства в арбитражном суде является состязательность (статья 9 АПК РФ).По правилам части 2 статьи 9 и части 2 статьи 41 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду, при этом участники процесса должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Заключение эксперта, содержащее компетентное мнение по вопросам, касающимся существа рассматриваемого дела, имеет доказательственное значение, если оно не опровергнуто заключением другого также обладающего специальными познаниями специалиста по результатам проведенного по поручению суда экспертного исследования.

Постольку поскольку со стороны других лиц, участвующими в деле, соответствующие ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы заявлены не были, суд, изучив подготовленное АНО «ЭКБ» заключение экспертизы от 30.07.2018 № 76/06/18Э, признал его достоверным, соответственно, подлежащим  принятию доказательством.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о доказанности обстоятельств того, что на момент получения разрешения на строительство № RU 26309000 – «369 – С» от 14 мая 2010 г.  земельные участки КН 26:12:010512:19,  КН 26:12:010512:23, сформированные и предоставленные в аренду обществу (правопредшественнику ответчика) под строительство спорного объекта не находились ни в объединённой охранной зоне «А», ни в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Б» объекта культурного наследия регионального значения – МК «Холодный родник», поскольку границы территории данного объекта культурного наследия установлены не были. При этом судом учтено, что границы зон "А" и "Б" также не могли были быть определены, учитывая, что  приказ Минкультуры СК от 21.02.2005            № 36, утвердивший временные зоны охраны объекта культурного наследия, не содержал описания границ объекта культурного наследия регионального значения – МК «Холодный родник».

Вместе с тем после получения правопредшественником ответчика разрешения на строительства № RU 26309000 – «369 – С» от 14 мая 2010 г. Минкультуры СК 15.12.2010 был издан  приказ № 818, установивший границы территории объекта культурного наследия регионального значения – МК «Холодный родник», в связи с чем объект экспертизы попал в зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Б» объекта культурного наследия, что также повлекло частичное наложение граница объекта культурного наследия на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010512:43 (участок наложения составляет 23,0 кв. м.).

Однако установление факта расположения объект экспертизы в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Б» объекта культурного наследия регионального значения – МК «Холодный родник» после издания Минкультуры СК приказа № 818 не позволяет сделать вывод о самовольности возведенного объекта и необходимости его сноса в связи со следующим. 

Согласно положениям статьи 11 Закона Ставропольского края от 12.10.94 № 6-кз "Устав (Основной Закон) Ставропольского края" нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, а также права и обязанности юридического лица, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения. Также статьёй предусмотрено, что нормативные правовые акты, ухудшающие правовое положение граждан и юридических лиц, не могут иметь обратной силы.

Установление границ территории объекта культурного наследия регионального значения – МК «Холодный родник» приказом Минкультуры СК № 818 привело к расположению спорного объекта капитального строительства в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Б». Однако суд полагает, что данное обстоятельство не свидетельствует о возникновении у предпринимателя обязанности по сносу уже начатого в установленном законом порядке строительства, поскольку это бы привело к очевидному ухудшению правового положение застройщика в силу возникновения у него убытков.

Также дополнительным основанием для признания возводимого ответчиком торгового центра с административными помещениями по ул. Ленина, 411, 413 самовольной постройкой, по мнению истца, является факт отсутствия согласования строительства с управлением Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия.

Как видно из представленных документов в материалах дела также имеется Акт (заключение) историко-культурной экспертизы от 15.03.2005, согласно которому по поручению Минкультуры СК № 1104 от 31.01.2005 проведена историко-культурная экспертиза отвода земельного участка под строительство в 

<

...>. В соответствии с актом историко-культурной экспертизы испрашиваемый земельный участок расположен в зоне регулирования застройки МК «Холодный родник». Минкультуры СК рекомендовано согласовать отвод земельного участка с дополнительными условиями и ограничениями. В качестве таких дополнительных условий и ограничений указано на необходимость обществу заключить с Минкультуры СК охранный договор. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 22.07.2010 между обществом - правопредшественником ответчика и Минкультуры СК было заключено охранное обязательство на зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности, тем самым соблюдено требование по прохождению необходимой согласительной процедуры, предшествующей началу строительства. 

По смыслу положений статьи 222 ГК РФ следует, что признание постройки самовольной и её последующий снос обусловлены доказанностью следующих обстоятельств: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Суд полагает, что вхождение спорного объекта в состав зоны регулирования хозяйственной деятельности и застройки «Б» объекта культурного наследия регионального значения –МК «Холодный родник» при отсутствии вхождения самого объекта незавершенного строительства в границы объединенной охранной зоны «А» (территории памятника) не может рассматриваться в качестве существенного нарушения, влекущего снос незавершенного строительством объекта. При этом суд учитывает то обстоятельство,  что границы объекта культурного наследия регионального значения – МК "Холодный родник" фактически были утверждены только спустя семь месяцев после выдачи обществу разрешения на строительство, соответственно, вхождение спорного объекта в состав зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Б» могло иметь место только после 15.12.2010. 

Нахождение объекта в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Б» также не свидетельствует о существенности нарушения, поскольку ГУП «Наследие» как ведомственной организацией Минкультуры СК был рекомендован отвод земельного участка обществу под строительство при условии заключения охранного договора, что, как указывалось выше,  также было исполнено. 

При исследовании Акта (заключения) историко-культурной экспертизы, охранного обязательства на зону регулирования застройки от 22.07.2010 г., акта №1 технического состояния памятника истории и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории, проектного плана границ земельного участка, суд пришел к следующему. 

В указанных документах не содержатся сведения о площади и границах зоны регулирования застройки объекта культурного наследия, не указывается способ определения расстояний и площади зоны регулирования застройки, в частности не определено, от какого ориентира производился 100 - метровый  отступ при установлении зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности до утверждения границ объекта культурного наследия приказом Минкультуры СК  № 818., что также подтверждает правильность выводов, изложенных в заключения экспертизы по вопросу № 2 (вариант 1), касающиеся способа определения и расчета экспертами территории и границ зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности (стр. 31-34 Заключения).   

Кроме того, по информации, представленной управлением СК по сохранению ОКН в письме № 04-15/1463 от 12.07.2018 по определению суда от 30.05.2018, проект зон охраны в отношении объекта культурного наследия регионального значения - МК «Холодный родник» не разрабатывался, а в отношении самого объекта в настоящее время действуют границы территории и правовой режим объекта, утвержденные приказом Минкультуры СК № 818. Также управлением были представлены паспорт объекта культурного наследия, выписка из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Исследовав ответ управления, представленные документы, принимая во внимание положения Приказа № 42 и Приказа № 36, суд приходит к выводу об отсутствии обозначения на местности территории объекта культурного наследия регионального значения - МК «Холодный родник» в исторически сложившихся границах, что также подтверждается заключением экспертов (стр. 30 Заключения).

Таким образом, следует признать, что до момента издания приказа Минкультуры СК № 818 сведения о территории объекта культурного наследия в исторически сложившихся границах фактически отсутствовали, поскольку ни один нормативный акт, действовавший до 15.12.2010, их описание на местности не содержал. Вместе с тем изданием названного приказа границы территории объекта культурного наследия получили нормативное закрепление,  что в свою очередь обусловило возможность  определения на местности  объединенной охранной зоны  объекта культурного наследия в соответствии с пунктом 5.1 Приказа № 42 - в радиусе 30 м от наиболее удаленного объекта, а также зоны регулирования застройки - 100 м от границ 30-метрового радиуса охранной зоны. 

Согласно пункту 3 статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов российской федерации» впредь до включения объекта культурного наследия в реестр в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия применяются охранно-арендные договоры, охранные договоры и охранные обязательства, установленные Постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. № 865.

Впредь до включения объекта культурного наследия в реестр в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, но не позднее 31 декабря 2010 года подлежат государственной регистрации требования к сохранению объекта культурного наследия, изложенные в охранно-арендном договоре, охранном договоре и охранном обязательстве и являющиеся обременением, стесняющим правообладателя при осуществлении им права собственности либо иных вещных прав на данный объект недвижимого имущества.

Согласно пункту 59 Положения «Об охране и использовании памятников истории и культуры», утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 года № 865, порядок и условия использования памятников истории и культуры устанавливаются государственными органами охраны памятников и определяются для каждого памятника, находящегося в пользовании или собственности предприятий, учреждений, организаций и граждан, соответствующим охранным документом: охранно - арендным договором, охранным договором или охранным обязательством.

Формы охранных документов устанавливаются Министерством культуры СССР. 

Приказом министерства культуры СССР от 13.05.1986 г. № 203 утверждена  Инструкция о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры. Приложением № 10 к Инструкции утверждена форма охранного обязательства по недвижимому памятнику истории и культуры. 

По смыслу приведенных нормативных актов и утвержденных форм охранных документов, условиями охранного обязательства могут быть применимы только к пользователям (правообладателям) непосредственно самого объекта культурного наследия. 

Как разъяснено пунктом 23 Обзора судебной практики № 2, утвержденного Президиумом  ВС РФ  04. 07.2018,  законодательство связывает возникновение и прекращение обязанности по сохранению объекта культурного наследия (охранное обязательство) с наличием у субъекта этой обязанности соответствующего вещного или обязательственного права на данный объект.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что объект культурного наследия никогда ответчику не принадлежал по какому-либо вещному или обязательственному праву,   суд приходит к выводу об отсутствии обязанности у ответчика на заключение охранного обязательства.

Судом отклоняется утверждение истца о ведении ответчиком строительства без разрешительной документации после отмены разрешения на строительство № 26-309000-57С-2016 решением комитета № 57с-2016/о от 17.08.2016 г., поскольку данное решение не соответствует требованиям, предъявляемым к нему законом. 

В соответствии с разъяснениями пункта 9 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых положений Раздела I Части первой Гражданского кодекса РФ» статьей 12 ГК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом.

Согласно абзацу 13 статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

В силу части 1 статьи 7, пункта 1 части 1 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»  в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления городских округов принимают муниципальные правовые акты.

Муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации (часть 4 статьи 7 Закона № 131-ФЗ). 

Статьей 48 Федерального закона № 131-ФЗ органы местного самоуправления, принявшие (издавшие) муниципальный правовой акт, уполномочены на отмену таких актов или приостановление их действия. Такие полномочия основаны на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2004 № 1424/04).

Реализация муниципальными органами полномочия, установленного данной нормой, не может ставиться в зависимость исключительно от их усмотрения. Орган местного самоуправления должен доказать, что отмененный им ненормативный акт не соответствовал нормам действующего законодательства либо он был принят с нарушением установленного порядка, а отменяющий акт должен соответствовать закону и не нарушать законных прав и интересов заинтересованных лиц, произвольно ограничивая их субъективные права (Определение ВАС РФ от 25 ноября 2013 г. № ВАС-16109/13).

Часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) определяет, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Разрешение на строительство, по общему правилу, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 ГрК РФ).

В силу части 21.1 статьи 51 ГрК РФ действие разрешения на строительство может быть прекращено на основании решения уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа местного самоуправления по исчерпывающим основаниям, не подлежащим расширительному толкованию. Это означает, что при отсутствии какого-либо из названных оснований решение о прекращении действия выданного застройщику разрешения на строительство не может быть принято.

Как следует из решения № 57с-2016/о от 17.08.2016 г. об отмене разрешения на строительство, комитет руководствовался протестом прокуратуры Промышленного района от 12.08.2016. Иных предусмотренных частью 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ оснований, по которым комитет пришел к выводу об отмене разрешения на строительство не приведено. 

Протест прокуратуры Промышленного района города Ставрополя внесен в связи вхождением  земельных участков, принадлежащих на праве аренды ответчику в зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности, установленной приказом министерства культуры Ставропольского края № 42 от 18.04.2003 г., приказом министерства культуры Ставропольского края №36 от 21.02.2005 «О внесении изменений и дополнений в приказ министерства культуры Ставропольского края от 18.04.2003 г.» и отсутствием согласования строительных работ на земельном участке с компетентным органом.

Доводы протеста аналогичны доводам искового заявления. Данным доводам дана правовая оценка с учетом вышеперечисленных обстоятельств и экспертным исследованием.

Поскольку комитет решение об отмене разрешения на строительство должным образом не мотивировал, не привел предусмотренных законом оснований для отмены разрешения на строительство, а протест прокурора внесен без учета всех обстоятельств, установленных в рамках настоящего спора, постольку суд не принимает во внимание решение об отмене ранее выданного разрешения как соответствующее закону.

При этом суд отмечает, что последующая отмена разрешения на строительство № 26-309000-57С-2016 на основании решения № 57с-2016/о не влечет автоматического признания постройки самовольной в случае, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения (п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 N 143).

Суд при рассмотрении настоящего спора принимает во внимание отсутствие вины в действиях ответчика.

В определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что содержащаяся в пункте 2 статьи 222 ГК РФ норма, являясь санкцией за совершенное правонарушение, не исключает установления вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины. Санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех признаков, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением пункта 3 статьи 76 ЗК РФ, согласно которому приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом ВС РФ 19.03.2014 г. содержится аналогичная правовая позиция, согласно которой возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Закона № 73-ФЗ  в Российской Федерации ведется единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр), содержащий сведения об объектах культурного наследия.

Сведения реестра являются основными источниками информации об объектах культурного наследия и их территориях, а также о зонах охраны объектов культурного наследия, защитных зонах объектов культурного наследия при формировании и ведении информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, иных информационных систем или банков данных, использующих (учитывающих) данную информацию (пункт 3 статьи 15 Закона № 73-ФЗ).

22.09.2016 г. приказом Министерства культуры РФ № 42381-р объект культурного наследия регионального значения «Мемориальный комплекс «Холодный родник», 1972 г. зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия с присвоением ему номера 261410489450005, тогда как в соответствии с п. 3 статьи 63 Закона № 73-ФЗ регистрация должна была состояться не позднее 31.12.2010 г.

Выписка из Единого государственного реестра объекта культурного наследия регионального значения «Мемориальный комплекс «Холодный родник» не содержит сведений об охранных зонах и зонах регулирования застройки. 

Общедоступные сведения, имеющиеся на сайте  http://opendata.mkrf.ru/opendata/7705851331-egrkn  также не содержат данных об охранных зонах объекта культурного наследия регионального значения «Мемориальный комплекс «Холодный родник». 

В охранном обязательстве зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности от 22.07.2010 г. указывается на обязанность пользователя при отчуждении земельного участка уведомить иного пользователя о наличии охранного обязательства и необходимости нового пользователя заключить охранное обязательство (пункт 2.5 охранного обязательства). Однако из договора купли-продажи от 18.05.2013, заключенного ответчиком с обществом, а также из договоров аренды не следует представление таких сведений предпринимателю.

Более того, согласно представленному в материалы дела письму ООО «Русский Хлеб-Холдинг» б/н, общество сообщало ответчику, что не может предоставить Акт (заключение) историко-культурной экспертизы, а также договор охраны объекта культурного наследия ввиду их отсутствия и не заключения.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик не мог знать о существовании охранных зон объекта культурного наследия и, соответственно, об ограничении использовании земельных участков, поскольку данные сведения отсутствовали в публичном доступе на момент предоставления земельных участков и выдачи разрешения на строительство, а также на момент регистрации права на объект и его приобретения ответчиком у общества. 

В ЕГРН отсутствуют сведения о наличии охранных зон и зон регулирования застройки, также как и в ГКН, который велся отдельно до 2017 г., о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН от 14.10.2016 г. №90-26491596, от 15.10.2016 г.  №90-26491620, от 15.10.2016 г.  №90-26491680.

В градостроительных планах земельных участков 2014 г. имеются ссылки на зоны объектов коммунальных структур, однако отсутствуют сведения о зонах охраны объекта культурного наследия.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии вины ответчика при возведении спорного объекта недвижимости, поскольку он не знал и не мог знать о нахождении объекта в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности по причине отсутствия публичного характера сведений о расположении охранных зон.

Кроме того, в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона №339-ФЗ от 03.08.2018 г. на момент принятия судебного акта)  не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Тем самым законодатель установил защитно-правовой механизм для добросовестно приобретенных объектов, в отношении которые впоследствии предъявляются требования о сносе самовольной постройки.

Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов (определение Верховного Суда РФ от 09.04.2013 г. №18-КГ13-14). 

Судом учтено, что снос недвижимого имущества является крайней мерой, поскольку устранение последствий нарушения прав должно быть соразмерно самому нарушению и не может нарушать права лица - собственника такого строения либо третьих лиц (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30.03.2018 г. по делу № А84-4337/2016).

Также следует отметить, что ответчиком в ходе судебного разбирательства было сделано заявление о применении к заявленным требованиям давностного срока.

Суд считает, что истец пропустил срок исковой давности по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в их удовлетворении. 

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса). 

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало либо должно было узнать о нарушении своего права (статья 200 ГК РФ).

Как следует из разъяснений пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно статье 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске. 

Вопрос о сроке исковой давности применительно к искам лиц, полагающих, что их право на земельный участок нарушено возведением постройки, был разрешен в пункте 6 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 № 143. 

По смыслу статей 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком. Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ и исковая давность на такие требования не распространяется. 

В случаях, когда истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки может быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ). 

Применительно к статьям 301, 302 ГК РФ срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и находится в чужом незаконном владении. 

В то же время судом отклоняется довод представителя истца о том, что исковая давность на данные требования не распространяется, поскольку иск носит негаторный характер, а передача земельных участков в аренду исключает выбытие их из владения публично-правового образования. 

В соответствии со статьей 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Судом  установлено, что земельные участки, на которых возведен спорный объект, последовательно предоставлялись в аренду обществу (правопредшественнику ответчика), а впоследствии - ответчику по договорам аренды №№ 804, 4470, 6366, 9322, 9323, 3122, 3123, 3124 для ведения строительства торгово-офисного здания. Строительные работы предполагают возведение объекта недвижимости – торгово-офисного здания с приобретением ответчиком права собственности и последующую его эксплуатацию. Тем самым собственник земельных участков выразил очевидное намерение вступить с арендатором в долгосрочные отношения в связи с возведением объекта капитального строительства, прямо допуская возможность приобретения арендатором вещного права на объект недвижимости, возведенный на предоставленных в аренду земельных участках.

Особенности правового режима земель в период строительства не предполагают необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 № 8985/08). Преимущественное право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, закреплено в подп. 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (без проведения аукциона). Истечение срока действия договоров аренды не влечет в этой связи незаконности уже возведенного объекта. 

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда от 27.03.2018 г. по делу № 308-ЭС17-18062, поскольку на спорном земельном участке, сформированном для строительства объекта недвижимости, уже возведен такой объект, нельзя считать, что собственник земли владеет этим участком. При таких обстоятельствах наличие в ЕГРН записи о праве другого лица на земельный участок и уплата им земельного налога, а также наличие действующего или прекратившего свое действие договора аренды земельного участка сами по себе не подтверждают факт владения землей собственником или уполномоченным им лицом. 

Принятие доводов истца о сохранении владения земельным участком под объектом недвижимости, принадлежащего ответчику, означало бы возможность решения судьбы расположенной на нем недвижимости в нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.  Возможность осуществления публичным собственником владения переданным в аренду земельным участком через законного владельца (арендатора) имеется в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством недвижимости (для временных сооружений). Нахождение имущества у законного владельца не влечет утраты владения собственника, так как собственник сохраняет контроль над земельным участком и имеет возможность получить обратно по истечении срока. Это связано с изначальным отсутствием цели  и намерения собственника предоставить пользование участком с возможностью обременять его объектом недвижимости.

Таким образом, отсутствуют основания как для вывода о наличии владения земельными участками у публично-правового образования под спорным объектом недвижимости, так и для вывода об отсутствии согласия публичного собственника на возведение спорного объекта недвижимости при том, что сам комитет выдавал разрешительную документацию. Следовательно, требование о сносе объекта недвижимости может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности, аналогичного иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения. 

Действующей судебной практикой подтверждается указанная правовая позиция (определение Верховного Суда РФ от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15-6246, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.05.2013 № 16867/12, определение Верховного Суда РФ от 14 июля 2015 г. по делу № 305-ЭС14-8858, постановление АС Северо-Кавказского округа от 9 июня 2018 г. по делу № А32-19426/2016). 

Установленные ГК РФ правила об исковой давности не подлежат применению также в случаях предъявления компетентным органом в публичных интересах требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, на которые ссылается лицо как на основание своих требований либо возражений, возлагается на данное лицо. 

Однако, как подтверждается материалами дела, истец не приводил доводов ни о нарушении градостроительных и строительных норм и правил при возведении спорного объекта, ни о том, что незавершенный строительством объект создает угрозу жизни и здоровью граждан. Лица, участвующие в деле, не заявляли о необходимости проверки технического состояния и безопасности объекта незавершенного строительства, о наличии каких-либо недостатков его элементов, наличие которых может повлечь угрозу жизни и здоровью граждан, не ставили таких вопросов перед экспертами. 

Истец с соответствующим ходатайством о постановке перед экспертами иных вопросов, чем сформулированные судом в определении о назначении экспертизы, не обращался; также не заявлял о назначении повторной или дополнительной экспертиз. 

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 6 марта 2012 г. № 12505/11, нежелание представить доказательства квалифицируется судом исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. 

Следовательно, не имеется оснований для неприменения сроков исковой давности к заявленным истцом требованиям. 

Судом установлено, что земельные участки, ранее предоставленные в аренду для строительства, находятся в фактическом пользовании ответчика. По периметру  территории строительства на земельных участках со спорным объектом недвижимости имеется ограждение, что в частности подтверждается материалами дела, в т. ч. фотографиями. Беспрепятственный доступ на огороженную и охраняемую ответчиком территорию земельных участков отсутствует, содержание и эксплуатация объекта осуществляется ответчиком. Доказательств обратного, как и доказательств фактического владения (господства) истцом частью земельных участков под объектом суду не предоставлено.

В 2005 году была проведена историко-культурная экспертиза с составлением Акта от 15.03.2005 г., поэтому истец должен был узнать о наличии охранных зон объекта культурного наследия не позднее 2005 г. Охранное обязательство было выдано обществу еще в 2010 г., Правила землепользования и застройки утверждены в декабре 2010 г., а возведение незавершенного строительством объекта с последующей регистрацией права собственности и его перехода произошло в период с 2010 по  2013 г. г.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль над размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 ЗК РФ, нормами ГрК РФ и положениями Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Администрацией города Ставрополя в лице главы неоднократно принимались решения об утверждении актов выбора участков, о предоставлении земельных участков с соответствующим видом разрешенного использования, предполагающим возможность ведения строительства, а также о продлении аренды.  Комитет как уполномоченный орган формировал разрешительную документацию для ведения строительства, выдавал ответчику и его правопредшественнику разрешения на строительство объекта № RU2630900-«369-с» от 14.05.2010 г и  № 26-309000-57С-2016 от 12.02.2016 г., в том числе неоднократно выдавал градостроительные планы земельного участка, поэтому еще в момент выдачи разрешения на строительство в 2010 г. должен был знать о наличии охранных зон памятника, установленных нормативными актами Ставропольского края. 

Принимая во внимание контрольные функции комитета градостроительства администрации города Ставрополя, последний имел возможность в пределах срока исковой давности получить сведения о наличии зарегистрированных правах на спорный объект, определить надлежащего ответчика и своевременно обратиться с соответствующим иском. 

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что уполномоченными органами публично-правового образования к обществу или ответчику не предъявлялись требования о досрочном прекращении договоров аренды и о возврате земельных участков, а арендатор использовал земельные участки и вносили за это плату, а арендодатель принимал плату и не требовал возврата имущества. Совокупностью действий по последовательной выдаче разрешительной документации для ведения строительства, длительным отсутствием возражений относительно возможности ведения строительства истец давал основание ответчику полагаться как на действительность и правомерность выданных разрешений, так и на возможность осуществления застройки в отсутствие запретов. 

В свою очередь, о нарушении охранных зон объекта культурного наследия для заявления иска комитет должен был узнать не позднее 2005 г., а владение земельными участками утратил, как минимум, с 2013 г. с момента создания незавершенного строительством объекта 9% готовности. Однако с настоящим иском обратился лишь в 2017 г.  

Таким образом, рассматриваемый иск подан за пределами срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

С учётом изложенного суд не находит заявленный иск достаточно обоснованными, а обстоятельства, на которые истец ссылается как на основание заявленных требований, доказанными.

При таких обстоятельствах предъявленные комитетом градостроительства требования надлежит оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

в иске отказать. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья                                                                                                   А.А. Говорун