АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                           № А32-11278/2018

07.11.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24.09.2018

Мотивированное решение изготовлено 07.11.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к ООО «Деловой двор», г. Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

Конкурсный управляющий ООО «Деловой двор» ФИО2, г. Краснодар,

Третье лицо: ПАО КБ «Центр-инвест», г. Ростов-на-Дону (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

о взыскании задолженности, применении последствий недействительности сделки 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 на основании доверенности от 14.12.2017

от ответчика: ФИО4 на основании доверенности от 10.04.2018

от третьего лица: ФИО5 на основании доверенности от 15.12.2017

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Деловой двор» о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с 01.10.2014 по 30.09.2017 в размере 2 202 667,35 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 276 924,32 руб., а также применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды от 30.09.1999 №4900001562 путем погашения записи в ЕГРН сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420001:142 в виде договора аренды от 30.09.1999 №4900001562.

Требования мотивированы следующим. Ответчик использует земельный участок публичной собственности в своей деятельности, плату за такое использование не вносит. Договор противоречит закону, поскольку заключен публичным органом в отсутствие полномочий.

Ответчик против удовлетворения требований возражает, сообщил суду следующее. Истцом пропущена исковая давность по требованию о применении последствий недействительности сделки, а также по денежным требованиям в части. Неустойка взысканию не подлежит в силу ничтожности договора аренды. Истец неправомерно рассчитывает стоимость пользования земли от кадастровой стоимости земельного участка. Расчет следует осуществлять от рыночной его стоимости.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора,  привлечено ПАО КБ «Центр-инвест», г. Ростов-на-Дону.

В судебном заседании объявлялся перерыв до  24.09.2018 до 17.50 час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время в отсутствие представителей.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

На основании постановления главы города Сочи от 26.08.1999 №709/1 администрацией города Сочи и ТОО «Иней» 30.09.1999 подписан договор №1562 аренды земельного участка площадью 4755 кв. м, для эксплуатации мастерских по ремонту и эксплуатации автотранспортных средств по ул. Гэс-25 в поселке Красная Поляна Адлерского района города Сочи.

Сделка прошла регистрацию в уполномоченном органе.

Дополнительным соглашением от 06.05.2003 договору присвоен номер 4900001562.

ООО «Деловой двор» приобрело в собственность за плату находящиеся на этом земельном участке объекты, 10.11.2009 стороны подписали договор уступки прав и обязанностей арендатора, в который арендатором вступило ООО «Деловой двор».

Земельный участок передан последнему по акту приема передачи от 10.11.2009. договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истец обосновывает требование о применении последствий недействительности сделки тем, что администрация распорядилась земельным участком курорта федерального значения - участком федерального уровня собственности в отсутствие полномочий.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). По общему правилу, срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1, 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.

Судом установлено, что договор аренды от 30.09.1999 был зарегистрирован  14.11.2008.

Однако эта дата не влияет на его заключенность и начало исполнение сделки в силу следующего.

Первым в городе Сочи начал работу Хостинский филиал Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - 01.11.1999, то есть после подписания договора сторонами.

Из указанного следует, что сторонами  обязанность по регистрации договора отсутствовала в силу отсутствия регистрирующего органа. Подписанный 30.09.1999 договор аренды земельного участка является заключенным с момента такого подписания независимо от регистрации 14.11.2008, а началом его исполнения следует считать момент вступления арендатора во владение участком. В пункте 1.1 договора указано, что участок передается для эксплуатации мастерских по ремонту  и эксплуатации автотранспортных средств, которые принадлежали арендатору и на момент подписания сделки находились в его владении. Также во владении общества находился и земельный участок. Подписанием договора аренды стороны сделки такое владение узаконили.

Последующая регистрация сделки является исключительно волеизъявлением арендатора и на указанный вывод суда не влияет.

Статьей 1 Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ "О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" срок исковой давности был сокращен до трех лет, при этом правило о моменте начала течения срока исковой давности по такому требованию не изменилось. В соответствии с пунктом 2 статьи 2 указанного закона установленный статьей 181 ГК РФ (в редакции Федерального закона N 109-ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется к требованиям, ранее установленный ГК РФ срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу Федерального закона N 109-ФЗ.

Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Положения Гражданского кодекса о сроках исковой давности и правилах их исчисления в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ применяются к требованиям, возникшим после вступления в силу указанного закона, а также к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013 (пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, пункт 27 постановления Пленума N 43).

В настоящем случае срок исковой давности истек до 01.09.2013.

Пропуск срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность за пользование земельным участком за период с 01.10.2014 по 30.09.2017 в размере 2 202 667,35 руб.

В пункте 24 постановления от 29.09.2015 N 43 разъяснено, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (пункт 16 постановления от 29.09.2015 N 43).

Частью 5 статьи 4 Кодекса установлен обязательный претензионный порядок для гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения. Срок, установленный для указанной процедуры, по общему правилу, составляет тридцать календарных дней со дня направления претензии.

Истцом срок исковой давности пропущен по денежным требованиям за период с 01.10.2014 по 25.02.2015 с учетом указанных положений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправлении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное (сбереженное) имущество.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По смыслу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги в период такого пользования.

Как указано выше, отсутствие заключенного между сторонами договора аренды не освобождает ответчика от обязанности по внесению платежей за фактическое пользование спорными земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истцом исполнено предложение суда, в дело представлен расчет неосновательного обогащения с 26.02.2015 по 30.09.2017. При этом размер требований и период начисления истцом не изменялись.

При расчете за период с 26.02.2015 по 01.08.2016 истец применяет положения постановления главы города Сочи от 15.06.2007 №791, а именно: использует установленную им базовую ставку, поправочный коэффициент и коэффициент зональной дифференциации.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ" принципы ее определения - общеобязательными, за исключением определения размера арендной платы на торгах или в силу федерального закона. В связи с этим изменение уполномоченным органом власти ставок аренды, методики расчетов влечет изменение условий договоров вне зависимости от воли сторон и без внесения в текст договоров.

Во исполнение Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 принято Постановление Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", согласно которого утверждены "Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории краснодарского края".

Таким образом, органы местного самоуправления имели реальную фактическую возможность по приведению в соответствие с данным законом муниципальных нормативных актов, регулирующих порядок расчета размера арендной платы за пользование земельными участками, расположенными на территории МО город-курорт Сочи, в связи с установлением нового порядка определения размера арендной платы за пользование такими участками.

По мнению суда, возложение негативных имущественных последствий в виде применения ранее действующих ставок аренды при законодательно закрепленном новом подходе к расчету арендной платы на лиц, арендующих соответствующие земельные участки, к которым, в том числе относится ответчик, не может быть поставлено в зависимость от несвоевременности принятия соответствующих нормативных актов органами местного самоуправления МО город - курорт Сочи. В противном случае принятие соответствующих актов указанными органами через произвольно определенный промежуток времени влечет за собой недопустимое лишение правовой силы закона Краснодарского края как субъекта Российской Федерации, принятого в пределах компетенции, определенного действующим законодательством.

Таким образом, при установлении факта пользования земельным участком в спорный период, необоснованности применения формул расчета арендной платы на основании постановления главы г. Сочи от 15.07.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи", а также с учетом соблюдения баланса интересов сторон, суд приходит к выводу, что при расчете суммы арендной платы за спорный период необходимо принимать во внимание принятое Постановление Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края".

Согласно п. 1.1 Правил, размер годовой арендной платы при аренде земельных участков определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, либо по результатам торгов (конкурсов, аукционов), либо на основании рыночной стоимости.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Пункт 2 названной нормы определяет, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, кадастровая стоимость не является ненадлежащей, она определяется исходя из определения методами массовой оценки рыночной стоимости такого участка, утвержденной в установленном порядке, в связи с чем сама по себе достоверность кадастровой стоимости, законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания по данной категории дел не являются.

Отсутствие у суда рыночной стоимости земельного участка по делу о взыскании стоимости пользования публичного земельного участка не может быть положено в основание отказа в иске.

Таким образом, годовой размер платы за пользование участком должен определяться на основании его кадастровой стоимости.

Согласно п. 2.1 Правил, размер арендной платы на основании кадастровой стоимости рассчитывается по формуле:

АП = Кс x С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

С - ставка арендной платы, %.

Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом кадастровой стоимости земельного участка на 26.02.2015 -                61 151 106,90 руб. размер арендной платы за период с 26.02.2015 по 02.08.2016 значительно превышает указанную истцом в расчете сумму.

Суд не вправе выходить за пределы заявленных истцом материальных требований.

С ответчика в пользу истца следует взыскать 1 972 390, 38 руб. задолженности за период с 26.02.2015 по 30.09.2017.

Истец просит взыскать с ответчика 276 924,32 руб. процентов с 01.01.2015 по 15.03.2018.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Суд выполнил расчет процентов самостоятельно с учетом того, что истцом за основу принят квартал, с 01.04.2015 (с первого числа, следующего за расчетным кварталом и с таким подходом далее) по 15.03.2018. 

С ответчика в пользу истца причитается к взысканию  257 854,08 руб. процентов.

Расходы по государственной пошлине суд относит на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 158, 184-186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Взыскать с ООО «Деловой двор», г. Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) в пользу администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) 1 972 390, 38 руб. задолженности,  257 854,08 руб. процентов и 35 398 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                  М. М. Данько