Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции 

Дело № А32-2021/2021

г. Краснодар                                                                                  «02» августа 2021 года                         

Резолютивная часть решения оглашена 27.07.2021 года. Полный текст решения изготовлен 02.08.2021 года. 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Петруниной Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченко О.В., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Сочи, Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Мацестареалстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Краснодар, Краснодарского края, третьи лица: департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края по городу Сочи, ПАО «Банк  ВТБ», ПАО РОСБАНК, ПАО «Транскапиталбанк», ПАО «Банк УРАЛСИБ», АО «Банк Дом РФ», ПАО «Совкомбанк», ПАО «Сбербанк России», ФИО1 Оглы, ФИО2, ФИО3, ООО «ДСК-23», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ООО СК «Фасад», ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25,  ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75 Оглы, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95 ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120, ФИО121, ФИО122, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, 

ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО140, ФИО141, ФИО142, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147, ФИО148, ФИО149, ФИО150, ФИО151, ФИО152, ФИО153, ФИО154, ФИО155, ФИО156, ФИО18, ФИО157, ФИО158, ФИО159, ФИО160, ФИО161, ФИО162, ФИО163, ФИО164, ФИО165, ФИО166, ФИО167, 

ФИО168, ФИО169, ФИО170, ФИО171, ФИО172, ФИО173, ФИО174, ФИО175, ФИО176, ФИО177, ФИО178, ФИО179, ФИО180, ФИО181, ФИО182, ФИО183, ФИО184, ФИО185, ФИО186, ФИО187, ФИО188, ФИО189, ФИО190, ФИО191, ФИО192, ФИО193, ФИО194, ФИО195, ФИО196, ФИО197, ФИО198, ФИО58, ФИО199, ФИО200, ФИО201, ФИО202, ФИО203, ФИО204, ФИО205, ФИО206, ФИО207, ФИО208, ФИО209, ФИО210, ФИО211, ФИО212, ФИО213, ФИО214, ФИО215, ФИО216, ФИО217, ФИО218, ФИО219, ФИО220, ФИО221, ФИО222, ФИО223, ФИО224, ФИО225, ФИО226, ФИО227, ФИО228, ФИО229, ФИО230, ФИО231, ФИО232, ФИО233, ФИО234, ФИО235, ФИО236, ФИО237, ФИО238, ФИО239, ФИО240, ФИО241, ФИО242, ФИО243, ФИО244, ФИО245, ФИО246, ФИО247, ФИО248, ФИО249, ФИО250, ФИО251, ФИО252, ФИО253, ФИО254, ФИО255, ФИО256, ФИО257, ФИО258, ФИО259, ФИО260, ФИО261, ФИО262, ФИО263, ФИО264, ФИО265, ФИО266, ФИО267, ФИО268, ФИО269, ФИО270, ФИО271, ФИО272, ФИО273, ФИО274, ФИО275,

ФИО276, ФИО277, ФИО278, ФИО279, ФИО280,

ФИО281, ФИО282, ФИО283, ФИО284, ФИО285, ФИО286, ФИО287, ФИО288, ФИО289, ФИО290, ФИО291, ФИО292, ФИО293, ФИО294, ФИО295, ФИО296, ФИО297, ФИО298, ФИО299, ФИО300, ФИО301, ФИО302, ФИО303, ФИО304, ФИО305, ФИО306, ФИО307, ФИО308, ФИО309, ФИО310, ФИО311, ФИО312, ФИО313, ФИО314, ФИО315, ФИО316, ФИО317, ФИО318, ФИО319, ФИО320, ФИО321, ФИО322, ФИО323, ФИО324, ФИО325, ФИО326, ФИО327, ФИО328, ФИО329, ФИО330, ФИО331, ООО «Союз», ФИО332, ФИО333, ФИО334, ФИО335, ФИО336, ФИО337, ФИО338, ФИО339 ФИО340, ФИО341, ФИО342, ФИО343, ПАО «МИбанк», ФИО344, ФИО345, ФИО346, ФИО347, ФИО348, ФИО349, ФИО350, ФИО351, ФИО352, ФИО353, ФИО354, ФИО355, ФИО356, ФИО357, ФИО358, ФИО359, ФИО360, ФИО361, ФИО362, ФИО363, ФИО364, ФИО365, ФИО366, ФИО367, ФИО368, ФИО369, ФИО370, ФИО371, ФИО372, ФИО373, ФИО374, ФИО375, ФИО376, ФИО377, ФИО378, ФИО379, ФИО380, ФИО381, ФИО382, ФИО383, ФИО384, ФИО385, ФИО386, ФИО387, ФИО388, ФИО389, ФИО390, ФИО391 о сносе самовольной постройки 

при участии:

от истца: ФИО392 – представитель по доверенности от 23.12.2020,

от ответчика: ФИО393 – представитель по доверенности от 12.01.2021,

от третьего лица – департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края: ФИО394 – представитель по доверенности от 25.12.2020,

третьи лица: ФИО139 и ФИО171 

установил:

Администрация города Сочи (далее – администрация, истец), г. Сочи, Краснодарского края обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО  «Мацестареалстрой» (далее – общество, ответчик), г. Краснодар, Краснодарского края и просит:

1) признать самовольными постройками: комплекс очистных сооружений,  котельную, станцию водозабора второго подъема, скважины 1, 2, резервуары запаса воды, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Измайловская;

2) обязать ООО «Мацестареалстрой» осуществить снос комплекса очистных сооружений, котельной, станции водозабора второго подъема, скважин 1, 2, резервуара запаса воды, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Измайловская;

3) обязать ООО «Мацестареалстрой» в течение пяти месяцев привести жилые дома литер 1А, 1Б, 1В, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Измайловская в соответствие с выданным разрешением на строительство № RU-23309-314 от 07.12.2018 путем устройства в каждом литере подземных паркингов, а также приведения количества квартир в соответствие - 242 шт. в каждом литере;

4) при вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации города Сочи: обратить решение к немедленному исполнению и взыскать с ООО «Мацестареалстрой» в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10000 руб. за каждый день просрочки исполнения, начиная с момента вступления судебного акта в законную силу до момента фактического исполнения решения суда (уточненные требования).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2021 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено некоммерческому партнерству «Саморегулируемая организация судебных экспертов» (представительство по  Южному федеральному округу; 

<

...>, литер Б, оф. 605), эксперту ФИО395.

Определением от 12.05.2021 к участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены третьи лица на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве жилых домов Литер 1А, 1Б, 1В, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул. Измайловская, поступивших из Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю по запросу суда.

В адрес суда поступило заключение эксперта № 6370 от 31.05.2021.

Третьи лица – ПАО «Банк  ВТБ», ПАО РОСБАНК, ПАО «Транскапиталбанк», ПАО «Банк УРАЛСИБ», АО «Банк Дом РФ», ПАО «Совкомбанк», ПАО «Сбербанк России», а также физические лица, извещенные в порядке ст.ст. 121, 123 АПК РФ, представителей не направили. Возражений относительно рассмотрения спора в их отсутствие не высказали.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся третьих лиц.

К материалам дела приобщены отзывы на иск, поступившие посредством электронной связи от ПАО «Банк УРАЛСИБ» и ПАО «Совкомбанк».

В картотеку арбитражных дел также поступили отзывы на иск, направленные ФИО355 и ФИО396

В ходе судебного заседания истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик в иске просит отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск (д.д. 42 - 48, Т.1), и не распределять расходы по оплате стоимости проведения судебной экспертизы в порядке ст. 110 АПК РФ.

Третье лицо – департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края по городу Сочи поддержало позицию истца (отзыв на иск: л.д. 59 – 63, Т.1).

Третьи лица – ФИО139 и ФИО171 возражают в удовлетворении исковых требований, отзывы на иск не представили.

Стороны и присутствующие третьи лица пояснили, что дополнительных документов и ходатайств не имеют.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что по результатам  проведения департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края проверки составлен акт от 14.10.2020 № 14-83Х-Ю-177-СС, в котором зафиксировано нарушение застройщиком: 

- требований ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а именно строительство объекта капитального строительства осуществляется в отклонение от параметров выданного разрешения на строительство;

- требования части 15 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, а именно выполнено строительство зданий и сооружений: комплекса очистных сооружений, котельной, станции водозабора, скважин и резервуаров запаса воды;

- требований части 6 статьи 52 и части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Ссылаясь на то, что комплекс очистных сооружений, котельная, станция водозабора второго подъема, скважины 1, 2 и резервуары запаса воды, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Измайловская возведены обществом самовольно, без получения разрешения на строительство, администрация обратилась в арбитражный суд с иском об их сносе. 

В обоснование заявленных требований администрация также указывает, что в нарушение части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации общество осуществляет строительство спорных жилых домов с отклонением от параметров, указанных в разрешении на строительство от 18.05.2015 № RU 23309314, а именно: в каждом литере исключены подземные паркинги, вместо них выполнены технические помещения; увеличено общее количество квартир (до 572); уменьшена площадь застройки 1-го этапа до 2141,02 кв. м.

Кроме того, администрация указала, что общество не представило исполнительную документацию на выполненные работы по монтажу инженерно-технического обеспечения зданий (литеры 1А, 1Б, 1В), а также то, что фактически эксплуатируется жилой дом  (литер 1Б) в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения любого способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ).

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи (пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ).

По смыслу статьи 263, пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса РФ  лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, арендатор земельного участка имеет право возводить на нем здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением установленных требований, правил и нормативов.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (статья 222 Гражданского кодекса РФ).

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 62 Земельного кодекса РФ).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 6557/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой приведенная норма не устанавливает каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав. Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 222, 304 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22) указано следующее. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Выдача разрешений на строительство, расположенных на территориях поселений, относятся к полномочиям органов местного самоуправления поселений (подпункт 5 пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса, подпункт 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Администрация в обоснование исковых требований ссылается на то, что общество самовольно (без получения необходимого разрешения) возвело на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 объекты капитального строительства - комплекс очистных сооружений, котельную, станцию водозабора второго подъема, скважины 1, 2, резервуары запаса воды.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Вместе с тем, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (пункт 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса).

При этом Градостроительный кодекс не дает определение понятию "объект вспомогательного использования", не устанавливает критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных, а также не относит к числу объектов вспомогательного использования здания, ограничиваясь только строениями и сооружениями. К основным критериям объектов вспомогательного использования относят: принадлежность их к виду сооружений пониженного уровня ответственности; отсутствие необходимости получения разрешительной документации на строительство; наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому возведенный объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен; невозможность самостоятельного использования такого объекта для иной деятельности.

В соответствии с определениями Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.12.2012 № ВАС-15260/12 критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. 

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 29.03.2021 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация судебных экспертов» (представительство по  Южному федеральному округу; 

<

...>, литер Б, оф. 605), ФИО395

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 АПК РФ.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

1. Являются ли комплекс очистных сооружений, котельная, железобетонная станция водозабора, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 по адресу: 

<

...> объектами капитального строительства прочно связанными с землей, то есть объектами, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно или объектами некапитального строительства? В пределах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 находятся спорные объекты?

2. Соответствуют ли комплекс очистных сооружений, котельная, железобетонная станция водозабора, жилые дома (литеры 1 А, 1Б, 1В), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 по адресу: 

<

...> градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, а также проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство № RU 23309314?

3. Создают ли комплекс очистных сооружений, котельная, железобетонная станция водозабора, жилые дома (литеры 1А, 1Б, 1В), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 по адресу: 

<

...> жизни и здоровью граждан?

4. В случае несоответствия спорных объектов проектной и технической документации, разрешению на строительство № RU 23309314, возможно ли приведение их в соответствие с требованиями, установленными в проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство № RU 23309314, нормативно-правовой документации, регулирующей строительство подобного рода объектов? Если возможно, то каким образом?

Заключением эксперта № 6370 от 31.05.2021 установлено следующее: 

При ответе на первый вопрос эксперт указывает следующее.

Комплекс очистных сооружений, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 по адресу: 

<

...> не является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Котельная и железобетонная станция водозабора, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 по адресу: 

<

...> являются объектами капитального строительства, прочно связанными с землей, то есть объектами, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Комплекс очистных сооружений, котельная, железобетонная станция водозабора расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:1367.

Отвечая на второй вопрос, эксперт указывает, что несоответствия комплекса очистных сооружений, котельной, железобетонной станции водозабора, жилых домов (литеры I-A, I-Б, I-B), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 по адресу: 

<

...> градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, не выявлены.

Имеет место несоответствие жилых домов (литеры 1-А, I-Б, I-B) проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство № RU 23309314. Однако с учетом изменений, внесенных в проектную документацию (корректировки 0, 1, 2), на основе которых получены положительные заключения негосударственной экспертизы проектной документации: № 23-2-1-2-0141-17 от 16.05.2017, выданное ООО «ЭТАЛОН-ЭКСПЕРТИЗА»; № 23-2-1-2-048924-2020 от 01.10.2020, выданное ООО «КОИН-С»; № 23-2-1-2-061406-2020 от 01.12.2020, выданное ООО «КОИН-С», объекты экспертизы соответствуют измененным проектным решениям, представленным в материалах дела.

При ответе на третий вопрос эксперт пришел к следующим выводам.

Факторы, указывающие на наличие угрозы жизни и здоровью граждан со стороны комплекса очистных сооружений, котельной, железобетонной станции водозабора, жилых домов (литеры I-A, I-Б, I-B), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 по адресу: 

<

...> не выявлены.

По четвертому вопросу экспертом дан следующий ответ.

Приведение спорных объектов в соответствие с требованиями, установленными в проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство № RU 23309314, нормативно-правовой документации, регулирующей строительство подобного рода объектов, технически невозможно, так как данная процедура может привести к повреждению несущих конструкций жилых многоквартирных домов.

Устранение несоответствий в документации, относящейся к спорным объектам возможно путем внесения соответствующих изменений в ранее выданное разрешение на строительство № RU 23309314.

Представленное суду заключение эксперта № 6370 от 31.05.2021 подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

Результаты судебной экспертизы, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы, изложенные экспертом, являются ясными, полными и не противоречащими друг другу и иным материалам дела, сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не возникло.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наряду с доказательствами содержания противоречивых или неясных выводов, не установлено. Возражений относительно выводов экспертного заключения не приведено.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Заключение эксперта № 6370 от 31.05.2021  подлежит принятию судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение эксперта № 6370 от 31.05.2021, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил следующее. 

Объекты (котельная и железобетонная станция водозабора, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367), иск о сносе которых заявлен администрацией, имеют такие признаки объектов недвижимости. 

Вместе с тем выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Размещенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 котельная и железобетонная станция водозабора предназначены для обеспечения коммунальным ресурсом жилые дома. Спорные объекты не имеют самостоятельного целевого назначения без подключения к соответствующим сетям и не могут быть использованы самостоятельно. 

Спорные комплекс очистных сооружений, котельная, станция водозабора второго подъема, скважины 1, 2, резервуары запаса воды, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Измайловская являются вспомогательными объектами по отношению к жилищному комплексу, в связи с чем разрешение на строительство в данном случае не требуется, ввиду чего правила статьи 222 Гражданского кодекса РФ к спорным отношениям не применимы. Кроме того, данные сооружения предусмотрены проектной документацией.

При рассмотрении требований в отношении указанных вспомогательных объектов суд также исходит из того, что нарушение публичных интересов, как и нарушение возведением спорных объектов прав третьих лиц, администрацией не доказано. О несоответствии размещения указанных вспомогательных объектов иным градостроительным и санитарным нормам (правилам) администрацией не заявлено. 

Вместе с тем, департамент архитектуры и градостроительства администрации города Сочи в письме от 29.12.2020 № 21.01-17/49910 сообщил, что в соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений вспомогательного использования. 

Департамент, ссылаясь на ст. 85 Земельного кодекса РФ и градостроительные регламенты, установленные в таблице 11 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 22, указал, что при соблюдении указанных условий разрешение на строительство вспомогательных объектов (комплекс очистных сооружений, локальные очистные сооружения, модульная котельная блочного типа, станция водозабора второго подъема, скважины 1, 2 резервуара запаса воды) в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 в силу п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство не требуется. 

Обращаясь с настоящим иском администрацией также указано на нарушение ответчиком части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации при  осуществлении строительства спорных жилых домов с отклонениями от параметров, указанных в разрешении на строительство от 18.05.2015 № RU 23309314.

Возможность внесения изменений в разрешение на строительство предусмотрено частями 21.5 – 21.7, 21.9 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в определенных случаях (при переходе прав на земельный участок, разделе или объединении земельных участков) и в порядке, установленном частями 21.10, 21.14 названной статьи. 

Основания внесения изменений в разрешение на строительство, предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, не являются исчерпывающими (правовая позиция, содержащаяся в Обзоре судебной практики № 4 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015). 

Частью 7 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ допускается отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта.

Заявляя требования о приведении спорных жилых домов в соответствие с ранее выданным разрешением на строительство от 07.12.2008 № RU-23309-314, администрация просит суд снести имеющиеся внутренние перегородки, стены и т.д. и привести количество квартир в соответствие – по 242 в каждом литере. 

Вместе с тем, сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, подлежит самовольная постройка.

Таким образом, положениями пункта 1 статьи 222 ГК РФ установлены условия, при наличии каждого из которых постройка может быть признана самовольной.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О N 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 № 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленума № 10/22. В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы в целях ее легализации, в частности за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абзац 2 пункта 26 постановления Пленума № 10/22).

Из имеющихся у общества документов видно, что на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (Сочинский филиал) от 29.11.2005 № 04-04/1999-С «О переоформлении открытому акционерному обществу "Мацестинский чай" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Хостинском районе города Сочи» Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю через Сочинский филиал (арендодатель) и ОАО «Мацестинский чай» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.12.2005 № 04-24/124 С. 

По условиям данного договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 63510 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Хостинский район, с. Краевско-Армянское, участок № 41, во второй зоне округа санитарной охраны курорта с категорией земель – земли поселений, с кадастровым номером 23:49:03 09 000:0122 для сельскохозяйственного использования в границах, указанных в кадастровом плане участка (п. 1.1 договора). Договор аренды действует до 15.12.2054.

Распоряжением филиала Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 22.05.2006 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:03 09 000:0122 площадью 63150 кв. м по ул. Измайловская, 41, с. Краевско-Армянское в Хостинском районе г. Сочи изменено с сельскохозяйственного использования на для размещения жилой застройки.

На основании указанного распоряжения Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и ОАО «Мацестинский чай» подписали дополнительное соглашение от 27.06.2008 и внесли соответствующие изменения в договор аренды от 15.12.2005 № 04-24/124 С.

19 ноября 2008 года ОАО «Мацестинский чай» и общество заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого ОАО «Мацестинский чай» передало обществу свои права и обязанности в полном объеме по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 15.12.2005 № 04-24/124 С и дополнительному соглашению от 27.06.2008, заключенным Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (Сочинский филиал) и ОАО «Мацестинский чай». 

В соответствии с п. 1.4 договора, объектом аренды по договору аренды от 15.12.2005 является земельный участок площадью 63510 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:03 09 000:0122, находящийся по адресу, установленному относительно ориентира участок № 41, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Краевско-Армянское, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, для размещения жилой застройки в границах, указанных в кадастровом плане участка.

24 июня 2010 года муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили дополнительное соглашение от 24.06.2010 № 1 к договору аренды земельного участка от 15.12.20045 № 04-24/124С, по условиям которого в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:03 09 000:0122 договор аренды земельного участка от 15.12.2005 № 04-24/124С считать договором от 15.12.2005 № 4900770124.

Таким образом, земельный участок, занимаемый спорными объектами, предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет для размещения жилой застройки.

Для осуществления строительства многоквартирных жилых домов на указанном земельном участке обществу был утвержден градостроительный план земельного участка от 03.04.2017 № RU233090000-00000000001260, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 площадью 63510 кв. м, расположенный в Краснодарском крае, г. Сочи, Хостинском районе находится в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки до 36 м (зона Ж4).

Проектной документацией, разработанной ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект», имеющей положительное заключение государственной экспертизы от 14.09.2007 № 6364/1-07, выданное Краснодарской краевой государственной вневедомственной экспертизой «Крайгосэкспертиза», в каждом жилом литере был предусмотрен подземный паркинг, общее количество квартир составляло 242. 

На основании указанной проектной документации 18.05.2015 администрация выдала обществу разрешение на строительство № RU 23309-214 объекта капитального строительства «Жилая застройка. 12-этажный дом со встроенными помещениями. 1-этап площадь застройки 2308 кв. м, количество этажей – 12+подвал, расположенный по адресу: 

<

...> в Хостинском районе города Сочи, имеющий краткие проектные характеристики: жилой дом литер 1-А (общая площадь 8372,98 кв.м, строительный объем 31835,95 куб. м); жилой дом литер 1-Б (общая площадь 5178,8 кв.м, строительный объем – 20240, 92 куб. м); жилой дом литер 1-В (общая площадь 8372,98 кв.м, строительный объем – 31835,95 куб. м».

Срок разрешения на строительство – до 18.07.2017, в дальнейшем срок действия разрешения на строительство продлен до 12.07.2021.

Поскольку в процессе осуществления строительства у общества возникла производственная необходимость в изменении параметров возводимых жилых домов, общество произвело корректировку ПЗУ и АР проектной документации, а именно увеличило общее количество квартир до 572; исключило в каждом литере подземный паркинг (выполнило вместо них технические помещения), перепланировало подвальный этаж и жилые этажи; изменило общую площадь застройки 1-го этапа до 2141,02 кв. м, общество произвело корректировку проектной документации раздела ПЗУ.

Согласно измененной проектной документации в первый этап проектирования были включены три этапа строительства: 1 этап – 1 очередь Литер 1-Б; 2 этап – 2 очередь литер 1-В; 3 этап – 3 очередь Литер 1-А.

Второй этап проектирования предполагал выполнение проекта на основании дополнительного задания заказчика и предварительно включал в себя: жилые дома со встроенными помещениями; комплекс очистных сооружений; котельную; трансформаторную подстанцию; станцию водозабора второго подъема, скважины 1, 2, резервуар запаса воды.

Измененная проектная документация получила положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации от 16.05.2017 № 23-2-1-2-0141-17, выполненное ООО «Эталон-Экспертиза» и 26 июня 2017 года направлена обществом в Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства города Сочи и получена последним 29 июня 2017 года (вх. № 64-82-88).

Впоследствии общество внесло корректировки в проектную документацию в части изменения сведений о потребности объекта капитального строительства в топливе, газе, воде и электрической энергии (корректировка 1). Измененная в данной части проектная документация получила положительное заключение экспертизы от 01.10.2020 № 23-2-1-2-048924-2020, выполненное ООО «КОИН-С».

Согласно корректировке 2 проектной документации вида работ «Строительство» предусмотрены изменения в 1 этап строительства в части исходной разрешительной документации: получены обновленные технические условия для присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения и изменения в сведения о потребности объекта капитального строительства в топливе, газе, воде и электрической энергии, откорректированы технико-экономические показатели земельного участка и объекта. 

Данная корректировка (корректировка 2) проектной документации получила положительное заключение экспертизы от 01.12.2020 № 23-2-1-2-061406-2020, выполненное ООО «КОИН-С».

Согласно выводам экспертов ООО «КОИН-С», изложенным в заключении от 01.12.2020 № 23-2-1-2-061406-2020, проектная документация объекта капитального строительства «Жилая застройка.12-этажный жилой дом со встроенными помещениями. 1-й этап. Корректировка 1 (1 очередь – литер 1-Б, 2 очередь – литер 1-В, 3 очередь – литер 1-А» (Корректировка 2) соответствует требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.

04 декабря 2020 года общество направило в Отдел государственного строительного надзора по городу Сочи департамента по надзору в строительной сфере измененную проектную документацию и положительное заключение экспертизы № 23-2-1-2-061406-2020. Данные документы получены названным Отделом государственного строительного надзора по городу Сочи 07.12.2020, что подтверждено оттиском печати названного органа и подписью уполномоченного лица (ФИО397).

Кроме того, общество обратилось в департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи с заявлением от 04.12.2020 № 335 о приобщении проектной документации и положительного заключения экспертизы от 01.12.2020 № 23-2-1-2-061406-2020, выполненного ООО «КОИН-С» к материалам исходной документации к ранее выданному разрешению на строительство. В указанном заявлении общество просило внести изменения в разрешение на строительство № RU 23309-314 на основании ранее предоставленной проектной документации и положительных экспертиз: № 6364/1.07 от 14.09.2007, выполненной Крайгосэкспертиза, № 23-2-1-2-0141-17 от 16.05.2017, выполненной ООО «Эталон-Экспертиза» и положительного заключения, выполненного ООО «КОИН-С» от 01.12.2020 № 23-2-1-2-061406-2020.

Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи получил заявление общества о внесении изменений в разрешение на строительство 07.12.2020 (вх. № 264-82-88). 

Как указал ответчик, ответ на указанное заявление общество не получило.

Кроме того, в отношении квартир, расположенных в спорных жилых домах, общество заключило договоры долевого участия в строительстве, в том числе с физическими лицами. Приведение спорных жилых домов в соответствие с разрешением на строительство от 07.12.2008 № RU-23309-314 приведет к нарушению прав участников долевого строительства.

Доводы администрации о том, что в спорных жилых домах в отсутствие акта ввода в эксплуатацию проживают люди, несостоятелен, поскольку жилые помещения переданы физическим лицам только для проведения отделочных работ, что подтверждается подписанными с ними соглашениями о предоставлении доступа на объект для производства отделочных работ. 

При рассмотрении настоящего спора суд также учитывает правовую позицию, сформулированную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 N 306-ЭС19-15447.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, в том числе для взыскания судебной неустойки.

Определением суда от 15.01.2021 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста, а также запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять регистрацию оформления/переоформления прав на жилые дома, комплекс очистных сооружений, котельную, а также железобетонную станцию водозабора, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 по адресу: г. Сочи, ул. Измайловская; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять регистрацию оформления/переоформления прав на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 по адресу: г. Сочи, ул. Измайловская.

Пунктом 25 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» определено, что исходя из части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований по настоящему делу, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда от 15.01.2021 по данному делу.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины также относятся на истца, который в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты. 

С учетом пояснений ответчика, данных в судебном заседании, расходы по оплате судебной экспертизы в порядке ст. 110 АПК не распределяются.

Руководствуясь ч. 5 ст. 96, ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 15.01.2021 по настоящему делу, отменить. 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. 

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Ростов-на-Дону. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья          Н.В. Петрунина