АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности

судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А68-4837/2022

г. Калуга

26» февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена «20» февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено «26» февраля 2025 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего                                   Егоровой Т.В.

судей                                                                           Попова А.А.

                                                                           Серокуровой У.В.,

при участии в судебном заседании: 

от индивидуального предпринимателя ФИО1: лично ФИО1 по паспорту гражданина РФ; представитель ФИО2  по доверенности от 19.09.2022;

от общества с ограниченной ответственностью «Парадиз»: представитель ФИО3 по доверенности от 15.03.2022;

от индивидуального предпринимателя ФИО4: представитель ФИО5 по доверенности от 09.01.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Тульской области от 27.04.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2024 по делу № А68-4837/2022,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Парадиз» (далее – ООО «Парадиз», общество) и индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее – ИП ФИО6): о признании недействительными дополнительных соглашений от 01.12.2021 и от 01.01.2022 к договору краткосрочной аренды от 20.08.2019 №II-120/1-47/19, о взыскании с ООО «Парадиз» доли дохода за периоды с 02.03.2021 по 31.12.2021 в размере 79 479,52 руб. и с 01.01.2022 по 30.06.2022 в размере 52 067,14 руб.; о взыскании с ответчиков солидарно доли дохода за период с 01.07.2022 по 28.02.2023 в размере 69 442 руб.; о возложении на ИП ФИО6 обязанности освободить часть общего имущества; о взыскании на случай неисполнения решения об освобождении имущества судебной неустойки в размере 5000 руб. за каждый день.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее ИП ФИО4), открытое акционерное общество «Москвичка» (далее – ОАО «Москвичка») и конкурсный управляющий открытого акционерного общества «Москвичка» ФИО7.

Решением суда от 27.04.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2024, исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Парадиз» в пользу ИП ФИО1 взыскана доля дохода от использования общего имущества за период с 02.03.2021 (дата регистрации права собственности истца) по 30.11.2022 в размере 74 190,63 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование своей жалобы заявитель указывает, что заключенные между ответчиками спорные дополнительные соглашения нарушают права истца на согласованное волеизъявление по распоряжению имуществом, находящимся в общей долевой собственности, на определение стратегии развития торгового центра, на подбор арендаторов, на установление величины арендной платы, на получение дохода от использования собственности, сдачи имущества в аренду. Полагает, что судами неправильно применены нормы об исковой давности в части определения срока для оспаривания дополнительного соглашения от 01.12.2021. Также отсутствуют основания для изменения арендной платы в сторону ее уменьшения при заключении дополнительного соглашения от 01.01.2022; заявитель считает необходимым включать сумму НДС в расчет доли истца на доходы от аренды. Кроме того, взысканию подлежит доля арендной платы за период с 01.12.2022 по 28.02.2023 за фактическое пользование имуществом, поскольку истцом были предоставлены многочисленные доказательства нахождения ИП ФИО6 после осмотров на спорной площади (фотофиксация, закупка товаров с кассовыми чеками, иные); ссылается на недобросовестное осуществление ответчиками гражданских прав.

В судебном заседании заявитель жалобы и его представитель поддержали доводы кассационной жалобы в полном объеме по изложенным в ней основаниям. 

Представитель ООО «Парадиз» с доводами кассационной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Представитель ИП ФИО4 с доводами кассационной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзывах на нее.

От ИП ФИО6 поступил письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

 Рассмотрев кассационную жалобу, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права, соблюдение норм процессуального права, при принятии решения и постановления, а также соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены в части решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций с  направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Парадиз» и ИП ФИО1 на праве индивидуальной собственности принадлежат помещения в здании (торговый центр «Демидовский») по адресу 

<

...>, а именно: ООО «Парадиз» принадлежит помещение с кадастровым номером 71:30:030221:5345 площадью 13319,2 кв.м; ИП ФИО1 принадлежит помещение с кадастровым номером 71:30:030221:5981 площадью 3880,2 кв.м.

Регистрация права собственности истца на индивидуальное имущество произведена 02.03.2021.

Указанные обстоятельства установлены вступившим 19.04.2022 в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области по делу № А68-2948/2021, которым за указанными индивидуальными собственниками признано право общей долевой собственности на места общего пользования в здании торгового центра «Демидовский», а именно: на первом этаже: помещение №14 разгрузочная (площадью 38,8 кв.м), помещение №15 лифт (площадью 6,5 кв.м.), помещение №26 коридор (площадью 1206,5 кв.м.), помещение №46 трансформаторная подстанция (площадью 107,7 кв.м.), помещение № 84 лестница (площадью 41,3 кв.м.), помещение №85 тамбур (площадью 10,2 кв.м.), помещение №62 лестничная клетка (площадью 88,5 кв.м.), помещение №128 тамбур (площадью 6,9 кв.м.), помещение №129 лестничная клетка (площадью 14,6 кв.м.); на втором этаже: помещение №99 коридор (площадью 926,7 кв.м.), помещение №31 лестничная клетка (площадью 61,3 кв.м.), помещение №1 лестничная клетка (площадью 59,9 кв.м.), помещение №26 лестничная клетка (площадью 22,5 кв.м.), трубопровод холодного водоснабжения, трубопровод горячего водоснабжения, канализационную линию, внешние и внутренние линии электроснабжения.

Доля в праве на общее имущество истца составляет 3880/14608, доля в праве на общее имущество ООО «Парадиз» составляет 10727,8/14608.

Право собственности на недвижимое имущество перешло к истцу от предыдущего правообладателя - ОАО «Москвичка» на основании договора купли-продажи №7 от 15.02.2021.

До регистрации указанного права, а также вступления в законную силу решения по делу № А68-2948/2021 между ООО «Парадиз» (арендодатель) и ИП ФИО6 (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды от 20.08.2019 № II-120/1-47/19, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает помещение во временное пользование на срок аренды по акту приема-передачи помещения и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, а также использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства Российской Федерации, для ведения коммерческой деятельности (пункт 2.3 договора) на срок с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения по 31.01.2020 включительно (приложение № 1 к договору).

В пункте 2.2.2 договора аренды указано, что помещение принадлежит арендодателю на праве собственности.

Пунктом 3.1.1 договора установлено, что арендная плата (за исключением переменной составляющей арендной платы) подлежит уплате арендатором ежемесячно на основании счетов арендодателя за каждый месяц срока аренды в порядке предоплаты без каких-либо вычетов и зачетов, не позднее 20 числа месяца, предшествующего расчетному; арендодатель выставляет счета на оплату, не позднее чем за 5 рабочих дней до даты оплаты. Переменная составляющая арендной платы подлежит уплате в течение 5 рабочих дней с момента выставления соответствующего счета. Счета на оплату переменной составляющей арендной платы выставляются арендодателем не ранее окончания месяца, за который должна осуществляться плата.

Согласно пункту 3.4.1 договора месячный размер переменной составляющей арендной платы рассчитывается в соответствии с методикой расчета, изложенной в приложении № 4 к договору.

Размер постоянной арендной платы согласно пункту 6 приложения №1 к договору составляет 520,84 у.е. за 1 месяц срока аренды без учета налога на добавленную стоимость. НДС уплачивается арендатором дополнительно по ставке согласно действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 3.5.1 в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора арендатор обязуется перечислить арендодателю обеспечительный взнос в размере, согласованном сторонами в пункте 10 приложения №1 к договору - 520, 84 у.е. без учета НДС. НДС уплачивается арендатором дополнительно по ставке согласно действующему законодательству.

По акту приема-передачи от 20.08.2019 арендатору передано помещение площадью 3,5 кв. м (помещения № 26 – (коридор)) на первом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

В материалы дела также представлен договор управления зданием (в том числе помещение № 26 (коридор), заключенный между ООО «Парадиз» (собственник) и ИП ФИО4 (управляющий), согласно которому управляющий принял на себя обязательства по организации услуг по управлению, эксплуатации, продвижению торгового центра.

К договору аренды заключено дополнительное соглашение от 31.12.2020, которым срок действия продлен с 01.01.2021 по 30.11.2021 включительно с учетом изменений, отраженных в пункте 6 приложения № 1, согласно которому с 01.01.2021 размер постоянной составляющей арендной платы установлен в 24 750,44 руб. 1 месяц срока аренды, без учета НДС (пункт 1.1 в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2020); сумма обеспечительного взноса - в 24 750,44 руб. без учета НДС (пункты 2, 3 дополнительного соглашения от 31.12.2020).

После истечения срока действия договора (в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2020) его сторонами заключено дополнительное соглашение от 01.12.2021, которым срок действия договора продлен с 01.12.2021 по 31.10.2022 включительно и в пункт 6 приложения №1 внесены изменения, согласно которым размер постоянной составляющей арендной платы установлен в 27 225 руб. за 1 месяц срока аренды, без учета НДС, а обеспечительный взнос - в размере 27 225 рублей без учета НДС (пункт 10 приложения № 1 к договору), а 01.01.2022 сторонами договора аренды заключено дополнительное соглашение, согласно которому в период с 01.01.2022 по 30.06.2022 изменены пункты 6, 10 приложения № 1, а именно: размер постоянной составляющей арендной платы за помещение уменьшен до 2722,50 руб. за 1 месяц срока аренды, без учета НДС; сумма обеспечительного платежа также уменьшена и определена в размере 2722,50 руб. без учета НДС.

Ссылаясь на то, что дополнительные соглашения к договору аренды, предметом которого является общее имущество собственников, заключенные 01.12.2021 и 01.01.2022, являются недействительными (ничтожными), поскольку совершены в отсутствие согласия истца, ООО «Парадиз» незаконно получил долю дохода от передачи общего имущества в аренду ИП ФИО6 за периоды с 02.03.2021 по 31.12.2021 в размере 79 479,52 руб., с 01.01.2022 по 30.06.2022 в размере 52 067,14 руб. и с 01.07.2022 по 28.02.2023 в размере 69 442 руб., и ИП ФИО6 должен освободить занимаемые им места общего пользования, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями (уточнение л.д. 79-80 том 3).

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания доли дохода от использования общего имущества в размере 74 190,63 руб., суды пришли к выводу о том, что использование одним собственником общего имущества, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания недействительными дополнительных соглашений от 01.12.2021 и от 01.01.2022 к договору краткосрочной аренды от 20.08.2019 №II-120/1-47/19, о возложении на ИП ФИО6 обязанности освободить часть общего имущества, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что учитывая количество голосов, пропорционального количеству доли в праве на места общего пользования истца, он, с учетом пункта 4 статьи 259.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), при вынесении на голосование спорных вопросов, не мог бы повлиять на принятие решения относительно заключения спорных дополнительных соглашений в отношении мест общего пользования. ООО «Парадиз» использует общее имущество площадью 3,5 кв. м, что не превышает по размеру площадь, приходящуюся на его долю (1903,1 кв. м). Также суды, с учетом того, что истец, исходя из уточненных требований, не оспаривает основной договор аренды, пришли к выводу, что избранный им способ защиты в виде признания недействительными дополнительных соглашений к такому договору, заключенных 01.12.2021 и 01.01.2022 и возложении на ИП ФИО6 обязанности освободить занимаемые места общего пользования в здании является ненадлежащим, установив, что спорное помещение 30.11.2022 освобождено,  отказали в удовлетворении иска. При этом судами принят расчет ответчика, поскольку истцом не доказан факт получения арендной платы обществом после прекращения договора аренды с ИП ФИО6 

Кроме того, как указали суды, по требованию о признании недействительным дополнительного соглашения от 01.12.2021 истек срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиками, поскольку в данном случае о том, что ответчиками заключено дополнительное соглашение от 01.12.2021 (о продлении срока действия договора аренды), истец должен был узнать с момента регистрации его права собственности на индивидуальное имущество в здании, поскольку, осуществляя доступ к нему, он, действуя разумно и осмотрительно в гражданских правоотношениях, должен был произвести и осмотр всех мест общего пользования в здании, право на которые возникло у него в силу закона.

По мнению суда округа, судами правомерно установлено, что доход от арендной платы, приходящийся на долю истца, исходя из его доли в праве на общее имущество (места общего пользования (помещение № 26 (коридор)), подлежит взысканию за период с 02.03.2021 (дата регистрации права собственности истца) на основании следующего.

Ранее отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, не были урегулированы законом, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежали применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" (далее – постановление № 25).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В настоящее время аналогичное правовое регулирование приведено в пункте 2 статьи 141.4, пунктах 1, 2 статьи 287.5 ГК РФ (введены Федеральным законом от 21.12.2021 №430-ФЗ), согласно которым: помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи; если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения имущество в этих здании или сооружении (общее имущество); предназначение имущества для обслуживания более одного помещения может следовать, в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений; к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.

Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ" внесены изменения, глава 16 дополнена параграфом 2 - "Общее имущество собственников недвижимых вещей".

В силу пункта 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Пунктом 1 статьи 259.2 ГК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 259.3 ГК РФ каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом (пункт 1). Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей (пункт 4). Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону (пункт 5).

Таким образом, в настоящее время отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, урегулированы законом.

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ совокупность представленных в материалы дела письменных доказательств в их взаимной связи, установив, что при заключении договора общество передало в аренду ответчику помещение, входящее в состав общего имущества здания (помещение № 26 (коридор)); учитывая, что о статусе данного помещения как относящегося к местам общего пользования, ООО «Парадиз» должно было быть известно в силу конструктивных характеристик предмета аренды, а не исключительно исходя из обстоятельств, установленных решением Арбитражного суда Тульской области от 11.02.2022 по делу №А68-2948/2021, с учетом того, что общество должно было получить доход, действуя в интересах всех собственников здания, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о наличии правовых и фактических оснований для взыскания с ответчика полученных от ИП ФИО6 арендных платежей.

Как отмечено в пункте 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. В данном случае какого-либо соглашения о порядке пользования общим имуществом между собственниками помещений торгового центра - истцом и ответчиком не заключалось, в том числе не был определен порядок пользования общими помещениями.

Согласно статье 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 322 ГК РФ в отношениях с арендатором – индивидуальным предпринимателем соарендодатели выступают как солидарные кредиторы.

В пункте 27 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации» № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.06.2020, изложена правовая позиция, согласно которой право участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование одним собственником общего имущества, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона.

Таким образом, платежи по договорам аренды, заключенным в отношении общего имущества, напрямую относятся к доходам, которые подлежат распределению между участниками общей долевой собственности в соответствии со статьей 248 ГК РФ. Критерием распределения доходов в отсутствие на то специального соглашения является размер доли каждого из участников общей долевой собственности. Применение указанного механизма не ставится действующим законодательством в зависимость от наличия или отсутствия между участниками общей долевой собственности спора о порядке совместного владения и пользования общим имуществом, либо совершения одним из них действий по выделу своей доли в объекте права общей собственности. Названная норма гарантирует получение участниками общей собственности причитающейся части доходов в рамках отношений по поводу общего имущества. Иное нарушало бы общие принципы права общей долевой собственности (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2014 N 18330/13 по делу N А40-24297/13).

На основании изложенного ссылка на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 12.10.2010 N 8346/10 не может быть признана обоснованной, так как по указанному делу рассматривался спор между участниками долевой собственности о владении и пользовании принадлежащим им имуществом. Между тем, по настоящему делу рассматривается вопрос о взыскании дохода от использования одним собственником общего имущества без согласия другого собственника.

Поскольку спорное нежилое помещение находится в общей долевой собственности, доходы от его использования в силу статьи 248 ГК РФ должны распределяться между участниками долевой собственности соразмерно их долям в праве общей собственности, следовательно, собственники помещений имеют право непосредственно получать от арендатора соответствующие части арендных платежей пропорционально их долям в праве общей собственности на нежилое помещение. Данный вывод соответствует правовому регулированию (статьи 303, 1102, 1107 ГК РФ).

Использование же единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В остальной части суд округа не может согласиться с выводами судов. Так по результатам рассмотрения доводов кассационной жалобы в части требований о признании дополнительных соглашений к договору аренды недействительными суд округа приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

В соответствии со статьями 246, 247 ГК РФ распоряжение, а также владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из анализа приведенных норм следует, что передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности.

Договор аренды, заключенный между ответчиками, нарушает права истца не только на получение дохода от сдачи имущества в аренду, но и на согласованное волеизъявление по распоряжению имуществом, находящимся в общей долевой собственности, на определение стратегии развития торгового центра, на подбор арендаторов, на установление величины арендной платы и т.д.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой и может быть признана недействительной по иску лица, управомоченного давать согласие, или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица (пункт 2 данной статьи).

Как разъяснено в пункте 71 постановления N 25, в случае оспаривания сделки по указанным выше основаниям не требуется доказывания нарушения прав и охраняемых законом интересов лица, оспаривающего сделку, или наступления для него иных неблагоприятных последствий, поскольку нарушение прав и охраняемых законом интересов этого лица заключается в отсутствии согласия, предусмотренного законом.

В результате подписания дополнительных соглашений к договору аренды установлены новый срок действия договора аренды (дополнительное соглашение от 01.12.2021) и иная арендная плата (дополнительное соглашение от 01.01.2022). Изменение названных условий договора в совокупности позволяет сделать вывод о том, что, по существу, стороны заключили новый договор аренды в период обладания истцом вещным правом на помещения в здании торгового центра.

Заключение в спорный период ООО «Парадиз» оспариваемых дополнительных соглашений с ИП ФИО6 без согласия одного из сособственников общего имущества нарушает указанные нормы, в связи с чем, учитывая положения статей 173.1, 168 ГК РФ и вопреки доводу заявителя жалобы, судами верно указано, что сделка, заключенная без обязательного согласия лица, обязательного в силу закона, может быть признана недействительной по мотиву оспоримости.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Течение срока исковой давности по требованию о признании оспоримых сделок недействительными и применении последствий, составляющего один год, начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

При этом срок исковой давности не может начать свое течение ранее полной субъективной осведомленности процессуального истца об основаниях для оспаривания сделки, то есть обо всех обстоятельствах, составляющих юридический состав недействительности сделки. 

Однако судами не дана оценка тому, что в условиях конфликта информация о совершении оспариваемых сделок скрывалась от сособственника, а из предоставленных ему документов нельзя было сделать вывод о совершении обществом такой сделки. Довод ИП ФИО1 о том, что копии оспариваемых дополнительных соглашений представлены в материалы дела лишь 01.09.2022 ответчиком не опровергнут.

Требование о признании недействительными дополнительных соглашений от 01.12.2021, от 01.01.2022 впервые заявлено в уточненном иске, поданном 12.12.2022 (т. 3, л.д. 37) (пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"), то есть с соблюдением годичного срока с даты получения копии оспариваемых договоров.

Данные обстоятельства надлежащей правовой оценки судов двух инстанций не получили.

По результатам рассмотрения довода кассационной жалобы в части требования о взыскании доходов от сдачи в аренду общего имущества за период с 01.12.2022 по 28.02.2023 суд округа исходит из следующего.

Отклоняя довод заявителя о том, что договор аренды прекращен 30.11.2022 лишь формально, арендная плата после 30.11.2022 поступала на счет ИП ФИО4, выступающего в качестве агента ООО "Парадиз", в связи с чем требования о взыскании дохода должны быть удовлетворены за период с 01.07.2022 по 28.02.2023 исходя из ранее согласованной (до заключения дополнительного соглашения от 01.01.2022) арендной платы,  суды указали, что истцом не доказано последующее поступление средств от ИП ФИО4 на счет ООО "Парадиз" именно в оплату аренды,  самостоятельных исковых требований к ИП ФИО4, как мотивировали суды, не заявлено.

Также отклонена ссылка заявителя на то, что дополнительное соглашение от 01.01.2022 (об уменьшении арендной платы в 10 раз) не имело экономического смысла и обусловлено недобросовестностью действий ответчиков в целях уменьшения доли дохода истца, со ссылкой на то, что доказательств, подтверждающих возможность сдачи мест общего пользования в аренду по более высокой цене на момент фактического пользования имуществом, наличия иных предполагаемых арендаторов, в материалы дела истцом не представлено.

Данные выводы судов, по мнению суда округа, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права и являются преждевременными, поскольку сделаны при неполном исследовании доказательств.

Представленные истцом в материалы дела в доказательство продолжения после 30.11.2022 ИП ФИО6 осуществления предпринимательской деятельности на спорной площади документы (в электронном виде по ходатайству 13.12.2022, акты осмотра, а также чеки ККМ от 27.03.2024, 21.03.2024 с указанием продажи товаров по адресу торгового центра, договоры эксплуатационных услуг между арендатором ИП ФИО6 и управляющим зданием торгового центра ИП ФИО4 от 01.01.2022, от 17.12.2022) отклонены судами с мотивировкой о том, что невозможно установить, какие именно площади используются арендатором (спорные либо находящиеся в индивидуальной собственности ООО "Парадиз") вопреки требованиям части 3 статьи 9 АПК РФ о всестороннем и полном исследовании доказательств без оценки наличия правоотношений в спорный период между арендатором ИП ФИО6 и ООО «Парадиз».

Данные обстоятельства по продолжению арендных правоотношений должны были быть оспорены и документально опровергнуты ответчиками, также ответчиками должны быть подтверждены законные основания  осуществления предпринимательской деятельности в здании торгового центра (как указал суд, на площади, находящейся  в индивидуальной собственности ООО "Парадиз"), равно как и полномочия ИП ФИО6 на заключение и исполнение в спорный период (когда арендные правоотношения прекращены) договора управления зданием торгового центра с ИП ФИО4

Мотивы судов о недоказанности того, что изменение арендной платы является непропорциональным изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, недоказанности возможности сдачи мест общего пользования в аренду по более высокой цене на момент фактического пользования имуществом, наличия иных предполагаемых арендаторов, противоречат правовой позиции самого ответчика.

Так, аргументация ООО «Парадиз» о разделении дополнительным соглашением от 01.01.2022 арендной платы на постоянную в размере 2722,50 руб. за 1 месяц срока аренды, без учета НДС, и переменную путем заключения арендатором ИП ФИО6 прямого договора управления с ИП ФИО4 должна подтверждаться первичными документами.

В данном случае ответчики с учетом совокупности представленных доказательств и наличия не устраненных противоречий не подтвердили суду соответствующими доказательствами действительность правоотношений между ИП ФИО6 и ООО «Парадиз», ИП ФИО4, что не может быть признано безусловным, достоверным и достаточным доказательством опровержения довода заявителя о переводе арендной платы на ИП ФИО4 Результаты оценки таких возражений и доказательств в обжалуемых судебных актах отсутствуют.

Без установления и проверки совокупности обозначенных выше обстоятельств выводы судов о том, что арендные правоотношения по поводу общего имущества прекращены, а размер неосновательного обогащения разумно ограничен уменьшением арендной платы по оспариваемому дополнительному соглашению в 10 раз, нельзя признать в достаточной степени обоснованными и мотивированными.

Использование не принадлежащего ему имущества, являющегося частью коммерческого здания, ответчиком не должно приводить к возникновению некомпенсируемых имущественных потерь на стороне собственников, нарушенный интерес которых должен быть восстановлен посредством получения такого дохода, который они должны были извлечь при добросовестном (нормальном) осуществлении экономической деятельности с использованием спорного имущества.

В отношении объектов недвижимости такие доходы могут быть исчислены, исходя из обычных (рыночных) ставок аренды, тем более при доказанности длящихся арендных правоотношений на таких условиях до значительного (в 10 раз) уменьшения.

Из содержания пункта 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что договор, заключенный с целью сокрытия имущества от обращения на него взыскания по требованиям кредиторов, является ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ) в связи с нарушением требований статьи 10 ГК РФ.

Принимая во внимание принципы добросовестности (пункт 3 статьи 1, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), а также симметрии выгод и невыгод (статья 1108 ГК РФ), возмещение неполученного собственниками дохода по общему правилу должно производиться ответчиком за вычетом затрат, необходимых на содержание имущества.

При наличии в составе собственников разногласий относительно использования спорного имущества возмездность использования коммерческой недвижимости презюмируется. При этом ответчик не лишен возможности оспаривания исчисленного истцом размера неосновательного обогащения с учетом характера использования спорных помещений, их местоположения, статуса и иных технических характеристик, а также средств, потраченных на содержание упомянутого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, подлежит отплате в размере возмещения, причитающегося собственнику имущества (пункт 7 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").

Кроме того, в соответствии с абзацем 3 пункта 12 постановления Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что данное требование может быть предъявлено к лицу, незаконно передавшему вещь в аренду, а также к арендатору, если он знал об отсутствии у арендодателя соответствующего права.

В том же пункте постановления указано, что собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, предъявить требование о взыскании всех доходов, к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор вправе выдвигать требования солидарному должнику, до момента полного удовлетворения своих требований (пункт 2 статьи 322 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", согласно пункту 1 статьи 323 ГК РФ кредитор вправе предъявить иск о полном взыскании долга к любому из солидарных должников.

Исходя из изложенного, при рассмотрении настоящего спора в силу пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" важным обстоятельством, которое необходимо было установить суду, является вопрос о добросовестности ИП ФИО6, в том числе и на предмет минимизирования расходов по сравнению с рыночными ставками арендной платы при одновременном неполучении арендодателем реальной арендной платы. 

По поводу доводов кассационной жалобы в части требований об освобождении арендатором общего имущества суд округа руководствуется следующим.

Права сособственника, нарушенные в связи со сдачей в аренду без его согласия объекта общей долевой собственности, не могут быть защищены подачей негаторного иска на основании статьи 304 ГК РФ (уточнение на который заявлено истцом в дополнительных пояснениях от 07.10.2023 (л.д. 95-103 том 4). В данном случае истец либо, претерпевая аренду, может претендовать на часть дохода от нее соразмерно своей доле в праве, либо оспаривать сделку. Равным образом, в рамках негаторного иска не может истец потребовать от второго сособственника и устранения препятствий в пользовании путем прекращения арендного правоотношения.

Такой правовой результат может быть получен только путем оспаривания договора аренды и применения последствий недействительности сделки, а как указано выше, истец прямо заявил о незаконном продолжении пользования спорным имуществом,  что в силу разъяснений пункта 9 Постановления N 25 при доказанности соответствующего факта не исключает подобной судебной квалификации иска.

Для разрешения указанного требования необходимо по результатам оценки всех доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ проверить факт прекращения арендатором пользования общим имуществом, в том числе с учетом опровергающего довода ответчика о пользовании в спорный период ИП ФИО6 имуществом, находящимся  в индивидуальной собственности ООО "Парадиз", в противном случае установить законные основания для продолжения такого пользования (аренды, др.).

Довод заявителя о необходимости включения в сумму неосновательного обогащения НДС суд кассационной инстанции признает не обоснованным и не соответствующим нормам налогового законодательства.

В силу пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 162 НК РФ денежные средства, не связанные с оплатой товаров (работ, услуг), подлежащих налогообложению НДС, в налоговую базу не включаются.

Таким образом, денежные средства, взыскиваемые в виде возмещения неосновательного обогащения, не являются объектом обложения НДС, так как в данном случае не связаны с реализацией товаров (работ, услуг) в отсутствие заключенного договора. В перечне объектов налогообложения НДС, установленном статьей 146 НК РФ, получение денежных средств, не связанных с реализацией товаров (работ, услуг), не предусмотрено. Обложение НДС сумм неосновательного обогащения в данной ситуации противоречит косвенной природе НДС.

Аргумент заявителя об увеличении суммы неполученного дохода от аренды на сумму НДС в связи с возможным возмещением ответчиком налога не подлежит принятию в основу отмены обжалуемых судебных актов, поскольку применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 77 постановления № 25, налоговые правоотношения контрагента не подлежат исследованию и оценке судом в гражданско-правовом споре.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

При изложенных обстоятельствах суд округа считает, что судебные акты приняты без исследования всех существенных обстоятельств спора, которые входят в предмет исследования и установления судом, исходя из предмета и основания исковых требований (статьи 6, 8, 9, 49, 170 АПК РФ). 

Учитывая, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, данный спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, исследовать и дать надлежащую правовую оценку всем имеющимся в деле доказательствам, установить обстоятельства, имеющие правовое значение для разрешения настоящего спора, рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства, распределить судебные расходы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 27.04.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2024 по делу № А68-4837/2022 в части взыскания задолженности в сумме 74190,63 руб. оставить без изменения.

В остальной части решение Арбитражного суда Тульской области от 27.04.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2024 по делу № А68-4837/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                              Т.В. Егорова 

Судьи                                                                          А.А. Попов   

У.В. Серокурова