ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А62-6181/2018

Резолютивная часть постановления объявлена   22.01.2019 

Постановление изготовлено в полном объеме    24.01.2019 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Заикиной Н.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «КОНТИНЕНТ» (г. Смоленск, ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 24.09.2018), в отсутствие истца – администрации города Смоленска (г. Смоленск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.10.2018 по делу  № А62-6181/2018 (судья Еремеева В.И.),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Смоленска (далее – администрация) обратилась в Арбитражный  суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КОНТИНЕНТ» (далее – общество) о взыскании 172 672 рублей 20 копеек, в том числе задолженности по договору аренды земельного участка от 07.06.2012 № 1558/з за 4 квартал 2017 года – 1 квартал 2018 года в  размере 166 727 рублей 14 копеек, пени за 4 квартал 2017 года – 1 квартал 2018 года в  сумме    4939 рублей 69 копеек, пени за 2-3 квартал 2012 года и 2 квартал 2013 года в сумме 1005 рублей 37 копеек (т. 1, л. д. 4).

Решением суда от 26.10.2018 (т. 1, л. д. 177) в удовлетворении исковых требований отказано.  Судебный акт мотивирован  отсутствием у общества задолженности по договору, в связи с исполнением им обязательств по внесению арендной платы. 

В апелляционной жалобе администрация   просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что земельный  участок не используется по целевому назначению, в связи с чем к  расчету применена повышенная ставка (увеличенная на два) на основании пункта 4.2 постановления администрации от 27.01.2014 № 18 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области» (далее – постановление  от 27.01.2014 № 18). В подтверждение неиспользования земельного участка по целевому назначению ссылается   на результаты проведенной проверки. Считает, что отсутствие проекта планировки и межевания  квартала, в котором располагается арендуемый  земельный участок, не может являться основанием для освобождения от обязанности вносить арендную плату в повышенном размере.

В отзыве общество просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает на наличие объективных препятствий по использованию арендованного земельного участка по целевому назначению. Ссылается на то, что обществом осуществлялась уплата арендных платежей исходя из 1 % от кадастровой стоимости земельного участка. Отмечает, что  земельные участки, предоставленные обществу под многоэтажное жилищное строительство, а также земельные участки, планируемые к освоению  для целей строительства на них социальных объектов, находились в границах территории, в отношении которой был подготовлен проект панировки. Обращает внимание на то, что подготовленный к утверждению проект планировки и проекты межевания территории не учитывали интересов обществ, входящих в группу компаний «Гражданстрой», иных собственников и арендаторов земельных участков (таких как ЗАО «Ваш Дом» и т.д.) и не учитывали предоставление уполномоченным органом участков, расположенных в границах разработанного проекта планировки, под жилищное строительство без объектов социальной инфраструктуры. Поясняет, что по этим основаниям  проект планировки был отклонен. Информирует о том, что отсутствие утвержденной санитарно-защитной зоны от расположенных  рядом с земельным участком комплексом очистных сооружений препятствует обществу приступить к подготовке проекта планировки и проекта межевания территории II Западного микрорайона г. Смоленска. Указывает  на то, что ввиду правовой неопределенности в отношении  земельных участков общей площадью 51 га, общество обратилось в администрацию с просьбой о разработке проекта планировки в отношении земельного участка в 24 га, с готовностью  взять на себя затраты по разработке проекта (письмо от 17.08.2018 № 07/98). Информирует о том, что в настоящее время проект планировки согласовывается с соответствующими органами. В связи с этим  считает недоказанным  истцом факт нецелевого использования земельного участка. 

В судебном заседании представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направил. С учетом мнения представителя ответчика,  судебное  заседание проводилось  в его отсутствие  в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела,  между департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и  ООО «ЭкспрессМК» (арендатор) заключен договор аренды от 07.06.2012 № 1558\з, по условиям которого  арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду  земельный участок из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с  кадастровым номером 67:27:0020417:12 площадью 10 000 кв. метров, расположенный по адресу: 

<

...> для строительства крупного общественно-торгового центра общегородского значения на срок до 07.06.2015  (т. 1, л. д. 14). 

Пунктом 3.1 договора аренды определена формула расчета размера арендной платы: Ап = Скадастр х Sуч. х Сап х К х m /12, где Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 м2 ); Sуч. - площадь земельного участка; Сап. – ставка арендной платы, установленная постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192; К- понижающий коэффициент; m – количество месяцев аренды. 

Согласно пунктам 3.2 – 3.5 договора размер арендной платы с 05.06.2012 по 31.12.2012 составляет 86 085 рублей 62 копеек и в последующем изменяется  в соответствии с законодательством Российской Федерации  без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала на расчетный счет арендодателя. В дальнейшем порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор аренды, и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.  Арендная плата исчисляется, начиная со дня, следующего за днем издания решения о предоставлении участка в аренду, независимо от месяца, в котором была осуществлена государственная регистрация договора. 

По акту приема-передачи от 07.06.2012  земельный участок передан арендатору.

По договору уступки от  09.07.2012 права и обязанности арендатора переданы обществу (т. 1, л. д. 10).

Ссылаясь на наличие у общества  задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2017 по  1 квартал 2018 года  в размере 166 727 рублей 14 копеек, на которую в соответствии с пунктом 5.2 договора начислена неустойка,  администрация в претензии от 11.05.2018 обратилась к ответчику с требованием о ее погашении (т. 1, л. д. 33).

Отказ от добровольного  удовлетворения указанного требования послужил основанием для  обращения администрации  в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно выписке из ЕГРП спорный земельный участок  находится в неразграниченной государственной собственности (т .1, л. д. 26).

Согласно  пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с 01.03.2015  распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно решению Смоленского городского Совета от 20.02.2015 № 1323 «Об определении уполномоченного органа на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска», вступившему в силу с 01.03.2015, администрация города Смоленска определена уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.   

Поскольку спорный  договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 10782/13).

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая  арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным  правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу  применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если  в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации № 306-ЭС14-6558, Обзор  судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденный 23.12.2015;  определение Верховного Суда Российской Федерации № 301-ЭС15-11204). При этом ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009  № 582  «Об  основных принципах  определения  арендной  платы при  аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», не применимы к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 2.1 постановления администрации от 27.01.2014 № 18, размер арендной платы  определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по следующей формуле: Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где: Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр – кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы; Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования Смоленской области (муниципального района, городского округа, городского (сельского) поселения (далее - орган местного самоуправления) (процентов от кадастровой стоимости земельного участка); d - количество дней аренды; К – понижающий коэффициент.

Пунктом 4.2 названного положения установлено, что если земельные участки используются не по целевому назначению, определенному договором аренды земельного участка, размер арендной платы увеличивается в два раза. Факт неиспользования земельного участка или использования его не по целевому назначению устанавливается на основании сведений, полученных от специально уполномоченных государственных органов, осуществляющих государственный земельный контроль, или органов, осуществляющих муниципальный земельный контроль.

Как следует из расчета истца, составленного на основании указанных нормативных актов,  за период с   01.07.2017 по 31.09.2017 и с 01.01.2018 по 31.03.2018 арендная плата определена в  размере   166 727 рублей 14 копеек с учетом ее увеличения в два раза в связи с нецелевым использованием земельного участка по истечение трех лет с момента его предоставления. 

В подтверждение  факта  нецелевого использования  земельного участка истец сослался на  акт обследования от 28.04.2018 (т. 1, л. д. 72).

Таким образом, рассчитывая арендную плату, исходя из пункта 4.2 постановления администрации от 27.01.2014 № 18, администрация фактически просит применить к обществу санкции за нецелевое использование земельного участка (несвоевременное строительство общественно-торгового центра). 

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что нецелевое использование земельного участка   в данном случае отсутствует,  поскольку общество предпринимало необходимые меры для своевременного освоения земельного участка и такое освоение в установленный срок  произошло не по его вине.

Так,   судом установлено, что общество  осуществляет жилищное строительство, для чего  арендует земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020416:1 (договор от 09.0.2010 № 1228/з), 67:27:0020458:4 (договор от 09.12.2010 № 1229/з), 67:27:0020458 (договор от 15.12.2010 № 1236/3). 

Для размещения объектов социальной инфраструктуры, расположенных вблизи арендованных под многоэтажное жилищное строительство земельных участков, общество в июле 2012 года приняло  права и обязанности арендатора спорного  земельного участка с кадастровым номером  67:27:0020417:12 и земельного участка с кадастровым номером  67:27:0000000:130.

На назначенных постановлением главы города Смоленска от 27.12.2012 № 15  публичных слушаниях  по утверждению проекта планировки территории Западного II жилого микрорайона (Краснинское шоссе) (2-я очередь) в городе Смоленске (в которую входил спорный земельный участок) ввиду поступивших  возражений проект планировки не был  утвержден.

При этом материалами дела подтверждается, что  общество  принимает активное участие в разработке  генерального плана  застройки территории Западного II жилого микрорайона (Краснинское шоссе) (2-я очередь) в городе Смоленске (в которую входит спорный земельный участок), что подтверждается  его письмами от 26.12.2016 № 01/17, от 18.10.2017 № 01/18, от 11.10.2017 № 01/17, от 26.12.2017 № 01/20, от 03.04.2018 № 07/33; письмами администрации от 08.11.2017 № 23/6301-исх, от 25.01.2017 № 24/683-исх., от 25.01.2018 № 24/873-исх.

 Между тем по независящим от общества причинам оно не смогло  приступить к разработке генерального плана территории, как необходимого градостроительного документа для осуществления строительства.

Так, в письме от 25.01.2017 № 24/683-исх администрация сослалось на то, что  разрабатываемый проект планировки входит в санитарную зону комплекса очистных сооружений. При этом по данным СМУП «ГОРВОДОКАНАЛ» осуществляется разработка комплекса очистных сооружений.

Отсутствие  утвержденной санитарно-защитной зоны препятствует  подготовке проекта планировки.

По вопросу разработки проекта планировки и проекта межевания территории обществом направлен запрос в администрацию, которая в письме от 14.05.2018 (т. 1, л. д. 100) сообщила, что из земельного участка площадью 75 га земельный участок ориентировочной площадью 51 га расположен на территории Смоленского района Смоленской области, в связи с чем необходимо также разрешение администрации Смоленского района Смоленской области.

После  направления обществом запроса  о выдаче разрешения, администрация муниципального образования «Смоленский район» в письме от 08.06.2018 № 7075 указала, что территория, в отношении которой поступил запрос о выдаче разрешения, находится на территории города Смоленска, в связи с чем обществу  рекомендовано обратиться в администрацию города Смоленска.

Для получения соответствующих разъяснений направлен запрос в департамент Смоленской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйств, который  в письме  от 06.08.2018 № 3504Д  проинформировал, что четыре земельных участка расположены в границах Михновского сельского поселении Смоленского района Смоленской области, при этом границы, указанные в генеральном плане Михновского сельского поселения Смоленского района Смоленской области и генеральном плане города Смоленска не соответствуют Закону Смоленской области от 20.03.1997 № 7-з 9 «Об установлении границы города Смоленска» и не состоят на государственном кадастровом учете.

В целях ускорения решения вопроса разработки и утверждения проекта планировки и межевания территории обществом было принято решение о финансировании затрат на разработку указанного документа (письмо от 20.08.2018 № 07/99).

В ответ на обращение администрация муниципального образования «Смоленский район» от 07.09.2018 № 11410 сослалось на то, что территория, в отношении которой поступила просьба  о разработке проекта планировки и межевания, расположена за границами Смоленского района. В указанной территории также отсутствует функциональное зонирование, в связи с чем принять решение о разработке проекта планировки и межевания не представляется возможным.

Ввиду наличия правовой неопределенности в отношении  земельных участков площадью 51 га, общество обратилось в администрацию с просьбой о разработке проекта планировки в отношении земельного участка в 24 га, сообщив о готовности взять на себя затраты на разработку проекта (письмо от 17.08.2018 №07/98).

Согласно письму, поступившему в адрес общества 25.09.2018, администрацией согласован вопрос о разработке проекта планировки и межевания территории в согласованных ранее границах, площадью 75 га и указано, что в настоящее время администрация готовит постановление о принятии решения о подготовке проекта, цели проекта будут указаны в техническом задании на разработку проектной документации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что  общество, после  приобретения прав арендатора, действовало добросовестно и не смогло в срок завершить строительство не по своей   вине, а в силу объективных препятствий, не позволяющих  приступить к строительству   в отсутствие необходимых  градостроительных документов.

Установив, что  арендная плата за спорный период внесена полностью, в том числе  путем зачета переплаты  (т .1, л. д.  62-64), суд обоснованно  указал на отсутствие   оснований для возложения на  арендатора ответственности  (в виде  требования об уплате арендной платы в повышенном размере).

Ссылку заявителя на то, что арендная плата в повышенном размере должна уплачиваться независимо от того, какие причины обусловили невозможность осуществления строительства, апелляционный суд не может признать убедительной.

По смыслу норм земельного законодательства повышенные санкции за нарушение сроков строительства должны применяться в случае существования у арендатора объективной возможности начала строительства и ее неиспользования по причинам, зависящим от застройщика.

Наличие указанных обстоятельств материалами дела не подтверждено. 

Отказ в требовании о взыскании пени за 2-3 квартал 2012 года и 2 квартал 2013 года в сумме 1005 рублей 37 копеек правомерен на основании статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.201ё5 № 43,  в связи с истечением срока исковой давности, о применении которого  заявлено обществом (т .1, л. д. 55).

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с частью  3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы. 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.10.2018 по делу  № А62-6181/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         Н.В. Заикина        

                         Е.В. Рыжова