ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-46315/2022

01 февраля 2023 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей Пивцаева Е.И., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:  

от заявителя: ФИО2 – по доверенности от 14.02.2022;

от заинтересованного лица: ФИО3 – по доверенности от 11.11.2022;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-30922/2022)  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2022 по делу № А56-46315/2022 (судья Целищева Н.Е.), принятое

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» (адрес: 191025, Санкт-Петербург, Невский пр-кт, дом 114-116, литер А, помещение 1Н №702, ОГРН: 

<

***>);

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, 10-12, ОГРН: 

<

***>);

о признании незаконным решения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, в котором просило признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление, Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации права  от 08.02.2022 № КУВД-001/2021-44643251/5 и обязать Управление осуществить государственную регистрацию договора аренды № 194-LA/SNC.

Решением суда от 16.08.2022 требования Общества удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра подало апелляционную жалобу, в которой просило решение от 16.08.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что в нарушение пункта 17 части 4 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), в представленном на регистрацию договоре аренды от 13.05.2021 отсутствовали сведения о том, что в отношении объекта аренды зарегистрировано обременение в виде ипотеки, а потому оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имелось. 

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель Общества позицию подателя жалобы не признал по основаниям, приведенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество 24.10.2021 через многофункциональный центр обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 13.05.2021 № 194-LA/SNC и дополнений к нему от 13.05.2021, заключенного между Обществом (арендатор) и ООО «Бонор» (арендодатель) (далее – договор)

Объектом аренды по договору являются части № 344 и 347 помещения 1Н, расположенного на четвертом этаже торгово-офисного центра со встроенным подземным паркингом «Невский Центр», кадастровый номер 78:31:0001130:3035, по адресу: 

<

...>, лит. А.

Уведомлением от 07.12.2021 №КУВД-001/2021-44643251/1 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации, поскольку в представленном на регистрацию договоре отсутствуют сведения о наличии в отношении здания, часть которого передается в аренду обременения в виде ипотеки, а также ввиду отсутствия в пакете представленных заявителем документов акта приема-передачи объекта аренды арендатору и письменного согласия залогодержателя (ПАО «Сбербанк России») на заключение договора.

Во исполнение указанного уведомления Общество представило в Управление акт приема-передачи помещения по договору и письмо ПАО «Сбербанк России» от 24.12.2021 № 417-исх/2823 о том, что согласие залогодержателя (банка) на заключение договора не требуется.

Уведомлением от 27.01.2022 №КУВД-001/2021-44643251/3 Управление Росреестра повторно запросило дополнительное соглашение к договору, содержащее сведения о наличии в отношении здания торгового центра обременения – ипотеки.

В дальнейшем уведомлением от 08.02.2022 Управление Росреестра сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации договора аренды на основании пунктов 5, 17, 37 части первой статьи 26 Закона о регистрации.

Считая решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права незаконным, поскольку все необходимые документы для государственной регистрации договора аренды были представлены, Общество обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд. 

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) предоставленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, признал требования Общества подлежащими удовлетворению. 

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения ввиду следующего.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Заявитель в силу части 1 статьи 65 АПК РФ должен доказать факт нарушения его прав и законных интересов оспариваемым ненормативным правовым актом.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Законом о регистрации.

Так, согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества определены статьей 51 указанного Закона, согласно части 1 которой государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении таковой.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В силу части 5 статьи 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона (статьи 27 Закона о регистрации).

Согласно пункту 17 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

Материалами дела подтверждается и судом первой инстанции верно установлено, что основанием для принятия регистрирующим органом оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации прав послужило неустранение заявителем в течение срока приостановления причин, препятствующих проведению испрашиваемых регистрационных действий, а именно непредставление дополнительного соглашения к договору, содержащего сведения о наличии в отношении здания торгового центра обременения в виде ипотеки.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

 В силу статьи 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и тому подобное), неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пункту 1 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

В данном случае договором ипотеки, заключенным между ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и Обществом (залогодатель), не установлено специальных правил о необходимости получения согласия залогодержателя на заключение Обществом договора аренды заложенного имущества, о чем Управление было уведомлено 21.01.2022 (письмо ПАО «Сбербанк России» от 24.12.2021 № 417- исх/2823). 

Таким образом, ограничений права Общества как залогодателя на распоряжение предметом залога путем передачи его в аренду третьим лицам договор ипотеки № 4707-4708 от 03.12.2018 не содержит, в связи с чем заявитель вправе без согласования с залогодержателем обременять заложенное здание торгового центра правами арендаторов. 

Вопреки доводам Управления, как верно указано судом первой инстанции, в данном конкретном случае оснований полагать, что договор ипотеки от 03.12.2018 № 4707-4708 по смыслу пункта 17 части 1 статьи 26 Закона о регистрации является сделкой, устанавливающей какие-либо ограничения прав арендатора и арендодателя, являющихся сторонами регистрируемого договора аренды не имеется, тем более, как указано ранее, в силу статьи 613 ГК РФ отсутствие указания в договоре аренды сведений о правах третьих лиц не свидетельствует о его незаключенности, а может служить лишь основанием для уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

С учетом приведенного, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что представленный заявителем на государственную регистрацию договор аренды № 194-LA/SNC с учетом письма ПАО «Сбербанк России» от 24.12.2021 № 417-исх/2823 о том, что согласие залогодержателя (банка) на заключение договора не требуется, по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, суд первой инстанции правомерно посчитал, что в рассматриваемом случае Управление в порядке статьи 65 АПК РФ и части 5 статьи 200 АПК РФ не доказало наличие обстоятельств, предусмотренных пунктами 5, 7, 17 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, на которые ссылается регистрирующий орган, как на основания для приостановления и в последующем отказа в государственной регистрации договора, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленные Обществом требования, а потому апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца, доводы которой не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, а потому не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

На основании изложенного, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, нормы материального и процессуального права, в том числе являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем у апелляционного суда не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы Управления Росреестра и отменены или изменения принятого по делу решения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 16.08.2022 по делу №  А56-46315/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

Е. И. Пивцаев

В. В. Черемошкина