АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-16763/2022 

 

Дата принятия решения –  27 марта 2023 года.

Дата объявления резолютивной части –  20 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Панюхиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань(ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)  (ИНН 

<

***>), к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения этажа № 1, №№ 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, общей площадью 57,4 кв.м., изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 2274167 рублей» 

с привлечением третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «ФасадСтолицы», г. Казань (ИНН 

<

***>),

 

с участием:

от истца – ФИО3, доверенность от 26.05.2021, диплом,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 19.08.2022, удостоверение,

от третьего лица – не явилось, извещено, 

 

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Казань (далее истец)  обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к    муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее ответчик)  об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объектов недвижимости: нежилые помещения этажа № 1, №№ 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, общей площадью 57,4 кв.м., изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 2 005 000 рублей» 

К участию в деле привечено третье лицо, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «ФасадСтолицы», г.Казань (определение от 9.0.2022).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2022  производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества -  нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 57,4 кв.м. (помещения №6а,7а, 8-11, совокупности которых присвоен № 1101), кадастровый номер объекта 16:50:100420:1619 на дату получения заявления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на 20.12.2021.

После поступления  в суд 17.01.2023 заключения эксперта  № 138-А65-16763/2022 от 9.01.2023, производство по делу возобновлено, сторонам предложено представит письменные пояснения    с учетом экспертного заключения (определение от 23.01.2023).

Представитель истца в судебном заседании 27.02.2023 поддержал  поступившее посредством сервиса электронной подачи документов «Мой арбитр»   заявление об уточнении исковых требований, в котором  истец просил: определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности  объекта недвижимости: нежилые помещения этажа № 1 №№ 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, общей площадью 57,4 кв.м., изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 2274167 (Два миллиона двести семьдесят четыре тысячи сто шестьдесят семь) рублей». 

Судом уточнение принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Третье лицо  в судебное заседание 20.03.2023 не явилось,  извещено.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст.156 АПК РФ.

Представитель ответчика  поддержал  направленное посредством сервиса электронной подачи документов «Мой арбитр» ходатайство  о назначении повторной экспертизы по определению стоимости объекта недвижимости.

Представитель истца иск поддержал, дал пояснения, высказал возражения относительно ходатайства о назначении  повторной судебной экспертизы.

Ходатайство  ответчика  мотивировано существенной разницей в произведенной Комитетом в рамках муниципального контракта оценкой и заключением эксперта, назначенного судом,  ответчик  считает экспертное заключение необоснованным, имеющим недостатки, влияющие на итоговую рыночную стоимость.

Суд полагает, что  экспертное заключение № 138-А65-16763/2022 от 9.01.2023, составленное ООО «Стройтехэксперт»,  является  достоверным и допустимым доказательством, соответствующими требованиям статей 82, 83, 86, 87 АПК РФ: экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленного перед ним вопроса; в экспертном заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; эксперт был надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; при проведении экспертизы эксперт руководствовались соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой; экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования и методы, использованные при исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам; в экспертном заключении указаны все объекты и исходные данные, на основании которых было выполнено исследование. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено, достоверность сведений, отраженных в заключении, не опровергнута. Несогласие с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимость назначения повторной экспертизы.

 

Согласно пункту 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ проведение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Суд может воспользоваться этим правом в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления таких процессуальных действий для правильного разрешения спора.

Изучив заключение эксперта № 138-А65-16763/2022 от 9.01.2023 суд  установил, что в нем  отсутствуют неясности, требующие разъяснений, выводы эксперта – являются определенными и непротиворечивыми, при этом нарушений при  проведении  экспертизы  не установлено, заключение эксперта  соответствует требованиям АПК РФ о допустимости доказательств, соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", его содержание не признано недостоверным в судебном порядке или в ином установленном законодательством порядке. 

С учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы, в связи с чем ходатайство  ответчика о проведении повторной экспертизы удовлетворению не подлежит.

Из материалов дела следует, что  предприниматель ФИО2 со 2.09.2019 является арендатором нежилых помещений 1 этажа  №№ 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, общей площадью 57,4 кв.м.  

Между предпринимателем ФИО2 и муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" был заключен  договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани №8969-95 от 2.09.2019    сроком на 5 лет до 1.09.2024 

Помещения были переданы ответчиком  истцу по акту приема-передачи от 2.09.2016г.

Истец 20.12.2021  обратился в Комитет с заявлением исх № 858/2021 от 13.12.2021,  вх. №25883, о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон №159-ФЗ).

Письмом исх. №2082/КЗИО-ИСХ от 17.02.2022 ответчик сообщил, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес истца будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В адрес  истца поступил проект договора  купли-продажи арендуемого имущества на объект недвижимости: нежилые помещения этажа № 1, №№ 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, общей площадью 57,4 кв.м., с указанием цены объекта, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом от 13.04.2022 №07/10-ЭА. Согласно п. 2.1. Договора, цена объекта составляет 4 045 000 (Четыре миллиона сорок пять тысяч) рублей (письмо от 4.05.2022 № 6203/КЗИО-ИСХ.

Истец, не согласившись с ценой выкупа данных помещений, на основании отчета № 01-02/2022 об оценке рыночной стоимости спорных нежилого помещения, направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 2005000 рублей. 

Ответчиком протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества не подписан, как указал  ответчик в отзыве на иск,  Комитетом  в адрес  арендатора  направлен ответ № 8040/КЗИО-ИСХ от 9.06.2022.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу. 

Ответчик в отзыве на иск указал, что  правовые основания  на заключение договора купли-продажи в редакции предложенного истцом  отчета об оценке  отсутствуют. К отзыву на иск приложен отчет № 07/10-ЭА от 13.04.2022 выполненный ООО «ФасадСтолицы».

Исследовав  материалы дела, заслушав доводы  представителей сторон,   арбитражный суд  находит правовые основания для  удовлетворения уточненных исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон №159-ФЗ  субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

Поскольку в материалы дела истцом представлен отчет № 01-02/2022 от 11.05.2022, составленный  частнопрактикующим оценщиком ФИО5, в соответствии с  которым     рыночная стоимость  арендуемого жилого помещения по состоянию на 20.12.2021 составляет 2005000 руб., а ответчиком представлен отчет  № 07/10-ЭА, составленный  ООО «ФасадСтолицы», в соответствии с которым рыночная стоимость  арендуемого жилого помещения по состоянию на 20.12.2021 составляет 4045000 руб., судом определением  от 27.10.2022  по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений  первого  этажа, №№ 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, общей площадью 57,4 кв.м., на дату получения заявления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на 20.12.2021, проведение которой поручено эксперту ООО «Стройтехэксперт» ФИО6.

Согласно   заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы,  рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 2274167 рубля. 

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта  исследуется  наряду с другими  доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда  не имеется. 

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не  содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям З от 29.07.1998 N 135-ФЗ,  требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение  получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц,  при этом  доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что   заключение эксперта, проведенное в рамках  судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.  

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в  соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной  судебной экспертизой,   суд  пришел к выводу, что  стоимость подлежащего отчуждению Истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 2274167 рубля. 

При изложенных обстоятельствах требования  истца подлежат удовлетворению.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

Однако в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 г. N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов (органов местного самоуправления) от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов; если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

При изложены обстоятельствах  и в силу  статей  110, 112 АПК РФ  расходы на судебной экспертизы в размере  40000 руб.  подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст.    110, 112, 167 – 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

 

                                                            Р Е Ш И Л:

в удовлетворении ходатайства  муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ИНН 

<

***>) о назначении повторной экспертизы отказать.

Иск удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности  объекта недвижимости: нежилые помещения этажа № 1 №№ 6а,7а, 8-11, кадастровый номер 16:50:100420:1619, расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, общей площадью 57,4 кв.м., изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 2274167 (Два миллиона двести семьдесят четыре тысячи сто шестьдесят семь) рублей». 

Взыскать с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу предпринимателя  ФИО2, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  40000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

 

                                   Судья                                                                    Панюхина Н.В.