АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-16696/2022 

Дата принятия решения – 22 декабря 2022 года 

Дата объявления резолютивной части – 15 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Республики Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Спиридоновой О.П., при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Звезда-Д1", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого помещения,

с участием:

от истца – директор ФИО1, паспорт, выписка, 

от ответчика – ФИО2, служебное удостоверение, доверенность, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Истец - ООО "Звезда-Д1", обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани", которым просит обязать МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани» (далее - Комитет) заключить с ООО «Звезда-Д1» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 51,2кв.м, кадастровый номер 16:50:110802:7255, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Адоратского, д. 60 А, на следующих условиях: 

- по цене, установленной отчетом № 01-01/2022 от 07 февраля 2022 года в размере 1428000 рублей; 

- порядок оплаты - в рассрочку, посредством внесения ежемесячных выплат в равных долях, сроком не менее 5 лет.

Определением арбитражного суда от 12 октября 2022 года производство по делу № А65-16696/2022 приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы, производство которой поручено ООО «Билге», г. Казань.

Экспертным учреждением в арбитражный суд 08.11.2022г. представлено заключение эксперта № 21Э/10/22 от 03.11.2022г., в связи с чем производство по делу было возобновлено определением от 15.11.2022г.

До начала судебного заседания истец направил в суд заявление об уточнении требований, просил установить размер выкупной стоимости спорного имущества – 1 409 000 рублей, в остальном требования оставил неизменными.

В судебном заседании 15.12.2022г. истец ходатайство об уточнении требований поддержал.

Уточнения исковых требований судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании истец поддержал иск с учетом принятого судом уточнения.

Ответчик иск не признал.

Суд определил рассмотреть спор по существу по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела документы, заключение эксперта, представленные доказательства и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.   

В обоснование заявленных требований истец указал, что 12.02.2018г. между ООО «Звезда-Д1» (арендатор) и Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (арендодатель) заключен договор аренды № 8864-95Л, по условиям которого арендодатель на срок 5 лет за плату сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилые помещения общей площадью 51,2кв.м в здании, расположенном по адресу 

<

...> (далее по тексту – спорное имущество).

ООО «Звезда-Д1» является субъектом малого предпринимательства (дата внесения сведений о юридическом лице в реестр - 10.05.2017г.), имеющим в силу закона преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Письмом от 25.01.2022г. истец обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

обеспечить заключение договора па проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Комитет письмом (исх. № 2083/КЗИО-ИСХ от 17.02.2022г.) указал, что заявление рассмотрено, в настоящее время Комитетом земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани проводится процедура для заключения муниципального контракта со сторонними организациями на оказание услуг по проведению оценки. 

Организации, осуществляющие оценку муниципального имущества, предполагаемого к продаже, отбираются на конкурсной основе. 

После определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес ООО «Звезда-Д1» будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Вместе с тем по состоянию на 18 мая 2022 года в адрес ООО «Звезда-Д1» проект договора купли-продажи арендуемого имущества от Комитета, равно как и сведения о заключении договора оценки муниципального имущества и ее результатах, не поступили.

ООО «Звезда-Д1» была проведена самостоятельная оценка рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 51,2кв.м, кадастровый номер 16:50:110802:7255, расположенного но адресу: РТ, г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Адоратского, д. 60 А по состоянию на 25 января 2022 года.

Согласно отчету № 01-01/2022 от 07 февраля 2022 года, проведенного частнопрактикующим оценщиком ФИО3, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, составляет 1 428 000 рублей.

ООО «Звезда-Д1» 18 мая 2022 года направило в адрес Комитета заявление (с приложением копи отчета № 01-01/2022 от 07 февраля 2022 года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения) с просьбой заключить договор купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 51,2кв.м, кадастровый номер 16:50:110802:7255, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Адоратского, д. 60 А на следующих условиях:

- по цене, установленной отчетом № 01-01/2022 от 07 февраля 2022 года в размере 1428000 рублей;

- порядок оплаты - в рассрочку, посредством внесения ежемесячных выплат в равных долях, сроком не менее 5 лет.

Комитет письмом (исх. № 8182/КЗИО-ИСХ от 14.06.2022г.) отказал в заключении договора купли-продажи в предложенной истцом редакции.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Звезда-Д1» в суд с настоящим иском.

В силу ч.1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска»; указано, что Закон № 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. 

С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. 

Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора. 

Это гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии.

В ст. 4 Закона № 159-ФЗ определено, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона № 159-ФЗ (ч.1).

В течение десяти дней с даты принятия такого решения, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (ч.2).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (ч.4).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (п.2 ч.8).

Согласно статьям 12, 13 и 16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается достоверной и рекомендуемой /для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством, или в судебном порядке не установлено иное.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным ст. 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (ч.2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 3 Закона при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении следующих условий:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст. 4 Закона, а в случае, предусмотренном ч.2 ст. 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

в соответствии с ч.1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно п.2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (ч.4 ст. 445 ГК РФ).

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п.8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. 

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

По ходатайству истца определением Арбитражного суда РТ от 12 октября 2022 года по делу назначена судебная экспертиза.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос:

- определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 51,2кв.м, кадастровый номер 16:50:110802:7255, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Адоратского, д. 60 А по состоянию на 25.01.2022г. без учета НДС.

Экспертное учреждение, которому было поручено производство экспертизы - ООО «Билге», 08.11.2022г. представило в Арбитражный суд Республики Татарстан заключение эксперта № 21Э/10/22 от 03.118.2022г.

По результатам проведенных исследований экспертом ФИО4, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, сделан вывод, что рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 51,2кв.м, кадастровый номер 16:50:110802:7255, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Адоратского, д. 60 А по состоянию на 25.01.2022г. без учета НДС составляет 1 409 000 рублей.

Заключение эксперта № 21Э/10/22 от 03.118.2022г. представленное ООО «Билге» по результатам проведенных исследований, не вызывает сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также не содержит противоречий в выводах эксперта. 

Суд считает, что судебное заключение эксперта № 21Э/10/22 от 03.118.2022г., представленное ООО «Билге», является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 82-86 АПК РФ, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта мотивировано, составлено им в пределах своей компетенции, эксперт имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики. 

Доказательств, опровергающих обоснованность данного экспертного заключения, в материалы дела не представлено.

В силу положений ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Кроме того, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд приходит к выводу об удовлетворении иска по заявленной истцом цене.

        При этом, порядок оплаты - в рассрочку, посредством внесения ежемесячных выплат в равных долях, сроком не менее 5 лет не может быть установлен судом.

В силу ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате, в том числе экспертам. 

Согласно ч.1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Экспертным учреждением, которому было поручено производство судебной экспертизы, выставлен счет № 11 от 03.11.2022г. на оплату произведенных исследований в размере 30000 рублей. 

Согласно ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета суда. 

С учетом изложенного, 30 000 рублей подлежат перечислению с депозитного счета арбитражного суда в ООО «Билге», г. Казань.

В силу главы 25.3 Налогового кодекса РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. 

Исходя из положений п.1 ч.3 ст. 44 Налогового кодекса РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно ст. 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

В п.21 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснено, что законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

Поскольку в данном случае судом государственная пошлина не взыскивается, а распределяются судебные расходы, то если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (ч.1 ст.110 АПК РФ).

Равным образом, действующим законодательством не предусмотрено освобождение ответчика от обязанности по возмещению судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, поскольку исковые требования являются обоснованными, с ответчика в пользу истца в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей и расходы по оплате услуг эксперта в размере 30000 рублей.

Руководствуясь статьями 109, 110, 112, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

Иск Общества с ограниченной ответственностью "Звезда-Д1", г. Казань удовлетворить.

Обязать МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Звезда-Д1", г. Казань договор купли-продажи арендуемого имущества – нежилого помещения общей площадью 51,2 кв.м, кадастровый номер 16:50:110802:7255, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Адоратского, д. 60 А по цене  1 409 000 рублей.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань в пользу Общества с ограниченной ответственностью Общества с ограниченной ответственностью "Звезда-Д1", г. Казань 30 000 руб. расходов за производство судебной экспертизы, 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Республики Татарстан в ООО «Билге», г. Казань 30 000 руб. за производство судебной экспертизы по счету № 11 от 03.11.2022г.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

СудьяО.П. Спиридонова