АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5540/2018

14 октября 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Ефановой А.В.,

судей Кучеренко С.О., Никитина Е.О., 

при участии:

ФИО2 (лично),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ФИО2

на определение Арбитражного суда Приморского края от 19.05.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2025

по делу № А51-21840/2016

по заявлению ФИО2

о признании незаключенным договора купли-продажи жилого дома от 31.12.2020

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Приморского края от 03.02.2017 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 (после смены фамилии - ФИО2) Светланы Евгеньевны (далее – ФИО2, должник).

Решением суда от 21.03.2017 должник признан банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО4.

Определением от 04.12.2017 ФИО4 освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего имуществом должника. Определением от 18.01.2018 финансовым управляющим утвержден ФИО5 (далее – финансовый управляющий).

В рамках настоящего дела о банкротстве ФИО2 обратилась в суд с заявлением о признании незаключенным договора купли-продажи жилого дома от 31.12.2020.

К участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра) и Управление опеки и попечительства администрации города Владивостока.

Определением суда от 19.05.2025, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2025, в удовлетворении заявления ФИО2 отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, должник обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, заявление удовлетворить или направить спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края с обязательным привлечением к участию в обособленном споре органа опеки и попечительства г. Владивостока, законных представителей ФИО6, Управления Росреестра по Приморскому краю – в качестве ответчика.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит доводы о несоответствии выводов судов обстоятельствам дела и существенном нарушении судами норм материального и процессуального права. Указывает на несогласование условия о перечне лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, что влечет незаключенность договора купли-продажи. Настаивает, что сторонами фактически не согласованы ключевые условия о цене договора, поскольку имеет место несколько версий договора, с различными условиями о величине задатка. Считает несогласованным условие о предмете договора в части права аренды земельного участка, на котором располагается жилой дом. Обращает внимание суда округа на то, что финансовый управляющий трижды менял текст договора после публикации на электронной площадке. Утверждает, что судами проигнорирован факт представления в Управление Россреестра разных по содержанию договоров, датированных одним числом (31.12.2020), по мнению заявителя, свидетельствующий о фальсификации доказательств со стороны финансового управляющего и ставящий под сомнение легитимность сделки. Отмечает, что судебные акты затрагивают права лиц, не участвующих в деле (несовершеннолетних и недееспособного инвалида с детства), указывает на необходимость привлечения к участию в деле органа опеки и попечительства г. Владивостока, а также законных представителей, опекунов ФИО6 Ссылается на непредставление акта приема-передачи как на безусловное основание для отказа в государственной регистрации перехода права собственности. Выражает несогласие с выводами судов о преюдициальном значении для настоящего спора обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения заявления должника о недействительности договора купли-продажи жилого дома. 

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ФИО2 до начала рассмотрения кассационной жалобы по существу устно заявлено об отводе судьи Никитина Е.О. в связи с его участием в рассмотрении кассационной жалобы на судебные акты, принятые в рамках дела о банкротстве по иному обособленному спору (о признании торгов и договора купли-продажи недействительными). ФИО2, полагает, что данное обстоятельство ставит под сомнение беспристрастность судьи при рассмотрении настоящего спора. 

Рассмотрев в судебном заседании заявление должника и проверив в порядке статьи 25 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс) наличие оснований, перечисленных в статье 21 названного Кодекса, суд округа счел заявление об отводе судьи не подлежащим удовлетворению, о чем вынесено определение от 30.09.2025. С учетом изложенного, в отсутствие иных ходатайств, препятствующих рассмотрению кассационной жалобы, судебное заседание суда кассационной инстанции продолжено в прежнем составе.

В ходе судебного заседания заявитель кассационной жалобы настаивал на приведенных в ней доводах, просил принятые по спору судебные акты отменить, представил письменные пояснения, обобщающие доводы кассационной жалобы.

 Иные лица, участвующие в деле о банкротстве и в обособленном споре, а также лица, участвующие в арбитражном процессе по делу о банкротстве, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание окружного суда не обеспечили, в связи с чем кассационная жалоба в силу части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие. 

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность определения суда первой инстанции от 19.05.2025 и постановления апелляционного суда от 17.07.2025 в пределах доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и соответствует материалам дела, определением суда от 09.08.2017 в реестр требований кредиторов должника включены требования акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в размере 21 710 000 руб. как обеспеченные залогом имущества должника: здание-дом, назначение - жилое, двухэтажный, общая площадь 360 кв.м, кадастровый номер 25:28:050065:462, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ст. Лиман, д. 251 (далее – жилой дом); право аренды земельного участка площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, кадастровый номер: 25:28:050065:272, местоположение земельного участка - примерно в 0,01 м. по направлению на запад от ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ст. Лиман, участок 251 (далее – право аренды земельного участка).

В ходе процедуры банкротства должника жилой дом и право аренды земельного участка, являющиеся предметом залога, реализованы на торгах, победителем которых признан единственный участник – ФИО7. Цена покупки составила 9 200 001,55 руб. Сообщение о результатах торгов, состоявшихся 28.12.2020, опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) 29.12.2020.

Между финансовым управляющим, действующим от имени ФИО2 (продавец), и ФИО7 (покупатель) 31.12.2020 заключен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а также права и обязанности по договору аренды земельного участка, а покупатель принять их и оплатить. 

В первоначальной редакции договора (пункт 5) указано, что финансовому управляющему на день его подписания не известны сведения о зарегистрированных в жилом доме лицах. 

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра 01.10.2021, после устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации – представления договора в редакции, содержащей сведения о лицах, зарегистрированных в жилом доме (пункт 3 договора). 

Должник, полагая, что договор купли-продажи жилого дома от 31.12.2020 является незаключенным в связи с несогласованием его существенных условий (о предмете и цене), а также ссылаясь на то что его заключение ущемляет не только ее права, но и права проживающих в жилом доме несовершеннолетних детей, инвалида с детства, обратилась в суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, руководствовался положениями статей 432, 549-550, 552, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума № 49), и исходил из доказанности наличия совокупности обязательных элементов, позволяющих считать договор заключенным, включая предмет и цену договора, условия о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Поддерживая позицию суда первой инстанции, коллегия апелляционного суда отметила, что доводы заявителя по существу направлены на ревизию вступивших в законную силу судебных актов по спору о признании торгов и договора купли-продажи недействительными (определение суда от 02.11.2022, оставлено без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2023 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.07.2023), что является недопустимым и нарушает принцип общеобязательности судебных актов (статья 16 АПК РФ).

Коллегия окружного суда не усматривает оснований для отмены принятых по делу судебных актов в силу следующего.

По правилам пункта 3 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном указанным Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. 

Требование о признании договора незаключенным является разновидностью иска об оспаривании договора (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В пунктах 2, 3 постановления Пленума № 49 разъяснено, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ), а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой. Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. Так, если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Исходя из положений статьи 554 ГК РФ, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене.

В силу пункта 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, суды обеих инстанций обоснованно заключили, что договор купли-продажи содержит все предусмотренные законом существенные условия, какой-либо неясности или сомнений в отношении проданного имущества и его цены не имеется. Изменение суммы денежных средств, указанных в качестве задатка, произведено по соглашению сторон сделки, при этом общая цена, установленная по результатам торгов, осталась неизменной и уплачена покупателем в полном объеме.

Тот факт, что на государственную регистрацию представлен подписанный сторонами договор купли-продажи в доработанной редакции, содержащей уточненные сведения о составе лиц, зарегистрированных в жилом доме, вопреки позиции заявителя кассационной жалобы, не свидетельствует ни о его фальсификации, ни о незаключенности. Данные изменения внесены и заверены сторонами в целях устранения несоответствий, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на имущество. 

При этом, как справедливо отмечено судом апелляционной инстанции, обстоятельства регистрации в жилом доме членов семьи брата очевидно были известны должнику с 2016 года, однако о наличии указанных сведений она не сообщила ни управляющему, ни суду, при оспаривании торгов (обособленный спор № 107489/2021), ограничившись указанием на регистрацию несовершеннолетних дочерей, что повлекло включение в пункт 3 договора сведений исключительно в отношении детей должника. 

Несогласие со ссылкой суда апелляционной инстанции на обстоятельства, установленные в ходе спора о недействительности торгов и договора купли-продажи жилого дома, само по себе не является основанием для отмены принятых по спору судебных актов в порядке кассационного пересмотра, поскольку суды не ограничились констатацией преюдициального значения указанных судебных актов и проверили в полной мере доводы ФИО2 о незаключенности договора, его соответствие положениям статей 432, 554-555, 558 ГК РФ. 

Аргументы, касающиеся непредставления акта приема-передачи, как основания для признания договора незаключенным, получили надлежащую оценку судов и мотивированно отклонены. 

Довод о непривлечении к участию в деле органа опеки и попечительства, законных представителей, опекунов ФИО6 правомерно не принят коллегией апелляционного суда как основание для отмены судебного акта, с учетом наличия вступивших в законную силу судебных актов судов общей юрисдикции по делам № 2-51/2023 и № 2-435/2024 о признании ФИО2, ее дочерей ФИО8, ФИО9, а также ФИО10, ФИО11, ФИО12 и ФИО6 утратившими право пользования жилым помещением с последующим их выселением. При этом к участию в каждом из указанных судебных споров привлечен отдел опеки и попечительства для защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. 

В целом доводы кассационной жалобы не могут быть приняты как основания для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не опровергают выводов судов и установленных фактических обстоятельств спора. Помимо собственного несогласия с данной судами оценкой имеющихся доказательств, каких-либо аргументов, свидетельствующих о нарушениях судами норм материального права, заявителем в кассационной жалобе не приведено. 

Нарушений норм процессуального права, повлекших принятие незаконных судебных актов либо являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для их отмены, не установлено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Приморского края от 19.05.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2025 по делу № А51-21840/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.В. Ефанова                   

Судьи С.О. Кучеренко         

Е.О. Никитин