АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-14190/2024

г. Краснодар

03 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 03 апреля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Малыхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Коняшиным Д.А. и участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 13.11.2024), в отсутствие истца – комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьего лица – администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области и индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2024 по делу № А53-14190/2024, установил следующее.

Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (далее – комитет) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) со следующими исковыми требованиями: 

– о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 13.11.2023 № 456; 

– о восстановлении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8215, находящегося по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Аксайский район, Щепкинское сельское поселение, 

<

...> з/у 7/3, общей площадью 1 150 кв. м; 

– о взыскании задолженности по договору аренды с 14.11.2023 по 04.06.2024 в сумме 135 612 рублей 44 копеек, неустойки в размере 5 615 рублей 24 копеек с 21.12.2023 по 04.06.2024, неустойки по день вынесения решения, а также по день фактической оплаты (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 166 – 168, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. По итогам торгов предпринимателю на основании договора от 21.04.2023 № 55 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8215. Предпринимателем 20.10.2023 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) право собственности на объекты недвижимости (склад площадью 50,2 кв. м и складскую площадку площадью 200 кв. м). С предпринимателем как с собственником недвижимого имущества заключен договор купли-продажи земельного участка, который недействителен (ничтожен) ввиду отсутствия у складской площадки признаков недвижимого имущества. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.10.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2024, иск удовлетворен в части. Признан недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка от 13.11.2023 № 456. В порядке применения последствий недействительности сделки суд погасил ЕГРН запись о праве собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8215, восстановил запись о праве аренды предпринимателя на этот участок на основании договора аренды от 21.04.2023 № 55. В остальной части требований отказано.

Суды установили, что по итогам торгов (в форме аукциона) между комитетом и предпринимателем заключен договор от 21.04.2023 № 55 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:02:0600006:8215. Участок, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Аксайский район, Щепкинское сельское поселение, 

<

...> з/у 7/3, имеет общую площадь 1 150 кв. м, разрешенное использование – склады, он предоставлен в аренду сроком на 2 года и 6 месяцев. В соответствии с протоколом открытых аукционных торгов от 14.03.2023 размер арендной платы составляет 235 320 рублей. В протоколе открытых аукционных торгов также указана цель использования земельного участка – строительство склада. В заключении главного архитектора Аксайского района от 27.07.2022 № 63.6/1256 отражено, что предоставление участка в аренду (вид права) с аукционных торгов возможно (по сведениям ИСОГД) при соблюдении ограничений, установленных для земель и (или) земельных участков в границах приаэродромных территорий и их подзон в соответствии со статьей 47 Воздушного Кодекса Российской Федерации. Предпринимателем 20.10.2023 зарегистрировано в ЕГРН право собственности на нежилое здание (склад площадью 50,2 кв. м), а 23.10.2023 зарегистрировано в ЕГРН право собственности на открытую складскую площадку. Предприниматель направил в комитет заявление от 30.10.2023 о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов. Согласно заключению главного архитектора Аксайского района от 02.11.2023 № 63.6/8419 возможно предоставление земельного участка без проведения торгов в собственность (по сведениям ИСОГД) с соблюдением ограничений, установленных для земель и (или) земельных участков в границах приаэродромных территорий и их подзон в соответствии со статьей 47 Воздушного Кодекса Российской Федерации. Сторонами заключен договор от 13.11.2023 № 456 купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:02:0600006:8215 по цене, равной 246 623 рублям 25 копейкам. Цена отчуждаемого участка определена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 06.04.2015 № 243 «Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов». Впоследствии комитетом установлено, что складская площадка площадью 200 кв. м с кадастровым номером 61:02:0600006:9412 не обладает признаками капитальности. Согласно Правилам землепользования и застройки Щепкинского сельского поселения (в редакции решения Собрания депутатов Аксайского района от 28.12.2022 № 117) земельный участок расположен в территориальной зоне П-1/21 – Зона промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов V класса опасности, полностью в приаэродромной территории аэродрома Ростов-на-Дону «Центральный» (подзоны не установлены), полностью в приаэродромной территории аэродрома Ростов-на-Дону (ФИО3) (подзоны №№ 3 – 6). Основным видом использования участка является склад, в параметрах разрешенного использования минимальный процент застройки составляет 21%. Однако объект с кадастровым номером 61:02:0600006:9412 не обладает признаками капитальности. Следовательно, при заключении договора купли-продажи требование о минимальном проценте застройки территории не соблюдено. Впоследствии указанные объекты были демонтированы, складская площадка снята с кадастрового учета. Комитет полагает, что объекты предпринимателя не соответствуют характеристикам недвижимого имущества, а площадь их явно недостаточна для застройки участка в целях выкупа. В этой связи истец просит признать сделку купли-продажи недействительной, как совершенной в результате недобросовестного поведения ответчика, применив последствия ее недействительности. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 131, 132, 133.1, 166 – 168 Гражданского кодекса, статей 39.1, 39.2, 39.3, 39.6, 39.20 Земельного кодекса. Учтены также разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11), постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25). В рамках данного спора судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с площадью земельного участка, предоставленного ответчику в собственность для цели эксплуатации принадлежащего ему недвижимого имущества. При реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка, обязанность предоставить которое возлагается на предпринимателя. Однако доказательств, обосновывающих необходимость использования для цели эксплуатации объектов испрашиваемой площади земельного участка, превышающей площадь объекта недвижимости в 23 раза, предпринимателем не представлено. Факт формирования земельного участка для передачи в аренду с целью строительства здания склада само не свидетельствует о том, что именно в указанной площади земельный участок необходим для целей эксплуатации возведенных на нем объектов. Предприниматель привел расчет с учетом наличия на земельном участке объекта недвижимости – складской площадки площадью 200 кв. м с кадастровым номером 61:02:0600006:9412. Однако комитетом установлено, что указанный объект не обладает признаками капитальности. Факт внесения в отношении данного объекта записи в ЕГРН сам по себе не является основанием для вывода о том, что он является самостоятельным объектом недвижимого имущества. Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов и используемое для организации покрытия, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Такой объект не имеет самостоятельного функционального назначения, создан исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором он расположен, поэтому должен следовать судьбе этого участка. С учетом доказательств, представленных в материалы дела, открытая складская площадка не признана судом первой инстанции объектом недвижимости. Кроме того, данная площадка не имела и прочной связи с землей. Ответчиком не представлена проектная документация на создание этого объекта. При этом как видно из договора об оказании услуг от 15.11.2023 № 15/11-23-Д на демонтаж здания и сооружения складской площадки и сметно-финансового расчета к нему, предметом демонтажа площадки явились следующие действия: демонтаж основания из щебня, песчано-гравийной смеси, разборка асфальтобетонных покрытий площадок. Следовательно, площадка представляла собой совокупность трех слоев различного вида материалов, последовательно нанесенных на землю и удаляемых с нее простым послойным снятием. Такой объект не может быть признан прочно связанным с землей, его перемещение возможно без ущерба назначению. В этой связи суд первой инстанции признал, что предприниматель, создав на земельном участке площадью 1 150 кв. м объект недвижимости (склад) площадью 50 кв. м, не приобрел права на выкуп указанного участка. Действия по приобретению права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, совершены ответчиком в обход закона с противоправной целью. Такой вывод следует из очевидного отсутствия у ответчика цели создания именно этих объектов для их последующей эксплуатации. Начало сноса объектов незамедлительно после выкупа земельного участка свидетельствует о создании видимости его освоения и об отказе от соблюдения цели договора аренды. Объекты созданы для формальной легализации выкупа, что и подлежит квалификации как действия ответчиком в обход закона. Оспоренная комитетом сделка ничтожна, поскольку противоречит нормам земельного законодательства и одновременно нарушает публичные интересы. В этой связи суд удовлетворил требования комитета о погашении в ЕГРН записи о праве собственности предпринимателя на земельный участок и о восстановлении в отношении этого участка записи о праве аренды, которое ответчик получил на торгах, при том, что срок договора аренды не истек. Суд не усмотрел оснований для возложения на предпринимателя обязанности по возврату уплаченной по договору купли-продажи суммы, поскольку у ответчика сохранялось владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 61:02:0600006:8215, которое подлежит оплате в рамках договора аренды. Отсутствуют основания для взыскания арендной платы с 14.11.2023 по 04.06.2024 и договорной неустойки, учитывая, что предприниматель уплатил по договору купли-продажи сумму, превышающую заявленную в иске комитетом. При этом между сторонами восстанавливаются арендные отношения, в рамках которых подлежат урегулированию денежные обязательства. Суд апелляционной инстанции отклонил довод предпринимателя о том, что склад и складская площадка были возведены им на основании разрешительных документов как объекты недвижимости. Ответчиком 10.07.2023 получено разрешение на строительство здания склада площадью 50 кв. м и складской площадки площадью 200 кв. м. После окончания строительства кадастровым инженером были составлены технические планы здания склада и складской площадки, которые поданы ответчиком в администрацию для получения разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Предпринимателем получены разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, зарегистрировано в ЕГРН право собственности на них, что и послужило основанием для выкупа земельного участка. В дальнейшем ответчик начал снос объектов, подав в администрацию уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства от 15.02.2024. В феврале 2024 года предпринимателем работы по сносу были окончены, и 28.02.2024 в администрацию было подано уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства. При этом ответчик не учитывает, что сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в ЕГРН не является препятствием для предъявления иска со ссылкой на неправомерное отнесение объекта к недвижимому имуществу. При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Следовательно, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен с учетом его технических параметров, исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права. Обстоятельства фактического существования объекта и правовая квалификация имущества как недвижимого осуществляется судом, рассматривающим спор, исходя из признаков, указанных в гражданском законодательстве. При этом соразмерность площади (1 150 кв. м) земельного участка, предоставленного в собственность, площади расположенного на нем объекта недвижимости (склада площадью 50 кв. м) предпринимателем не доказана. Апелляционный суд также отклонил доводы предпринимателя и администрации о том, что расположенные на земельном участке объекты относятся к единому производственному комплексу. Право собственности предпринимателя на расположенные на земельном участке объекты, как на единый недвижимый комплекс (статья 133.1 Гражданского кодекса), либо на имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (статья 132 Гражданского кодекса), не зарегистрировано. При этом суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что открытая складская площадка не является объектом недвижимости. Физические характеристики складской площадки суд первой инстанции установил, в том числе, из договора об оказании услуг от 15.11.2023 № 15/11-23-Д на демонтаж здания и сооружения складской площадки и сметно-финансового расчета к нему. Площадка представляла собой совокупность трех слоев различного вида материалов, последовательно нанесенных на землю и удаляемых с нее простым послойным снятием. Наличие у складской площадки ограждения не придает ей квалифицирующего признака объекта недвижимости. Не принята и ссылка предпринимателя на заключение специалиста от 26.09.2024 № 763-3, согласно которому процент застройки земельного участка составлял 47,8%. При расчете коэффициента застройки земельного участка привлеченный предпринимателем специалист принимал во внимание площадь склада, складской площадки, а также проектируемой автостоянки. Обоснования к включению в состав земельного участка площади автостоянки (294 кв. м) для целей эксплуатации склада не представлено. Реализация целей предпринимателя по осуществлению какого-либо вида деятельности или использования принадлежащего ему имущества не может служить основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, во много раз превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без проведения торгов. Поскольку складская площадка не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, возможность предоставления земельного участка по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса для эксплуатации объектов предпринимателя в заявленной площади исключена. В этой связи суд первой инстанции правомерно исходил из того, что при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации по своему назначению нежилого здания склада, необходимо исходить из площади и назначения самого здания. Исходя из установленных обстоятельств, апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о явной несоразмерности площади земельного участка, приобретенного предпринимателем (1 150 кв. м) площади расположенного на нем объекта недвижимости (50 кв. м). Ответчик в обход установленной законом процедуры получил в собственность земельный участок, превышающий его потребность в эксплуатации принадлежащего ему здания. В свою очередь, муниципальное образование недополучило денежные средства, которые оно могло бы получить при реализации такого участка в порядке конкурентной процедуры. Таким образом, поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка от 13.11.2023 № 456 нарушен порядок распоряжения публичной собственностью, что свидетельствует о нарушении публичных интересов, суд первой инстанции правомерно признал договор купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой. Суд апелляционной инстанции также учел, что объекты, возведение которых позволило предпринимателю заключить договор купли-продажи, были немедленно после приобретения в собственность земельного участка снесены (демонтированы). Суд первой инстанции обоснованно квалифицировал действия по немедленному сносу (демонтажу) объектов, для строительства которых земельный участок был предоставлен, как свидетельствующие о создании видимости его освоения и об отказе от соблюдения цели договора аренды. Объекты созданы для формальной легализации приватизации земельного участка, находящегося в публичной собственности, в чрезмерной площади, что подтверждает направленность действий предпринимателя как противоправных, совершенных в обход закона. В этой связи договор купли-продажи правомерно признан судом первой инстанции ничтожным как противоречащий законодательному регулированию в сфере предоставления земельных участков собственникам для эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости. С учетом изложенного, имелись основания и для применения недействительности ничтожной сделки в виде погашения в ЕГРН записи о праве собственности предпринимателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600006:8215 и восстановлении записи о праве аренды ответчика на данный участок на основании договора от 21.04.2023 № 55. Довод ответчика о наличии процессуальных нарушений, влекущих переход к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ввиду непривлечения к участию в деле индивидуального предпринимателя ФИО4, с которым предпринимателем заключен предварительный договор аренды земельного участка, апелляционным судом отклонен. Оснований для вывода о том, что судебный акт может каким-либо образом повлиять на права и обязанности индивидуального предпринимателя ФИО4 по отношению к одной из спорящих сторон, не имеется. Указанное лицо не являются участником спорного материального правоотношения, не имеет правопритязаний на предмет спора. Доказательства того, что судебный акт напрямую затронет права и обязанности индивидуального предпринимателя ФИО4 по отношению к сторонам спора, суду не представлено. Наличие у указанного лица обязательственных правоотношений с предпринимателем не свидетельствует о том, что решение принято о правах и обязанностях этого лица. То обстоятельство, что данное лицо имеет интерес в заключении договора аренды земельного участка, не делает его участником спорных правоотношений, вытекающих из договоров между сторонами настоящего спора, и касающихся исключительно обязательств указанных лиц. Каких-либо выводов о правах и обязанностях индивидуального предпринимателя ФИО4 в решении не имеется, такое решение судом не принималось.

Предприниматель и администрация обжаловали решение и постановление в кассационном порядке. Податели жалоб просят указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. 

Жалоба предпринимателя мотивирована следующим. Судами установлено, что складская площадка введена в эксплуатацию вместе со зданием склада. Таким образом, склад и складская площадка представляют собой единый недвижимый комплекс. Отдельная эксплуатация складской площадки изначально не предполагалось. В дело предоставлено заключение специалиста от 16.09.2024 № 761-З, согласно которому процент застройки земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:8215 составляет 47,8% с учетом строений и сооружений, указанных в проектной документации. Данный показатель превышает установленный Правилами землепользования и застройки Щепкинского сельского поселения минимальный процент застройки (21%), на который ссылается в исковом заявлении комитет. Данному заключению судами не дана оценка. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что обоснования к включению в состав земельного участка площади автостоянки для целей эксплуатации склада не представлено, несостоятелен. Вывод судов перовой и апелляционной инстанции о том, что складская площадка не имеет самостоятельного назначения, не имеет значения, поскольку не является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной. Площадь складской площадки в любом случае должна быть учтена при определении процента застройки и площади участка, подлежащего выкупу. Целевое использование земельного участка предполагает размещение таких объектов, как склады и складские площадки. Согласно пункту 31 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 51303-2023 «Торговля. Термины и определения», утвержденного приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 30.06.2023 № 469-ст, склад – это специальные здания, строения, сооружения, помещения, открытые площадки или их части, обустроенные для целей хранения товаров и выполнения складских операций. Таким образом, открытые площадки для хранения товаров относятся к разновидностям складов в силу прямого указания закона. Судами неправильно истолкованы разъяснения, приведенные в пункте 38 постановления от 23.06.2015 № 25. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. Однако по своей правовой природе и в силу положений ГОСТ Р 51303-2023 складская площадка не попадает под определение замощения, а является сооружением – результатом строительства, представляющего собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. При этом технический план оформляется именно на объекты недвижимости, подлежащие внесению в ЕГРН. Вывод судов о том, что площадка представляла собой совокупность трех слоев различного вида материалов, последовательно нанесенных на землю и удаляемых с нее простым послойным снятием, не основан на материалах дела. Для данного вывода требовалось применение специальных познаний, которыми суды не обладают. Ответчиком в материалы дела предоставлен предварительный договор аренды земельного участка, заключенный с индивидуальным предпринимателем ФИО4 По условиям указанного договора участок после демонтажа объектов будет передан индивидуальному предпринимателю ФИО4 для строительства и эксплуатации комплекса складских помещений. Таким образом, права указанного лица прямо затронуты принятыми по делу судебными актами, однако оно к участию в деле привлечено не было. Суд апелляционной инстанции в привлечении данного лица отказал. Указанное процессуальное нарушение является основанием для безусловной отмены обжалуемых судебных актов.

Жалоба администрации обоснована ссылками на положения статей 1, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и мотивирована следующим. Администрацией выдано предпринимателю разрешение на строительство от 10.07.2023 № 61-502311-1971-2023, которое включало в себя два этапа строительства: первый этап – здание склада, второй этап – складская площадка. После окончания строительства ответчик обратился за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением необходимых документов. Администрацией совершены действия, предусмотренные действующим законодательством, в том числе осмотр объекта капитального строительства. По результатам рассмотрения заявления выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 13.10.2023 № 61-502311-310-2023 и № 61-502311-311-2023. Таким образом, администрацией выданы предпринимателю разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию в отношении здания склада и складской площадки. Суды пришли к неправомерному выводу о том, что складская площадка не является объектом недвижимости и не обладает признаками капитальности, поскольку суд не обладает специальными познаниями для установления технических (строительных) вопросов создания строения в целях последующей правовой квалификации объекта в качестве движимой или недвижимой вещи. Судами сделан вывод о том, что объект не является капитальным, самостоятельно, несмотря на наличие проектной документации, технических планов, разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от комитета отзыва на кассационные жалобы.

На основании статьи 153.2 Кодекса судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.

Инфе участники спора явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, по итогам торгов (в форме аукциона) между комитетом и предпринимателем заключен договор от 21.04.2023 № 55 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:02:0600006:8215. Участок, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Аксайский район, Щепкинское сельское поселение, 

<

...> з/у 7/3, имеет общую площадь 1 150 кв. м, разрешенное использование – склады, он предоставлен в аренду сроком на 2 года и 6 месяцев. В соответствии с протоколом открытых аукционных торгов от 14.03.2023 размер арендной платы составляет 235 320 рублей. В протоколе открытых аукционных торгов также указана цель использования земельного участка – строительство склада. В заключении главного архитектора Аксайского района от 27.07.2022 № 63.6/1256 отражено, что предоставление участка в аренду (вид права) с аукционных торгов возможно (по сведениям ИСОГД) при соблюдении ограничений, установленных для земель и (или) земельных участков в границах приаэродромных территорий и их подзон в соответствии со статьей 47 Воздушного Кодекса Российской Федерации. 

Предпринимателем 20.10.2023 зарегистрировано в ЕГРН право собственности на нежилое здание (склад площадью 50,2 кв. м), а 23.10.2023 зарегистрировано в ЕГРН право собственности на открытую складскую площадку. 

Предприниматель направил в комитет заявление от 30.10.2023 о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов. Согласно заключению главного архитектора Аксайского района от 02.11.2023 № 63.6/8419 возможно предоставление земельного участка без проведения торгов в собственность (по сведениям ИСОГД) с соблюдением ограничений, установленных для земель и (или) земельных участков в границах приаэродромных территорий и их подзон в соответствии со статьей 47 Воздушного Кодекса Российской Федерации. 

Сторонами заключен договор от 13.11.2023 № 456 купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:02:0600006:8215 по цене, равной 246 623 рублям 25 копейкам. Цена отчуждаемого участка определена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 06.04.2015 № 243 «Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов». 

Впоследствии комитетом установлено, что открытая складская площадка площадью 200 кв. м с кадастровым номером 61:02:0600006:9412 не обладает признаками капитальности. Согласно Правилам землепользования и застройки Щепкинского сельского поселения (в редакции решения Собрания депутатов Аксайского района от 28.12.2022 № 117) земельный участок расположен в территориальной зоне П-1/21 – Зона промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов V класса опасности, полностью в приаэродромной территории аэродрома Ростов-на-Дону «Центральный» (подзоны не установлены), полностью в приаэродромной территории аэродрома Ростов-на-Дону (ФИО3) (подзоны №№ 3 – 6). Основным видом использования участка является склад, в параметрах разрешенного использования минимальный процент застройки составляет 21%. Однако объект с кадастровым номером 61:02:0600006:9412 не обладает признаками капитальности. Следовательно, при заключении договора купли-продажи требование о минимальном проценте застройки территории не соблюдено. Впоследствии указанные объекты были демонтированы, складская площадка снята с кадастрового учета. Комитет полагает, что объекты предпринимателя не соответствуют характеристикам недвижимого имущества, и площадь их явно недостаточна для застройки участка в целях выкупа. В этой связи истец просит признать сделку купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной), как совершенной в результате недобросовестного поведения ответчика, применив последствия ее недействительности.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункты 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В пунктах 74 и 75 постановления от 23.06.2015 N 25 разъяснено следующее. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, в собственность за плату на основании договора купли-продажи (подпункт 2 пункта 1).

На основании пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления от 24.03.2005 № 11).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

При этом площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394). Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Таким образом, в случае, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования. В этой связи лицом, желающим приобрести в собственность испрашиваемый земельный участок, должна быть доказана потребность в таком участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Как указано в пункте 38 постановления от 23.06.2015 № 25, вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). Закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств к недвижимым объектам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520). 

Суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований, заявленных комитетом. Суды при разрешении спора установили, что соразмерность предоставленной предпринимателю по договору купли-продажи от 12.11.2023 № 456 площади земельного участка (1 150 кв. м) площади расположенного на нем объекта недвижимости (50,2 кв. м) ответчиком не доказана. Документов, надлежаще обосновывающих необходимость использования для цели эксплуатации недвижимого имущества площади земельного участка, превышающей площадь объекта недвижимости в 23 раза, предпринимателем не представлено. Факт формирования земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600006:8215 с целью передачи в аренду для строительства склада не свидетельствует о том, что именно в указанной площади земельный участок необходим для эксплуатации возведенного на нем объекта недвижимости. Оснований полагать, что площадь предоставленного предпринимателю земельного участка, исходя из функционального назначения расположенного на нем объекта недвижимости (склада) составляет (в целях его эксплуатации) 1150 кв. м, не имеется. Ссылка предпринимателя на наличие в границах участка второго объекта недвижимости (открытой складской площадки) площадью 200 кв. м, признана несостоятельной. Судами установлено, что складская площадка с кадастровым номером 61:02:0600006:9412 не обладает признаками капитальности, поскольку входящие в ее состав элементы не обладают признаками недвижимого имущества, а отвечают признакам благоустройства земельного участка. При этом наличие у складской площадки ограждения не придает ей квалифицирующего признака объекта недвижимости. Оснований полагать, что расположенные на земельном участке объекты относятся к единому производственному комплексу, также не имеется. Также апелляционный суд не принял ссылки ответчика на заключение специалиста от 26.09.2024 № 763-3, согласно которому процент застройки земельного участка составлял 47,8%. При расчете коэффициента застройки земельного участка привлеченный предпринимателем специалист принимал во внимание площадь склада, складской площадки, а также проектируемой автостоянки. Обоснования к включению в состав земельного участка площади автостоянки (294 кв. м) для целей эксплуатации склада не представлено. Размещение на земельном участке планируемой автостоянки также не обосновано в качестве необходимой составляющей эксплуатации здания склада. При этом физические характеристики складской площадки представляют собой совокупность трех слоев различного вида материалов, последовательно нанесенных на землю и удаляемых с нее простым послойным снятием. В этой связи суды пришли к выводу о явной несоразмерности площади переданного предпринимателю по договору купли-продажи земельного участка (1 150 кв. м) площади расположенного на нем объекта недвижимости (50,2 кв. м). Суды признали, что предприниматель в обход установленной процедуры получил земельный участок, явно превышающий его потребности в эксплуатации принадлежащего ему здания. Муниципальное образование недополучило денежные средства, которые могло бы получить при реализации земельного участка (его части) в порядке конкурентной процедуры. Поскольку при заключении договора купли-продажи от 13.11.2023 № 456 был нарушен порядок распоряжения публичной собственностью, что свидетельствует о нарушении публичных интересов, суды признали оспариваемую комитетом сделку недействительной (ничтожной) как противоречащей законодательному регулированию. Действия предпринимателя по немедленному сносу объектов, для строительства которых земельный участок был предоставлен, суды квалифицировали как свидетельствующие о создании видимости его освоения и об отказе от соблюдения цели договора аренды. Объекты созданы ответчиком для формальной легализации выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности, что подлежит квалификации как действия в обход закона с противоправной целью. В порядке применения последствий недействительности сделки суд первой инстанции погасил в ЕГРН запись о праве собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8215 и восстановил запись о его праве аренды на указанный земельный участок. Апелляционный суд не усмотрел оснований для отмены решения суда первой инстанции, в том числе, в связи с непривлечением им индивидуального предпринимателя ФИО4 к участию в деле. Суд исходил из того, что наличие у указанного лица обязательственных правоотношений с предпринимателем не свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт принят о его правах и обязанностях. То обстоятельство, что данное лицо имеет интерес в заключении договора аренды земельного участка, не делает его участником спорных правоотношений, вытекающих из договоров между сторонами настоящего спора, и касающихся исключительно обязательств указанных лиц. Каких-либо выводов о правах и обязанностях индивидуального предпринимателя ФИО4 в решении не содержится, судебный акт о его правах и обязанностях судом первой инстанции не принимался.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационных жалоб администрации и предпринимателя судом округа не принимаются. Податели жалоб продолжают наставить на том, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к неправомерному выводу о ничтожности оспариваемого комитетом договора купли-продажи от 13.11.2023 № 456, поскольку неправомерно не отнесли открытую складскую площадку, право на которую было зарегистрировано за предпринимателем в ЕГРН, к объектам недвижимого имущества. Эти доводы проверялись судами первой и апелляционной инстанции при разрешении спора, которым отклонены со ссылкой на положения закона и материалы дела, их опровергающие. Податели жалоб необоснованно не учитывают, что при рассмотрении спора суд должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса. Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, которыми исполнена и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора и доказательств, представленных в материалы дела, у суда округа отсутствуют основания для выводов, отличных от выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу разрешенного спора. Несогласие предпринимателя и администрации с судебными выводами в силу иного понимания ими положений гражданского и земельного законодательства, а также иной оценки фактических обстоятельств дела, само по себе не может служить основанием для отмены обжалуемых ими судебных актов. Нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке (часть 3 статьи 288 Кодекса), не выявлено. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено, в том числе, с учетом обоснованного вывода апелляционного суда об отсутствии оснований для привлечения судом первой инстанции индивидуального предпринимателя ФИО4 к участию в деле. В этой связи Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Предпринимателем государственная пошлина уплачена, учитывая, что Арбитражным судом Северо-Кавказского округа удовлетворено его ходатайство о зачете ранее уплаченной в доход федерального бюджета пошлины в счет пошлины, подлежащей уплате за подачу кассационной жалобы по данному делу (определение от 28.02.2025).

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2024 по делу № А53-14190/2024 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Авдякова

 М.Н. Малыхина