АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 

115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-114743/17-150-1026

г. Москва

12 октября 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2017 г. Полный текст решения изготовлен 12 октября 2017 г. 

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,  

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Меркатор Калуга» (ОГРН  

<

***>, 248033, 

<

...>)  

к ООО «Боровский Завод Агропластмасс» (ОГРН 

<

***>, 249002, ОБЛАСТЬ  КАЛУЖСКАЯ, РАЙОН БОРОВСКИЙ, 

<

...>)  

об уменьшении размера компенсации по договору аренды недвижимого имущества №  2/04-2012 от 18.04.2012 г. до 174 693 руб. 70 коп. и произвести возврат завышенной  суммы компенсации в размере 1 596 506 руб. 30 коп.,  

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу  

УСТАНОВИЛ:

ООО «Меркатор Калуга» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском  к ООО «Боровский Завод Агропластмасс» об уменьшении размера компенсации по  договору аренды недвижимого имущества № 2/04-2012 от 18.04.2012 г. до 174 693 руб.  70 коп. и произвести возврат завышенной суммы компенсации в размере 1 596 506 руб.  30 коп., на основании ст.ст. 10, 1102 ГК РФ.  

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал  в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что размер  компенсации за односторонний отказ от договора аренды превышает возможные  потери арендодателя, что подтверждается заведомо недобросовестным поведением  ответчика при подписании договора аренды, а также несоответствием суммы  компенсации неблагоприятным последствиям, которые понес ответчик.  

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против  удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое  заявление, пояснив, что сторонами при подписании определен порядок расторжения  договора, которым предусмотрено право ответчика на удержание суммы задатка в  качестве компенсации за досрочное немотивированное расторжение договора в  одностороннем порядке со стороны арендатора, кроме того истец ранее обращался с  

требованиями о взыскании с ответчика не обоснованно удерживаемой суммы задатка  по договору аренды и отказался от требования, отказ от иска был принят судом.  

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела и  оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации в совокупности представленные доказательства, пришел к  следующим выводам.  

Между ООО «Боровский Завод Агропластмасс» (арендодатель) и ООО «Меркатор  Калуга» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества от  18.04.2012г. № 2/04-2012, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор  принимает за плату во временное возмездное владение и пользование нежилые  помещения в производственно – складском корпусе, назначение: нежилое, 2 – этажный,  общая площадь 14 787,8 кв.м, инв. № 1951, лит. стр. 7е, лит. стр. 7а, лит. стр. 7б, лит.  стр. 7в, лит. стр. 7г, лит. стр. 7д, расположенном по адресу: 

<

...>, а именно:  помещения, расположенные на 1 этаже здания общей площадью 2 952 кв.м под  производство.  

В соответствии с п.3.1 договор считается заключенным и вступает в силу с  момента его государственной регистрации.  

Договор зарегистрирован в установленном порядке 28.12.2012г., номер  государственной регистрации 40-40-03/039/2012-865.  

В соответствии с п. 1.1. договора ответчик передал нежилые помещения,  расположенные по адресу: РФ, 249020, 

<

...>, на 1 этаже общей площадью 2 952  кв.м., по акту приема-передачи от 01.01.2013г.  

Согласно п.3.2 договора срок аренды устанавливается сторонами с момента  государственной регистрации договора аренды и действует 5 лет.  

В соответствие с п.6.4.4 договора предусмотрено право арендатора в  одностороннем порядке расторгнуть договор аренды по любым иным основаниям, с  учетом письменного уведомления арендодателя за три месяца до предполагаемой даты  расторжения договора, но не ранее чем через год после вступления в силу настоящего  договора.  

Между истцом и ответчиком заключено соглашение о задатке от 16.04.2012г. №  16/04/12-3, по условиям которого в обеспечение заключения и исполнения договора  аренды недвижимого имущества 18.04.2012г. № 2/04-2012 истцом перечислены  денежные средства в сумме 1 771 200 руб.  

В соответствии с п. 4.4 договора, если арендатор расторгает договор до истечения  срока его действия по любой причине за исключением пп. 2.1.5, 6.4.1-6.4.3 договора, то  задаток удерживается арендодателем в полном объеме в качестве штрафа.  

Истец воспользовался своим правом на одностороннее расторжение договора и с  учетом требований п. 6.4.4. договора 08.11.2013г. направил письменное уведомление о  расторжении договора с 08.02.2014г., получение ответчиком уведомления  подтверждается его отметкой.  

Нежилые помещения истцом были возвращены ответчику, что подтверждается  актом приема-передачи (возврата) от 08.02.2014г.  

Однако, ответчиком был удержан задаток в полном объеме за досрочное  немотивированное расторжение договора.  

Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы о признании  недействительным п.4.4 договора аренды недвижимого имущества от 18.04.2012г.   № 2/04-2012 (дело № А40-53452/2014).  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.09.2014г. по делу № A40-  53452/2014, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от  24.11.2014г., постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.03.2015г.  пункт 4.4. договора аренды в части «если арендатор расторгает настоящий Договор до  

истечение срока его действия по любой причине за исключением п. п. 2, 15, 6.4.1- 6.4.3. настоящего договора, то задаток удерживается арендодателем в полном объеме в  качестве штрафа» признан недействительным.  

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда  Российской Федерации по делу № А40-53452/2014 от 27.10.2015г. решение  Арбитражного суда города Москвы от 12.09.2014г., Постановление Девятого  арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014г., Постановление Арбитражного суда  Московского округа от 19.03.2015г. по тому же делу отменены, в иске ООО «Меркатор  Калуга» к ООО «Боровский Завод Агрогпластмасс» по данному делу отказано.  

Кроме того, истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованием о  возврате суммы задатка в размере 1 771 200 руб. 00 коп. на основании ст. 1102 ГК РФ,  ссылаясь на необоснованное удержание ответчиком суммы задатка по договору аренды  недвижимого имущества № 2/04-2012.  

Согласно решению Арбитражного суда города Москвы от 09.09.2016г. по делу №  А40- 9123/15 истец отказался от иска, производство по делу прекращено.  

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного  найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)  имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

В силу п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в  установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не  противоречащих законодательству условий договора.  

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению  сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано  обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми  актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья  422 Гражданского кодекса).  

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения  обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской  деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не  вытекает из закона или существа обязательства.  

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  22.11.2016г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»  даны соответствующие разъяснения не только о правовых последствиях отказа от  договора, но и о необходимости учета баланса интересов сторон договора при  осуществлении одной из них такого права, и которые применимы при разрешении  споров, связанных с заключением договоров с подобными условиями и до внесения  изменений в указанную статью.  

Так, в п. 14 постановления Пленума № 54 указано, что при осуществлении  стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний  отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая  права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может  повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том  числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или  одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).  

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников  гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении,  исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе  стороны от договора.  

Таким образом, установленный законом принцип добросовестности участников  гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в  случае одностороннего отказа стороны от договора, в частности, при урегулировании  

размера денежной суммы, подлежащей в связи с этим выплате, в соответствии с п. 3  ст. 310 ГК РФ, нарушение которого сторонами влечет в случае обращения одной из них  за судебной защитой, необходимость разрешения этого вопроса судом в каждом  конкретном споре.  

Как указано в п. 16 Постановления Пленума № 54, если будет доказано очевидное  несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным последствиям,  вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий, а также  заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере,  то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или  частично (п. 2 ст.10 ГК РФ).  

В рассматриваемом случае удержание задатка арендодателем не связано с  нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных  обстоятельств является условием для расторжения договора.  

Стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая  должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.  

Как установлено Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного суда  Российской Федерации в Определении от 27.10.2015г. по делу № А40-53452/20147,  такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая  состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться  от договора, а предоставляет возможность расторжения договора без объяснения  причин любой из сторон.  

Данное судебное решение имеет преюдициальное значение для рассматриваемого  дела.  

Договор аренды нежилого помещения от 18.04.2012г. подписан сторонами без  замечаний и возражений.  

Все условия этого договора, включая условие о возможности одностороннего,  досрочного отказа от договора аренды и уплаты при этом другой стороне определенной  компенсации, установлены по соглашению сторон.  

Так, в случае если арендатор расторгает договор до истечения срока его действия  по любой причине за исключением пунктов 2.1.5, 6.4.1 – 6.4.3 договора, задаток  удерживается арендодателем в полном объеме в качестве штрафа; если договор  расторгает арендодатель по любой причине, за исключением пункта 6.2 договора, он  обязуется возвратить задаток в двойном размере.  

На основании вышеизложенного суд исходит из того, стороны при заключении  договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена  арендодателю в случае реализации арендатором права на отказ от исполнения договора  в пределах срока его действия, и которая с учетом положений статей 309, 310, 421 ГК  РФ не может быть произвольно уменьшена судом.  

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих  требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения  процессуальных действий.  

Согласно ч.3. ст. 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в  обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой  стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами  не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения  относительно существа заявленных требований.  

Ссылка истца о заключении ответчиком нового договора аренды в качестве  обоснования несоответствия суммы компенсации неблагоприятным последствиям не  может быть принята судом во внимание, поскольку в ходе судебного заседания  установлено, что нежилые помещения были переданы третьему лицу ответчиком лишь  спустя два месяца после заключения договора аренды.  

Определив условие о возможности досрочного немотивированного расторжения  договора, арендатор тем самым принял на себя риск наступления неблагоприятных  

последствий, связанных с возможностью удержания арендодателем задатка,  внесенного арендатором в качестве обеспечения надлежащего выполнения  обязательств согласно условиям п. 3.4 договора.  

Истец не представил доказательств того, что принятые им при заключении  договора обязательства, явились результатом недобросовестного поведения другой  стороны договора либо были обусловлены существенным неравенством переговорных  возможностей; что истец был поставлен в положение, затрудняющее согласование  иного содержания отдельных условий договора, то есть являлся слабой стороной  сделки.  

При таких обстоятельствах требования истца удовлетворению не подлежат.  

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине  взыскиваются с истца.  

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 10, 1102 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 41,  49, 64-66, 71, 75, 101-103,110, 112, 121, 122, 123, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый  арбитражный апелляционный суд.  

Судья: С.В. Маслов