ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

27 декабря 2024 года Дело № А55-1860/2024

№11АП-17011/2024

г. Самара        

резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2024 года

полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2024 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дегтярева Д.А., судей: Коршиковой Е.В., Ястремского Л.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Герасимовой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании 17 декабря 2024 года апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Рубикон Инвестмент Груп» на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 сентября 2024 года по делу № А55-1860/2024 (судья Михайлова М.В.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Рубикон Инвестмент Груп» к Муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара об обязании, о признании,

третьи лица: 1. Департамент управления имуществом городского округа Самара, 2. ПАО «Т Плюс»,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель ФИО1 по договору от 17.01.2024,

от ответчика - не явились извещены надлежащим образом,

от третьих лиц - не явились извещены надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Рубикон Инвестмент Груп» (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара (ответчик) о признании отказа МП ЭСО в реализации преимущественного права ООО «Рубикон Инвестмент Групп» на приобретение муниципального имущества - нежилого здания Котельная, площадь 285,7 кв.м., количество этажей: 1, адрес: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Александра Матросова, дом 23, кадастровый номер: 63:01:0725001:2572 - незаконным; об обязании МП ЭСО устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Заявителя, путем заключения договора купли-продажи нежилого здания Котельная, площадь 285,7 кв.м., количество этажей: 1, адрес: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Александра Матросова, дом 23, кадастровый номер: 63:01:0725001:2572 с ООО «Рубикон Инвестмент Групп».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30 сентября 2024 года по делу № А55-1860/2024 в удовлетворении иска отказано.

Истец, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой ссылаясь на следующее.

Согласно пункта 4 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 (ред. от 23.06.2015) "О судебном решении": в решении суда должен быть указан закон, которым руководствовался суд, необходимо указать в мотивировочной части материальный закон, примененный судом к данным правоотношениям, и процессуальные нормы, которыми руководствовался суд.

Судом не указан закон, в соответствии с которым установлен запрет на передачу в собственность спорного объекта недвижимости.

Судом сделан неправильный вывод о том, что «подобные объекты вообще не подлежат приватизации, а также передаче в собственность иным лицам».

Стороной МП ЭСО в материалы дела представлен договор №000204М аренды имущества муниципальной казны от 26.02.2021г., согласно которого часть нежилого здания, помещение не выделено, занимает муниципальный объект теплоснабжения, который передан в аренду филиала «Самарский» ПАО «Т Плюс».

Согласно сведений ЕГРН, имеющихся в материалах дела, каких либо обременений, кроме МП ЭСО и ООО «Рубикон Инвестмент Групп», в отношении здания не зарегистрировано.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ: В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ: Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор №000204М аренды имущества муниципальной казны от 26.02.2021г. является незаключенным.

Более того, согласно пункта 1.4. договора аренды от 01.10.2019 г. № 036А между МП ЭСО и ООО «Рубикон Инвестмент Групп» Арендодатель гарантировал, что Объект не находится в залоге, не состоит под арестом, не является предметом спора, не обременен иными правами третьих лиц.

Так же, договор аренды от 01.10.2019 г. № 036А не предусматривает право Арендодателя - МП ЭСО на отчуждение в аренду третьим лицам спорного объекта во время действия договора.

Суд первой инстанции не дал надлежащей оценки данным обстоятельствам и принял неверное решение. По мнению заявителя суд первой инстанции допустил неправильное применение норм материального права - п. 4 ст. 35 во взаимосвязи с со ст. 56 и 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд установил: «В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации.», что не соответствует действительности.

В материалы дела не представлено доказательств какие ограничения установлены в отношении земельного участка, и не представлено доказательств об изъятии земельного участка из оборота.

При системном толковании норм Гражданского и Земельного кодекса РФ не установлен запрет на отчуждение знания без земельного участка. 

Заявитель жалобы полагает, что наоборот, допускается отчуждение здания без земельного участка, с обязательным условием перехода прав пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, либо с гарантией прав последующего приобретения земельного участка на праве аренды или праве собственности.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Федеральный закон N 135-ФЗ).

Данное право может быть реализовано в случае, если:

- арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временно пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона,

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества,

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

По смыслу статей 3, 4, 6, 9 Закона N 159-ФЗ компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества и обязан совершить все перечисленные в части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ действия. (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.04.2024 N Ф04-832/2024 по делу N А03-11298/2023, Определение Верховного Суда РФ от 25.07.2024 N 304-ЭС24-11533 по делу N А03-11298/2023)

Договор аренды нежилого помещения был заключён 01.10.2019 г., ООО «Рубикон Инвестмент Групп» зарегистрировано в качестве юридического лица 15.07.2015г. г., в перечень субъектов малого и среднего предпринимательства включено 01.08.2016 г., то на период обращения

(21.11.2023г.), спорное здание находится во временном владении и временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества, задолженность по арендной плате отсутствует.

Суд не дал надлежащей оценки фактическим обстоятельствам дела, неправильно применил закон N 159-ФЗ и не учел разъяснения, содержащиеся информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134.

Отказ МП ЭСО от 13.12.2023 г. № 2076 не содержит всех оснований для отказа, а именно: арендные отношения с филиала «Самарский» ПАО «Т Плюс» и статус земельного участка. Суд не дал оценки тому факту, что Отказ должен содержать исчерпывающий перечень оснований для отказа.

С учетом изложенного истец просит отменить решение Арбитражного суда Самарской области от 30.09.2024г. по делу №А55-1860/2024 и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2024 апелляционная жалоба истца принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 17.12.2024г.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции явился представитель истца, поддержал доводы апелляционной жалобы. 

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не представление отзыва, не является препятствием для рассмотрения дела по имеющимся доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав в судебном заседании представителя истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Администрацией МП ЭСО и ООО «Рубикон Инвестмент Групп» заключен договор аренды от 01.10.2019 № 036А нежилого здания,

Котельная, площадь 285,7 кв.м., количество этажей: 1, адрес: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Александра Матросова, дом 23, кадастровый номер: 63:01:0725001:2572

В соответствии со сведениями, внесенными в ЕГРЮЛ, арендатор зарегистрирован 15.07.2015. Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, арендатор является субъектом малого предпринимательства с 01.08.2016.

В ноябре 2023 года арендатор-истец обратился в МП ЭСО с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права приобретения.

В указанном заявлении истец просил предоставить в собственность нежилое здание, нежилого здания, Котельная, площадь 285,7 кв.м., количество этажей: 1, адрес: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Александра Матросова, дом 23, кадастровый номер: 63:01:0725001:2572, при условии рассрочки оплаты на 24 месяца.

Письмом от 13.12.2023 № 2076 МП ЭСО отказало заявителю на основании того, что нежилое здание на день подачи заявления находится в аренде более двух лет на основании договора аренды, указанный договор был заключен между МП ЭСО и ООО «Рубикон Инвестмент Групп», кроме того, МП ЭСО не планируется проведение мероприятий по реализации нежилого здания.

При обращении с иском в суд истец указал на то, что им соблюдены все требования для реализации преимущественного права выкупа, поскольку договор аренды нежилого помещения был заключен 01.10.2019, ООО «Рубикон Инвестмент Групп» зарегистрировано в качестве юридического лица 15.07.2015, в перечень субъектов малого и среднего предпринимательства включено 01.08.2016, на период обращения (21.11.2023), спорное здание находится во временном владении и временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет.

Возражая против иска, ответчик указал на то, что на праве хозяйственного ведения за МП ЭСО закреплено нежилое здание по адрес, т. Самара. Промышленный район, ул. Александра Матросова. д.23 (площадь 285.7 кв.м.. количество этажей-1, кадастровый номер 63:01:0725001:2572.

Между ООО «Рубикон Инвестмент Груп» и МП ЭСО заключен договор аренды нежилого здания от 01.10.2019 №036А.

21.11.2023 в адрес МП ЭСО поступило заявление заявителя о предоставлении муниципальной услуги, а именно, предоставить в собственность занимаемое по договор) аренды №036А от 01.10.2019 нежилое здание.

Письмом от 13.12.2023 МП ЭСО разъяснило заявителю, что МП ЭСО на планирует проведение мероприятий по реализации нежилого здания.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно статье 294 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии l настоян (им Кодексом.

Статьей 295 ГК РФ установлено, что собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликнида назначает руководителя предприятия, осуществляет контроль за использованием i назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества: предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставным капитал или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственно!! или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон № 178-ФЗ).

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Таким образом, нормы закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона № 178-ФЗ. Это касается, в частности, определения пены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения. Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

На основании пункта 2 статьи 2 Федерального закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

В силу пункта 3 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение движимого и недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм Федерального закона № 159-ФЗ, предусмотренное данным законом преимущественное право выкупа арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества не может быть реализовано указанными лицами в порядке, установленном пунктом 2 статьи 9 латки о Закона, если оно принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения и отсутствует воля собственника этого имущества и самого унитарного предприятия на его приватизацию. Данный вывод также следует из пункта 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Положения пункта 2, 3 статьи 2 Федерального закона № 159-ФЗ предусматривают право, но не обязанность государственного или муниципального унитарного предприятия с согласия собственника на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 указанного Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретет; указанного имущества.

Как установлено судом в соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одном) лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лип.

Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> не находится в хозяйственном ведении или на каком-либо ином праве у МП ЭСО.

Кроме того, часть нежилого здания занимает муниципальный объект теплоснабжения городского округа Самара, помещение не выделено (договор №000204М аренды имущества муниципальной казны от 26.02.2021).

Имущество, переданное договору № 000204М аренды имущества муниципальной казны от 26.02.2021 задействовано в передаче тепловой энергии, используется под избыточным давлением и является производственно-опасным технологическим объектом.

Согласно ст. 28.1 ФЗ от 27.07.2010 N190-03 «О теплоснабжении» передача праввладения и (или) пользования объектами теплоснабжения, находящимися вгосударственной или муниципальной собственности, осуществляется только по договорам их аренды которые заключаются в соответствии с требованиями гражданского законодательства, антимонопольного законодательства Российской Федерации и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федерации с учетом предусмотренных настоящим Федеральным законом особенностей, или по концессионным соглашениям, заключенным в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о концессионных соглашениях, за исключением предусмотренных законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) и законодательством Российской Федерации о приватизации случаев передачи прав на такие объекты.

Таким образом, подобные объекты вообще не подлежат приватизации, а также передаче в собственность иным лицам.

МП ЭСО г.о. Самара письмом от 13.12.2023 № 2076 сообщило ООО «Рубикон Ипвсстмент Груп» об отсутствии намерения реализовать спорное здание, что указывает на отсутствие у муниципального предприятия волеизъявления на приватизацию указанного здания.

Спорное здание, находящееся в хозяйственном ведении МП ЭСО необходимо ему, намерений по его отчуждению у предприятия не имеется.

Так, к уставной деятельности предприятия относятся операции с недвижимым имуществом, в том числе принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения; а также сдача в аренду имущества, принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения.

Одним из источников финансирования деятельности предприятия является предоставление в аренду объектов недвижимости. Поэтому приватизация спорного здания лишило бы муниципальное предприятие дохода, а также возможности осуществлять деятельность, пели, предмет, виды которой определены уставом.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований. 

Частью 1 статьи 268 АПК РФ установлено, что суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12, из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Относительно довода заявителя жалобы о том, что здание возможно приватизировать без приватизации земельного участка, на котором расположен объект, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, в том числе имущественными комплексами, производится в соответствии со статьей 28 Закона N 178-ФЗ.

Часть 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации также устанавливает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В силу пункта 7 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и статьи 28 Закона N 178-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами.

Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка, принадлежащего продавцу, является ничтожной, что соответствует правовой позиции п.п.6,11 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 23 марта 2010 г. N 14831/09 и от 03 апреля 2012 г. N 14556/11 (см. определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2024 N 301-ЭС24-12888 по делу N А17-3262/2022; определение от 03.08.2022 N 302-ЭС22-12338 по делу N А33-31308/2018).

Вместе с тем, ст.27 ЗК РФ, которая регулирует ограничение оборотоспособности земельных участков, в том числе случаи изъятия из оборота земельных участков, а также ограничения в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, по общему правилу не предоставляются в частную собственность.

В силу пункта 1 статьи 56.1 названного Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Земельный участок кн 63:01:0725001:2580, на котором расположено здание кн 63:01:0725001:2572, имеет ограничения прав, предусмотренные ст.ст.56,56.1 ЗК РФ, что прямо следует из содержания выписки из ЕГРН (л.д.18).

Следовательно, применительно к спорным правоотношениям здание котельной могло быть приватизировано без одновременной приватизации земельного участка, на котором расположен объект.

Из материалов дела судебной коллегией установлено, что истец арендует нежилое здание котельной, при этом согласно п.1.2. договора аренды №036А от 01.10.2019 объект может быть использован арендатором для осуществления производственной деятельности, складирования и хранения, ремонта транспортных средств.

С момента официального опубликования (08.05.2013) Федерального закона от 07.05.2013 N 103-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" передача прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, централизованными системами горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельными объектами таких систем, находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом требований, установленных статьей 41.1 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" и статьей 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении".

Согласно части 1 статьи 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении" передача прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только по договорам их аренды, которые заключаются в соответствии с требованиями гражданского законодательства, антимонопольного законодательства Российской Федерации и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федерации с учетом предусмотренных настоящим Федеральным законом особенностей, или по концессионным соглашениям, заключенным в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о концессионных соглашениях, за исключением предусмотренных законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) и законодательством Российской Федерации о приватизации случаев передачи прав на такие объекты.

Частью 3 статьи 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении" предусмотрено, что в случае, если срок, определяемый как разница между датой ввода в эксплуатацию хотя бы одного объекта из числа объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и датой опубликования извещения о проведении соответствующего конкурса, превышает пять лет либо дата ввода в эксплуатацию хотя бы одного объекта из числа данных объектов не может быть определена, передача прав владения и (или) пользования данными объектами осуществляется только по концессионному соглашению (за исключением предоставления в соответствии с антимонопольным законодательством Российской Федерации указанных прав на такое имущество лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности).

Согласно пункту 1 статьи 30.1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" объекты электросетевого хозяйства, источники тепловой энергии, тепловые сети, централизованные системы горячего водоснабжения и отдельные объекты таких систем могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по строительству, реконструкции и (или) модернизации (инвестиционные обязательства), обязательствами по эксплуатации (эксплуатационные обязательства).

Условием эксплуатационных обязательств в отношении указанного в пункте 1 настоящей статьи имущества является обязанность поставлять потребителям и абонентам товары, оказывать услуги по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и обеспечивать возможность получения потребителями и абонентами соответствующих товаров, услуг, за исключением случаев, если прекращение или приостановление предоставления потребителям товаров, услуг предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 3 статьи 30.1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

В силу пункта 4 статьи 30.1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" условия инвестиционных обязательств определяются в отношении: источников тепловой энергии, тепловых сетей, открытых систем горячего водоснабжения и отдельных объектов таких систем утвержденной в соответствии с положениями Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении" инвестиционной программой организации, осуществляющей регулируемые виды деятельности в сфере теплоснабжения.

Таким образом, приватизация объектов теплоснабжения допускается любым из способов, предусмотренных действующим законодательством, при условии обременения инвестиционными и эксплуатационными обязательствами. В данном случае такое обременение отсутствует.

В силу части 1 статьи 3 Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" настоящий Федеральный закон распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, которое ограничено в обороте.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу абзаца 6 пункта 1 статьи 30 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению: объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения. 

Таким образом, поскольку спорное имущество не подлежало отчуждению из муниципальной собственности в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вывод суда об отказе в иске является верным (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.08.2020 N Ф06-63465/2020 по делу N А57-26603/2019. Определением Верховного Суда РФ от 28.10.2020 N 306-ЭС20-16333 отказано в передаче дела N А57-26603/2019 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

Также заявителем жалобы не опровергнуты иные выводы суда (об использовании части объекта третьим лицом для теплоснабжения, о том, что реализация имущества противоречит целям и задачам ответчика как муниципального предприятия таким как сдача муниципального имущества в аренду).

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Поскольку в удовлетворении жалобы отказано, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 30 000 рублей в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца.

руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Самарской области от 30 сентября 2024 года по делу № А55-1860/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа с направлением кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийД.А. Дегтярев

СудьиЕ.В. Коршикова

Л.Л. Ястремский