Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-41758/2019

29 января 2020 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  23 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  29 января 2020 года.

 

Судья Арбитражного суда города  Санкт-Петербурга и Ленинградской области  Заварзина М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Охта Хаус»;

ответчик: Администрация муниципального образования «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области;

третьи лица: 1) Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области; 

2) Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области;

3) Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области;

об обязании в срок пять календарных дней с даты вступления в силу судебного акта направить ходатайство о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 47:07:0410013:86 и в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0410013:84, 47:07:0410007:121;

при участии:

- от истца: ФИО2 по доверенности от 16.04.2019 № 2;

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 21.11.2019 № 13;

- от третьих лиц: 1), 2) не явился, извещен; не явился, извещен;

3) ФИО4 по доверенности от 23.01.2020 № 03

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Охта Хаус» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация поселения) об обязании в срок пять календарных дней с даты вступления в силу судебного акта направить ходатайство о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 47:07:0410013:86 и в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0410013:84, 47:07:0410007:121.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Администрация района), Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области (далее – Комитет).

Определением суда от 09.08.2019 принято встречное исковое заявление Администрации муниципального образования «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Охта Хаус» о взыскании задолженности по оплате права на заключение договора о развитии застроенной территории деревни Юкки от 11.01.2016 в размере 24 240 000 руб.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 08.11.2019 дело № А56-41758/2019 передано для рассмотрения в производство судье Заварзиной М.А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области (далее - Управление).

Стороны заключили мировое соглашение и ходатайствовали о его утверждении судом на следующих условиях:

 

«В связи с существенным изменением обстоятельств, из которых Стороны' исходили при заключении Договора, а именно:

-    утверждением ППТ и ПМТ Района развития в сроки, не учтённые Договором в связи с изменениями действующего законодательства, перераспределением полномочий между органами местного самоуправления и органами исполнительной власти Ленинградской области;

-    невозможностью применения условий Договора о порядке долевого участия в строительстве в связи с изменением порядка финансирования строительства многоквартирных домов (ФЗ РФ от 01.07.2018 года №175-ФЗ) исключительно посредством эскроу-счетов с депонированием на них всех средств дольщиков до окончания строительства;

1. В целях реализации муниципальной адресной программы, утверждённой решением совета депутатов МО «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области №13 от 25.05.2015 года «Об утверждении муниципальной адресной программы «Развитие застроенных территорий муниципального образования «Юкковское сельское поселение», и распоряжения Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 09.09.2015 года №2689 «О развитии застроенной территории в деревне Юкки», стороны согласовали продление срока действия Договора о развитии застроенной территории деревни Юкки муниципального образования «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района от 11.01.2016 в целом и изменение сроков для исполнения отдельных обязательств, предусмотренных Договором:

1.1.        Изменить срок действия Договора, установленный пунктом 11.2Договора, изложив его в следующей редакции:

«11.2. Срок действия Договора составляет 8 (восемь) лет с момента его заключения.»

1.2.        Внести изменения в пункт 3.3.2 Договора в части срока уплаты ценыДоговора и изложить его в следующей редакции:

«3.3.2. оставшаяся денежная сумма (разница между суммой по п.3.1. и суммой по п.3.3.1. настоящего Договора) в размере 24 240 000 (двадцать четыре миллиона двести сорок тысяч) рублей выплачивается Инвестором равными ежеквартальными платежами в размере 3030000(три миллиона тридцать тысяч) рублей 00 копеек первого числа первого месяца соответствующего квартала в течение двух лет, начиная с четвертого квартала 2020 года.».

1.3.    Внести изменения в пункт 6.2.6 Договора в части срока исполнения Инвестором своих обязанностей по расселению и изложить его в следующей редакции:

«6.2.6. В срок установленный Графиком строительства, но не превышающий 84 (восемьдесят четыре) месяца с момента заключения настоящего Договора, создать или приобрести, и безвозмездно передать в собственность муниципального образования «Юкковское сельское поселение» благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам (из числа нанимателей муниципального жилого фонда), расселяемым в рамках развития застроенной территории, а также выполнить в полном объеме все иные обязательства по передаче в собственность муниципального образования «Юкковское сельское поселение» благоустроенных жилых помещений в соответствии с ранее заключенными дополнительными соглашениями к Договору.

2.          Предоставление земельных участков, а также направление в Администрацию Всеволожского муниципального района Ленинградской области ходатайств    о предоставлении ООО «Охта Хаус» земельных участков с кадастровым номером 47:07:0410013:86 и с кадастровым номером 47:07:0410013:84 осуществляется в соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории  деревни Юкки  муниципального образования  «Юкковское сельское селение» Всеволожского муниципального района от 11.01.2016.

3.        Судебные расходы Сторон по  делу №А56-41758/2019 относятся на соответствующую сторону и не взыскиваются сторонами.

4.                Ответчик по встречному иску (истец по первоначальному иску) подтверждает, что ему известно о том, что в силу ст. 142 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение исполняется сторонами, его заключившими, добровольно в порядке и в сроки, которые предусмотрены этим соглашением. Мировое соглашение, не исполненное добровольно, подлежит принудительному исполнению по правилам разд. VII Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании исполнительного листа, выдаваемого арбитражным судом по ходатайству истца или ответчика.

5.   Мировое соглашение не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит закону.

6.   Настоящее мировое соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному экземпляру для Сторон соглашения, один экземпляр представляется в материалы дела.

Мировое соглашение вступает в силу после его утверждения арбитражным судом и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств».

 

В настоящее судебное заседание Комитет и Администрация, извещенные надлежащим образом, не явились, ходатайств не направили.

Представитель Управления в судебном заседании представил отзыв по делу.

Представители сторон ходатайствовали об утверждении мирового соглашения.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании на основании решения совета депутатов МО «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области  от 25.05.2015 № 13 «Об утверждении муниципальной адресной программы развития застроенных территорий в деревне Юкки Всеволожского района Ленинградской области», распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Ленинградской области от 09 сентября 2015 № 2689 «О развитии застроенной территории в дер. Юкки», а также протокола единой комиссии по проведению торгов на право заключения договора аренды, безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества от 21.12.2015 приема и рассмотрения заявок и о признании аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории несостоявшимся, между Администрацией района и Обществом (инвестором) заключен договор от 11.01.2016 о развитии застроенной территории деревни Юкки муниципального образования «Юкковское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора  его предметом являются обязательства Инвестора по развитию застроенной территории площадью 7,2 га, расположенной в кадастровых кварталах 47:07:0410001, 47:07:0410007, 47:07:0410013, 47:07:0410014, 47:07:0410015. 47:07:0410016, 47:07:0410019, 47:07:0410020, 47:07:0410026, 47:07:0410027 в деревне Юкки Всеволожского муниципального района Ленинградской области, описание которой содержится в Приложении 1 к Договору (далее - «Район развития»), а также обязательства Администрации создать Инвестору необходимые условия для надлежащего исполнения Договора.

Пунктом 2.2. договора обязательства Инвестора по развитию застроенной территории предусматривают:

2.2.1.      Подготовку проекта планировки территории, включая проект межевания территории в соответствии с градостроительным регламентом и нормами градостроительного проектирования.

2.2.2.      Строительство в Районе развития жилья, предназначенного для передачи в собственность муниципального образования «Юкковское сельское поселение», с целью исполнения Администрацией в дальнейшем своих социальных обязательств по расселению домов в Районе развития.

2.2.3.   Уплата выкупной цены или выкуп жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах подлежащих сносу, у собственников или предоставление последним равноценных жилых помещений в Районе развития (или других районах с их согласия), в том числе и путем строительства жилья на цели переселения. Создание условий для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья на вновь построенную жилую площадь.

2.2.5 Строительство объектов социального назначения и инфраструктуры в Районе развития в соответствии с утвержденным проектом планировки и Постановлением Администрации МО «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 27.08.2015 № 293 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения территории площадью 7,2 га, предполагаемой к развитию застроенных территорий в д.Юкки ».

2.2.6. Проектирование и строительство и/или реконструкция инженерных сетей и сооружений в объемах обеспечивающих надлежащее функционирование Района развития в соответствии с выданными техническими условиями.

2.2.7.      Осуществление технологического присоединения к распределительнымэлектрическим сетям согласно техническим условиям на технологическое присоединение.

Пунктом 11.2 срок действия Договора установлен в течение 5 лет с момента его заключения.

В силу части 1 статьи 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебных актов.

В соответствии с частью 2 статьи 140 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, о размере и о сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороны перед другой. В мировом соглашении могут содержаться условия об отсрочке или рассрочке исполнения обязательств ответчиком, об уступке прав требования, о полном или частичном прощении либо признании долга, о распределении судебных расходов и иные условия, не противоречащие федеральному закону.

В силу части 6 статьи 141 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не утверждает мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Из вышеприведенных условий мирового соглашения усматривается, что стороны своим соглашением вносят изменения в Договор о развитии застроенной территории, заключенный по результатам торгов.

В частности, по условиям заключенного сторонами мирового соглашения в Договор о развитии застроенной территории вносятся изменения в части:

- срока действия Договора (вместо 5 предусмотренных условиями Договора и аукционной документации – 8 лет),

- порядка и сроков уплаты цены на право заключения договора,

- порядка и срока исполнения инвестором обязательства по передаче в собственность муниципального образования «Юкковское сельское поселение» благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам (из числа нанимателей муниципального жилого фонда), расселяемым в рамках развития застроенной территории.

Однако, в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Существенными условиями этого договора в силу подпунктов 2, 4 и 10  статьи 46.2 ГрК РФ являются в том числе:

- цена права на заключение договора,

- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства,

- срок договора.

Указанные условия, указываются в решении и извещении о проведении аукциона на право заключения такого договора.

В соответствии с частью 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Таким образом, часть 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса устанавливает запрет на изменение сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона.

С учетом вышеприведенных положений закона, принимая во внимание, что по условиям мирового соглашения сторонами внесены изменения в существенные условия Договора о развитии застроенной территории, что прямо запрещено положениями статьи 46.3 ГрК РФ, суд полагает, что заключенное сторонами мировое соглашение противоречит закону (статьей 46.3 ГрК РФ), в связи с чем не может быть утверждено судом в силу положений части 6 статьи 141 АПК РФ.

Ссылки  Общества на судебную практику, в том числе по делу № А40-231567/2017, в данном случае не могут быть приняты судом в качестве основания для утверждения заключенного сторонами мирового соглашения, поскольку в названном деле рассматривался вопрос об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора именно в судебном порядке (в порядке статьей 450, 451 ГК РФ), т.е. на основании вступившего в законную силу решения суда, а не по соглашению сторон

Кроме того, вопрос об изменений условий договора предметом ни первоначального, ни встречного исков в рамках настоящего дела не является.

Принимая во внимание, что сторонами заявлены первоначальный и встречный иск, представлены письменные отзывы и пояснения по делу, в судебном заседании стороны пояснили, что представили все доказательства по делу, суд полагает возможным, отказывая в утверждении заключенного сторонами мирового соглашения рассмотреть возникший спор по существу.

Обращаясь со встречным иском Администрация поселения просила взыскать с ответчика 24 240 000 руб. платы за право заключения Договора о развитии застроенной территории.

Порядок внесения этой платы установлен разделом 3 Договора. В частности, пунктом 3.3.1 Договора предусмотрено, что первый платеж инвестора составляет 6 060 000 руб. и подлежит уплате в течение 5 дней с момента заключения договора. 

Оставшаяся денежная сумма в размере 24 240 000 руб. выплачивается инвестором ежемесячно в срок до 25 числа равными долями в течение 6 месяцев после заключения первого договора аренды земельного участка для первой очереди строительства (пункт 6.1.5 Договора).

Из материалов дела усматривается, что первые договоры земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0410026:82, 47:07:0410027:86,  47:07:0410016:70, 47:07:0410026:81, 47:07:0410027:85, 47:07:0410026:75, 47:07:0410026:76, 47:07:0410026:77, 47:07:0410026:78, 47:07:0410026:80 , 47:07:0410027:84, 47:07:0410026:79, 47:07:0410027:83 были заключены сторонами 25.09.2018 и зарегистрированы в ЕГРН 30.10.2018, что подтверждается приложенными к отзыву и встречному иску Администрации поселения документами и ответчиком не опровергается.

Таким образом, шестимесячный срок исполнения обязательства по оплате второй части платежа, предусмотренного разделом 3 договора истек 25.04.2019.

Поскольку Обществом не представлено доказательств исполнения обязательства по внесению платы за право заключения договора о развитии застроенной территории, встречные исковые требования Администрации о взыскании указанных денежных средств является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В обоснование первоначального иска Общество указывает, что в нарушение положений пунктов 6.1.5 и 6.1.8 Договора инвестору на были предоставлены три земельных участка с кадастровым номером 47:07:0410013:86, 47:07:0410013:84, 47:07:0410007:121.

В соответствии с пунктом 6.1.5 Договора предоставление земельных участков Инвестору под строительство в Районе развития осуществляется поэтапно в соответствии с настоящим пунктом и пунктом 6.1.8. Договора.

После утверждения проекта планировки и межевания территории и при наличии утвержденных проекта застройки (п.5.2.1. Договора), графика строительства и перечня объектов, подлежащих передаче в собственность муниципального образования, а также кадастровых паспортов на земельные участки, в срок, не превышающий 1 (одного) месяца, с момента поступления заявления Инвестора в целях жилищного строительства в границах Района развития, предоставить Инвестору без проведения торгов земельные участки для строительства первой очереди жилых многоквартирных домов, предназначенных для расселения домов, расположенных в Районе развития, признанных аварийными и подлежащими сносу.

Земельные   участки   предоставляются   при   условии   отсутствия   у Инвестора просроченной задолженности по оплате права на заключение Договора о развитии территории в соответствии с пунктом 3 настоящего Договора.

В случае нахождения в районе развития земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и передачи полномочий по распоряжению такими земельными участками на уровень органов местного самоуправления муниципального района или органов государственной власти субъекта - Администрация по заявлению Инвестора о предоставлении таких земельных участков обязана направить соответствующие ходатайства в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления о предоставлении таких земельных участков Инвестору и обеспечить их предоставление Инвестору в сроки, предусмотренный настоящим пунктом Договора.

Согласно пункту 6.1.8 Договора в срок, не превышающий 1 (одного) месяца, с момента поступления заявления Инвестора Администрация поселения обязалась предоставить последнему без проведения торгов свободные от прав третьих лиц, земельные участки для строительства второй очереди объектов в Районе развития, при условии передачи в муниципальную собственность объектов, предусмотренных Перечнем в пункте 4.3. Договора и исполнения Инвестором 6.2.7. настоящего Договора.

Исходя из абзаца 3 пункта 6.1.5 Договора, обязательство по предоставлению по предоставлению Обществу земельных участков возникает при условии отсутствия у Инвестора задолженности по оплате права на заключение договора о развитии застроенной территории.

Поскольку, как установлено выше, у Общества имеется задолженность по оплате права на заключение Договора о развитии территории, первоначальные исковые требования Общества об обязании Администрации поселения направить ходатайство о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 47:07:0410013:86 и в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0410013:84, 47:07:0410007:121, удовлетворению не подлежат.

Доводы Общества о том, что земельный участок с кадастровым номером 47:07:0410013:86 имеет ключевое расположение районе развития не являются основанием для отказа в удовлетворении встречного иска или удовлетворения первоначальных требований, поскольку срок исполнения обязательства по оплате права на заключение Договора исчисляется с момента заключения первых, а не всех договоров аренды земельных участков.

В связи с удовлетворением встречного иска Администрации поселения, освобожденной от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за рассмотрение первоначального иска подлежит взысканию с Общества в доход федерального бюджета.

В связи с отказом в удовлетворении первоначального иска, судебные расходы Общества по оплате государственной пошлины остаются на нем.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 141, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении ходатайства об утверждении мирового соглашения отказать.

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Охта Хаус» в пользу Администрации муниципального образования «Юкковское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области 24 240 000 руб. задолженности.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Охта Хаус» в доход федерального бюджета 144 200 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Заварзина М.А.