РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-172578/20-1-809

г. Москва

28 июня 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2021года

Полный текст решения изготовлен 28 июня 2021 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "ИНТОГРУП" (119121, МОСКВА ГОРОД, БУЛЬВАР СМОЛЕНСКИЙ, ДОМ 15, Э 1 ПОМ XV К 1 ОФ 4Г, ОГРН: 

<

***>) к ИП ФИО2  (ОГРНИП: 

<

***>) о взыскании 319 312 руб. 69 коп. долга, 61 686 руб. 18 коп. пени по договору от 01.05.2020 № 03-05\20 и по встречному иску о признании договора прекращенным с 01.08.20,

при участии представителей: от истца - ФИО3 по дов. от 11.01.2021-адвокат-77/4026, №502, от ответчика – ФИО4 по дов. от 02.04.2021.

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения,   заявлен о  взыскании 1381289  руб. 56 коп. долга, 897655 руб. 41 коп. пени. Требования основаны на том, что ответчиком (субарендатором) не оплачены арендные платежи за период с июня 2020 по 31 марта 2021 за помещение, переданное в субаренду по договору от 01.05.2020 № 03-05/20.

Протокольным определением от 12.05.21 принят к производству встречный иск ответчика о признании договора прекращенным с 01.08.20. Требования по встречному иску основаны на том, что ответчиком истцу 30.06.20 было направлено уведомление о досрочном расторжении договора с 01.08.20 и в указанную дату арендатором был прекращен доступ субарендатора в помещение.

В судебном заседании стороны поддержали доводы встречных исков.

Оценив по совокупности представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении первоначального иска и об отсутствии оснований удовлетворения встречного иска.

Из материалов дела следует, 01 мая 2020 года между истцом и ответчиком был заключен договор субаренды № 03-05/20 от 01.05.2020 г., по условиям которого Истец (Арендатор) предоставляет Ответчику (Субарендатору) во временное владение и пользование часть нежилого помещения №27, находящегося на 4 этаже Торгового центра «Казанский», площадью 63 кв.м. для розничной торговли, а так же в складских и административных целях, связанных с такой деятельностью. Договор заключен на 11 месяцев.

 Согласно ст. 6 Договора субаренды Субарендатор обязуется перечислять арендную плату в сроки, установленные сторонами.

Дополнительным соглашением от 01.05.20 размер постоянной арендной платы установлен 95000 руб. в месяц.

Согласно отзыву на исковое заявление, помещение арендовалось ответчиком длительное время. Так, 15 сентября 2015 года между ПАО «ТЦ Казанский» и ООО «Русский платок» был заключен договор субаренды №04/09 по условиям которого Арендатор ПАО «ТЦ Казанский» предоставляет субарендатору ООО «Русский платок» во временное владение и пользование часть нежилого помещения №27, находящегося на 4 этаже Торгового центра «Казанский», площадью 63 кв.м. для розничной торговли, а так же в складских и административных целях, связанных с такой деятельностью. Основанием для заключения указанного договора послужил Договор №ЦРИ/4/А/2199/11/001145 аренды недвижимого имущества (строения/его части), находящегося в собственности ОАО «РЖД» от 24 октября 2011. Как указывает ответчик, генеральным директором и бенефициарным владельцем ООО «Русский платок» являлся ответчик ФИО2 31 января 2016 года договор субаренды №04/09 был сторонами расторгнут, а 01 февраля 2016 года заключен новый договор субаренды №36-02/16 на аналогичных условиях, где арендатором был истец (ООО «ИНТОГРУПП»), субарендатором ООО «Русский платок».  01 апреля 2016 года договор субаренды был вновь перезаключен, арендатором выступил истец, субарендатором - ответчик (ИП ФИО2). Впоследствии договор субаренды между сторонами  неоднократно перезаключался на  11 месяцев.

В период с 28.03.2020г. по 23.06.2020г. доступ в торговый центр Казанского вокзала был запрещён, на основании указа Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности».

Письмом от 30.06.20 субарендатор просил расторгнуть договор субаренды от 01.05.20 в связи со снижением уровня продаж, направив в адрес арендатора проект соглашения о расторжении договора с 01.08.20.

К указанному письму было приложено уведомление о расторжении договора, в котором ответчик просил считать договор расторгнутым на основании п.14.7 с 01.08.20.

Указанным пунктом договора предусмотрено право одностороннего отказа арендатора от договора без объяснения причин, а не субарендатора.

Право субарендатора отказаться от договора в одностороннем порядке предусмотрено п.14.8 договора. При этом данное право не является безусловным. По условиям данного пункта, право на отказ от договора субарендатор получает в случае неустранения арендатором нарушений в течение 10 рабочих дней после того, как субарендатор в письменной форме потребует устранения таких нарушений.

Ответчиком не представлено доказательств, что на дату заявления об отказе от договора арендатором были допущены какие-либо нарушения, устранить которые потребовал субарендатор и которые не были устранены в течение 10 рабочих дней.

Пунктом 14.8 также предусмотрена обязанность субарендатора направить уведомление об отказе от договора за два месяца до даты прекращения.

Кроме того, 01 июля 2020 года сторонами было заключено дополнительное соглашение №2 к Договору, по условиям которого размер ежемесячной постоянной арендной платы за помещение в период с 01 июля 2020 года по 31 августа 2020 года составил 52250 рублей.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении встречного иска о признании договора прекращенным с 01.08.20.

Вместе с тем материалами дела подтверждается, что истец с 01 августа 2020 года полностью прекратил доступ ответчика в помещение. Согласно объяснениям ответчика, персонал, осуществляющий охрану в торговом центре, не выдавал ответчику ключи от помещения, и не открывал его по требованию ответчика.

Об указанном свидетельствует претензия от 04.08.2020, в которой арендатор со ссылкой на п.10.8 и 10.9 договора заявил о своем праве прекратить доступ в помещение, а также об удержании имущества в обеспечение оплаты.

Представленными ответчиком Актами № 1 от 03.08.20, № 2 от 15.08.20, № 3 от 23.09.20, № 4 от 30.04.21, расшифровкой аудиозаписи также подтверждается, что арендатор препятствовал вывозу имущества и не допускал субарендатора в помещение, в котором хранился товар.

В силу статей 606,  611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Согласно ч.2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Поскольку материалами дела подтверждается, что с 01.08.20 арендатор перестал предоставлять субарендатору встречное предоставление (право пользования помещением) и использовал помещение для хранения удерживаемого имущества, препятствуя его вывозу, требование арендных платежей с указанной даты является неправомерным.

Пунктом 10.9 договора предусмотрено, что субарендатор предоставляет арендатору право самостоятельно вскрыть помещение в присутствии третьей независимой стороны, описать находящееся в помещении имущество, вывезти и самостоятельно распорядиться имуществом субарендатора. 

В связи с чем суд отклоняет доводы истца о том, что помещение было опечатано самими ответчиком. Указанное обстоятельство не препятствовало арендатору в доступе в помещение, в том числе с участием незаинтересованных лиц, для освобождения помещения с составлением документа о составе удерживаемого имущества. 

На основании изложенного суд также отклоняет ссылки истца на п.15.3 договора, предусматривающий двукратное увеличение арендной платы в случае продолжения использования помещения субарендатором после истечения срока договора.

Согласно расчету истца, задолженность арендатора за июнь 2020 составила по постоянной арендной плате 25333 руб. 33 коп., за июль 2020 – 52250 руб.

Доводы о наличии задолженности по переменной плате документально не подтверждены.

Пунктом 6.6 договора на субарендатора возложена обязанность оплаты фактических коммунальных расходов арендатора за электроэнергию и теплоснабжение.

Общеизвестным является обстоятельство отсутствия в Москве теплоснабжения в период июнь-июль.

При этом п.6.6 договора предусмотрено, что ежемесячный расчет переменной арендной платы должен подтверждаться документально обоснованными и подтвержденными данными (подтверждающие документы от снабжающих организаций), на основании которых произведен расчет, предоставляемый субарендатору вместе со счетом на оплату переменной арендной платы, акта или протокола или расчета или иного документа с подробным расчетом переменной платы.

Истцом не представлено доказательств направления субарендатору таких документов, суду такие документы и расчеты не представлены. Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказана стоимость фактически понесенных коммунальных расходов за июнь-июль 2020, подлежащих возмещению субарендатором.  Суд отказывает в иске в указанной части.

В соответствии с пунктом 2.4 Договора субаренды №03-05/20 от 01 мая 2020 года субарендатор имеет право использовать помещение только в соответствии со следующим целевым назначением: розничная торговля павлово-посадскими платками, а также в складских и административных целях, связанных с такой деятельностью.

Судом установлено, что ответчик фактически занимал и использовал помещение по договору по 31.07.2020 года.

Таким образом, за период фактического использования арендуемого помещения сумма долга по постоянной арендной плате составляет 77583 рубля 33 копейки. Ответчиком доказательств оплаты данной суммы не представлено, следовательно, она подлежит взысканию на основании ст.ст. 309-310, 614  ГК РФ.

В соответствии с условиями п.5.1. Договора в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору Субарендатор в течении 5 (пяти) календарных дней с даты подписания Сторонами настоящего Договора перечисляет Арендатору депозит в размере 105000 рублей. В договоре указано, что сумма депозита в размере 105000 рублей, оплаченная ранее на основании пункта 5.1 Договора субаренды 11-06/19 от 01 июня 2019 года, засчитывается в счет оплаты Депозита по настоящему Договору.

Согласно п.5.2 Договора депозит является гарантией надлежащего исполнения обязательств Субарендатора по настоящему Договору.

Срок действия договора истек. Доводы ответчика о прекращении договора невозможностью исполнения отклоняются судом, доказательств  невозможности исполнения не представлено, ссылки на режим повышенной готовности таким доказательством не являются. 

Доводы ответчика о том, что истец был вправе удержать сумму депозита в оплату причитающихся платежей, отклоняется судом.

Пунктом 5.7 договора предусмотрено право арендатора удержать депозит в случае расторжения договора по инициативе субарендатора в качестве справедливой суммы убытков. По условиям данного пункта депозит удерживается и в случае, если договор расторгается по соглашению сторон, если такая инициатива исходит от субарендатора. 

Письмом ответчика от 30.06.20 подтверждается, что инициатива расторжения договора исходила от субарендатора. 

В связи с чем, независимо от прекращения субарендатору доступа в помещение с 01.08.20,  истец правомерно удержал депозит на основании п.5.7 договора, не засчитывая данную сумму в оплату задолженности.

В связи с нарушением сроков оплаты за июнь-июль истцом правомерно начислены пени в соответствии с п.п.10.4 договора на сумму присуждаемого судом долга из расчета 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки по состоянию на 07.04.21.

Суд соглашается с доводом ответчика о чрезмерном характере пени, в связи с чем снижает размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ до 25000 руб.

Судебные расходы  по встречному иску относятся на ответчика. заявившего встречный иск.

Расходы по госпошлине по первоначальному иску возмещаются истцу за счет ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям с учетом того, что в части снижения неустойки сумма госпошлины относится на ответчика.

Допущенная в резолютивной части от 23.06.21, объявленной по ст. 176 АПК РФ опечатка в сумме долга (пропущено 33 коп.) исправляется судом применительно к ст. 179 АПК РФ при изготовлении решения в полном объеме.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, 

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2  в пользу ООО "ИНТОГРУП"  77583 руб. 33 коп. долга и 25000 руб. неустойки, а также 6537 руб.  расходов по уплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.

Судья:

Е.В. Коновалова