АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-3689/2017

г. Калуга

12 декабря 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2019

Постановление изготовлено в полном объеме 12.12.2019

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

ФИО1

судей

при ведении протокола

судебного заседания

помощником судьи

ФИО2

ФИО3

ФИО4

при участии в заседании

от истца: 

акционерного общества «Дом творчества «Актёр»

от ответчика:

Администрации города Ялты Республики Крым

общества с ограниченной ответственностью «Ялта-Тур»

от третьего лица:

Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым

представитель ФИО5 (дов. №1/19 от 13.08.2019);

не явились, извещены надлежащим образом;

представитель ФИО6 (дов. от 19.09.2019);

не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу акционерного общества «Дом творчества «Актер» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 10.06.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 по делу № А83-3689/2017, 

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Дом творчества «Актер» (далее - истец, АО «Дом творчества «Актер», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Ялты Республики Крым (далее- администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Ялта-тур» (далее- ООО «Ялта-тур»), в соответствии с которым просит суд установить в пользу АО «Дом творчества «Актер» право постоянного ограниченного пользования (сервитут) площадью 0,0536 га в отношении части земельного участка с кадастровым номером 90:25:010101:289, расположенного по адресу: 

<

...>, находящегося в аренде у ООО «Ялта-тур».

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым. 

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 10.06.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных судебных актов, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что в порядке ст. 69 АПК РФ не подлежит доказыванию тот факт, что испрашиваемый сервитут является единственно возможным подъездом к земельному участку на котором расположен спальный корпус, поскольку ранее арбитражным судом в аналогичных координатах по той же самой дороге был установлен срочный сервитут сроком на 5 лет, до 2021 года. Судами неправомерно принято во внимание заключение внесудебной экспертизы, при том, что по делу была проведена судебная экспертиза согласно выводов которой испрашиваемый вариант проезда и прохода к земельному участку и объектам истца является единственно возможным, иных вариантов прохода и проезда установлено не было. Считает неверными выводы судов о том, что спальный корпус литера "Н" не введен в эксплуатацию, что истребуемый сервитут предполагает использование значительной части земельного участка, арендуемого ответчиком.  

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ООО «Ялта-тур» возражал против доводов кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов кассатора, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, АО «Дом творчества «Актер» принадлежит на праве постоянного пользования земельный участок, расположенный по адресу: Республика Крым, Ялта, ул. Дражинского, д. 35, площадь: 26840 кв. м кадастровый номер: 90:25:010104:208.

На указанном земельном участке находится объект недвижимости - спальный корпус литер «Н» общей площадью 440,70 кв. м, принадлежащий обществу на праве частной собственности.

Также АО «Дом творчества «Актер» на праве пользования принадлежит земельный участок, предоставленный для обслуживания пляжа и берегоукрепительных сооружений общей площадью 1819 кв. м, расположенный по адресу: ул. Дражинского, д. 35, г. Ялта, Республика Крым, согласно договора аренды земельного участка от 03.02.2004 года и решения Хозяйственного суда АР Крым от 13.03.2014 года № 901/416/14.

Дорога, ведущая к спальному корпусу литер «Н» общей площадью 440,7 кв. м с кадастровым номером 90:25:010104:272; к земельному участку с кадастровым номером 90:25:010104:1065, предоставленному для обслуживания пляжа и берегоукрепительных сооружений общей площадью 1819 кв. м; к ниткам водонапорных коллекторов от главной насосной станции «Ялта» до Ялтинских канализационных очистных сооружений начинается с ул. Дражинского и проходит вдоль земельного участка Акционерного общества «Дом творчества «Актер» площадью 26840 кв. м, по точкам 37, 38, 39, 40, 41, 42, обозначенным на схематическом плане Государственного акта.

В настоящее время часть этой дороги расположена на земельном участке собственности Администрации города Ялты, которая была предоставлена в аренду ООО «Ялта-Тур», в соответствии с договором аренды земельного участка от 06.02.2004 года.

Согласно пункту 1.1. Договора, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды дополнительный земельный участок общей площадью 0,4 га, в том числе: участок № 1 площадью 0,22 га (кадастровый номер: 01 119 000 00:01:004:0053); участок № 2 площадью 0,18 га (кадастровый номер 01 119 000 00: 01:001:0007), из земель Ялтинского городского Совета, не переданных в частную собственность, не предоставленных в постоянное пользование в границах населенных пунктов (строка 12.3, шифр 96 формы 6-зем.), в том числе по угодьям - 0,4 га - «зеленые насаждения общего пользования» (графа 56 формы 6-зем.) по адресу: Украина, Автономная 

<

...>.

Земельный участок площадью 0,4 га передается в аренду для строительства и обслуживания гостиницы на 20-30 Номеров (реконструкция кафе «Крымские блюда») (код по УКЦИЗ - 1.11.6 «Иная коммерческая деятельность») по адресу: Автономная 

<

...> (пункт 2.1 договора).

Договор аренды заключен сроком на 49 (сорок девять) лет, начиная со дня принятая решения Ялтинского городского совета о предоставлении земельного участка в аренду (Решение № 47,16-ой сессии 24-го созыва Ялтинского городского совета от 08 октября 2003 г., с внесенными изменениями и дополнениями решением № 38 17-ой сессии 24-го созыва Ялтинского городского совета от 28 ноября 2003 г.) (пункт 2.2 договора).

06.02.2004 года данный договор удостоверен частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа АР Крым, зарегистрирован в реестре под № 523.

Таким образом, часть существующей асфальтированной дороги, которая начинается с ул. Дражинского и ведет к спальному корпусу литер «Н» общей площадью 440,7 кв. м, с кадастровым номером 90:25:010104:272; к земельному участку с кадастровым номером 90:25:010104:1065, предоставленному для обслуживания пляжа и берегоукрепительных сооружений общей площадью 1819 кв. м; к ниткам водонапорных коллекторов от главной насосной станции «Ялта» до Ялтинских канализационных очистных сооружений, расположена в границах земельного участка площадью 1800 кв. м, предоставленного в аренду ООО «Ялта-тур».

Полагая, что указанная выше дорога является единственным проходом к принадлежащему обществу зданию спального корпуса литер «Н», канализационным коллекторам, а также к земельному участку для обслуживания пляжа и берегоукрепительных сооружений, АО «Дом творчества «Актер» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суды исходили из наличия альтернативных подходов/ подъездов к объектам истца, что истребуемый сервитут предполагает использование значительной части земельного участка предоставленному ответчику, отсутствуют сведения о вводе в эксплуатацию спального корпуса литер «Н».

Однако, суды первой и апелляционной инстанции, не учли следующее.

В соответствии со статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставление права ограниченного пользования соседним участком (сервитута), в том числе для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка (нежилого помещения).

В силу пункта 3 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В случае недостижения лицом, требующим установление сервитута, и собственником соседнего участка соглашения об установлении сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установление сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством (пункт 6 статьи 274 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.24 ЗК РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.25 ЗК РФ срок сервитута является существенным условием соглашения о сервитуте, при этом пунктом 4 статьи 39.24 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор, которому предоставлен в пользование земельный участок из государственной (муниципальной) собственности, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды.

Таким образом, при установлении судом доказанности наличия у истца необходимости в установлении права ограниченного пользования чужим земельным участком, срок сервитута, как и иные существенные условия соглашения об установлении сервитута, при наличии спора, определяются судом, вне зависимости от испрашиваемого истцом варианта сервитута.

В связи с этим выводы судов о невозможности установить сервитут в силу закона, ввиду того, что истец просит об установлении бессрочного сервитута, а ответчику земельный участок предоставлен в аренду на срок 49 лет (до 2053 года), не соответствуют требованиям статей 39.24, 39.25 ЗК РФ, пункту 3 статьи 274 ГК РФ.   

Как разъяснено в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

По ходатайству истца судом первой инстанции была назначена судебная строительно- техническая, землеустроительная экспертиза для определения возможности установления сервитута, производство экспертизы было поручено АНО "Институт учета и судебной экспертизы", эксперт ФИО7

В заключении эксперта №190 от 26.10.2018 определен единственно возможный проезд и проход к нежилым объектам недвижимого имущества истца проходящий через часть земельного участка, с  кадастровым номером 90:25:010101:289, находящийся в аренде ООО "Ялта-Тур", а именно проезд  по существующей асфальтированной дороге, предусмотренный в землеустроительных документах и Генеральном плане застройки. Экспертом определена площадь земельного участка 536 кв.м, границы сервитута, координаты, длины линий и дирекционные углы земельного участка находящегося в аренде у ответчика и  необходимого для обеспечения нужд истца. Экспертом также указано, что иная техническая возможность осуществить проезд к объектам истца, кроме как через существующую асфальтированную дорогу, отсутствует. Обуславливается это значительным перепадом высот земельного участка и существующим рельефом местности. Указанный экспертом вариант проезда и прохода является единственным технически возможным.

В пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

  Суды оценивая заключение судебной экспертизы пришли к выводу о противоречивости содержащихся в нем выводов, однако в чем именно выражена недостоверность, необоснованность или противоречивость выводов судебной экспертизы,  судами не указано.  

В силу статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Из анализа указанных положений следует, что необходимость в дополнительной экспертизе возникает при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, в повторной- при наличии у суда сомнений в обоснованности экспертного заключения, которые могут возникнуть при наличии противоречивых выводов эксперта, отсутствия ответов на поставленные вопросы (неполные ответы).

Из материалов дела следует, что вопрос о назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы не обсуждался.   

Исходя из обжалуемых судебных актов вывод судов о противоречивости экспертного заключения, проведенного по результатам судебной экспертизы, основан на представленном в материалы дела акте внесудебного экспертного исследования № 00032/19, в соответствии с которым, технически, в связи с имеющимся перепадом высот произвести устройство автодороги для проезда к земельному участку АО "Дом творчества Актер" по ул. Дражинского, 35 в г. Ялте и к спальному корпусу литер "Н" не возможно с земельного участка ООО "Ялта-Тур" из-за необходимости устройства громоздких инженерных противообвальных сооружений и подпорных стенок. К объектам истца имеются альтернативные проезды и проходы с участков общего пользования.

Указанные выводы внесудебного исследования были положены в основу обжалуемых судебных актов.

Суды принимая выводы внесудебного экспертного исследования о невозможности установления испрашиваемого истцом сервитута по земельному участку ответчика, не указали причин по которым не приняли во внимание выводы судебной экспертизы об отсутствии у истца иной технической возможности осуществить проезд к объектам истца. 

Как разъяснено в постановлении Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 №16033/12, положение абзаца первого пункта 1 статьи 274 Кодекса предусматривает возможность предоставления сервитута для собственника объекта недвижимого имущества либо на соседнем земельном участке, либо на ином соседнем земельном участке.

Таким образом, Кодекс предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 части 274 Кодекса), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Однако суды приходя к выводам о наличии иных альтернативных прохода и проезда с земель общего пользования не установили все возможные варианты путей проезда и прохода (их координаты, площадь с привязкой к земельным участкам) к недвижимому имуществу (господствующей вещи) истца.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.

Суды приходя к выводу о том, что в материалах дела отсутствуют сведения о вводе спального корпуса "Н" в эксплуатацию, что следует из письма МУП "БТИ" МО городской округ Ялта РК от 17.08.2017 № 8211, не дали оценки представленным в материалы дела техническому паспорту на лит "Н" выданного Ялтинским бюро технической инвентаризации 11.05.2012, из которого следует, что объект возведен в 1985 году, а также свидетельству от 13.09.2013 о праве на объект недвижимого имущества- здания и сооружения, где в разделе "Сведения о составных частях объекта недвижимого имущества" указана литера "Н" спальный корпус, общей площадью 440,7 кв.м. 

Был ли данный объект- литера "Н" спальный корпус самовольно реконструирован истцом, судами не установлено. 

Обращаясь в суд с иском, акционерное общество также полагает нарушенным его право арендатора имущества, поскольку лишено доступа на арендуемый земельный участок, общей площадью 1819 кв. м, предоставленного для обслуживания пляжа и берегоукрепительных сооружений, в связи с чем ставит перед судом вопрос об установлении сервитута.

Однако судами не установлено является ли указанный договор аренды земельного участка от 03.02.2004, заключенный с Ялтинским городским советом на срок 10 лет, действующим.    

При том, что положениями ст. 274 ГК РФ возможность установления сервитута в интересах арендатора земельного участка по его требованию действующим законодательством не предусмотрена.

  Установление сервитута возможно по иску арендодателя (собственника имущества), который обязан обеспечить арендатору (истцу) беспрепятственное использование предоставленного в аренду имущества (статьи 611 и 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом же случае требование об установлении сервитута также заявлено к Администрации города Ялты Республики Крым, которая не поддержала заявленные исковые требования.

Применительно к настоящему случаю судам надлежало установить, может ли быть ограничено право ответчика по требованию арендатора смежного земельного участка, либо истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, которое может быть восстановлено путем обращения к арендодателю с требованиями устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом, если договор аренды является действующим.

Также судами не дана оценка доводам ответчика о том, что ранее установленный на основании вступивших в законную силу судебных актов по делу № А83-52/2014 срочный сервитут (до 2021 года) на часть земельного участка, находящегося в аренде у ответчика, полностью обеспечивает потребности истца по проходу и проезду к объектам недвижимого имущества, в том числе к спальному корпусу литер «Н», к ниткам водонапорных коллекторов. 

При рассмотрении настоящего дела суды не установили является ли установленный сервитут по делу № А83-52/2014 аналогичным испрашиваемому сервитуту на часть земельного участка с кадастровым номером 90:25:010101:289 по настоящему делу, обеспечиваются ли потребности истца к доступу к объекту недвижимого имущества уже установленным сервитутом. В том числе судами не выяснено каково взаиморасположение объектов недвижимого имущества под лит. «Щ» (проход и проезд к которому уже установлен посредствам срочного сервитута) и под лит. «Н», то есть расположены ли указанные объекты таким образом, что проход и проезд к ним обеспечивается посредствам установленного ранее сервитута по делу № А83-52/2014.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного судебного акта требуется исследование и оценка фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ дать надлежащую правовую оценку доказательствам в их совокупности и взаимной связи; при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 10.06.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 по делу № А83-3689/2017 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2

 

ФИО3