АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-278/2025

05 марта 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи  Гребенщиковой В.А.

судей  Бурловой-Ульяновой М.Ю., Пономаревой Г.Х.

при участии:

от ОАО «Сахалинэнергоремонт»: ФИО1, представитель по доверенности б/н от 16.01.2025

рассмотрев в проведенном с использованием системы веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Сахалинэнергоремонт»

на решение от 12.09.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2024

по делу № А59-2360/2023 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области                                (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 693020, 

<

...>)

к открытому акционерному обществу «Сахалинэнергоремонт»                          (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 693012, 

<

...>)

о взыскании задолженности и пени   

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (далее -                                 ТУ Росимущества в Сахалинской области, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Сахалинэнергоремонт» (далее - ОАО «Сахалинэнергоремонт», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2021 по 30.06.2022 в размере 3 192 290 руб. 92 коп., пени за период с 12.10.2021 по 29.07.2022 в размере 523 504 руб.                   49 коп. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 12.09.2024, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2024, исковые требования удовлетворены частично, с ОАО «Сахалинэнергоремонт» в пользу ТУ Росимущества в Сахалинской области взысканы основной долг в размере 3 192 290 руб.                    92 коп., пени в размере 247 026 руб. 90 коп., всего 3 439 317 руб. 82 коп.                    В остальной части требований отказано.

ОАО «Сахалинэнергоремонт», не согласившись с указанными судебными актами, в жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, сослалось на то, что судами принят во внимание отчет об оценке от 28.04.2020 № 214/п, которым руководствовался истец при расчете арендной платы, без учета подхода, определенного пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582). При этом судами, по мнению ответчика, надлежащим образом не оценено представленное им заключение от 04.09.2023 и неправомерно отклонено ходатайство о назначении экспертизы на предмет достоверности отчета, подставленного истцом.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании, проведенном посредством веб-конференции, представитель ОАО «Сахалинэнергоремонт» поддержал свою позицию, отраженную в кассационной жалобе, дав суду пояснения.

ТУ Росимущества в Сахалинской области надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании объяснение представителя общества, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (арендодатель, в настоящем - ТУ Росимущества в Сахалинской области) и ОАО «Сахалинэнергоремонт» (арендатор) заключен договор аренды              от 14.11.2005 № 8088 в отношении земельного участка площадью 31 150      кв. м, кадастровый номер 65:01:0310002:0015, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: для/под производственную базу предприятия, сроком с 25.03.2005 по 31.03.2030.

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.4 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с приложением к настоящему договору «Расчет арендной платы»; размер которой может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором с письменным уведомлением арендатора не чаще 1 раза в год; арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года.

В силу пункта 6.1 договора в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 11.01.2010 к названному договору его пункт 2.1 изложен в следующей редакции: «Сумма арендной платы на 2010 год (годовая арендная плата), подлежащая перечислению в федеральный бюджет за земельный участок, устанавливается в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО «Оценочная компания Система» от 26.08.2009 № 0609-143/5 «Определение рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком» и составляет: 872 200 рублей в год без учета НДС.

Арендная плата в соответствии с настоящим пунктом начисляется с 01.01.2010.

Ежегодный размер арендной платы на последующие календарные годы определяется путем увеличения ежегодного размера арендной платы, действующего в предыдущем году, на коэффициент-дефлятор, устанавливаемый приказом Минэкономразвития России.

Исчисление размера арендной платы в соответствии с настоящим пунктом не требует заключения дополнительного соглашения к договору, так как является реализацией порядка (механизма) ее исчисления, предусмотренного настоящим договором. Расчет арендной платы на текущий год с учетом коэффициента-дефлятора готовит арендодатель и направляет его арендатору».

В соответствии с пунктами 1, 3 дополнительного соглашения                 от 15.05.2015 к данному договору общество стало арендовать земельный участок с кадастровым номером 65:01:0310002:396, общей площадью 21 734 кв. м, находящийся по адресу: 

<

...>, под производственную базу предприятия.

В дальнейшем на основании государственного контракта от 11.12.2019 ООО «Альфа-Оценка» произвело расчет и подготовило отчет от 28.04.2020 № 214/п. 1 об определении рыночной стоимости права аренды (ежемесячная арендная плата) в отношении указанного земельного участка, по которому итоговая рыночная стоимость права пользования (месячная арендная плата) составила 260 808 руб.

Уведомлениями от 22.01.2021 № 65-РИ-04/248, от 10.02.2022                 № 65-РИ/364 арендодатель направил в адрес арендатора расчеты арендной платы на 2021 и 2022 годы с указанием на размер арендной платы согласно отчету от 28.04.2020.

Направленная уполномоченным органом в адрес ОАО «Сахалинэнергоремонт»  претензия от 01.08.2022 № 65/2722 о наличии задолженности оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

При рассмотрении заявленных требований судами верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, вытекающие из договора от 14.11.2005 № 8088, регулируемые нормами гражданского и земельного законодательства.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В порядке пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается, в том числе Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Согласно подпункту «г» пункта 2 Правил № 582 (в применимой к спорной правоотношениям редакции) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании пункта 8 Правил № 582 при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В соответствии с  разъяснениями, изложенными в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, из содержания пунктов 8, 9 и 10 Правил следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (пункты 9 и 10 Правил).

Как установлено судами, размер арендной платы на 2021 год определен на основании отчета ООО «Альфа-Оценка» от 28.04.2020 № 214/п. 1 и составил 3 129 696 руб., в дальнейшем размер арендной платы на 2022 год определен путем индексации отмеченного ранее размера с учетом уровня инфляции и составил 3 254 883 руб. 84 коп.

Поскольку отчет содержит подробное описание методологии определения рыночной стоимости права аренды, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, обоснование применения сравнительного подхода к оценке и отказа от использования иных подходов, суды, принимая во внимание, что данные отчета носят последовательный, мотивированный характер, отчет составлен в соответствии требованиями Закона № 135-ФЗ и применяемыми федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами Минэкономразвития России, признали его надлежащим доказательством.

С учетом этого суды обоснованно пришли к единому выводу об удовлетворении заявленных требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере в размере 3 192 290 руб. 92 коп. и неустойки, начисленной на основании пункта 6.1 договора аренды за период с 12.10.2021 по 29.07.2022 (период введения моратория с 01.04.2022 по 30.09.2022 исключен из расчета).

Доводы заявителя кассационной жалобы относительно произведенной судами оценки представленного в обоснование иска отчета ООО «Альфа-Оценка» от 28.04.2020 № 214/п и представленного ответчиком заключения                   от 04.09.2023, выполненного ассоциацией «Русское общество оценщиков», подлежат отклонению.

В соответствии с разъяснениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92     «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом, в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Из содержания пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23                     «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» следует, если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом 8 положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

В целях определения действительной рыночной стоимости права аренды земельного участка, суд первой инстанции неоднократно в определениях от 18.10.2023, от 14.11.2023, от 14.02.2024, от 21.03.2024,         от 18.04.2024, от 11.07.2024, а также в судебных заседаниях предлагал сторонам (в том числе и ответчику) рассмотреть вопрос о назначении по делу экспертизы.

Между тем, такое ходатайство со стороны ОАО «Сахалинэнергоремонт»  заявлено не было, согласия судом от него по данному вопросу не получено.

При этом указанное экспертное заключение от 04.09.2023 № 810/2023 мотивированно отклонено судом первой инстанции, поскольку отчет об оценке применительно к предмету рассматриваемого спора может быть опровергнут только иным отчетом об оценке, а не заключением, которое не является по своему содержанию экспертным заключением, а представляет собой мнение специалиста, что само по себе не может быть признано достаточным.

Доказательств иной действительной рыночной стоимости права аренды земельного участка на соответствующий период ответчик в материалы дела не представил (статья 65 АПК РФ).

Кроме того, в силу разъяснений пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Вместе с тем, доказательного обоснования со стороны общества наличия в рассматриваемом случае непропорционального увеличения размера арендной платы показателям рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, в материалы дела не приведено.

Новых аргументов, способных повлиять на результат рассмотрения спора, кассационная жалоба не содержит.

Приведенные в кассационной жалобе доводы заявителя не опровергают выводы судов, изложенные в обжалуемых судебных актах, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, в связи с чем и подлежат отклонению, поскольку не затрагивают вопросов правильности применения судами при рассмотрении спора норм права к установленным по делу фактическим обстоятельствам, а сводятся к несогласию с произведенной судами оценкой данных обстоятельств и имеющейся по делу доказательственной базы.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.09.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2024 по делу № А59-2360/2023 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                     в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

Г.Х. Пономарева