/

 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-45644/2016

г. Краснодар

05 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя – открытого акционерного общества «Имени Ильича» (ИНН 2341008282, ОГРН 1022304294517) – Пилипчук Н.А. (доверенность от 17.02.2017), от органа, осуществляющего публичные полномочия, – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Прочко Е.П. (доверенность от 29.12.2017), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации муниципального образования Староминский район, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 (судьи Филимонова С.С., Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.) по делу № А32-45644/2016, установил следующее.

Открытое акционерное общество «Имени Ильича» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным и отмене изложенного в письме от 04.10.2016 № 52-27828/16-32-20 решения об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 2970 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:28:0507016:1, расположенного по адресу: Краснодарский край, Староминский район, с/п Рассветовское, в границах ЗАО «Рассвет», отделение № 2, поле № 5, 016 (далее – земельный участок), о понуждении к принятию решения о предоставлении земельного участка в собственность, подготовке и направлению заявителю проекта соответствующего договора купли-продажи. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации муниципального образования Староминский район (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017, заявленные требования удовлетворены в части признания незаконным и отмены оспариваемого решения, понуждения департамента к направлению обществу проекта договора купли-продажи земельного участка. В удовлетворении остальной части заявления отказано. Суды исходили из того, что общество с 2002 года на законных основаниях надлежащим образом использует земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, чем обусловлено его исключительное право на приобретение земельного участка в собственность. Расположенная в границах земельного участка дорогая является накатной, временной, предназначенной для обслуживания непосредственно уборочной компании и не является дорогой общего пользования. Доказательства ограниченности земельного участка в обороте в материалах дела отсутствуют. Департамент как сторона договора аренды 2007 года не оспорил его в установленном порядке, неоднократно признавал его, поэтому не вправе ссылаться на его недействительность. Возможный вывод о недействительности договора аренды 2007 года в условиях наличия возобновленного на неопределенный срок договора аренды 2002 года также мог лечь в основание вывода о наличии у общества права на приватизацию земельного участка.

Департамент обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. На момент обращения в департамент с заявлением о выкупе земельного участка у общества отсутствовали законные основания пользования им. Договор аренды от 16.01.2002 прекратил свое действие по окончании его срока 20.03.2005. Соглашением от 06.07.2007 договор аренды от 16.01.2002 расторгнут. Договор аренды земельного участка от 13.07.2007 ничтожен в связи с его заключением в обход нормативно установленных публичных процедур. В состав земельного участка входят территории общего пользования, в том числе дорога площадью 2,6 га, приватизация которой недопустима.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей общества и департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что муниципальное образование Староминский район (арендодатель) и сельскохозяйственная артель «Красное Знамя» (арендатор) заключили договор от 16.01.2002 № 26 аренды земельного участка площадью 297 га, в том числе 279,80 га пашни, 14,60 га лесополос, 2,60 га под дорогами и прогонами, для ведения сельскохозяйственного производства до 20.03.2005. Кадастровый план участка назван неотъемлемой частью договора. В качестве правоустанавливающих документов на земельный участок указаны постановления главы Староминского района от 20.03.2000 № 1778, от 29.05.2000 № 394, от 10.01.2002 № 20. Государственная регистрация договора произведена 26.04.2002 под номером регистрации 23-01.34-3.1.2002-57.

Кадастровый учет земельного участка с присвоением кадастрового номера 23:28:0507016:1 произведен 17.02.2004. Право собственности Краснодарского края на земельный участок зарегистрировано 09.08.2004 под номером регистрации 23-01/00-167/2004-474 (кадастровый паспорт от 12.12.2016 № 99/2016/10481761, выписка из реестра от 12.12.2016 № 90-30275968).

Администрация (арендодатель) и колхоз «Красное Знамя» (арендатор) заключили договор от 13.07.2007 № 8828000008 аренды земельного участка сроком на 20 лет. Запись с номером регистрации 23-23/34/020/2007-276 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр) 21.09.2007. Администрация (арендодатель) и колхоз «Красное Знамя» (арендатор) подписали соглашение от 06.07.2007 о расторжении договора от 16.01.2002 № 26 аренды земельного участка, государственная регистрация которого не произведена.

Закрытое акционерное общество «Красное Знамя» создано путем преобразования колхоза «Красное Знамя» и являлось правопреемником последнего. Закрытое акционерное общество «Красное Знамя» 27.04.2015 прекратило свою деятельность в связи с присоединением к обществу. Общество является правопреемником закрытого акционерного общества «Красное Знамя» в отношении всего имущества и всех обязательств присоединенного общества. По передаточному акту от 17.04.2015 обществу в связи с реорганизацией в форме присоединения передано, в том числе право аренды земельного участка по договору аренды 2007 года.

Общество обратилось в департамент с заявлением от 31.08.2016 № 52-1680-У/16 о предоставлении  земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Письмом от 04.10.2016 № 52-27828/16-32-20 департамент известил заявителя о принятом решении об отказе в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность земельного участка ввиду наличия у договора аренды 2007 года признаков ничтожной сделки и нахождения в границах  земельного участка дороги общего пользования площадью 2,6 га (акт обследования земельного участка от 12.09.2016 № 203).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) – незаконным (далее – оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), определено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды этого участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Земельным кодексом к случаям приобретения в частную собственность публичных земель без проведения торгов отнесена продажа земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения с ним договора аренды этого участка при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка и в случае, если этим гражданином заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3). При рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган проверяет наличие оснований, препятствующих этому (пункт 5 статьи 39.17). Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе, если с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на его приобретение без проведения торгов (пункт 6 статьи 39.16), если испрашиваемый участок ограничен в обороте (пункт 6 статьи 39.16).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 168, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса в применимой к договорам 2002 и 2007 года редакции).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. Универсальность соответствующего разъяснения и отсутствие законодательного запрета позволяет руководствоваться им и при рассмотрении споров по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса с целью выяснения факта нарушения прав заявителя оспариваемыми решением, действием (бездействием).

Статьей 34 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции предусматривалось, что уполномоченные действовать от имени публично-правовых образований органы обязаны обеспечить управление и распоряжение находящимися в собственности и (или) в ведении таких образований земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялось в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае поступления только одного заявления и при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускалось при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае поступления двух и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки должны были предоставляться в аренду на торгах. Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществлялось в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (статья 10 Закона № 101-ФЗ).

Отклоняя довод департамента о недействительности договора аренды 2007 года ввиду его заключения в противоречие вышеприведенным нормативным положениям, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее. Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) в статью 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) включен пункт 5, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Данная норма, согласно пунктам 1, 6 статьи 3 Закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, подлежит применению к сделкам, совершенным после 01.09.2013. Поскольку договор аренды 2007 года заключен до введения в действие указанной нормы, оснований для ее применения к спорным отношениям у судов не имелось. Кроме того, в рассматриваемом случае ссылка государственного органа на недействительность договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, заключенного в обход установленной действующим законодательством процедуры, не могла быть расценена как недобросовестное поведение.

Положениями главы 34 Гражданского кодекса установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от возобновленного на неопределенный срок договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества (пункт 2 статьи 610).

Содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о возможном возобновлении на неопределенный срок договора аренды 2002 года и о незаключенности соглашения о его расторжении сделаны без установления и исследования обстоятельств, связанных с основаниями исключения из реестра записи от 26.04.2002 под номером регистрации 23-01.34-3.1.2002-57 об этом договоре аренды, с действительной волей сторон, подававших в регистрирующий орган соответствующие заявления. Кроме того, указав на наличие у закрытого акционерного общества «Красное Знамя» правопреемства от колхоза «Красное Знамя», суды не установили наличие правопреемства у колхоза «Красное Знамя» от сельскохозяйственной артели с таким же наименованием, заключившей договор аренды 2002 года.

По смыслу норм пунктов 1, 2 части 1 статьи 1, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, специальный механизм приобретения права собственности установлен законодателем для тех арендаторов, которые доказали, что непосредственно они на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки. Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи. В случае передачи земельного участка в субаренду арендатор не может быть признан непосредственным землепользователем, обладающим правом на выкуп объекта аренды на льготных (неконкурентных) условиях. В этой связи судам следовало дать оценку имеющейся в реестре записи от 09.11.2007 с номером регистрации 23-23-34/028/2007-365 о договоре субаренды земельного участка, заключенном до 2027 года с открытым акционерным обществом Староминскагропромтранс» (выписка из реестра от 12.12.2016 № 90-30275968), установить соответствующие обстоятельства, влияющие на вывод о наличии (отсутствии) у общества права на выкуп земельного участка.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

В силу пункта 2 статьи 77 Земельного кодекса, в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые, в том числе внутрихозяйственными дорогами, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений.

Согласно статье 3 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 257-ФЗ) автомобильная дорога – объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о временном и внутрихозяйственном значении находящейся на земельном участке дороги, используемой только в период уборки урожая. Вместе с тем, сведения о том, что часть земельного участка площадью 2,6 га занята дорогами и прогонами содержались в договоре аренды 2002 года. Возможные источники таких сведений (кадастровый план участка, названный неотъемлемой частью договора, и указанные в качестве правоустанавливающих документов на земельный участок постановления главы Староминского района от 20.03.2000 № 1778, от 29.05.2000 № 394, от 10.01.2002 № 20), также геодезические данные того периода судами не исследованы, оценка им не дана. Судами также не принято во внимание и то, что лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, не могут быть признаны принадлежностью только одного конкретного поля. Принадлежность дорог и прогонов, а также лесополос к территории общего пользования обществом документально не опровергнута.

Названные недостатки не позволяют суду кассационной инстанции признать содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 по делу № А32-45644/2016 отменить.

Дело № А32-45644/2016 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Я.Е. Волкова

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин