ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                           Дело №А40-23639/17-41-216

Резолютивная часть решения объявлена 31.10.2017

Решение в полном объеме изготовлено 08.11.2017                                                                  

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 30.12.2016 № 33-Д-1477/16 и ответчика ФИО3 по доверенности от 03.03.2017, дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) к ПК «АГРОФИРМА «ФАРХАД» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 10 976 620 руб. 47 коп., 3-е лицо Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектом малого предпринимательства и по встречному иску о признании недействительными уведомлений об изменении ставки арендной платы и признании права на применение льготной ставки арендной платы,  установил:

Истец просит взыскать с ответчика 10 976 620 руб. 47 коп., в том числе 9 818 734 руб. 77 коп. в виде арендной платы по договору аренды от 06.12.2004 № 03-00747/04, начисленной за период с июля 2014 года по октябрь 2016 года, 1 157 885 руб. 70 коп. в виде пеней за просрочки в уплате арендной платы по указанному договору, начисленных по состоянию на 31.10.2016, выселить ответчика из нежилого помещения площадью 399, 2 кв. м по адресу: 

<

...> (подвал, пом. I, комн. Г, пом. III, комн. 4-5, 9-10, 12-19, этаж 1, пом. III, комн. 1, 1а, 2-21, этаж а1, пом. V, комн. 1),  и обязать ПК «АГРОФИРМА «ФАРХАД»  передать помещение в освобожденном виде истцу.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение договора аренды от 06.12.2004 № 03-00747/04 ответчик не уплатил арендную плату за указанный в исковом заявлении период, в связи с чем истец начислил пени, размер которых по состоянию на 31.10.2016 составляет 1 157 885 руб. 70 коп.

Ответчик против иска возразил, в отзыве на исковое заявление сослался на то, что является субъектом малого предпринимательства, в связи с чем имеет право на предоставление имущественной поддержки в виде льготной ставки арендной платы, подавал в Управу района Марфино заявления об аккредитации социального предприятия питания (от 06.09.2013 .№ 15, от 05.11.2014 .№ 17), по результатам рассмотрения заявлений  ответчиком и Управой района Марфино  заключен договор о благотворительной помощи от 04.02.2014, на основании которого ответчик оказывает безвозмездно помощь в виде предоставления продовольственных заказов, организации благотворительных обедов. Кроме того, ответчик подавал заявления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства с заявлением о предоставлении имущественной поддержки в виде установления минимальной ставки арендной платы (о принятых решениях ответчику неизвестно).

В процессе рассмотрения дела ответчик предъявил встречный иск, принятый судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным, в котором ответчик просит суд признать недействительными уведомления Департамента об изменении ставки арендной платы от 23.12.2013 № 33-А-176101/13(0)-0, от 23.12.2013 № 33-А-176100/13(0)-0, 24.12.2014 № 33-А-128177/14(0)-0, от 27.11.2015 № 33-А-206179/15(0)-0, отказ от 03.04.2014 № 33-5-7268/14(0)-1 и признать за ответчиком право на применение льготной ставки арендной платы.

Встречное исковое заявление мотивировано тем, что во всех уведомлениях отсутствуют какие-либо ссылки на проведение независимой величины ставки арендной платы, а именно на номер отчета, дату проведения оценки, не указано наименование оценочной организации. 

Истец против встречного иска возразил, сослался на пропуск истцом срока исковой давности применительно к требованиям об оспаривании уведомлений о ставке арендной платы на 2014-2015 гг., указал, что заявление о предоставлении имущественной поддержки на 2014 год подано ответчиком по истечении установленного постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП срока (до 01.12.2013), ответчику отказано в предоставлении имущественной поддержки на 2015 год. В уведомлениях, оспариваемых ответчиком, указана ставка арендной платы, определенная отчетом от 04.10.2013 № 880-14/2013-С, на которое имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков от 06.11.2013 № 1173/11/13 и который подвергался судебной экспертизе в рамках дела № А40-69701/2014-28-577, с учетом коэффициента-дефлятора, о применении которого стороны договорились в договоре аренды, при этом истец сослался на п. 11 информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которому фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. 

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что по договору аренды нежилого объекта (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 06.12.2004 № 03-00747/04, заключенному Департаментом имущества города Москвы в качестве арендодателя и ответчиком в качестве арендатора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 399, 2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 24.08.2005, что следует из отметки на договоре.

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора установлен с 06.12.2004 по 06.12.2009.

Согласно п. 5.1.4 договора арендодатель вправе производить корректировку арендной платы за объект с учетом официально установленного уровня инфляции, а также в связи с изменением рыночной стоимости 1 кв. м объекта аренды, методики расчета арендной платы, базовой стоимости 1 кв. м строительства, коэффициента доходности, коэффициента реновации, инвентаризационной стоимости объекта аренды, статуса субъекта малого предпринимательства и в иных случаях, предусмотренных соглашением сторон и  законодательством, а п. 5.2.4 договора возлагает на арендодателя обязан направлять уведомления арендатору в случаях  корректировки величины арендной платы не менее чем за 1 месяц до вступления в силу изменений арендной платы.

В соответствии с п. 5.4.2 договора арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в установленные договором сроки.

Согласно разделу 6 договора размер арендной платы определяется расчетом размера годовой арендной платы, являющемся неотъемлемой частью  договора; за указанный в разделе 1 договора аренды объект аренды арендатор ежеквартально с оплатой не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала (не позднее 5-го числа каждого месяца при помесячной оплате) вносит арендную плату без учета НДС в размере, установленном договором.

В случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель заказным уведомлением извещает арендатора о том, что изменение такое произошло, с указанием нормативного акта, иного установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным сторонами с даты, указанной в нормативном акте.

Согласно п. 7.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 16.12.2009 к договору аренды срок аренды установлен до начала реконструкции, но не более 30.06.2015.

Стороны договорились, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по перечисленным в дополнительном соглашении основаниям, в том числе в случае невнесение арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

В случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении  арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. Арендодатель сообщает арендатору о корректировке величины арендной платы путем направления уведомления с указанием размеров и сроков платеж; данное изменение считается согласованным сторонами через месяц с момента отправления такого уведомления.

Из представленного истцом расчета следует, что за период с июля 2014 года по октябрь 2016 года ответчик не уплатил арендную плату в размере 9 818 734 руб. 77 коп. не уплатил, что повлекло начисление неустойки, размер которой по состоянию на 31.10.2016 составил 1 157 432 руб. 36 коп.

Из расчета следует, что до 01.07.2014 арендная плата начислялась истцом по минимальной ставке в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС), с 01.07.2014 – по рыночной ставке в размере 12 612 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС), с 01.01.2015 – по ставке в размере 13 873 руб. 20 коп. за 1 кв. м в год (без учета НДС), с 01.01.2016 – по ставке в размере 15 260 руб. 52 коп. за 1 кв. м в год (без учета НДС), при этом об изменении размера ставки арендной платы арендодатель уведомлял арендатора.

Претензией  от 13.05.2016 № 33-6-22295/16-(0)-1ответчику предлагалось уплатить арендную плату и пени. Кроме того, в претензии арендодатель указал, что в случае неоплаты задолженности договор аренды считается расторгнутым через 3 месяца с момента направления претензии, и предлагал ответчику освободить арендуемое помещение и сдать его по акту приема-передачи.

Истец заявил о пропуске срока исковой давности, поскольку уведомление от  24.12.2014 № 33-А-128177/14(0)-0 получено ответчиком 17.01.2015, в то время как встречный иск подан в суд 17.05.2017.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней),  которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу п.1 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; согласно п. 1 ст. 424 Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В п. 19 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В п. 20 постановления указано, что если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

П. 4 (1) постановления Правительства Москвы  от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» (в редакции постановления Правительства Москвы от 01.07.2014 № 364-ПП) устанавливает, что  по действующим и вновь оформляемым договорам аренды нежилых помещений с видами использования согласно приложению к постановлению, передаваемых в аренду на льготных условиях, за исключением перечисленных в этом пункте случаев,  устанавливаются следующие ставки арендной платы (льготные ставки):

минимальные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы при утверждении прогноза социально-экономического развития города Москвы на соответствующий финансовый год;

фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы;

расчетные ставки, определяемые от величины рыночной ставки арендной платы, установленной по заключению независимого оценщика, с применением понижающего корректирующего коэффициента, устанавливаемого правовым актом Правительства Москвы.

П. 2 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП с 01.01.2013  установлена минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в размере 3 500 рублей за 1 кв. м в год, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы. 

Постановлением от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» с 01.01.2013 имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за кв. м в год предоставлена:

субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов;

субъектам малого предпринимательства, осуществляющим деятельность в области здравоохранения или образования, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности и арендующим объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов;

субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, в случае, если указанные субъекты малого предпринимательства соответствуют одному из условий, перечисленных в пп. 1.3.1 – 1.3.2.

В п. 1.3.1 постановления указаны субъекты малого предпринимательства, которые используют арендованные объекты нежилого фонда для осуществления деятельности в области социального питания, но при условии прохождения аккредитации в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 17.08.2004 № 568-ПП «Об утверждении Положения о проведении аккредитации социальных предприятий питания».

В соответствии с п. 2.1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП ставка арендной платы в размере 3 500 руб. за 1 кв. м устанавливается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (Комиссия) отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в п. 1. постановления.

В соответствии с п. 2.4 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП  по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в п. 1 постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

П. 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП установлено, что при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) применяется коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,1.

Ответчик является арендатором помещения площадью более 300 кв. м, доказательства прохождения аккредитации в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 17.08.2004 № 568-ПП, суду не представлены, не представлено и решение Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства о предоставлении ответчику имущественной поддержки в виде установления минимальной ставки арендной платы на период с 01.07.2014.

При таких обстоятельствах суд соглашается с правомерностью начисления ответчику арендной платы с июля 2014 года на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы (с ежегодным применением коэффициента-дефлятора в размере 1, 1, о применении которого стороны договорились в договоре аренды).

Выписка из отчета от 15.07.2013 № 880-14/2-013-АР, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», представлена истцом, при этом указанный отчет в полном объеме подвергался судебной экспертизе в рамках дела № А40-69701/14, определением от 06.02.2015 Арбитражным судом г. Москвы по указанному делу назначалась судебная экспертиза на предмет соответствия отчета от 15.07.2013 № 880-14/2-013-АР, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям федеральных стандартов оценки, проведение экспертизы поручалось судом Федеральному бюджетному учреждению Российскому федеральному центру судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.

Заключением эксперта от 15.06.2016 № 685/19-3 установлено, что отчет от 15.07.2013 № 880-14/2-013-АР, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», соответствует требованиям как Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так и федеральных стандартов оценки.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства истец представил доказательства наличия у ответчика задолженности по арендной плате и пеням  в сумме, указанной в расчете, правильность которого проверена судом. 

Поскольку ответчик не представил доказательства уплаты арендной платы и пеней, первоначальный иск удовлетворяется судом в полном объеме, во встречном иске суд отказывает, применяя по заявлению Департамента исковую давность применительно к требованию о признании недействительными уведомлений (согласно п. 2 ст. 181 ГК Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии со ст. 610 ГК Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок).

П. 2 ст. 621 ГК Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

В соответствии со ст. 622 ГК Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В претензии от 13.05.2016 № 33-6-22295/16-(0)-1 истец уведомил ответчика отказался от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок после 30.06.2015, однако по состоянию на дату судебного разбирательства ответчик не освободил арендованное помещение, в связи с чем суд удовлетворяет первоначальный иск и в части требования о выселении ответчика.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход бюджета в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 181, 309, 329, 330, 610, 614, 621, 622 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171  АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск удовлетворить;

взыскать с ПК «АГРОФИРМА «ФАРХАД» в пользу Департамента городского имущества города Москвы 10 976 620 руб. 47 коп., в том числе 9 818 734 руб. 77 коп. арендной платы и 1 157 885 руб. 70 коп. неустойки;

выселить ПК «АГРОФИРМА «ФАРХАД» из нежилого помещения площадью 399, 2 кв. м по адресу: 

<

...> (подвал, пом. I, комн. Г, пом. III, комн. 4-5, 9-10, 12-19, этаж 1, пом. III, комн. 1, 1а, 2-21, этаж а1, пом. V, комн. 1),  и обязать ПК «АГРОФИРМА «ФАРХАД»  передать помещение в освобожденном виде истцу;

взыскать с ПК «АГРОФИРМА «ФАРХАД» в доход федерального бюджета государственную пошлину 83 883 руб.

Во встречном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                       О.А.Березова