/

 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-66/2017-ГК

г. Пермь

20 декабря 2017 года

Дело № А60-28174/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2017  года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2017 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей  Жуковой Т.М., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лизунова Дмитрия Вячеславовича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 октября 2017 года 

по делу № А60-28174/2016,

принятое судьей Парамоновой В.В.,   

по иску Администрации города Екатеринбурга 

к индивидуальному предпринимателю Лизунову Дмитрию Вячеславовичу (ИНН 660300154052, ОГРНИП 305660310800326)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «АСП-СТАР» (ИНН 6674103902, ОГРН 1026605753833), Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, 

 

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лизунову Дмитрию Вячеславовичу (далее – предприниматель Лизунов Д.В., ответчик) о взыскании 157 348 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате за период с ноября 2012 года по апрель 2016 года, 4 405 руб. 75 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 12.04.2016 по 09.05.2016.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.11.2016 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность по арендной плате за период с июня 2013 года по апрель 2016 года в размере 137 326 руб. 37 коп., пени за период с 12.04.2016 по 09.05.2016 в размере 3 845 руб. 13 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С предпринимателя Лизунова Д.В. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 5 235 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 решение суда от 22.11.2016 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19.07.2017 решение суда от 22.11.2016 и постановление суда от 16.03.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования, просил взыскать задолженность по основному долгу в размере 144 207 руб. 77 коп. за период с ноября 2012 года по апрель 2016 года, неустойку в размере 4037 руб. 82 коп. за период с 12.04.2016 по 09.05.2016.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.10.2017 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность по арендной плате в сумме  127 473 руб. 98 коп. инеустойка, начисленная за период с 12.04.2016 по 09.05.2016 в сумме 3 569рублей 31 коп., в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, предприниматель Лизунов Д.В. обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить в части взыскания основного долга и неустойки, либо решение суда отменить в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 расположены объекты недвижимости общей площадью 59 824,4 кв.м, в том числе 6-ти этажное здание торгового центра 1-й очереди общей площадью 40 968,8 кв.м и объект незавершенного строительства торгового центра 2-й очереди общей проектной площадью 18 855,6 кв.м, степень готовности 40%. Считает, что судом не дана оценка данному обстоятельству. По мнению ответчика, именно указанная общая площадь объектов недвижимого имущества должна использоваться при определении размера доли.  Также ответчик не согласен с примененной истцом при расчете арендной платы ставкой арендной платы. Считает, что при определении размера арендной платы необходимо применять ставку арендной платы 1%, с 2014 года – 1, 5% как для земельных участков, на которых ведется строительство. По мнению апеллянта, нахождение на арендуемом земельном участке незавершенного строительством объекта означает, что этот участок не может использоваться иным образом, чем для строительства, поскольку лишь окончание строительства и ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию является основанием для изменения правового режима земель, занятого соответствующим объектом. Считает, что окончание срока действия разрешения на строительство не свидетельствует об окончании строительства и начале эксплуатации возведенного объекта, а также об изменении целевого использования земельного участка. Отмечает, что доказательств окончания строительства и введения объектов недвижимости в эксплуатацию в заявленный период, других документов в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, истцом не представлено. Указал что при определении размера арендной платы необходимо применять ставку арендной платы «для прочих земельных участков».Также считает, что арендная плата должна рассчитываться исходя из площади земельного участка 3633 кв. м, установленной в заключении кадастрового инженера от декабря 2016 г., необходимой для объекта незавершенного строительства. Помимо изложенного, поскольку кадастровая стоимость земельного участка была изменена, ответчик полагает, что арендная плата на 2016 год должна быть пересчитана. Кроме того, ответчик указал, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за период с ноября 2012 по май 2013.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу выразила несогласие с ее доводами, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебном заседании суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления Главы города Екатеринбурга от 18.05.2000 № 489-п между администрацией и ООО "АСП-СТАР" (ранее ООО "Торговый дом "Чкаловский") заключен договор аренды земельного участка от 25.04.2002 № 5-715 с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, площадью 19550 кв.м (в редакции дополнительного соглашения № 2), расположенного по улице 8 Марта, 149 в городе Екатеринбурге, для строительства торгового центра 1-ой и 2-ой очереди на срок с 01.06.2000 по 31.03.2012 (в редакции дополнительного соглашения № 5).

Договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись от 29.12.2004 № 66-01/01-249/2004-500).

В связи с вводом объекта в эксплуатацию от 10.06.2008 № RU 66302000-150 (1-ая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор аренды является заключенным со множественностью лиц на стороне арендатора.

На вышеуказанном земельном участке расположены 6-ти этажное здание торгового центра 1-ой очереди общей площадью 40 968,8 кв.м и объект незавершенного строительства торгового центра 2-ой очереди общей площадью по разрешению на строительство 18 855,6 кв.м (от 21.08.2008 № RU 66302000-424, по состоянию на 19.05.2015 степень готовности 40%).

Общая площадь всех объектов недвижимости 1 и 2 очереди строительства, расположенных на земельном участке составляет 59 824,4 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРП предпринимателю Лизунову Д.В. на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а именно (890 + 600)/183038 доли. Права на земельный участок ответчиком не оформлялись.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 27.04.2016 № 1234 с требованием об оплате образовавшейся задолженности по договору в срок до 30.05.2016. Указанное требование ответчиком исполнено не было.

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платы за пользование участком явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства, отсутствие доказательств внесения платы, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования частично, с учетом пропуска администрацией срока исковой давности.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела, предпринимателю Лизунову Д.В. на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016.

Таким образом, в связи с приобретением ответчиком права собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке, ответчик вступил в спорный договор аренды в качестве соарендатора.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения № 5), арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 6.2 договора установлена ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы в виде начисления пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Размер арендной платы в соответствии с пунктом 2.3 договора определялся арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург".

Размер арендной платы устанавливается пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в собственности ответчика, к общей площади объектов недвижимости от общей площади земельного участка:

(1490/183038*18855,6)/59824,4 *19550=50,16  кв.м.

В результате ненадлежащего исполнения условий договора у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с ноября 2012 года по апрель 2016 года в размере 144 207 руб. 77 коп.

При этом в своем расчете истец применяет ставку арендной платы как для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки, равную 3,5% - с ноября 2012 года по 10.01.2014; 4,5 % - с 11.01.2014 по 31.12.2014; 5,5 % - с 2015 года.

Доводы ответчика о том, что к нему должна применяться ставка арендной платы равная 1,5%, отклонены судом исходя из следующего.

В пункте 65 Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855- ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области», этим же постановлением утверждены ставки арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования участка, в том числе и в отношении участков, расположенных на территории МО «Город Екатеринбург» указано, что за земельные участки, предоставленные для строительства и реконструкции объектов (за исключением земельных участков, предоставленных для строительства метрополитена, жилищного фонда, индивидуальных жилых домов, индивидуальных   и   (или)   кооперативных   гаражей,   объектов   религии, многоквартирных домов, указанных в пункте 67) на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом устанавливается ставка 1,5 в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, из буквального толкования данного пункта следует, что такая ставка применяется на период действия разрешения на строительство.

Судом установлено, что по отношению к спорному периоду (ноябрь 2012 - апрель 2016) срок действия выданного разрешения на строительство № RU 66302000-424 истек.

В настоящее время на этом земельном участке находится введенный в эксплуатацию торговый центр (первая очередь) и объект незавершенного строительства (вторая очередь). Таким образом, оснований для применения ставки арендной платы, установленной для земельных участков, предоставленных для строительства объектов на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом (пункт 65 Приложения N 23 к Постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855- ПП) у суда не имеется. (Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в Постановлении АС УО № Ф09-2328/17 от 05.06.2017 г. и поддержанной в Определении ВС РФ от 29.09.2017 № 309-ЭС17-13695). Также не имеется оснований для применения ставки для прочих участков, поскольку вид разрешенного использования участка определен.

Доводы ответчика о том, что арендная плата должна рассчитываться исходя из площади земельного участка 3633 кв. м, установленной в заключении кадастрового инженера от декабря 2016 г., необходимой для объекта незавершенного строительства, нельзя признать обоснованным.

Из материалов дела усматривается, что предметом договора аренды, права и обязанности по которому возникли у ответчика, является единый земельный участок площадью 19 550 кв. м.

Следовательно, размер обязательств ответчика должен быть определен на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП исходя из имеющихся в деле доказательств, подтверждающих размер доли ответчика в праве на объект недвижимости, общую площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, площадь земельного участка.

Сведений о том, что на момент рассмотрения спора земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501005:16 разделен в установленном порядке, не имеется. Согласно кадастровому паспорту характеристики земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:16 не изменены.

Таким образом, площадь земельного участка должна быть определена на основании договора аренды, оснований для определения местоположения границ земельного участка и его площади с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства в рамках настоящего дела по спору о взыскании задолженности по договору аренды, предмет которого определен, судом не усматривается.

В нарушение требований статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств, свидетельствующих об исполнении в заявленный период обязательств по внесению арендной платы за участок.

Ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В отсутствие доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, с учетом применения срока исковой давности, суд обоснованно взыскал с предпринимателя в пользу администрации 127 473 руб. 98 коп.  задолженности по арендной плате с июня 2013 года по апрель 2016 года и 3569 руб. 31 коп. пени с 12.04.2016 по 09.05.2016.

Указание ответчика на то, что поскольку кадастровая стоимость земельного участка была изменена, арендная плата на 2016 год должна быть пересчитана, рассмотрено и отклонено, поскольку за 2016 год арендная плата рассчитана  из новой кадастровой стоимости (т. 3, л.д. 88).

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы подлежат отклонению в силу их несостоятельности. Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с данной судом оценкой обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для иной оценки апелляционным судом не имеется. Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда от 13.10.2017 является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Свердловской области от 13 октября 2017 года по делу № А60-28174/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

Ю.В. Скромова 

 

Судьи

 

Т.М. Жукова 

 

 

Т.Л. Зеленина