АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-1285/2021

г. Тюмень

10 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 10 августа 2021 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Сидоровой О.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

Казенного предприятия Забайкальского края «Государственное недвижимое имущество» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к ООО «Аксерли» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

об оспаривании результатов оценки арестованного имущества, отчет № 752/78, здания, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 75-75/001- 75/001/089/2015-879/1 от 30.10.2015 

заинтересованное лицо - оценщик ФИО2,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - УФССП по Забайкальскому краю, судебный пристав–исполнитель Межрайонного отделения судебных приставов по исполнению исполнительных производств в отношении должников-юридических лиц, розыску должников, их имущества и розыску детей УФССП по Забайкальскому краю ФИО3, Государственное казенное учреждение «Центр материально-технического обслуживания» Забайкальского края (ОГРН1087536010935, ИНН 

<

***>),

при участии представителей:

от заявителя – не явились, извещены;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 05.04.2021;

от заинтересованного лица. третьих лиц – не явились, извещены;

установил:

Казенное предприятие Забайкальского края «Государственное недвижимое имущество» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к ООО «Аксерли» (далее – ответчик) об оспаривании результатов оценки арестованного имущества, отчет № 752/78, здания, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 75-75/001- 75/001/089/2015-879/1 от 30.10.2015.

Определениями суда от 03.03.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены УФССП по Забайкальскому краю, судебный пристав–исполнитель Межрайонного отделения судебных приставов по исполнению исполнительных производств в отношении должников-юридических лиц, розыску должников, их имущества и розыску детей УФССП по Забайкальскому краю ФИО3, Государственное казенное учреждение «Центр материально-технического обслуживания» Забайкальского края», в качестве заинтересованного лица - оценщик ФИО2.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против  удовлетворения заявленных требований.

Судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей заявителя, заинтересованного лица оценщика ФИО2, третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно  предмета спора.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании исполнительного листа от 31.07.2018 по делу № А78-7658/2018, выданного Арбитражным судом Забайкальского края, возбуждено исполнительное производство № 19301/18/75025-ИП от 09.08.2018 в отношении истца (должника) на взыскание 5 543 385,60 руб. в пользу  Государственного казенного учреждения «Центр материально-технического обслуживания» Забайкальского края (взыскатель).

Из ответа от 18.01.2021 Межрайонного отделения судебных приставов по исполнению исполнительных производств в отношении должников-юридических лиц, розыску должников, их имущества и розыску детей УФССП по Забайкальскому краю ФИО5 следует, что исполнительное производство № 19301/18/75025-ИП находится в сводном исполнительном производства № 13158/17/75025-СД, в отношении истца (должника) на общую сумму 17 265 057,97 руб.

Материалы сводного исполнительного  производства, несмотря на их истребование  судом, не представлены.

Согласно письменным пояснениям УФССП по Забайкальскому краю в составе сводного исполнительного производства отсутствуют исполнительные документы, проверка законности которых относится к компетенции судов  общей  юрисдикции.

Из материалов дела следует, что в  ходе исполнительного производства судебным приставом-исполнителем был наложен арест на следующие объекты, принадлежащие истцу:

- нежилое здание, площадь 1526,8 кв.м., адрес: 

<

...> кадастровый номер 75:32:030847:25.

Для определения рыночной стоимости указанного имущества к участию в исполнительном производстве был привлечен оценщик.

Постановлением о принятии результатов оценки от 23.11.2020 в рамках исполнительного производства № 19301/18/75025-ИП судебный пристав-исполнитель ФИО3 приняла результаты оценки в соответствии с отчетом ООО «Аксерли» от 20.11.2020 № 752/78 (оценщик ФИО2).

Рыночная стоимость нежилого здания определена в размере 27 783 500 руб.

В надлежащем виде оспариваемый отчет представлен ООО «Аксерли» (ходатайство о  приобщении дополнительных доказательств, вх.  суда от 06.05.2021.)

Истец не согласен с вышеуказанным отчетом ООО «Аксерли» от 20.11.2020 № 752/78, в связи с чем обратилось в суд с исковым заявлением по настоящему делу.

В соответствии с п. 1, 7 ч. 2 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон об исполнительном производстве) судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

В п. 50 постановления Пленума Верховного суда от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» дано разъяснение о том, что в случаях, предусмотренных ч. 2 и 3 ст. 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Из содержания ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены ст. 11 Закона № 135-ФЗ, а критерии оценки имущества закреплены в федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611).

Статьей 11 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона № 135-ФЗ).

Таким образом, в силу п. 3 ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является для судебного пристава-исполнителя обязательной, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 стороны исполнительного производства вправе либо оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете.

Заявитель считает, что в отчете об оценке, выполненном ООО «Аксерли», рыночная стоимость объекта недвижимости занижена. В обоснование исковых  требований  истец указывает, что ответчик не проводил осмотр объекта недвижимости, какие либо  документы не запрашивал.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд учитывает следующее.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены ст. 11 Закона № 135-ФЗ. В отчете указываются, в том числе, стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта.

Согласно ст. 14 Закона № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

На основании п. 6 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с п. 7 ФСО № 1 подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Пунктом 11 ФСО № 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно п. 12 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В силу п. 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В соответствии с п. 18-19 ФСО № 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Недостоверным отчет может быть признан, если он составлен с нарушением требований, предусмотренных Законом об оценочной деятельности или стандартами оценочной деятельности, а также допускающий неоднозначное толкование или вводящий в заблуждение (ст. 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, при осуществлении оценки рыночной стоимости имущества оценщиком ООО «Аксерли»  применен сравнительный метод  исследования, мотивировано применение сравнительного метода, описано проведенное исследование, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение. В отчете даны обоснование и пояснения по расчету с описанием методики расчета и формулы.

Из оспариваемого отчета об оценке ООО «Аксерли» следует, что оценщиком были применены федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, №7, был проведен анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимости, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Кроме того, оценщик осуществил социально-экономическое положение г. Читы, определил сегменты рынка, к которым принадлежит оцениваемый объект.

Судом установлено, что оценщиком обоснованно использован для определения стоимости объекта оценки метод сравнения продаж, так как им было установлено достаточное количество информации о сделках с объектами, аналогичными оцениваемому, что полностью соответствует п. 13 федерального стандарта оценки № 1.

Истец считает, что в отчете об оценке, выполненном ООО «Аксерли», рыночная стоимость объекта недвижимости занижена.

Вместе с тем, в нарушение ст. 65 АПК РФ довода и доказательств в обоснование указанного утверждения не привел. Истец  лишь указал, что ответчик не провел осмотр объекта оценки, не истребовал у истца какие-либо документы.

Как указано выше, недостоверным отчет может быть признан, если он составлен с нарушением требований, предусмотренных Законом № 135-ФЗ или стандартами оценочной деятельности, а также допускающий неоднозначное толкование или вводящий в заблуждение (ст. 11 Закона № 135-ФЗ).

Однако судом условий, при которых оспариваемый отчет может быть признан недостоверным, не установлено, оснований для признания отчета недостоверным истцом в содержании  искового заявления не приведено.

Судом установлено, что отчет ООО «Аксерли» был составлен 20.11.2020 на основании заявки на оценку от 09.10.2019 № 75025/19/107162 с обязательным заключением о рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки с учетом допущений, ограничений и округлений.

В тексте искового заявления истцом указано о том, что истец  ходатайствует о  назначении по делу судебной экспертизы.

Однако такое ходатайство, соответствующее всем требованиями арбитражного процессуального законодательства, с предложением кандидатур экспертов и с внесением денежных средств на депозит суда, истцом заявлено не было, что является процессуальным риском истца.

Исследовав материалы дела, суд считает, что истец не приводит доводов в подтверждение недостоверности отчета ООО «Аксерли», не указывает на конкретные нарушения требований, предусмотренных Законом № 135-ФЗ или стандартами оценочной деятельности.

Отчет об оценке, выполненный ООО «Аксерли», содержит развернутую информацию и характеристики, используемые при расчете рыночной стоимости объекта сравнительным подходом. Оценщиком представлено обоснованное заключение по сравнительному подходу и результатам всех проведенных расчетов, позволивших определить стоимость объектов.

Таким образом, суд не усматривает оснований к признанию недостоверными результатов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, указанных в отчете ООО «Аксерли» и удовлетворению исковых требований.

Определением суда от 03.03.2021 истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. за рассмотрение иска.

Судом также установлено, что истцом не была оплачена  государственная пошлина  за рассмотрение  заявления о принятии обеспечительных мер (3 000 руб.).

Учитывая изложенные обстоятельства, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований, государственная пошлина в общей сумме 9 000 руб. подлежит взысканию с Казенного предприятия Забайкальского края «Государственное недвижимое имущество» в доход федерального бюджета.

В силу положений ч. 5 ст. 96 АПК РФ обеспечительные меры, принятые определением от 03.03.2021 по делу № А70-1285/2021, подлежат отмене в связи с отказом в удовлетворении  исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 АПК РФ арбитражный  суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного  суда  Тюменской  области от 03.03.2021 по  делу № А70-1285/2021.

Взыскать с Казенного предприятия Забайкальского края «Государственное недвижимое имущество» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Сидорова О.В.