Арбитражный суд Краснодарского края

Именем  Российской Федерации

      

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-51305/2020

г. Краснодар

25 октября 2022 года

Резолютивная часть решения от 23 августа 2022 года

Полный текст судебного акта изготовлен 25 октября 2022 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  

Департамента имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Премикс», г. Тимашевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо открытое акционерное общество «Российские железные дороги»

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка

при участии:

от истца: ФИО1 и ФИО2 – представители по доверенности (до перерыва);

от третьего лица: ФИО3 – доверенность;

от ответчика: не явился, уведомлен,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (далее – истец) обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Премикс», г. Тимашевск (далее – ответчик), о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от  24.01.2001 г. № 8831000003 за период с 01.01.2018 г. по 30.06.2020 г. в размере  3 854  111  руб. 06 коп., пени по состоянию на 02.11.2020 г. в размере  535  382  руб.  61 коп. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Российские  железные  дороги».

Представитель департамента представил процессуальный расчет, согласно которому начисления не изменились, пояснил, что ответчиком в контррасчете неверно применена кадастровая стоимость и не применен  коэффициент инфляции.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал ранее занимаемую позицию по делу.

Ответчик, уведомленный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения,  в судебное заседание не явился.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

В судебном заседании 16.08.2022 г. в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 23.08.2022 г. до 10-15 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено с участием представителя третьего лица.

От департамента поступили дополнения, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Спор рассматривается по правилам статьи  156 АПК  РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Между администрацией муниципального образования Тимашевский район (арендодатель) и ЗАО «Премикс» (арендатор) заключен договор аренды от 24.01.2001 г. №  103 о предоставлении земельных участков общей площадью 830,6 га, для сельскохозяйственного производства.

На основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 24.04.2017 г. № 872 «О внесении изменений в договор о предоставлении земельного участка в аренду от 24.01.2001 г. № 103» между департаментом и ЗАО  «Премикс»  25.05.2017  г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому изменен номер договора (883100003), арендодателем стал департамент, а предмет, в связи с изменение кадастрового деления земельных участков, установлен договором в виде следующих земельных участков: КН 23:31:0708002:1, площадью  456000  кв.м., КН 23:31:0708002:2, площадью 279 500 кв.м., 23:31:0708002:3, площадью 1968000 кв.м., КН 23:31:0708002:4, площадью 1392000 кв.м., КН 23:31:0708002:5, площадью 1695000 кв.м.

В связи с реорганизацией ЗАО «Премикс» в форме преобразования в ООО «Премикс» внесены изменения в договор аренды, путем подписания дополнительного соглашения от  23.11.2017 г.

На основании договоров купли-продажи незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности от 23.01.2019 г. № 1223, 1224, 1225, земельные участки с кадастровыми номерами 23:31:0708002:1, 23:31:0708002:2 и 23:31:0708002:5 перешли в собственность ООО «Премикс».

Право собственности ООО «Премикс» на земельные участки с кадастровыми номерами: 23:31:0708002:2 и 23:31:0708002:5, зарегистрировано в ЕГРН 13.03.2019 г.

Право собственности ООО «Премикс» на земельный участок с кадастровым номером 23:31:0708002:1 зарегистрировано в ЕГРН 11.03.2019 г.

На основании проекта межевания территории в составе документации по планировке территории, утвержденного распоряжением Федерального агентства железнодорожного транспорта от 30.06.2016 г. № ВЧ-49р «Об утверждении откорректированной документации по планировке территории (проекта планировки территории, проекта межевания территории) для объекта «Строительство обхода Краснодарского железнодорожного узла» образованы земельные участки с кадастровым номером 23:31:0708002:20, площадью 85 298 кв.м. и 23:31:0000000:1671, площадью 1306576 кв.м., путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:31:0708002:4.

В связи с тем, что на образованные земельные участки была осуществлена государственная регистрация прав, в сведениях ЕГРН земельному участку с кадастровым номером  23:31:0708002:4 присвоен статус «архивный».

Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:31:0708002:20, площадью  85298 кв.м., с видом разрешенного использования – железнодорожный транспорт поставлен на кадастровый учет 22.05.2017 г., право собственности зарегистрировано за Краснодарским краем, так же внесена запись о праве аренды у ООО «Премикс» на указанный земельный участок на основании договора аренды от 24.01.2001 г. № 883100003.

Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:31:0000000:1671, площадью  1 306 576 кв.м., с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства поставлен на кадастровый учет 22.05.2017 г., право собственности зарегистрировано за Краснодарским краем, так же внесена запись о праве аренды у ООО «Премикс» на указанный земельный участок на основании договора аренды от 24.01.2001 г. № 883100003.

ООО «Премикс» обращалось с заявлением в адрес департамента имущественных отношений Краснодарского края о заключении новых договоров аренды на образованные земельные участки с кадастровыми номерами 23:31:0708002:20 и 23:31:0000000:1671 на прежних условиях без проведения торгов.

Письмом от 12.07.2018 г. № 52-30858/18-32-12 департамент отказал в заключении нового договора аренды на прежних условиях без проведения торгов. 

Соглашением № 3456549 от 02.07.2019 г. «Об изъятии земельного участка для государственных нужд» земельный участок с КН 23:31:0708002:20 изъят у ООО «Премикс». Право собственности Российской Федерации на данный земельный участок зарегистрировано 02.12.2019 г.

Департаментом установлено, что в связи с ненадлежащим выполнением своих обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 24.01.2001 г. № 883100003 за ответчиком образовалась задолженность за период с 01.01.2018 г. по 30.06.2020 г. в размере  3 854 111 руб. 06 коп.

В целях досудебного урегулирования спора администрация направила в адрес общества претензию от 02.10.2019 г. № 52-39325/19-38-08 с требованием оплатить задолженность.

Однако, данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд.

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим. 

В соответствии со статьей 36 Конституции РФ, пункта 7 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли на территории Российской Федерации является платным. 

В соответствии со статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. 

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. 

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом в материалы дела представлены: договор о предоставлении земельного участка в аренду от 24.01.2001 г. № 103 (от 24.01.2001 г. № 883100003) со всеми дополнительными соглашениями к нему, выписки ЕГРН на спорные земельные участки, договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами: 23:31:0708002:1, 23:31:0708002:2 и 23:31:0708002:5 и расчет арендной платы, согласно которому задолженность за период с 01.01.2018 г. по 30.06.2020 г. в размере  3 854 111 руб. 06 коп.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился, сославшись на неправомерное начисление арендной платы и пени в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:31:0708002:20 с учетом его изъятия для государственных нужд. В отзыве от 30.03.2021 г. ответчик сослался на изъятие у общества указанного земельного участка для государственных нужд соглашением № 3456549 от 02.06.2019 г. ООО «Премикс» в своих возражениях ссылался на отказ департамента в заключении нового договора в отношении образованных участков с кадастровыми номерами: 23:31:0708002:20 и 23:31:0000000:1671. По мнению ответчика, договор в отношении данных участков между сторонами отсутствует.

Однако доводы ответчика об отсутствии договорных отношений отклоняются судом, поскольку запись относительно аренды образованных участков на основании договора от 24.01.2001 г. №  103 перенесена в ЕГРН.

В отношении ссылок ответчика об изъятии у последнего участка с кадастровым номером 23:31:0708002:20 соглашением № 3456549 от 02.06.2019 г. судом установлено противоречие самому соглашению, которое заключено 02.07.2019 г.

Согласно расчету арендной платы департамент начисляет арендную плату в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:31:0708002:20, площадью 85 298 кв.м. до 02.12.2019 г., то есть до даты государственной регистрации права собственности Российской Федерации на участок в связи с его изъятием.

В отзыве ответчик ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:31:0708002:20 с момента его образования и постановки на кадастровый учет (22.05.2017 г.) общество не использовало, поскольку на участке велись строительные работы в рамках реализации государственного проекта.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

При этом, с момента образования и постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:31:0708002:20 (22.05.2017 г.) ответчик не обращался в департамент с заявлением об уменьшении внесения арендной платы в связи с фактическим изъятием земельного участка для государственных нужд.

Напротив, в 2018 году ответчик обратился в департамент с заявлением о заключении новых договоров аренды на образованные земельные участки с кадастровыми номерами 23:31:0708002:20 и  23:31:0000000:1671 без проведения торгов на прежних условиях.

Таким образом, ответчиком не доказан факт отсутствия возможности использовать спорный земельный участок с кадастровым номером 23:31:0708002:20 с момента его образования и постановки на кадастровый учет (22.05.2017 г.).

Согласно п. 9.1 соглашения № 3456549 от 02.07.2019 г. об изъятии земельного участка для государственных нужд соглашение вступает в силу и является обязательным для сторон с даты его подписания сторонами.

Таким образом, судом установлено, что фактическое изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:31:0708002:20 состоялось 02.07.2019 г., то есть с даты подписания соглашения.

Департамент считает, что начисление арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:31:0708002:20 следует производить до даты регистрации права собственности на него за Российской Федерацией, то есть до 02.12.2019 г.

Однако суд отклоняет данные доводы департамента как необоснованные, в виду следующего.

В соответствии с п. 3 ч.1 ст. 56.11 ЗК РФ заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком.

Согласно п. 6.1 соглашения об изъятии настоящее соглашение является основанием для досрочного прекращения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:31:0708002:20.

Таким образом, фактическое изъятие указанного земельного участка состоялось не с даты государственной регистрации права собственности Российской Федерации на него (02.12.2019 г.), а с даты заключения соглашения об изъятии (02.07.2019 г.).

Суд считает, что недопустимо ставить арендатора ООО «Премикс» в зависимость от момента когда Российская Федерация зарегистрировала за собой право собственности на изъятый участок.

В связи с чем, суд считает, что надлежащим периодом для начисления арендной платы в отношении участка с кадастровым номером 23:31:0708002:20 является период с 01.01.2018 г. по 01.07.2019 г. (включительно).

Департаменту предложено произвести процессуальный расчет арендной платы с 01.01.2018 г. по 30.06.2020 г. и пени по состоянию на 02.11.2020 г., исключив из расчета земельный участок с кадастровым номером 23:31:0708002:20 в период с 02.07.2019 г. (дата заключения соглашения об изъятии участка) по 30.06.2020 г. исходя из годовой арендной платы за данный земельный участок.

Во исполнение требований определения суда департамент представил процессуальный расчет, сумма задолженности по которому составила 3 284 718,37 руб.

Суд, изучив представленный с иском расчет и указанный процессуальный расчет установил, что фактически начисление спорной задолженности осуществлено не с 01.01.2018 г., а с 01.01.2017 г., поскольку из расчетов следует, что по состоянию на 01.01.2018 г. имеется сумма сальдо в размере 890 009,17 руб., возникшая с 01.01.2017 г.

Таким образом, начальной датой начисления следует считать – 01.01.2017 г.

Су проверив представленный департаментом процессуальный расчет установил, что расчет составлен методологически и арифметически верно с применением верной кадастровой стоимости участков в спорные период и с применением коэффициента инфляции.

Однако судом установлено, что департаментом не учтены три платежных поручения по оплате арендных платежей по спорному договору: № 94234 от 11.03.2021 г. на сумму 182 574,46 руб., № 189090 от 30.08.2021 г. на сумму 223 110,51 руб. и № 558435 от 28.09.2021 г. на сумму 126 897,67 руб.

Поскольку данные платежные поручения не имеют в назначении платежа указание на определенный период за который производится оплата, то данные платежи следует зачислить в счет погашения спорного периода задолженности с учетом отсутствия задолженности за предыдущие периоды.

На основании установленных судом и неучтенных департаментом в процессуальном расчете оплат на общую сумму 532 582,64 руб., сумма задолженности за период с 01.01.2017 г. по 30.06.2020 г. (с учетом исключения из расчета земельного участка с кадастровым номером 23:31:0708002:20 в период со 02.07.2019 г. по 30.06.2020 г.) составила 2 752 135,73 руб.

Иного суду не представлено.

С учетом установленного исковые требования в части взыскания задолженности по арендным платежам подлежат удовлетворению в размере 2 752 135,73 руб.

В удовлетворении остальной части задолженности надлежит отказать.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени по состоянию на  02.11.2020  г. в размере 535 382 руб. 61 коп. 

При рассмотрении заявленных истцом требований о взыскании с ответчика пени, суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 5.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2017 г.) за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Согласно процессуальному расчету департамента сумма пени по состоянию на 02.11.2020 г. составила 492 443,38 руб.

Судом установлено, что выявленные и неучтенные департаментом платежи на общую сумму 532 582,64 руб. не влияют на процессуальный расчет пени, поскольку платежи на данную сумму произведены после 02.11.2020 г.

Основания для применения статьи 333 ГК РФ отсутствуют.

Таким образом, исковые требования в части взыскания пени подлежат удовлетворению в размере 492 443,38 руб.

В удовлетворении остальной части пени надлежит отказать.

Согласно статье 110 АПК РФ государственную пошлину необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям (удовлетворено 73,92%).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Премикс», г. Тимашевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Департамента имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды земельного участка от 24.01.2001 г. № 8831000003 за период с 01.01.2017 г. по 30.06.2020 г. в размере 2 752 135,73 руб., пени по состоянию на  02.11.2020 г. в размере 492 443,38 руб.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО «Премикс», г. Тимашевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета сумму госпошлины в размере  33 224,82 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья                                                                                                                  О.В. Кирий