АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

23 января 2023 года

Дело №

А56-23139/2020

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Правительства Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенности от 28.12.2022, 30.12.2022); от общества с ограниченной ответственностью «Потенциал-Инвест» ФИО2 (доверенность от 21.12.2022), 

рассмотрев 17.01.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Правительства Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2022 по делу № А56-23139/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Потенциал-Инвест», адрес: 196128, Санкт-Петербург, Варшавская ул., д. 9, корп. 1, лит. А, пом. 37Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее — Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании Правительства Санкт-Петербурга, адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный пр., д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Правительство), и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), заключить с Обществом договор аренды земельного участка площадью 6440 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007541:45 для завершения строительства объекта незавершенного строительства на предлагаемых условиях.

Определением от 23.09.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет по инвестициям), в качестве соответчика – Комитет.

Решением от 27.12.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.06.2021, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.10.2021 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 27.05.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.09.2022, на Санкт-Петербург в лице Комитета возложена обязанность заключить с Обществом договор аренды спорного земельного участка на условиях, указанных в резолютивной части названного решения.

В кассационной жалобе Комитет и Правительство, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просят решение и постановление отменить, в иске отказать.

Заявители указывают на то, что Правительство как исполнительный орган власти передало часть своих полномочий, связанных с заключением от имени Санкт-Петербурга договоров о передаче государственного имущества Санкт-Петербурга в аренду, Комитету, в связи с чем не может являться надлежащим ответчиком в отношении заявленных требований.

По мнению заявителей, удовлетворение настоящих требований приведет к нарушению требований законодательства Санкт-Петербурга и невозможности установления каких-либо иных инвестиционных условий, кроме платежей, которые будут определяться по усмотрению суда, а не собственником земельного участка, а также к неравенству участников таких отношений, что является недопустимым.

Кроме того, податели жалобы указывают на несоблюдение Обществом досудебного порядка урегулирования спора, что является самостоятельным основанием для оставления иска без рассмотрения.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Правительства и Комитета поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

Комитет по инвестициям извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество с 30.08.2016 является собственником объекта незавершенного строительства площадью 37 721,5 кв. м степенью готовности 10% с кадастровым номером 78:14:0007514:4246, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская ул., д. 5, корп. 1, лит. А, в пределах земельного участка площадью 6440 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007541:45, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская ул., участок 1 (севернее д. 7, лит. А по Варшавской ул.), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.08.2019№ 78/001/006/2019-62827.

Данный объект был возведен на основании заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом (далее – КУГИ) и обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Стройлеспродукт» 24.02.2011 сроком действия до 28.03.2013 договора № 00/ЗК-04154(12) аренды упомянутого земельного участка на инвестиционных условиях в соответствии с ранее принятым постановлением Правительства от 21.12.2010 № 1744 о проектировании и строительстве коммерческого объекта, не связанного с проживанием населения (административный комплекс) площадью не более 6333 кв. м, а также полученного в апреле 2014 года разрешения на его строительство № 78-11022420-2014.

В дальнейшем постановлением Правительства от 18.09.2012 № 951 о согласовании перемены стороны в обязательстве в инвестиционные условия внесены изменения в части субъекта, которому они ранее были установлены. На основании указанного постановления между КУГИ, ООО «Стройлеспродукт» и Обществом заключено дополнительное соглашение от 13.05.2013 № 2 к договору аренды от 24.02.2011, по условиям которого ООО «Стройлеспродукт» передало Обществу как правопреемнику и его единственному участнику по сведениям единого государственного реестра юридических лиц права и обязанности, возникшие у названной организации в связи с арендой земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007541:45.

Впоследствии указанный договор аренды расторгнут по соглашению сторон, государственная регистрация прекращения договора осуществлена 06.05.2019.

До регистрации указанного прекращения Общество в целях завершения строительства объекта обратилось в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга с заявлением от 06.10.2017 о предоставлении ему того же земельного участка на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) без проведения торгов.

Комитетом по инвестициям подготовлен проект постановления Правительства, предусматривающий предоставление Обществу участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства под объект делового управления, в рамках заявления, поданного Обществом 06.10.2017. Проектом постановления предусмотрено перечисление Обществом в бюджет Санкт-Петербурга арендной платы на период завершения строительства объекта - 76 500 000 руб. При этом часть арендной платы устанавливается в форме обязательства Общества по окончании строительства объекта передать в государственную собственность Санкт-Петербурга смежные нежилые помещения, расположенные на одном этаже, оборудованные отдельным входом и индивидуальными приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов, общей площадью не менее 1400 кв.м по цене54 430 руб. за 1 кв. м по согласованию с администрацией Московского района Санкт-Петербурга. 

Общество письмом от 21.10.2019 обратилось в Комитет по инвестициям за изменением предусмотренных проектом Постановления инвестиционных условий: установить форму платы в денежной форме (перечислить арендную плату в размере, предусмотренном проектом постановления – 76 500 000 руб.), вместо передачи городу нежилых помещений. 

Из письма администрации Московского района Санкт-Петербурга от 07.02.2020 № 01-41-1774/20-0-1 следует, что замена инвестиционного условия по передаче в государственную собственность Санкт-Петербурга нежилых помещений на перечисление в бюджет Санкт-Петербурга 76 500 000 руб. нецелесообразна.

Общество 27.12.2019 направило Правительству заявление (оферту), полученное адресатом 12.01.2020, о заключении с ним на условиях приложенного проекта договора аренды спорного участка с установлением размера арендной платы, определенного в подготовленном по его заказу отчете ООО «Государственные ценные бумаги» от 24.12.2019 № 10987, согласно которому итоговая рыночная арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007541:45 составляет с учетом необходимого округления 1 900 000 руб.

Общество, ссылаясь на то, что ответ на оферту от Правительства не получен, разногласия по условиям договора Обществу не направлены, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил совокупность обстоятельств, необходимую для удовлетворения требований Общества.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

На основании пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступившей в силу с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с названным пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо приведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015, а именно в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что обязательным юридическим фактом, наличие которого является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, является расположение на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок, при этом отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных положений закона.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено  и материалами дела подтверждено отсутствие разногласий по условиям договора аренды; в процессе рассмотрения дела Общество согласилось с установлением размера арендной платы, предложенного Комитетом и составляющего              76 500 000 руб. за 36 месяцев аренды.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции правомерно отмечено, что незаключение договора аренды в течение столь длительного периода времени под обозначенные Обществом в заявлении цели в действительности препятствует ему завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, что, по сути, нарушает его право собственности на такое имущество ввиду объективной невозможности владеть, пользоваться и распоряжаться. Между тем принятое судом первой инстанции решение направлено на обеспечение баланса публичных и частных интересов.

Таким образом, применительно к фактическим обстоятельствам рассматриваемого спора суды правомерно сочли иск подлежащим удовлетворению, поскольку пришли к выводу о его направленности на обеспечение баланса публичных и частных интересов.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 АПК РФ.

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Суд кассационной инстанции не установил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

 Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.11.2022 приостановлено исполнение решения от 27.05.2022 и постановления от 06.09.2022 по настоящему делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку производство по кассационной жалобе завершено, суд на основании статьи 283 АПК РФ отменяет принятое приостановление исполнения обжалуемого постановления.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2022 по делу № А56-23139/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Правительства Санкт-Петербурга – без удовлетворения. 

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.05.2022 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2022 по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.11.2022, отменить.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин

 Е.В. Чуватина